En af konsekvenserne af at bo i en tæt befolket by som New York er, at selvom du ikke kender dine naboer, kan du sandsynligvis høre dem – enten i gangene eller gennem en tilstødende mur – og nogle gange lugter de endda, hvad de laver til middag. Og det er endnu værre i disse dage: Med så mange New Yorkere, der arbejder hjemmefra, er støjklager fra byens beboere steget.
“Naboer bliver irriterede over for andre naboer – folk er mere hjemme, så de hører den støj. De arbejder hjemmefra, deres børn er hjemme, børnene bliver klodset,” siger Michele Kirschbaum, programleder på New York Peace Institute, der påpeger, at der siden marts har været en stigning i behovet for de former for mæglingstjenester, som NYPI tilbyder.
Reglerne om sædvanlige gener som underlige lyde og ildelugtende skrald er typisk stavet ud i din lejekontrakt eller vedtægter og kan ofte være ret nemme at tackle (eller i sidste ende udholde – med den nødvendige klage og kvetching, der er enhver New Yorkers ret). Men hvad kan du gøre, når en persons adfærd er ud over modbydelig og grænser mod chikane?
New York-statsloven definerer chikane som enhver adfærd, der har til formål at irritere, true, skræmme eller alarmere en anden person. Hvis det lyder som din situation, skal du vide, at der er skridt, du kan tage for at løse situationen – herunder ring politiet, hvis du du er nogensinde fysisk i fare. Her er hvad du kan gøre.
Tal det ud
At handle direkte med din nabo er sandsynligvis den sidste ting, du vil gøre og i betragtning af de aktuelle folkesundhedsmæssige bekymringer, er det ikke tilrådeligt at banke på døren.
Dean M. Roberts, en ejendomsadvokat hos Norris McLaughlin, påpeger, at mens pandemiske sikkerhedsprotokoller gør interpersonel kommunikation vanskeligere, er det stadig et vigtigt første skridt i processen, så der kan være en vis kommunikation mellem parterne, før der kræves mere formelle procedurer, såsom mægling.
Roberts anbefaler at kontakte din nabo enten i en e-mail eller en håndskrevet note. “Før Covid ville jeg have foreslået en bakke med cookies som en måde at introducere dig til din problematiske nabo, men det skal muligvis gøres næsten nu, ”siger han.
Du ønsker ikke at skabe en situation, hvor din chikane kan sige, “Hvis hun bare havde fortalt mig, ville jeg stoppe.” Ikke kun kommer du ud som den urimelige part, du går måske glip af en mulighed for at rette op på konflikten tidligt.
Hvis du har gjort et seriøst forsøg på at holde et sindsmøde, men ikke har fået en løsning , fortsæt ikke med at tvinge problemet – det kan kun eskalere situationen. Gå videre til trin 2.
Tilmeld udlejeren eller bestyrelsen
Udlejere og co-op boards har en forpligtelse til at give dig en beboelig lejlighed, men hvad det betyder er en glat skråning.
Når det er cigaretrøg eller børn, der løber i gangene, kan administrationsselskabet træde ind for at hjælpe med at ordne det – udfylde huller i vægge mellem lejligheder i det tidligere tilfælde eller endda bringe lydudstyr til at måle decibelniveauer i sidstnævnte.
Hvis personen skaber et skadedyrsproblem, har udlejere endnu mere pligt til at handle. ( Og hvis de ikke gør det, kan du registrere en klage hos 311.)
Udlejere står over for en opadgående kamp med at kaste ud lejere, der betaler deres husleje og ikke laver en noget ulovligt i sig selv; dette gælder især for lejestabiliserede bygninger.
Hvad mere er, lejligheds- og samarbejdsbrædder og også udlejere er afskyede over at gøre noget ved disse scenarier inden for naboerne. “Der er lidt eller ingen opadgående,” siger Roberts. “Det sætter dem i den vanskelige position at foretage dømmekald, de ikke vil foretage med information, de ikke har.” Plus, de bliver nødt til at kæmpe med, at en eller begge ejere eller lejere er på krigsstien.
Når det er sagt, har du ret til at registrere en klage; nøglen er at være vedholdende. Roberts råder til at skrive dit emne skriftligt til bestyrelsen eller udlejer og sørg for at medtage datoerne for hændelsen. “Det er stærkere bevis end at sige,” Jeg ringede til sidste år, men jeg kan ikke huske hvornår, “” siger han.
Du skal angive problemet og derefter sige noget i retning af, “Lad mig venligst ved hvordan du synes det skal håndteres / hvordan du kan hjælpe mig. ”
Hvis du ikke hører tilbage, anbefaler Roberts at sende et andet brev, hvor du sætter dem i meddelelse om, at X-konsekvens er indstillet til at forekomme, hvis du ikke har svar inden Y-dato. Dette er ikke ledige trusler, men berettigede handlinger, herunder tilbageholdelse af vedligeholdelse og anlæggelse af en retssag mod naboen samt bestyrelsen eller udlejer og administrationsagenten for at have overtrådt deres pligt til at beskytte dig. (Se trin 4 for mere om at tage den lovlige rute.)
Eller, som i en berygtet sag, kunne chikane være så alvorlig (blandt andet den tiltalte ejerlejlighed tog billeder af andre ejere, mens de arbejdede), at bestyrelsen selv vil medbring jakkesæt.
“Denne sag nåede et vendepunkt, hvor vi i starten sagde, at det var mellem enhedsejerne, lad dem behandle det, som de vil,” siger Robert J. Braverman, administrerende partner for Braverman Greenspun, en advokatfirma, der har specialiseret sig i condo- og co-op-lovgivning. “Men når det bliver et mønster og strækker sig til personalet og mange enhedsejere, sagde bestyrelsen på et tidspunkt, at det er nok.”
Derudover for at oprette en rekord af klager, skal du dokumentere alle hændelser på en eller anden måde, og sørg for at registrere datoer og tidspunkter, siger advokat Sam Himmelstein, en partner i Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph (en mursten sponsor, FYI). Etablering af et papirspor hjælper dig med at oprette din sag, hvis du ender med at forfølge retssager – eller bryde din lejekontrakt og blive sagsøgt af din udlejer.
Hvis der er vidner til hændelser, så prøv at få deres skriftlige erklæringer. også. Endnu bedre, hvis du eller de fanger hændelser på video.
3. Søg mægling
Når ovenstående trin ikke afhjælper – eller har den modsatte virkning og forværrer – problemet, kan du forfølge mægling i stedet for at indgive en fuldgyldig retssag.
Udover at være hurtigere og billigere (eller endda gratis) er “mægling i sagens natur mindre modsat, fordi parterne vælger at deltage,” siger Lauren Axelrod, seniorretlig rådgiver for New York City Bar Association. kan samarbejde sammen og på deres egen tidsplan for at danne deres egen løsning i stedet for at overlade beslutningen til en dommer og ende med noget, der (ideelt set) er gensidigt behageligt.
Proceduren er privat og fortrolig. Derudover er der en anden vigtig grund til at gå efter en mere samarbejdsvillig løsning: Du vil sandsynligvis være naboer et stykke tid og se hinanden i det mindste lejlighedsvis komme og gå eller i bygningens fællesområder.
New York City Bar Associations Co-op and Condo Mediation Project forsyner uddannede mæglere med timegebyrer, der ikke overstiger $ 600. Du skal sandsynligvis planlægge mindst to timer.
“Det sværeste er at få begge parter til at blive enige om mægling,” siger Kirschbaum. Alle tjenester fra New York Peace Institute er gået fjernt som et resultat af pandemien og givet bekymring for at have en ansigt til ansigt samtale i disse dage siger hun, at hendes organisation let kan oprette mægling via videokonference og ingen behøver at forlade deres hjem. “På mange måder er det mere bekvemt,” siger hun.
Mægling kan være udfordrende, men også enormt givende. “Konflikter er følelsesmæssige og dybe, men det er meget nyttigt at have en mulighed for at tale tingene ud, selvom man ikke rent faktisk kommer til enighed, kan parterne komme til en bedre forståelse,” siger Kirschbaum.
Ved, at en mæglingsaftale ikke kan håndhæves ved lov. Som en juridisk bindende kontrakt kan du dog sagsøge den anden person for overtrædelse ved civilret.
“Jeg kan forsikre dig om, at hvis du begge har taget tiden til at komme ind og hash det ud, er der normalt en vis fordel, og det letter spændingen, ”siger Kirschbaum.
Roberts tilføjer, at politiet klart vil stå ved dig i fremtidige hændelser, og hvis chikaneren misligholder, vil mæglingsaftalen hjælpe med at opbygge din sag i et juridisk krav.
Og hvis du simpelthen ikke kan overbevise den anden person om at mægle, tilbyder New York Peace Institute en-til-en konfliktcoaching, hvor du alene i det mindste kan tale gennem situationen og de strategier, du er eller ikke er ved brug af. Træneren kan rollespil, hvordan en vellykket interaktion ser ud.
Gå den lovlige rute
Den gode nyhed er, at du har muligheder, herunder at indgive en klage til New York State Division of Menneskerettigheder eller indledning af en sag med New York Citys Department of Housing, Conservation and Development, som beskytter lavindkomst- og seniorlejere mod overtrædelser af bygningskoder som manglende levering af varme eller adressering af skadedyrsangreb. “Mere nuancerede emner som støjklager, selvom de teknisk set er i strid med koden, er ikke så klare,” siger Roberts.
Hvad angår chikane i henhold til loven, “Du ved det, når du ser det, ”siger Roberts og tilføjer, at der ikke er nogen lys linje, men det er snarere baseret på den samlede tidslinje og begivenheder.
“Det koger også ned til hensigt,” siger Roberts. Så en professionel pianist, der spiller klassisk musik i 12 timer om dagen, betragtes ikke som en gener (sand historie), mens en nabo, der blæser opera musik, fordi hun ved, at det får dig til at være nødt til at være.
Hvis chikanen virkelig er ude af hånd, kan du i sidste ende være nødt til at få politiet involveret. Selv et besøg fra politiet kan være nok til at stoppe opførsel.Desto bedre (trist at sige) hvis gerningsmanden har ry for at chikanere andre mennesker i bygningen.
Skulle du indgive en strafferetlig klage, der fører til en anholdelse, kan du som sagsøger til sidst gå til dit lokale politi og anmode om en strafferetlig kendelse om beskyttelse, der tvinger sagsøgte til at holde sig væk fra dig og din lejlighed i en bestemt periode (normalt et år).
“Folk synes, at denne ordre er en øjeblikkelig løsning, men det tager lidt tid og kræfter at nå dette punkt,” siger Roberts.
Under forudsætning af at distriktsadvokatens kontor beslutter at fortsætte sagen i retssag (det er ikke givet), kan sagen tage måneder at vinde igennem systemet, og der er ingen garanti for, at ordren bliver meddelt.
I mellemtiden bor personen muligvis lige ved siden af dig eller i samme bygning, og der er intet du kan gøre ved det. “I det mindste giver ordren dig et skjold i tilfælde af, at der er en overtrædelse,” siger Roberts. Betydning, hvis du ringer til politiet, vil de helt klart tage din side i stedet for at kritisere den til bare endnu en nabotvist. Det siger noget. >
Kun du kan måle, om det er værd at gøre alt for at forfølge en straffesag, især i lyset af det uforudsigelige resultat.
I stedet for, hvis du er åben for tanken om at flytte, hvorfor ikke kanalisere al den tid, energi og omkostninger ved at finde et nyt hjem med (fingre krydsede) venligere naboer? Det bringer helt sikkert sit eget stressniveau, men i det mindste vil det føre til en lykkeligere afslutning.
– Tidligere versioner af denne artikel indeholdt rapportering og skrivning af VL Hendrickson.