I det här blogginlägget ska vi prata om ett konstigt litet dokument som heter IRS Form 1099-S.
Det här formuläret är ett viktigt (och ofta förbises) steg i stängningsprocessen för de flesta fastighetstransaktioner, och om du är i färd med att stänga affärer själv är det något du förmodligen borde göra.
Syftet med IRS-formulär 1099-S är att säkerställa att säljare rapporterar hela sin kapitalvinst på varje års skattedeklaration (och därmed betala lämplig skatt till IRS).
Till exempel, om någon köper en förvaltningsfastighet för 100 000 $ och säljer den för 150 000 $ (ger dem 50 000 $ av kapitalvinster) – ska de rapportera detta som skattepliktig inkomst i slutet av varje år … men om de inte gör det kommer 1099-S att fungera som ett skydd genom att hålla IRS informerade om vad som händer.
Ansvarsfriskrivning: Innan vi går mycket längre in i detta, var medveten om att jag inte är advokat eller CPA, och informationen i denna artikel ska inte tolkas som juridisk eller ekonomisk rådgivning. Allt du läser här är baserat på mina egna slutsatser efter att ha läst IRS-instruktionerna för formulär 1099-S (och med tanke på hur komplicerade dessa instruktioner är, är det helt möjligt att en CPA eller advokat kommer att ha en annan åsikt än jag). Var noga med att korsa denna information med en skattepersonal innan du går vidare.
Vem måste lämna IRS-formulär 1099-S?
Beroende på försäljningspriset, vem som fungerar som stängningsagent, vem säljaren är, vilken typ av fastighet som köps och säljs (bland annat), kan det finnas vissa skillnader i vem som är ansvarig för att lämna in 1099-S.
Här är de goda nyheterna:
- Om du avslutar en transaktion med ett titelföretag eller advokat (som de flesta gör) samlar de in nödvändig information och skickar in formuläret 1099-S för dig.
- Om säljaren intygar att försäljningspriset är 250 000 USD eller mindre och försäljningen är för deras huvudsakliga bostad, kan transaktionen inte rapporteras.
- Om ”överlåtaren” (säljaren) är ett företag eller en statlig enhet (t.ex. – om fastigheten säljs på en länsauktion), kan transaktionen inte rapporteras.
- Om de totala pengarna, tjänsterna och den mottagna egendomen är mindre än $ 600, kan transaktionen inte rapporteras.
Det finns några andra undantag, men dessa är de vanligaste. Läs de fullständiga instruktionerna för formulär 1099-S på IRS-webbplatsen för specifika detaljer.
Här är de dåliga nyheterna:
Om transaktionen inte t faller inom ett av dessa undantag, och om du underlättar att stänga dig själv, kommer IRS troligen att förvänta dig att lämna in formuläret 1099-S, eftersom IRS-instruktionerna anger (i ganska otydliga termer) att ”den ansvariga personen för att avsluta transaktionen ”krävs för att lämna in blankett 1099-S.
Intressant nog kommer IRS att tillåta dig att utse den person som krävs för att lämna in blankett 1099-S i ett skriftligt avtal enligt detta utdrag från instruktioner …
När vi går vidare till avsnitt 3 står det …
Detta avsnitt fortsätter med att säga
Under dessa parametrar, ett köp avtal verkar vara ett idealiskt dokument som kan skrivas för att inkludera ALL ovanstående information.
Att utse ansvarig part
I transaktioner där jag är köpare kan jag enkelt inkludera en klausul i mitt köpavtal som identifierar säljaren som ansvarig part för all IRS-rapportering som krävs som ett resultat av deras mottagande av medel relaterade till transaktionen.
Här är ett exempel på hur denna klausul kan se ut:
Med den här typen av språk som ingår i mitt köpavtal kan säljaren gå med på att bära ansvaret för arkivering av 1099-S . Detta är en viktig hjälp för att utan detta språk skulle jag behöva samla in säljarens skatte-id-nummer (vilket många kan tveka att tillhandahålla), fylla i 1099-S själv och skicka en kopia till både IRS och Säljare.
Tekniskt sett är processen inte så svår … men det är ännu enklare för säljaren att slutföra den på egen hand – för att de har all information och inte behöver skicka något till mig – de skulle helt enkelt behålla en kopia för sig själva och skicka en kopia till IRS.
I transaktioner där jag är säljare tar jag inte med ovanstående klausul i mitt kontrakt alls, för Det är inte svårt för mig att skicka in 1099-S för min egen räkning, särskilt eftersom jag redan har all nödvändig information (inklusive min egen SSN eller TIN) och jag bara behöver tillhandahålla detta dokument en gång till IRS.
Det är också värt att notera att jag inte nödvändigtvis inkluderar denna ”beteckningsklausul” i ALLA mina köpeavtal. I många fall (beroende på transaktionens storlek, fastighetens läge och berörda parter ) kan avslutningen sluta springa genom en titelbyrå eller avslutande advokat – och i dessa fall är DE (de stängande medlen) ansvariga för att arkivera 1099-S, så det är inte alltid lämpligt att lägga denna uppgift på alla säljare över- styrelsen.
Du vill förstå vilka transaktioner du planerar att stänga internt och bara inkludera dem när det är tillämpligt.
Om du fortfarande läser detta, ge dig själv ett klapp på baksidan. Det här är ganska täta grejer vet jag.
Hur man slutför en 1099-S
För att slutföra arkiveringsprocessen måste du beställa tomt kopior av IRS Form 1099-S och IRS Form 1096. Dessa formulär måste skrivas ut med en mycket specifik typ av papper och bläck, och även om det är möjligt att reproducera dessa dokument hemifrån, är det en Det är lättare att bara beställa dem från IRS.
Blanketterna är gratis och IRS skickar dem via post, och kommer vanligtvis inom ungefär en vecka. Det tar mindre än en minut att beställa. Här är länken.
Obs! Om du lämnar in mer än 250 av dessa formulär måste du arkivera elektroniskt (men du kommer antagligen vilja anlita CPA-tjänsterna innan du kommer till det punkt).
Arkiveringsprocessen: När jag köper
För varje transaktion där jag är köpare finns det några olika sätt att hantera arkivering av 1099-S.
Alternativ 1:
Be säljaren att fylla i IRS-formulär W-9 som en del av deras slutpaket. När det här formuläret är ifyllt, signerat och daterat kommer det att tillhandahålla all information som behövs (inklusive deras TIN / SSN) för att slutföra 1099-S och 1096 och arkivera det på lämpligt sätt.
Den här videon förklarar hur W-9 fungerar …
Obs: Om jag är köpare / närmare och jag arkiverar 1099-S för transaktionen, skulle jag lista mig själv som ”FILER ”Och säljaren skulle listas som” TRANSFEROR ”på både 1099-S och 1096.
Alternativ 2:
Om jag har inkluderat ovan nämnda” beteckningsklausul ”I mitt köpavtal har jag i princip inget ytterligare ansvar, eftersom säljaren har kommit överens om att de kommer att lämna in dessa formulär för egen räkning (detta är något du vill verifiera av din egen betalade skatteexpert).
Alternativ 3:
Om jag inte fick en W-9 färdigställd av säljaren och / eller om jag misslyckades med att inkludera ”beteckningsklausulen” i mitt köpavtal (eller även om jag gjorde det, men ville göra processen enklare för säljaren), kunde jag sätta tillsammans en instruktionsbrev och skicka den till säljaren tillsammans med alla formulär som de behöver fylla i och skicka till IRS. Förutom formuläret kunde jag också tillhandahålla ett föradresserat kuvert för säljarna att skicka sina formulär till IRS.
Här är ett exempel på hur det kan se ut:
Obs: I det här exemplet ovan är fastigheten ledig mycket utan en fysisk adress (det är därför jag listade den juridiska beskrivningen). Om det hade varit ett vanligt enfamiljshus kunde jag bara ha angett fastighetens fysiska gatuadress och varit klar.
Obs! Om du inte är säker på vilken adress du ska inkludera i det föradresserade kuvertet, kontrollera instruktionerna på IRS-formulär 1096. Detta är vad den sa i 2016-versionen av det här formuläret:
Arkiveringsprocessen: När du säljer
För varje transaktion där jag är säljare är arkiveringsprocessen ganska enkel, eftersom jag har all information jag behöver för att slutföra och skicka in dessa formulär själv.
Jag skulle slutföra en 1099-S för transaktionen genom att fylla i ALLA informationen på formuläret (inklusive mitt eget skatteregistreringsnummer, eftersom jag fungerar som en LLC) som båda filer och överföraren.
Jag skulle också fylla i en 1096 sändningsformulär med min information, inklusive min TIN, som fil er. För båda dessa formulär är IRS och jag de enda mottagarna, så jag skulle helt enkelt skicka 1099-S (Copy A) och 1096-formuläret till IRS.
Här är ett exempel på vad dessa formulär kan se ut som:
Det är Det är också värt att notera att om du säljer flera fastigheter för vilka en 1099-S-arkivering krävs, måste du fylla i ett separat 1099-S-formulär för varje såld fastighet men du behöver bara fylla i en 1096 överföringsform.
Lägg bara samman de totala mängderna från ruta 2 för var och en av 1099-S-blanketterna och skriv in den i ruta 5 i den enskilda 1096-blanketten och ange det totala antalet formulär som 1096 täcker för i ruta 3 i formulär 1096 .
Med andra ord, om du sålde tre fastigheter till en köpare kan ditt 1099-S-formulär se ut så här …
Och din 1096 kan se ut så här …
Obs: Se totalen i rutorna 3 och 5 av form 1096? Det är vad jag talar om. 🙂
Vad händer om du inte skickar formulär 1099-S?
Vad händer om du inte skickar in en 1099-S för en av dina självstängda erbjudanden. Kommer något dåligt att hända dig ??
Om du misslyckas med att lämna in någon form av 1099-formulär kan IRS tekniskt börja utfärda påföljder som börjar på $ 250 per misslyckande till dem som inte följer upp detta krav ( det vill säga om de någonsin får reda på det).
Det man ska komma ihåg är … om du använder samma avslutande motiv som jag gör – det finns ett ganska litet fönster för transaktionerna där du faktiskt kommer att måste oroa dig för det här formuläret i första hand.
Kom ihåg:
- En 1099-S krävs INTE om transaktionen kostar mindre än $ 600 (och det är inte ovanligt att hitta förvärvsmöjligheter i prisklassen).
- En 1099-S krävs INTE om säljaren intygar att försäljningspriset är på 250 000 USD eller mindre, och försäljningen är för deras huvudsakliga bostad.
- En 1099-S krävs INTE om säljaren är ett företag eller en statlig enhet (detta inkluderar de flesta utestängningar och fastigheter som säljs vid länsskatteuktioner).
- Om en fastighet säljs för 5 000 USD eller mer är det ganska enkelt att motivera användningen av ett titelföretag för att stänga transaktionen (och när du använder en professionell stängningsagent kommer de att hantera hela processen för du).
Så i mina tankar … Jag är främst intresserad av erbjudanden som ligger mellan $ 600 – $ 4,999, betraktas säkert som ”investeringsexperter” och görs med privatpersoner (… och för att inte tala om, när jag tar med ovan nämnda ”beteckningsklausul” i mitt köpavtal, behöver jag bara vidta åtgärder för mig själv när jag är säljare.
Var ska jag rapportera 1099 -S på formulär 1040
Möjliga rapporteringsalternativ inkluderar men kan inte vara begränsade till:
Försäljning av:
- Egendom för investeringsanvändning, schema D
- Primärbostad, schema D och blankett 8949
- Affärs- eller hyresfastigheter, schema D och blankett 4797
- Like-Kind-utbyten, Form 8824, Like-Kind Börser, med kontanter eller ”start”, mottogs
För formulär 1040-arkiv kommer 1099-S-relaterade inkomster, tillsammans med alla andra belopp som krävs på dessa formulär (för andra ändamål), att flyta genom formulär 1040 baserat på instruktionerna för dessa formulär och för formulär 1040 som finns i instruktionspublikationen för respektive formulär.
IRS-formulär och instruktionerna för formulären finns här.
Måste du betala skatt på en 1099-S?
Ja.
Formulär 1099 används för att rapportera inkomst som inte är anställd till IRS. Det finns upp till 20 olika typer av 1099 formulär. 1099-S en av dessa typer, och den används för att rapportera realisationsvinster på fastighetstransaktioner.
Företag (som titelföretag) och andra personer som är involverade i fastighetstransaktioner där inget titelföretag är inblandat, måste utfärda ett formulär 199-S till alla som får minst $ 600 under året.
Om företaget eller någon annan part som är inblandad i fastighetstransaktionen skickar in ett 1099-S-formulär till IRS, eftersom de krävs att göra enligt lag och en skattebetalare rapporterar inte det kommer IRS sannolikt att skicka en räkning för skatter som är skyldiga på inkomsten.
Skattebetalarna behöver inte inkludera 1099-talet med sina skattedeklarationer inlämnade till IRS, men IRS använder datoriserade matchningsalgoritmer för att matcha 1099 som erhållits från företag eller andra parter som är inblandade i fastighetstransaktionen för att kontrollera om skattebetalarna inkluderar inkomst på avkastningen. Så det är en bra idé att inkludera inkomsterna och förvara 1099-blanketterna med skattedeklarationer för revisionsskyddsändamål.
Ytterligare läsning: Hur påverkar mina skatter 1099-S och 1099-S? / p>
Får du alltid en 1099-S när du säljer ett hus?
Du kanske inte alltid får ett 1099-S-formulär.
När du säljer ditt hem, du kan ha undertecknat ett formulär som intygar att du inte kommer att ha någon skattepliktig vinst vid försäljningen. Om du har fyllt i ett certifikatformulär för 1099-S-undantag och du uppfyller alla sex kriterier för att inte behöva rapportera försäljningen på din skattedeklaration, får titelföretaget eller den avslutande advokaten inte skicka IRS-formulär 1099-S, som rapporterar försäljningen till IRS och till dig. (Se avsnittet om undantagscertifiering).
I det osannolika fallet att försäljningen var för mindre än $ 600, skulle du förmodligen inte få en 1099-S. Eller om transaktionen avslutades utan ett titelföretag eller avslutande advokat och du gick med på att vara ansvarig för rapporteringen av försäljningen (se avsnittet Vem utfärdar 1099), skulle du inte få 1099-S.
Ytterligare läsning: 12 skattetips när du säljer ditt hem
Ytterligare läsning: Är det ovanligt att inte få ett 1099-S-formulär för försäljning av ditt hem?
1099-S-certifieringsundantagsformuläret
1099-s-certifikatundantagsformuläret gäller endast huvudbostäder.
IRS-instruktionerna för blankett 1099-S på sidan 1 och under avsnittet ”Undantag” beskrivs transaktioner som inte kan rapporteras av 1099. En av dessa transaktioner – försäljning av en huvudbostad på vissa villkor – kan inte rapporteras om vissa kriterier är uppfyllda.
IRS kräver skriftlig säkerhet (certifiering) att kriterierna har uppfyllts. IRS-instruktionerna för formulär 1099-S finns här.
Ett exempel på ett IRS-godkänt certifieringsformulär finns i bilagan till IRS intäktsförfarande 2007-12 här och dupliceras nedan.
Dessutom har Old Republic Title en pdf-version av ett sådant formulär tillgängligt här.
I allmänhet kräver IRS certifiering av dessa sex artiklar:
- Ägs a och används som huvudbostad i 2+ år under den femårsperiod som slutar dagen för försäljningen eller utbytet av bostaden.
- Hade ingen försäljning eller utbyte av en annan huvudbostad under de två år period som slutar dagen för försäljningen eller utbytet av bostaden.
- Ingen del av bostaden användes för affärs- eller uthyrningsändamål.
- Försäljningen eller bytet av hela bostaden och för $ 250 000 eller mindre; eller om du är gift för 500 000 dollar eller mindre och vinsten är 250 000 dollar eller mindre.
- Under den femårsperiod som slutade på dagen för försäljning eller utbyte av bostaden förvärvades den inte i en 1031 utbyte.
- Om basen i bostaden bestäms av grunden för en annan person som förvärvade den i en 1031-byte, måste utbytet ha skett mer än 5 år före försäljningen eller bytet.