Vad är NOI Real Estate?

Viktiga avhämtningar:

• Vad är NOI i fastigheter?

• Hur man beräknar NOI

• När ska man använda NOI

• NOI jämfört med EBIT

Nettorörelsens intäkter (NOI) är en av flera indikatorer som används för att avgöra om en ämnesfastighet kommer att göra en bra investering. Genom att mäta en fastighets pågående driftskostnader kan fastighetsinvesterare använda NOI för att analysera hur mycket intäkter som kan genereras från en given affär. För den delen har varje investerare nytta av att veta hur man utvärderar lönsamheten för investeringsmöjligheter, och NOI-fastighetsformler är ett av dagens bästa verktyg för att göra det.

När de beräknas korrekt kan NOI fungera som en värdefull standard för att jämföra potentiella erbjudanden eller utvärdera en befintlig fastighet. Fortsätt läsa för att lära dig hur en fastighetsanalys av rörelseresultatet kan hjälpa dig att mäta din nästa affärs potential.

Vad är NOI i fastigheter?

NOI i fastigheter är en av flera mått som används av investerare för att avgöra hur lönsam en fastighet är. Oftast är nettodriftsinkomster ett riktmärke som används av investerare för att bestämma kassaflödet och lönsamheten för en potentiell affär eller inkomstgenererande fastighet. NOI är en stark indikator på fastighetens löpande intäkter, men den tar inte hänsyn till investeringar, skatter eller räntebetalningar. Istället används NOI för att avgöra hur lönsam en fastighet är ensam.

Genom att använda NOI för att utvärdera en affär kan fastighetsinvesterare få en bättre titt på en fastighets potentiella lönsamhet i förhållande till hur mycket skulle det kosta att driva den. NOI beräknas vanligtvis på årsbasis. dock kan investerare enkelt anpassa driftskostnaderna genom att dela kostnaderna med tolv. Genom att utesluta finansiella faktorer som hypoteksränta och skatter ger NOI en specifik titt på inkomsterna som en fastighet kan generera på egen hand. Således anses NOI vara mindre utsatt för manipulation jämfört med andra fastighetsberäkningar.

Den enda utmaningen att förutsäga NOI är att den potentiella inkomsten helt beror på hur fastigheten drivs. Investerare bör vara försiktiga med att använda marknadsfaktorer som referens vid uppskattning av potentiella hyresintäkter.

Formel för nettorörelsens intäkter

Intäkter genererade från fastigheter – Rörelsekostnader = NOI

Tänk dock på att den ovan nämnda formeln för rörelseresultat är en av många som kan användas. Beräkning av MOI i fastighetsaffärer kan variera mycket, beroende på den person som gör beräkningen.

Hur man beräknar operativt nettoresultat

NOI för fastigheter beräknas med den totala inkomsten som genereras från en fastighet och subtrahera driftskostnaderna. Börja med att lägga till hyresintäkter och andra intäktsgenererande poster på den potentiella fastigheten. Detta kan inkludera avgifter för parkering, tvätt- och varuautomater och eventuella serviceavgifter.

Därefter kombinerar du driftskostnaderna för den aktuella fastigheten. Driftskostnader avser eventuella kostnader för drift och underhåll av fastigheten på en viss basis. Dessa inkluderar försäkringskostnader, verktyg, fastighetsförvaltningsavgifter, fastighetsskatter och reparationskostnader.

Till exempel, om en fastighets totala intäkter var 10 000 USD och rörelsekostnaderna i genomsnitt uppgick till cirka 4 000 USD, skulle nettodriftintäkterna vara $ 6000. Om å andra sidan den totala inkomsten var på $ 4 000 och driftskostnaderna var på $ 10 000, skulle NOI istället vara – $ 6 000. I sådana fall som detta, med utgifter som uppgår till mer än de genererade intäkterna, skulle det kallas en nettodriftförlust (NOL).

NOI & Cap Rate

Formeln för rörelseresultatet är särskilt utformad för att hjälpa investerare att beräkna lönsamheten för en inkomstgenererande tillgång, inte till skillnad från en hyresfastighet. Gjort korrekt kommer NOI för fastigheter att representera alla tillgångarnas intäkter minus varje enskild rörelsekostnad. Det är dock värt att notera att en tillgångs nettodriftsintäkter kan göra mer än att bestämma dess intäktspotential. det kan hjälpa investerare att bestämma en annan viktig variabel: kapitaliseringsgrad (cap rate). Takräntan för en ämnesfastighet kommer samtidigt att placera ett objektivt värde på hemmet och göra det möjligt för dem att jämföra olika tillgångar. En fastighets kapitaliseringsgrad uttrycks i procent. Därför kan den användas för att jämföra tillgångar som annars är olika – något som är särskilt användbart när man försöker bestämma om man vill vända ett hus eller hyra ut det.

Vilka utgifter ingår i NOI?

Nyckeln till att förstå NOI-fastighetsperioden är att veta vilka kostnader som ingår och vilka inte.Som en allmän regel bör driftskostnaderna avse alla dagliga kostnader för att driva fastigheten. Följande är en lista med exempel:

• Avgifter för fastighetsförvaltning: Avgifter för fastighetsförvaltning uppkommer av investerare som väljer att investera mer passivt. För en liten andel av hyran som samlas in från en egendom kan hyresvärdar ta bort sig själva från ekvationen. Ändå kommer övergången till en främst passiv exitstrategi till en kostnad som måste tas med i NOI.

• Allmänt underhåll: Varje hyresfastighet, särskilt äldre, kommer att behöva kl. åtminstone en viss grad av underhåll. Oavsett om det är marktjänst, VVS eller elarbete, måste underhåll som utförs på den aktuella egenskapen redovisas i dess NOI.

• Juridiska avgifter: Huruvida ägande av en egendom leder till rättstvister eller en hyresvärd anställer en advokat för att utarbeta ett hyresavtal, är pengarna som spenderas på advokatavgifter inte skiljer sig från någon annan kostnad. På samma sätt är juridiska avgifter en viktig variabel i en traditionell formel för nettoresultat.

• Verktyg som inte betalas av hyresgäster: Om ägaren väljer att betala en del eller alla verktyg kommer deras kostnad att påverka fastighets-NOI. Till exempel måste avlopps- eller avfallsavgifter som betalas av hyresvärden dras av från intäkterna som genereras för att identifiera fastighetens NOI.

• Fastighetsskatter: Fastighetsskatt varierar från kommun till kommun , men de är ändå en viktig variabel för att ta hänsyn till en hyresfastighets NOI.

• Försäkringskostnader: Pengar som spenderas på försäkring för att täcka den aktuella fastigheten måste inkluderas i NOI , även om det bara uppstår en gång om året eller två gånger per år.

Ingår inteckning i NOI?

Inteckningar med hypotekslån ingår inte i nettoresultatet formel av en enkel anledning: hypoteksbetalningar anses inte som en rörelsekostnad. Återigen, som namnet antyder, står nettoresultatet för en tillgångs totala intäkter och subtraherar vakanser och rörelsekostnader. Därför ingår inte hypotekslån i formeln. I stället kommer NOI-ekvationer för fastigheter att ta hänsyn till löpande kostnader som krävs för att driva fastigheten.

Vilka utgifter ingår inte i NOI?

När man fastställer nettoresultatet är det viktigt att skilja mellan kostnader som är unika för själva fastigheten och kostnader som är specifika för investeraren. Till exempel, när det gäller NOI, tas inte räntekostnader med inteckning in. Här är andra faktorer som inte skulle inkluderas vid beräkning av rörelsens nettoresultat:

• Låneränta

• Inkomstskatter

• Skuldservice

• Avskrivningar på fastigheter

• Förbättringar av hyresgäster

• Reparation för slitage

När ska man använda NOI i fastigheter

Netto rörelseresultat används främst vid fastställande av lönsamhet för kommersiell eller bostadsuthyrning fastighetsinvesteringar. När man överväger potentiella affärer kan NOI användas av både investerare och långivare. Genom att titta på denna indikator kan långivare bedöma om investerare kommer att göra tillräckligt med kassaflöde för att göra lånebetalningar eller inte. Det är inte ovanligt att NOI används vid godkännande av kommersiella lån till fastighetsinvesterare. Detta beror på att långivare vill veta om investerare kommer att betala tillbaka lånet när de överväger det potentiella kassaflödet.

Även om NOI anses vara en tillförlitlig indikator när man fastställer en fastighets potentiella inkomst, är det inte den enda fastighetsberäkningen investerare bör hålla sig till hands. Investerare bör bekanta sig med flera formler för att effektivt analysera affärer.

Beräkningar som använder NOI

Många andra fastighetsberäkningar kan hjälpa investerare att utvärdera potentiella affärer, varav några inkluderar NOI som en variabel . Det här är bara några av de andra beräkningarna som involverar NOI:

• Kapitaliseringsgrad: Kapitaliseringsgraden, eller takräntan, för en fastighet är en annan beräkning som används för att visa en fastighets potentiella lämna tillbaka. Formeln använder NOI dividerat med det aktuella marknadsvärdet, multiplicerat med 100.

• Täckningsgrad för skuldtjänst: DSCR (Debt Service Coverage Ratio) används vanligtvis av långivare för att avgöra om eller inte för att finansiera en specifik fastighet. Formeln tittar på NOI i förhållande till den årliga hypoteksskuldservicen för att visa det potentiella kassaflödet.

• Return on Investment: Return on investment (ROI) beräknas genom att ta NOI och dividera den med inköpspriset på en fastighet och multiplicera sedan med 100 för att få en procentsats. ROI är en annan beräkning som används för att hjälpa investerare att mäta en fastighets potential.

• Cash On Cash Returns: Cash on cash investment formula ser på NOI i förhållande till den initiala kontantinvestering som gjordes den en fastighet.Detta kan hjälpa investerare att uppskatta den årliga kontantavkastningen för en affär.

Fördelar & Nackdelar med att använda NOI för investeringsfastigheter

Nettoformeln för rörelseresultat har utvecklat ett rykte för att tjäna investerare väl. Det är dock värt att notera att även en perfekt NOI-fastighetsekvation har sina brister. Det finns både fördelar och nackdelar med att använda denna utvärderingsstrategi, inte minst som inkluderar:

Fördelar med att använda NOI-formel

• Nettoresultatet av en ämnesfastigheter kan hjälpa investerare att bestämma ett initialvärde.

• NOI-fastighetsformler ger investerare en översikt över vad de kan förvänta sig av löpande intäkter.

• NOI-värdet för fastigheter kan hjälpa långivare att avgöra om fastigheten utgör en riskfylld investering eller inte.

Nackdelar med att använda NOI-formel

• Att veta hur man ska beräkna rörelseresultatet är inte universellt och kan förändras från investerare till investerare.

• Beroende på hur tillgången förvaltas, NOI kan vara inkonsekvent.

• Om projekterade hyror visar sig vara felaktiga kommer NOI att påverkas negativt.

NOI Vs. EBIT

NOI används för att analysera en fastighets förmåga att generera inkomst på fastighetsmarknaden. Vinsten före räntor och skatter (EBIT) bestäms genom att dra av företagets kostnad för sålda varor (COGS) och rörelsekostnader från dess intäkter. Som ett exempel, låt oss säga att en investerare köper en fastighet som förväntas generera $ 15.000.000 i hyror och serviceavgifter. Med driftskostnader på cirka 4 000 000 USD och avskrivningskostnader på cirka 100 000 USD skulle EBIT vara cirka 10 900 USD medan NOI skulle vara cirka 11 000 000 USD eftersom EBIT tar hänsyn till avskrivningskostnader.

Hur man förbättrar NOI

Som jag nämnde ovan kan NOI användas för att utvärdera både nya och befintliga fastigheter i din investeringsportfölj. Om NOI för en fastighet är negativ eller helt enkelt inte där du vill att den ska vara, finns det tre huvudområden du kan fokusera på. Följande tips kan hjälpa dig att förbättra NOI och öka din investerings resultat:

• Minimera driftskostnader: Onödiga driftskostnader kan undergräva din vinstpotential om du inte är försiktig. Om dina fastighetskostnader verkar för höga, eller om du inte har granskat dem på ett tag, försök att titta på din budget för allt som kan förändras. Du kan behöva omvärdera ditt fastighetsförvaltningsföretag, leta efter sätt att spara energi för att sänka elkostnaderna eller till och med höja leasingavgifterna för att täcka fastighetsbekvämligheter.

• Öka hyresintäkterna: andra hälften av NOI kommer från dina hyresintäkter. Du kan titta på fastighetsvärdet för att avgöra om en hyreshöjning är i ordning, men detta är inte det enda sättet att öka inkomsterna. Du kan också prova att utvärdera hur många lediga platser som finns i fastigheten och hur snabbt fastigheter vänds. Det kan vara dags att förbättra din marknadsföring, påskynda flyttlinjerna eller till och med lägga till signeringsincitament för nya hyresgäster. Dessa taktiker kan bidra till att minska dina lediga platser och i sin tur öka dina hyresintäkter.

• Hitta extra inkomst: Om du redan har genomfört ändringar i dina rörelsekostnader och fyllt lediga platser finns det är fortfarande ett annat sätt att förbättra NOI. Du kan försöka lägga till ytterligare inkomstkällor till fastigheten. Detta kan innefatta att lägga till betald parkering, ta betalt för husdjursuthyrning eller till och med förbättra lägenhetens bekvämligheter för extra pengar.

Sammanfattning

Rätt fastighetsberäkningar kan ge investerare möjlighet att utvärdera fastigheter och fatta välgrundade investeringsbeslut. Nu när du kan svara på frågan ”vad är netto rörelseresultat i fastigheter”, borde du vara mer beredd att använda mätvärdet när du analyserar affärer. Kom ihåg att NOI-fastighetsformler kan tjäna som grund för utvärdering av potentiella fastigheter och kan till och med användas tillsammans med andra fastighetsberäkningar för att ytterligare analysera affärer. Genom att förstå NOI kommer investerare att vara bättre rustade för att uppskatta deras potentiella transaktionsintäkter och ha framgång inom fastigheter.

Redo att komma igång med att vända hus i din lokala marknad?

De bästa rehabbersna vet hur man hittar rätt fastigheter, exakt uppskattar kostnader och skala deras företag. Vår nya online-fastighetsklass, värd av expertinvesteraren än Merrill, kan lära dig rätt steg för att vända din första fastighet på rätt sätt och uppnå framgång inom fastigheter.

Registrera dig för vårt GRATIS 1-dags fastighetswebinarium och börja lära dig att vända hus på din marknad!