Några av de vanligaste frågorna vi på AQUILA får när vi arbetar med hyresgäster är ”vad är CAM-utgifter”, ”vad står CAM för” och ”vad ingår i dessa avgifter? ”
I den här artikeln kommer vi att svara på de tre frågorna plus skillnaderna i CAM-kostnader mellan industri-, detaljhandel- och kontorsfastigheter.
Vad är Common Area Maintenance (CAM) -kostnader?
Common area maintenance är en av de tre huvudkomponenterna som utgör driftskostnader, de andra två är försäkrings- och fastighetsskatter. Detta, i sin tur gör CAM till en del av det som kallas ett Triple Net (NNN) -hyresavtal.
För mer information om triple netto-leasingavtal, läs vår guide till elementen i ett kommersiellt leasingavtal (villkor, definitioner)
Common Area Maintenance (CAM) -kostnader är avgifter som hyresgäster betalar till hyresvärdar för att täcka kostnader i samband med allmänna utrymmen och driftskostnader. Gemensamma utrymmen är utrymmen som används för eller gynnas d av alla hyresgäster och inkluderar, men är inte begränsat till, korridorer, hissar, parkeringsplatser, lobbyar, offentliga badrum och byggnadssäkerhet.
CAM-utgifter definieras vanligtvis i hyresavtalet för att klarlägga tvetydighet vad de innebär. Det är viktigt att ha en tydlig förståelse för dessa utgifter innan du tecknar ett nytt hyresavtal.
Hur beräknas dina CAM-avgifter?
I början av varje år förväntas din fastighetsförvaltare förväntas kostnader för underhåll av gemensamt område för fastigheten som helhet som en del av den årliga budgeten.
Den CAM-uppskattningen delas sedan proportionellt över hyresgästerna i byggnaden. Din procentsats av utgiften beräknas genom att du delar ditt kvadratmeter med byggnadens uthyrningsbara area.
Den totala kostnaden beräknas till din månatliga driftskostnad så att den kan betalas i små steg under året.
I slutet av året kommer fastighetsförvaltaren att avstämma de faktiska CAM-kostnaderna med den beräknade kostnaden. Om de faktiska CAM-kostnaderna är lägre än de beräknade kommer fastighetsförvaltarna att utfärda dig och de andra hyresgästerna en kredit för skillnaden. Om den beräknade CAM inte täckte de faktiska kostnaderna för året; dock är du skyldig denna skillnad som ett engångsbelopp.
Det är här det är viktigt att ha en bra fastighetsförvaltare. Proaktiva fastighetsförvaltare bör kunna se dessa överskott komma mitt i året och kommer att omberäkna de beräknade CAM-kostnaderna för året. Detta kommer att leda till en ökning av dina driftskostnader, men sparar dig smärtan av att skriva en oförutsedd, stor check för engångsbeloppet vid årsskiftet.
Vad ingår i kommersiella fastighets-CAM-utgifter?
Föremålen som ingår i CAM-kostnaderna varierar beroende på om hyresavtalet sker på ett kontor, en detaljhandel eller en industriell fastighet. Medan varje hyresavtal är annorlunda har vi skapat ett diagram med allmänna riktlinjer för CAM-utgifter för varje typ av hyresavtal.
Några exempel på poster som ingår i CAM-utgifter är följande:
För att ladda ner detta diagram som en PDF för enkel referens, ange din e-postadress nedan och klicka på ”skicka”.
Liksom detaljhandel och kontor ingår landskapsarkitektur i det gemensamma området för industriella fastigheter.
Vad ingår i Office CAM-utgifter?
Ingår el?
I kontorsbyggnader mäts el vanligtvis över hela byggnaden snarare än undermätad hyresvärdar förväntar sig att kontorshyresgäster ska arbeta en vanlig fyrtio timmars arbetsvecka och använda i stort sett samma mängd el per kvadratfot från hyresgäst till hyresgäst. Av denna anledning ingår elkostnaden i det vanliga område underhåll och delas över alla hyresgäster baserat på deras storlek i byggnaden.
Ingår vaktmästare?
Vaktmästarkostnader tas ofta med i CAM-utgifter i kontorsfastigheter på grund av de många gemensamma utrymmen som kräver uppmärksamhet, såsom lobby, hallar, hissar och toaletter.
Vad mer ingår?
Landskapsarkitektur, parkeringsplatser och administrativa avgifter ingår också eftersom dessa alla är delade utrymmen och tjänster och används av alla hyresgäster.
Underhålls- och belysningskostnader för parkeringsplatser ingår i det gemensamma området för underhållskostnader för detaljhandelscentra.
Vad ingår i CAM-avgifter för detaljhandel?
Ingår el?
CAM-utgifter för detaljhandlare är mycket lika de för kontorshyresgäster. Men på grund av de många användningsområdena i detaljhandelscentra kan det finnas en stor variation mellan elektrisk användning. Till exempel kommer en restaurang att använda mycket mer el än en närliggande butik.Därför är butikscentren underordnade och el betalas separat av hyresgästen snarare än som en del av CAM. Det enda undantaget från detta är fastighets- och parkeringsbelysning.
Ingår vaktmästare?
Dessutom finns det mindre vanligt utrymme i ett detaljhandelscenter – inga lobbyar, offentligt toalett etc. – så vaktmästarkostnader är normalt uteslutna från CAM.
Vad ingår?
Trottoarer, uppfart, lastbryggor och leveransområden underhållsavgifter utgör en stor del av detaljhandelns CAM-utgifter.
I likhet med detaljhandeln och kontoret ingår landskapsarkitektur i det gemensamma området för industriella fastigheter.
Vad ingår i industriella CAM-utgifter?
Ingår el?
På samma sätt som detaljhandeln är industriella fastigheter undermätade eftersom hyresgäster brukar använda mycket olika mängder el beroende på vad de gör. Till exempel tjänar en tillverkare och ett lagerlager helt andra syften. Man kommer att köra maskiner hela dagen som kräver höga elektriska kostnader, medan man bara behöver el i ett par timmar. Av denna anledning är industriella hyresgäster skyldiga att teckna och täcka sina egna elektriska kostnader, vilket gör detta till en individuell driftskostnad och inte till en CAM-kostnad.
Ingår vaktmästare?
Eftersom det finns inte delade gemensamma utrymmen, såsom lobbyn och toaletter, vaktmästare som också kontrakteras individuellt av hyresgäster och ingår inte i underhållskostnaderna för gemensamt område.
Vad ingår?
Vanligtvis inkluderar industriella CAM-kostnader fastighets- och parkeringsbelysning, landskapsarkitektur, parkeringsunderhåll och bevattningsvatten. Detta beror på att alla hyresgäster i byggnaden delar fördelarna med dessa.
Varför är det viktigt att veta om CAM-utgifter?
Som vi nämnde tidigare är CAM-kostnader en uppskattning och är ofta förenas vid årsskiftet. Fastighetsförvaltaren ger dig en redogörelse för de faktiska CAM och driftskostnaderna för föregående år. Detta uttalande kommer att ange beloppet som du har underbetalt eller överbetalt, och du kommer antingen att få tillbaka kredit eller är skyldig saldot.
Det är viktigt att veta vad som ingår i CAM-kostnaderna för att förstå vad du betalar för i dina månatliga driftskostnader.
Ofta inkluderar CAM-kostnader många indirekta kostnader som inte är lätt att identifiera, så det är viktigt att fråga din hyresvärd exakta kostnader som ingår i ditt hyresavtal.
AQUILA PRO-TIPS
Begränsa risken för snabba CAM-utgifter ökar
En bra mäklare för hyresgästerrepresentation kan ofta förhandla om ett tak på den procentsats som en hyresvärd kan höja underhållsavgifterna för det gemensamma området från år till år. Detta bör förhandlas fram till dina ursprungliga hyresvillkor.
Att fortsätta lära sig om kommersiella hyresvillkor och strukturer , kolla in dessa artiklar:
- Din guide till elementen i ett kommersiellt leasingavtal (termer, definitioner)
- Typiska typer av kommersiella hyresavtal i Austin, Texas (NNN-hyresavtal jämfört med brutto-hyresavtal, mer)
Eller om du vill lära dig mer om kostnaden för att hyra ut utrymme i Austin, Texas, läs våra kostnader för att hyra kontorslokaler eller kostnader för att hyra artiklar om industriellt utrymme.
Om du har en fråga om dina nuvarande hyresvillkor eller vill prata med en mäklare om förhandlingar om ditt kommande hyresavtal, kontakta oss för att boka en konsultation.