Een van de gevolgen van wonen in een dichtbevolkte stad als New York is dat je ze waarschijnlijk kunt horen, zelfs als je je buren niet kent. de gangen of door een aangrenzende muur – en soms ruiken ze zelfs wat ze voor het avondeten koken. En het is tegenwoordig nog erger: met zoveel New Yorkers die vanuit huis werken, zijn de klachten van de inwoners van de stad toegenomen.
“Buren ergeren zich aan andere buren: mensen zijn meer thuis, dus ze horen dat geluid. Ze werken vanuit huis, hun kinderen zijn thuis, kinderen worden onstuimig”, zegt Michele Kirschbaum, programmadirecteur bij het New York Peace Institute, die erop wijst dat er sinds maart een toename is in de behoefte aan de soorten bemiddelingsdiensten die NYPI aanbiedt.
De regels over gebruikelijke overlast zoals rare geluiden en stinkende prullenbak worden doorgaans beschreven in uw huurovereenkomst of statuten en kan vaak redelijk gemakkelijk te behandelen zijn (of uiteindelijk te verdragen – met de vereiste klagen en kvetching, dat is het recht van elke New Yorker). Maar wat kunt u doen als iemands gedrag niet onaangenaam is en grenst aan intimidatie?
De staatswet van New York definieert intimidatie als elk gedrag dat bedoeld is om iemand anders te ergeren, te bedreigen, te intimideren of te alarmeren. Als dat klinkt als jouw situatie, moet je weten dat er stappen zijn die je kunt nemen om de situatie op te lossen, inclusief bellen de politie als je u bent ooit lichamelijk in gevaar. Dit is wat u kunt doen.
Praat erover
Rechtstreeks omgaan met uw buurman is waarschijnlijk het laatste dat u wilt doen en gezien de huidige zorgen over de volksgezondheid is het niet aan te raden om bij hen aan te kloppen.
Dean M. Roberts, een vastgoedadvocaat bij Norris McLaughlin, wijst erop dat hoewel pandemische veiligheidsprotocollen interpersoonlijke communicatie bemoeilijken, het nog steeds een belangrijke eerste stap in het proces is. er kan enige communicatie zijn tussen de partijen voordat meer formele procedures zoals bemiddeling vereist zijn.
Roberts raadt aan contact op te nemen met uw buurman, hetzij in een e-mail of een handgeschreven briefje. “Voor Covid had ik een bakje met koekjes als een manier om jezelf voor te stellen aan je problematische buur, maar dat moet misschien nu virtueel gebeuren “, zegt hij.
Je wilt geen situatie creëren waarin je dader kan zeggen: “Had ze het me maar verteld, dan was ik gestopt.” Je komt niet alleen over als de onredelijke partij, je kunt ook een kans missen om het conflict vroegtijdig op te lossen.
Als je een oprechte poging hebt gedaan om een bijeenkomst van de geesten te hebben, maar er niet in slaagt om een oplossing te vinden , blijf het probleem niet forceren – dat kan de situatie alleen maar escaleren. Ga verder met stap 2.
Roep de verhuurder of het bestuur in.
Verhuurders en coöperatieve besturen hebben een verplichting om u te voorzien van een bewoonbaar appartement, maar wat dat betekent is een gladde helling.
Als het sigarettenrook is of kinderen door de gangen rennen, kan het managementbedrijf tussenkomen om het op te lossen – hiaten opvullen in muren tussen appartementen in het eerste geval, of zelfs het inbrengen van geluidsapparatuur om decibelniveaus in het laatste geval te meten.
Als de persoon een ongedierteprobleem veroorzaakt, hebben verhuurders nog meer een plicht om op te treden. ( En als ze dat niet doen, kunt u een klacht indienen bij 311.)
Verhuurders staan voor een zware strijd om huurders uit te zetten die hun huur betalen en geen alles wat per se illegaal is; dit geldt vooral voor huurgestabiliseerde gebouwen.
Wat meer is, condo- en co-op-boards en ook huisbazen willen niets doen aan deze intra-buurscenarios. “Er is weinig of geen voordeel”, zegt Roberts. “Het plaatst hen in de moeilijke positie om een oordeel te vellen dat ze niet willen maken met informatie die ze niet hebben.” Bovendien zullen ze te maken krijgen met een of beide eigenaren of huurders die zich op het oorlogspad bevinden.
Dat gezegd hebbende, u heeft het volste recht om een klacht in te dienen; de sleutel is om volhardend te zijn. Roberts adviseert om uw probleem op te schrijven voor het bestuur of de verhuurder, en zorg ervoor dat u de data van het incident vermeldt. “Het is sterker bewijs dan te zeggen: Ik heb vorig jaar gebeld, maar ik weet niet meer wanneer”, zegt hij.
Je moet het probleem aangeven en dan iets zeggen in de trant van: weet hoe je denkt dat het moet worden aangepakt / hoe je me kunt helpen. ”
Als je niets terug hoort, raadt Roberts aan om een tweede brief te sturen waarin je hen op de hoogte stelt dat er een X-gevolg zal optreden als je geen antwoord hebt op de Y-datum. Dit zijn geen loze bedreigingen, maar gerechtvaardigde acties, waaronder het achterhouden van alimentatie en het aanspannen van een rechtszaak tegen de buurman, het bestuur of de huisbaas en de zaakvoerder wegens het schenden van hun plicht om u te beschermen. (Zie stap 4 voor meer informatie over het nemen van de legale route.)
Of, zoals in een berucht geval, kan de intimidatie zo flagrant zijn (onder andere de eigenaar van het appartement van de verdachte nam fotos van andere eigenaren terwijl ze aan het trainen waren) dat het bestuur zelf wil pak aan.
“Deze zaak bereikte een kantelpunt, waar we in het begin zeiden dat het tussen de eigenaren van de unit is, laat ze het afhandelen zoals ze willen”, zegt Robert J. Braverman, managing partner van Braverman Greenspun, een advocatenkantoor dat gespecialiseerd is in flat- en coöperatierecht. “Maar wanneer het een patroon wordt en zich uitstrekt tot het personeel en tot veel eigenaren van eenheden, zei de raad op een gegeven moment dat genoeg genoeg is.”
Bovendien Om klachten te registreren, moet u alle incidenten op de een of andere manier in een logboek vastleggen en daarbij de datums en tijden registreren, zegt advocaat Sam Himmelstein, een partner bij Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph (een Brick-sponsor, FYI). Het opstellen van een papieren spoor helpt u bij het opbouwen van uw zaak als u juridische stappen onderneemt – of uw huurcontract verbreekt en wordt aangeklaagd door uw huisbaas.
Als er getuigen zijn van incidenten, probeer dan hun schriftelijke verklaringen te krijgen te. Nog beter als jij of zij incidenten op video vastleggen.
3. Zoek bemiddeling
Wanneer de bovenstaande stappen het probleem niet verlichten (of het tegenovergestelde effect hebben en verergeren), kunt u bemiddeling nastreven in plaats van een volwaardige rechtszaak aan te spannen.
Behalve dat het sneller en goedkoper (of zelfs gratis) is, “is bemiddeling inherent minder vijandig omdat de partijen ervoor kiezen om deel te nemen”, zegt Lauren Axelrod, senior juridisch adviseur van de New York City Bar Association. kunnen coöperatief en volgens hun eigen schema samenwerken om hun eigen oplossing te vinden in plaats van de beslissing over te laten aan een rechter, en eindigen met iets dat (idealiter) wederzijds aangenaam is.
De procedure is privé en vertrouwelijk. Bovendien is er nog een andere belangrijke reden om voor een meer coöperatieve oplossing te gaan: je zult waarschijnlijk een tijdje buren zijn en elkaar op zijn minst af en toe zien komen en gaan, of in de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw.
De Het Co-op en Condo Mediation Project van de New York City Bar Association levert getrainde mediators met een uurtarief dat niet hoger is dan $ 600. U moet waarschijnlijk minstens twee uur plannen.
“Het moeilijkste is om beide partijen tot overeenstemming te brengen over bemiddeling”, zegt Kirschbaum. Alle diensten van het New York Peace Institute zijn op afstand geraakt als gevolg van de pandemie en gezien de bezorgdheid om een persoonlijk gesprek te voeren Tegenwoordig zegt ze dat haar organisatie gemakkelijk bemiddeling kan opzetten via videoconferenties en dat niemand zijn huis hoeft te verlaten. “In veel opzichten is het handiger”, zegt ze.
Bemiddeling kan een uitdaging zijn, maar ook enorm lonend. “Conflicten zijn emotioneel en diepgaand, maar de mogelijkheid hebben om dingen uit te praten is heel erg nuttig, zelfs als je niet echt tot een volledige overeenkomst komt, kunnen de partijen tot een beter begrip komen”, zegt Kirschbaum.
Weet dat een bemiddelingsovereenkomst niet wettelijk afdwingbaar is. Als juridisch bindend contract kunt u de andere persoon echter aanklagen wegens schending in de burgerlijke rechtbank.
“Ik kan u verzekeren dat als u beide de tijd om binnen te komen en het eruit te hasjen, is er meestal een voordeel en het verlicht de spanning ”, zegt Kirschbaum.
Roberts voegt eraan toe dat de politie duidelijk de kant van u zal kiezen bij toekomstige incidenten en, als de dader in gebreke blijft, zal de bemiddelingsovereenkomst helpen om uw zaak op te bouwen in een juridische claim.
En als je de ander simpelweg niet kunt overtuigen om te bemiddelen, biedt het New York Peace Institute een-op-een conflictcoaching waarbij je alleen in ieder geval de situatie en de strategieën die je wel of niet bent kunt bespreken. gebruik makend van. De coach kan een rollenspel spelen hoe een succesvolle interactie eruit zou zien.
Ga voor de juridische weg
Het goede nieuws is dat je opties hebt, waaronder het indienen van een klacht bij de New York State Division van Mensenrechten of het aangaan van een rechtszaak bij het Department of Housing, Preservation and Development van New York City, dat huurders met een laag inkomen en senioren beschermt tegen schendingen van de bouwvoorschriften, zoals het niet leveren van warmte of het aanpakken van een ongedierteplaag. “Meer genuanceerde kwesties zoals klachten over geluidsoverlast, hoewel technisch gezien in strijd met de code, zijn niet zo duidelijk”, zegt Roberts.
Wat betreft wat intimidatie onder de wet inhoudt: “Je weet het als je ziet it ”, zegt Roberts, eraan toevoegend dat er geen heldere lijn is, maar eerder gebaseerd op de totaliteit van de tijdlijn en gebeurtenissen.
“Het komt ook neer op intentie”, zegt Roberts. Dus een professionele pianist die 12 uur per dag klassieke muziek speelt, zou niet als hinderlijk worden beschouwd (waargebeurd verhaal), terwijl een buurman die opera schreeuwt muziek omdat ze weet dat je er gek van wordt.
Als de intimidatie echt uit de hand is gelopen, moet je uiteindelijk misschien de politie erbij betrekken. Zelfs één bezoek van de politie kan al genoeg zijn om de gedrag.Des te beter (helaas) als de dader de reputatie heeft andere mensen in het gebouw lastig te vallen.
Mocht u een strafrechtelijke klacht indienen die tot een arrestatie leidt, dan kunt u als eiser uiteindelijk naar uw plaatselijke politiebureau gaan en een strafrechtelijk bevel tot bescherming aanvragen, waarbij u de verdachte dwingt om uit de buurt van u en uw appartement voor een bepaalde periode (doorgaans een jaar).
“Mensen denken dat dit bevel een onmiddellijke oplossing is, maar het kost wat tijd en moeite om dat punt te bereiken”, zegt Roberts.
Ervan uitgaande dat het kantoor van de officier van justitie besluit de zaak in rechtszaak (het is geen gegeven), het kan maanden duren voordat de zaak door het systeem is afgerond en er is geen garantie dat de order zal worden verleend.
In de tussentijd woont de persoon misschien naast u of in hetzelfde gebouw, en daar kunt u niets aan doen. “Het bevel geeft je tenminste een schild voor het geval er een overtreding is”, zegt Roberts. Dit betekent dat als je de politie belt, ze duidelijk jouw kant zullen kiezen in plaats van het op te schrijven aan een ander geschil met de buren. Dat zegt iets.
Alleen jij kunt inschatten of het de moeite waard is om een strafzaak aan te spannen, vooral in het licht van de onvoorspelbare uitkomst.
In plaats daarvan, als je openstaat voor het idee om te verhuizen, waarom zou je dan niet al die tijd, energie en kosten om een nieuw huis te vinden met (vingers gekruiste) vriendelijkere buren? Dat brengt zeker zijn eigen stressniveau met zich mee, maar het zal in ieder geval leiden tot een gelukkiger einde.
—Vroegere versies van dit artikel bevatten rapportage en schrijven door VL Hendrickson.