Många skattebetalare är inte medvetna om de skattekonsekvenser som potentiellt kan gälla för försäljning av affärsfastigheter. Det är inte så enkelt som att bara sälja en tillgång. Du kan tänka dig att sälja affärsfastigheter som att ha många olika lager. Var och en av dessa olika lager kan eventuellt beskattas med olika skattesatser och behandlas olika på en skattesbetalares skattedeklaration.
När du säljer en tillgång kan du ha olika typer av vinster och förluster, även inom samma transaktion. Vinsterna och förlusterna kan vara: kortfristiga realisationsvinster, kortfristiga kapitalförluster, långsiktiga realisationsvinster, långsiktiga kapitalförluster, avsnitt 1245 avskrivningar återtagande, avsnitt 1250 avskrivningar återtagande, oåtervinnda 1250 vinst och 28% vinst (relaterad till försäljningen vissa samlarföremål). Var och en av dessa kategorier av vinster och förluster behandlas olika och beskattas i olika takt.
När du bestämmer vilken typ av vinst du kommer att ha när du säljer en affärstillgång är det först viktigt att avgöra vilken typ av tillgång du säljer och även vilken typ av enhet tillgången innehas i. De tre kategorier av tillgångar som oftast säljs är (1) avsnitt 1231 egendom, (2) avsnitt 1245 egendom och (3) avsnitt 1250 egendom. Om tillgången som säljs innehas i en C-Corporation beskattas vinsten till vanliga skattesatser trots vilken typ av egendom tillgången är. Om tillgången som säljs innehas i en annan enhet än en C-Corporation kan du potentiellt ha olika vinstlager, beroende på vilken typ av tillgång som säljs.
Avsnitt 1231 egendom är tillgångar som används i din handel eller verksamhet och innehas av skattebetalaren i mer än ett år. Vinsten vid försäljning av 1231 affärsfastigheter behandlas som långsiktig realisationsvinst och beskattas med högst 15%, åtminstone till och med den 31 december 2012. Förlust vid försäljning av 1231 affärsfastigheter behandlas som ordinarie förlust och kan minska den vanliga inkomsten på skattebetalarens avkastning och är inte föremål för kapitalbegränsningsbegränsningar ($ 3000-begränsning för individer eller kapitalvinstbegränsning för företag). Det finns emellertid en återtagningsregel för avsnitt 1231 att om du säljer affärsfastigheter på en vinst och du har dragit av ordinarie förluster på grund av försäljning av sektion 1231-egendom under de senaste fem åren kommer sedan avsnitt 1231-vinst som du erkänner att beskattas som vanlig inkomst, med hjälp av skattebetalarens ordinarie inkomstnivå, och inte preferens 15 % maximal kapitalvinst.
Avsnitt 1245 är (1) all avskrivningsbar personlig egendom, vare sig materiell eller immateriell, och (2) viss avskrivningsbar fastighet (vanligtvis fastighet som utför specifika funktioner, till exempel en lagringstank, men inte byggnader eller strukturella komponenter i byggnaden). Om du säljer egendom i avsnitt 1245 måste du återta din vinst som vanlig inkomst i förhållande till dina tidigare avskrivningar på tillgången som såldes. Varje vinst upp till beloppet för tidigare avskrivningar kommer att beskattas enligt ordinarie inkomstnivåer. Vinstbeloppet som överstiger tidigare avskrivningar behandlas sedan som vinst i avsnitt 1231 (med förbehåll för avsnitt 1231-reglerna som nämns ovan). Reglerna för återtagning av avsnitt 1245 gäller inte om tillgången säljs med förlust. Om en 1245-tillgång säljs med förlust, behandlas förlusten som en 1231-förlust och dras av som en vanlig förlust som kan minska normalinkomst.
Avsnitt 1250 består av fastighet som inte är Avsnitt 1245 egendom (som definierats ovan), i allmänhet byggnader och deras strukturella komponenter. När du säljer sektion 1250-egendom måste du vara medveten om eventuell avskrivning på avdelning 1250 samt ”oavverkad avdelning 1250-vinst”. Om du säljer sektion 1250-egendom som tas i bruk efter 1986, kommer ingen av den långsiktiga realisationsvinsten som kan hänföras till avskrivningsavdrag att omfattas av avsnitt 1250 avskrivningar. Om du avskrivit fast egendom som togs i bruk före 1987 och du avskrivit fastigheten som tas i bruk med bara linjär avskrivning, skulle det inte finnas någon avskrivning på nytt i avsnitt 1250. Men om någon gång en accelererad avskrivningsmetod användes, kommer vinsten vid försäljningen att beskattas som vanlig inkomst i den utsträckning att beloppet av den accelererade avskrivningen som tagits översteg avskrivningar som skulle ha varit tillåtna om du använde den linjära avskrivningsmetoden. Detta avsnitt 1250 avskrivning återbeskattas med ordinarie inkomstnivåer.
Varje vinst som överstiger det belopp som behandlas som ordinarie inkomst på grund av återtagning av avsnitt 1250, men som inte överstiger den totala avskrivningen som begärs, är ”icke-återvinnad avsnitt 1250 ”. Icke-återhämtad 1250-vinst kommer att beskattas med en högsta skattesats på 25%.
Eventuell återstående vinst som överstiger både avsnitt 1250 avskrivningar och oåtervinnda avsnitt 1250 vinster kommer att behandlas som avsnitt 1231 vinst (långsiktig realisationsvinst), som kommer att beskattas med högst 15%, till och med den 31 december 2012. Försäljningen av sektion 1250 fastighet med förlust ger upphov till en förlust på 1231 § och dras av som vanlig förlust som kan minska den ordinarie inkomsten. Avsnitten 1250 återfångsbestämmelser gäller endast för vinster, inte förluster.
Som jag säkert kan se är det inte så enkelt som att bara sälja en affärstillgång. Varje försäljning av affärstillgångar kan ha många möjliga skatter behandlingar, vilket ger olika skatteresultat. Skattebehandlingen av försäljning av affärstillgångar kan vara ganska komplex och om du är osäker på de möjliga skattekonsekvenserna bör du kontakta din Dermody, Burke och Brown skatterådgivare för att förklara hur försäljningen ska behandlas. .