En av konsekvensene av å bo i en tett befolket by som New York er at selv om du ikke kjenner naboene dine, kan du sannsynligvis høre dem – enten i korridorene eller gjennom en tilstøtende vegg – og noen ganger til og med lukte det de lager mat til middag. Og det er enda verre i disse dager: Med så mange New Yorkere som arbeider hjemmefra, har klager fra byens innbyggere økt.
«Naboene blir irritert på andre naboer – folk er mer hjemme slik at de hører den støyen. De jobber hjemmefra, barna deres er hjemme, barna blir ramponerende,» sier Michele Kirschbaum, programleder ved New York Peace Institute, som påpeker at det siden mars har vært en stigning i behovet for de typer meklingstjenester som NYPI tilbyr.
Reglene om vanlige plager som rare lyder og stinkende søppel blir vanligvis stavet ut i leiekontrakten din eller vedtektene og kan ofte være ganske enkle å håndtere (eller til slutt tåle – med den nødvendige klagen og kvetchingen som er hver New Yorker rett). Men hva kan du gjøre når noens oppførsel er utenfor ubehagelig og grenser til trakassering?
New York-statens lov definerer trakassering som enhver oppførsel som er ment å irritere, true, skremme eller alarmere en annen person. Hvis det høres ut som situasjonen din, bør du vite at det er trinn du kan ta for å løse situasjonen – inkludert å ringe politiet hvis du du er noen gang fysisk i fare. Her er hva du kan gjøre.
Snakk det ut
Å håndtere direkte med naboen din er sannsynligvis det siste du vil gjøre og gitt aktuelle helseproblemer, det er ikke tilrådelig å banke på døren.
Dean M. Roberts, en eiendomsadvokat hos Norris McLaughlin, påpeker at mens sikkerhetsprotokoller for pandemi vanskeliggjør mellommenneskelig kommunikasjon, er det fortsatt et viktig første skritt i prosessen, så det kan være en viss kommunikasjon mellom partene før mer formelle prosedyrer som mekling er påkrevd.
Roberts anbefaler å nå ut til naboen din enten i en e-post eller et håndskrevet notat. «Før Covid ville jeg ha foreslått en bakke med informasjonskapsler som en måte å introdusere deg for din problematiske nabo, men det må kanskje gjøres så å si nå, «sier han.
Du vil ikke skape en situasjon der trakassereren din kan si, «Hvis hun bare hadde fortalt meg det, ville jeg ha stoppet.» Ikke bare kommer du ut som den urimelige parten, du kan gå glipp av en mulighet til å rette opp konflikten tidlig.
Hvis du har gjort et oppriktig forsøk på å ha et sinnsmøte, men ikke klarte å få en løsning , ikke fortsett å tvinge problemet – det kan bare eskalere situasjonen. Gå videre til trinn 2.
Verver utleieren eller styret
Utleiere og co-op boards har en forpliktelse til å gi deg en beboelig leilighet, men det betyr en glatt skråning.
Når det er sigarettrøyk eller barn som løper i gangene, kan administrasjonsselskapet gå inn for å ordne opp – fylle hull i vegger mellom leiligheter i det tidligere tilfellet, eller til og med å bringe inn lydutstyr for å måle desibelnivåer i sistnevnte.
Hvis personen lager et skadedyrproblem, har utleiere enda mer plikt til å handle. ( Og hvis de ikke gjør det, kan du registrere en klage hos 311.)
Utleiere står overfor en oppoverbakkekamp når de kaster bort leietakere som betaler leien sin og ikke gjør en noe ulovlig i seg selv; dette gjelder spesielt for leiestabiliserte bygninger.
I tillegg er leilighets- og co-op-tavler og også utleiere motvillige til å gjøre noe med disse scenariene innen naboene. «Det er liten eller ingen oppside,» sier Roberts. «Det setter dem i den vanskelige posisjonen å foreta dømmekall de ikke vil ringe med informasjon de ikke har.» I tillegg må de kjempe med at den ene eller begge eierne eller leietakerne er på krigsstien.
Når det er sagt, har du all rett til å registrere en klage; nøkkelen er å være vedvarende. Roberts anbefaler at du skriver problemet ditt for styret eller utleieren, og sørg for å ta med datoene for hendelsen. «Det er sterkere bevis enn å si:» Jeg ringte i fjor, men jeg kan ikke huske når, «» sier han.
Du bør oppgi problemet og så si noe i retning av «Vær så snill å la meg vet hvordan du synes det skal håndteres / hvordan du kan hjelpe meg. ”
Hvis du ikke hører tilbake, anbefaler Roberts at du sender et nytt brev der du setter dem på at X-konsekvens er satt til å forekomme hvis du ikke har svar innen Y-dato. Dette er ikke ledige trusler, men forsvarlige handlinger, inkludert tilbakeholdelse av vedlikehold og søksmål mot naboen, samt styret eller utleieren og administrasjonsagenten for å ha brutt sin plikt til å beskytte deg. (Se trinn 4 for mer informasjon om hvordan du tar den lovlige ruten.)
Eller, som i en beryktet sak, kan trakasseringen være så grov (blant annet den tiltalte leilighetseieren tok bilder av andre eiere mens de trente) at styret selv vil ønske å ta med dress.
«Denne saken nådde et vendepunkt, der vi i begynnelsen sa at det var mellom enhetseierne, la dem takle det de måtte ønske seg,» sier Robert J. Braverman, administrerende partner i Braverman Greenspun, en advokatfirma som spesialiserer seg på leilighets- og samarbeidsrett. «Men når det blir et mønster og strekker seg til personalet og mange andelseiere, sa styret på et tidspunkt at det er nok.»
I tillegg for å lage en oversikt over klager, bør du dokumentere alle hendelser på en eller annen måte, og sørg for å registrere datoer og klokkeslett, sier advokat Sam Himmelstein, en partner i Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph (en mursteinsponsor, FYI). Å etablere et papirspor vil hjelpe deg med å bygge saken din hvis du slutter å forfølge rettslige skritt – eller bryte leieavtalen din og bli saksøkt av utleier.
Hvis det er vitner til noen hendelser, kan du prøve å få skriftlige uttalelser også. Enda bedre hvis du eller de fanger opp hendelser på video.
3. Søk megling
Når trinnene ovenfor ikke lindrer – eller har motsatt effekt og forverrer – problemet, kan du fortsette mekling i stedet for å inngi en fullverdig rettssak.
I tillegg til å være raskere og billigere (eller til og med gratis), er «mekling i seg selv mindre motstridende fordi partene velger å delta,» sier Lauren Axelrod, senior juridisk rådgiver for New York City Advokatforening. kan samarbeide samarbeidende og i sin egen tidsplan for å danne sin egen løsning i stedet for å overlate avgjørelsen til en dommer, og ende opp med noe som (ideelt sett) er gjensidig gjensidig.
Fremgangsmåten er privat og konfidensiell. I tillegg er det en annen viktig grunn til å gå etter en mer samarbeidende løsning: Du vil sannsynligvis være naboer en stund, og se hverandre i det minste komme og gå, eller i bygningens fellesarealer.
New York City Bar Association s Co-op and Condo Mediation Project forsyner utdannede meglere med timegebyr som ikke overstiger $ 600. Du bør sannsynligvis planlegge minst to timer.
«Det vanskeligste er å få begge parter til å bli enige om mekling,» sier Kirschbaum. Alle tjenester fra New York Peace Institute har gått fjernt som et resultat av pandemien og gitt bekymringene for å ha en ansikt til ansikt-samtale i disse dager sier hun at organisasjonen hennes enkelt kan sette opp mekling via videokonferanser og ingen trenger å forlate hjemmet. «På mange måter er det mer praktisk,» sier hun.
Megling kan være utfordrende, men også enormt givende. «Konflikter er emosjonelle og dype, men det å ha en mulighet til å snakke ting ut er veldig veldig nyttig, selv om du faktisk ikke kommer til enighet, kan partene komme til en bedre forståelse,» sier Kirschbaum.
Vet at en meklingsavtale ikke kan håndheves ved lov. Som en juridisk bindende kontrakt kan du imidlertid saksøke den andre personen for brudd i sivile domstoler.
«Jeg kan forsikre deg om at hvis dere begge har tatt tiden for å komme inn og hashe den ut, er det vanligvis en viss fordel, og det letter spenningen, sier Kirschbaum.
Roberts legger til at politiet tydelig vil stå sammen med deg i fremtidige hendelser, og hvis trakassereren misligholder, vil meklingsavtalen bidra til å bygge saken din i et juridisk krav.
Og hvis du rett og slett ikke kan overbevise den andre personen om å megle, tilbyr New York Peace Institute en-til-en konfliktcoaching der du alene i det minste kan snakke gjennom situasjonen og strategiene du er eller ikke er ved hjelp av. Treneren kan rollespill hvordan en vellykket interaksjon vil se ut.
Gå den lovlige ruten
Den gode nyheten er at du har muligheter, inkludert å sende inn en klage til New York State Division of Menneskerettigheter eller å starte en drakt med New York Citys avdeling for bolig, bevaring og utvikling, som beskytter lavinntekter og eldre leietakere fra brudd på byggekoder som manglende oppvarming eller adressering av skadedyrsangrep. «Mer nyanserte problemer som støyklager, selv om de teknisk sett er i strid med koden, er ikke like klare,» sier Roberts.
Når det gjelder hva som utgjør trakassering i henhold til loven, «Du vet det når du ser det, ”sier Roberts og legger til at det ikke er noen lys linje, men det er heller basert på total tidslinje og hendelser.
«Det koker også ned til intensjon,» sier Roberts. Så en profesjonell pianist som spiller klassisk musikk i 12 timer om dagen, vil ikke bli betraktet som en plage (sann historie), mens en nabo som blåser opera musikk fordi hun vet at det gjør at du uten tvil kan være.
Hvis trakasseringen virkelig er ute av hånden, kan det hende du til slutt må få politiet involvert. Selv et besøk fra politiet kan være nok til å stoppe oppførsel.Desto bedre (trist å si) hvis gjerningsmannen har rykte på seg for å trakassere andre mennesker i bygningen.
Skulle du inngi en strafferettslig klage som fører til en arrestasjon, kan du som saksøker til slutt gå til ditt lokale politi og be om en strafferettslig beskyttelsesordre, som tvinger tiltalte til å holde seg borte fra deg og din leilighet i en oppgitt periode (vanligvis ett år).
«Folk tror denne ordren er en umiddelbar løsning, men det tar litt tid og krefter å nå det punktet,» sier Roberts.
Forutsatt at distriktsadvokatens kontor bestemmer seg for å fortsette saken i rettssak (det er ikke gitt), kan saken ta flere måneder å vinde gjennom systemet, og det er ingen garanti for at ordren blir gitt.
I mellomtiden kan personen kanskje bo rett ved siden av deg eller i samme bygning, og det er ingenting du kan gjøre med det. «I det minste gir ordren deg et skjold i tilfelle det er et brudd,» sier Roberts. Det betyr at hvis du ringer til politiet, vil de helt klart ta din side i stedet for å kritisere den til bare en annen nabotvist. Det er å si noe.
Bare du kan måle om det er verdt all anstrengelse for å forfølge en straffesak, spesielt i lys av det uforutsigbare resultatet.
I stedet, hvis du er åpen for ideen om å flytte, hvorfor ikke kanalisere all den tiden, energien og kostnaden for å finne et nytt hjem med (fingrene krysset) vennligere naboer? Det gir sikkert sitt eget stressnivå, men i det minste vil det føre til en lykkeligere slutt.
— Tidligere versjoner av denne artikkelen inneholdt rapportering og skriving av VL Hendrickson.