När du tecknar ett hyresavtal har du vissa, rimliga förväntningar: Ditt hem kommer att vara rent, säkert och din hyresvärd kommer att kunna reparera (eller anställa någon att utföra). När du flyttar räknar du med att få tillbaka din deposition så länge du lämnar platsen ren och oskadad.
För det mesta fungerar allt. Ibland är det dock inte så enkelt. Du flyttar bara in för att inse att du har tecknat ett hyresavtal med en slumlord som inte kommer att göra reparationer, bryter mot hyresvärdens och hyresgästens lagar genom att dyka upp vid udda timmar och bara behandlar dig orättvist. Eller så flyttar du ut och får aldrig din deposition.
Du har vissa rättigheter som hyresgäst och när dessa rättigheter kränks måste du vidta åtgärder. Ett alternativ är att stämma din hyresvärd. Det kan fungera, men kräver mycket tid och ansträngning.
Stämma din hyresvärd
Är det värt det?
Innan du gör något annat, besluta om det är värt tiden och risken att stämma din hyresvärd. Troligtvis kommer du att stämma vid en lokal civil domstol och måste betala domstolsavgifter (de varierar beroende på stat), förbereda ditt ärende och försvara dig inför en domare.
När ska du stämma
- När din hyresvärd inte svarar. Om du har försökt att kontakta din hyresvärd om större reparationer eller en obetald återbetalning av deposition till ingen nytta, kan en civilrätt vara det bästa alternativet.
- Om din hyra inte är livlig. Om du riskerar din hälsa eller säkerhet att bo i en hyra kan du behöva en domare för att beställa reparationerna.
- När du är ute med mycket pengar. Om du skulle ha fått hela din deposition eller var tvungen att betala för en stor reparation själv kan det vara värt tiden och rättegångskostnaderna att försöka få tillbaka pengarna.
- Om du har bevis. Om du har skrivit vittnesmål från en reparatör, tidsstämplade bilder av en ren lägenhet eller någon annan dokumentation som gör att du tror att du kan vinna ett rättsfall, kan det vara det bästa alternativet att gå vidare i domstol.
När man inte ska stämma
- Om du inte har försökt medla. Jag har upptäckt att det mesta av tiden fungerar att skicka ett formellt brev till min hyresvärd eller försöka förhandla. Om du inte har försökt resonera med din hyresvärd, ta detta steg innan du överväger en rättegång.
- Om kostnaden inte lägger till. Om din hyresvärd tog 50 $ ut av din deposition och domstolsavgifterna är 75 $, är det inte värt att lämna in en talan. Det är orättvist, men du kan inte stämma för mer än vad du är skyldig, och du kommer inte framåt på små belopp. Om du försöker stämma för något som inte har ett specifikt värde, till exempel felbehandling från din hyresvärd, prata med en advokat innan du gör ett anspråk. En advokat kan hjälpa dig att bestämma hur mycket du kan vinna i ditt fall.
- Om du inte är säker på att du kan vinna. Om hela ärendet är baserat på ditt vittnesvittnesbörd kan du kanske inte vinna. Domaren kan kräva mer bevis än så.
Lär dig reglerna
Civilrättens lagar varierar beroende på stat, så kom ihåg att varje stat har olika lagar om hur och varför du kan stämma din hyresvärd. Till exempel kanske vissa stater inte tillåter dig att stämma för flyttkostnader om du var tvungen att flytta på grund av din hyresvärds försummelse. Andra stater kanske inte låter dig stämma för reparationer som inte ansågs utgöra en risk för din hälsa eller säkerhet.
Vanligtvis måste du göra en rättegång till din lokala domstol, betala domstolsavgifter, schemalägga ett datum och ställ dig inför en domare för att presentera ditt ärende. Om domaren beslutar till din fördel, kommer du att arbeta med en domstolstjänsteman för att få tillbaka dina pengar. Du kan få all information du behöver genom att besöka ditt stads- eller landstingskontor personligen. Du kan också undersöka online genom att besöka statens officiella regeringswebbplats.
Förbered ditt ärende
Civila ärenden är lite annorlunda än de straffrättsliga rättegångarna du ser på TV. Du kommer inte att ha en jury – istället måste du förklara din sida för domaren. Därefter berättar hyresvärden sin sida av historien, och domaren måste bestämma vem han ska tro.
Du kan avsevärt förbättra dina chanser att vinna ditt mål om du förbereder dig i förväg och att göra det måste du följa några enkla steg:
- Samla bevis. Samla alla bevis som du har som bevisar ditt fall, till exempel fotografier av oriktade skador eller en ren lägenhet, brev du skickat till din hyresvärd eller fakturor som du betalat från reparations- eller städpersonal.
- Samla vittnesmål från vittnen. Du behöver inte be folk att delta i domstol, men ett välskrivet brev från ett vittne kan hjälpa dig. Om en reparatör till exempel berättade att vattenvärmaren måste bytas ut men din hyresvärd inte skulle betala för det, skicka detta skriftligen.
- Öva dig på att presentera din sida av historien. Att öva på att berätta din historia kan hjälpa dig att få förtroende och avgöra exakt vad du ska säga i domstol.Hitta en vän eller familjemedlem, berätta för dem historien och få deras åsikter.
Anställa advokat
I vissa stater är det kanske inte tillåtet att anställa en advokat för små civila domstolsärenden. Men även om det är tillåtet kanske det inte är värt det. Om du till exempel stämmer din hyresvärd för $ 500 och advokatens minsta avgift är $ 500, kan du bara bryta jämn i ett bästa fall. I de flesta fall är det bara värt att anställa en advokat om du stämmer för ett stort belopp eller om advokaten är villig att arbeta för en liten avgift.
För det andra, överväga din egen självförtroende. Många civila ärenden hålls utan advokater. Om du är bekväm med att prata framför en domare och har bevis för att stödja ditt fall sparar du pengar och tid genom att representera dig själv.
Gå till domstolen
På din domstol se till att du är beredd flera timmar i förväg. Samla alla dina bevis och vittnesbrev och gå igenom din historia en gång till. Se till att du bär professionella kläder när du möter i domstol. Anländer tidigt så att du kan hitta rättssalen och vara i tid – att vara sen gör inte ett gott intryck på domaren.
Under förhandlingen gör du precis som domaren säger. Att prata ur sin tur, avbryta din hyresvärd eller orsaka något annat problem kan få domaren att stå emot dig. Riskera inte det.
Vad du ska göra om du fortfarande bor i hyran
Vanligtvis stämmer hyresgäster sina tidigare hyresvärdar efter att de har flyttat, vanligtvis på grund av säkerhetsdepositioner eller andra ekonomiska frågor. Ibland måste du dock väcka talan för att få din nuvarande hyresvärds uppmärksamhet. Om din hyresvärd till exempel inte gör några reparationer kan du behöva stämma. Om detta händer och du fortfarande bor i din hyra, gör så här för att saker och ting ska fungera smidigt:
- Betala hyran i tid. Försenade betalningar kan få domaren att gå emot dig.
- Följ leasingavtalet. Oavsett vad du gör, flytta inte med ett husdjur, håll höga fester eller gör något annat som skulle strida mot ditt hyresavtal medan du väntar på ditt domstolsdatum.
- Håll register. Förvara ett skriftligt register över all kommunikation du har med din hyresvärd. Inkludera datum och tid och allt som sagts. Om din hyresvärd börjar trakassera dig före domstolsdatumet, berätta detta för domaren.
Slutord
Att stämma någon är stressande, särskilt när du fortfarande bor på fastigheten . Om du fortfarande bor i hyran under din stämning, agera normalt. Betala din hyra i tid, följ reglerna för ditt hyresavtal och motstå uppmaningen att vara hatisk eller argumenterande mot din hyresvärd.
Vilka ytterligare tips kan du föreslå för dem som behöver stämma en hyresvärd?