First Citizens Bank:
FL, GA, MD, NC, SC, TN, VA, WI, WV
Kontakt: Valerie Leonard (NMLS 415176) vid 864-630-0921 eller
Första federala Lakewood:
OH, MI, KY, WV, IN, FL
Kontakt: Eric Veronica ( NMLS # 83197) vid 419- 318-8985 eller
First National Bank of Omaha:
NE, TX, IL, CO, KS, IA, SD
Kontakt: Michael Bruegel (NMLS # 496393) vid 469-633-8429 eller
First National Bank of Pennsylvania:
Kontakta Ken Roos (NMLS # 436834) på 412-951-6793 eller
Alternativ till läkarlån
Om du inte tror att ett traditionellt läkarlån är rätt för dig kanske du undrar vilka andra alternativ som en läkare har? Det visar sig mycket, och du kan vanligtvis få de flesta av dessa alternativ från samma långivare som gör läkarlån.
Konventionellt 20% ner Inteckning
Ofta det bästa valet för en inteckning som jag t erbjuder i allmänhet flest alternativ (30 år fast, 15 år fast, ARM etc), de lägsta avgifterna och de lägsta priserna. Jämfört med läkarbostadslån är räntorna på en konventionell 20% låglån ganska billiga. Det kräver dock bevis på intäkter och en betydande summa pengar att lägga ner. De pengarna blir naturligtvis inte tillgängliga för att investera eller betala ner studielån.
80/20 och 80/10/10 Lån
Dessa försvann från scenen efter Global Financial 2008 Kris, men har gjort en större återupplevelse sedan dess. Teorin är att du skulle få ett 80% -lån till en något högre ränta än på ett 20% -lån och sedan få ett 20% -lån till en mycket högre ränta. Du skulle undvika PMI (som ibland inte är avdragsgill (men har varit från 2007 till 2018 för de med en inkomst under 110 000 USD) istället för att ersätta den med mer ränta. 80/10/10 och 80/15/5 var variationer på temat, med en nedbetalning krävs.
Konventionell inteckning med mindre än 20% lägre
Dessa lån har högre räntor och avgifter än 20% lägre inteckning. De kräver också du köper PMI. Det är sällsynt att du hittar en som är 0% lägre (faktiskt det bästa du kan hitta sedan 2014 är 3% lägre för ett första gången husköpare program genom Fannie Mae eller Freddie Mac), men 5% och 10% lägre är vanliga. Detta är kanske det billigaste inteckningsalternativet på marknaden (om du kan hitta mindre än 5% lägre).
FHA-lån
Detta lån har högre räntor och avgifter än ett 20% nedlån (särskilt en premieförsäkringspremie på 1,75% som finansieras utöver det huvudsakliga lånebeloppet.) ”finansieringsavgift”), en nedbetalning på 3,5% och sedan 2012 kräver en månatlig inteckning försäkringspremie (0,8-0,85% av lånesaldot årligen) under lånets löptid. FHA kräver att långivaren använder kreditupplysningsbeloppet för studielånet, eller om ingen av dem är upptagna, 1% av det utestående saldot om inte låntagaren kan tillhandahålla dokumentation om att lånet är uppskjutet. Detta gör detta lån svårt för skuldsatta invånare att kvalificera sig för. Priserna är i allmänhet dock något lägre än ett läkarlån, men kanske inte när du lägger till PMI-kostnaderna.
VA-lån
Detta lån kräver att du kvalificerar dig för VA fördelar, vilket diskvalificerar många. Det är en förbättring av FHA-lånet genom att det inte finns något krav på nedbetalning eller inteckning. Priserna liknar FHA-priserna, men finansieringsavgiften är högre – 2,15% för första gången låntagare och 3,3% för senare användning. Avgiften kan tas bort om du har en militär funktionshinder.
Hur jämför läkares hypotekslåner och avgifter?
Läkares hypotekslån och tandläkarlån har i allmänhet den högsta alla dessa alternativ. Men handpenningen är den minsta. Avgifterna är där saker blir suddiga och svåra att jämföra. Å ena sidan kräver FHA och ett konventionellt lån med mindre än 20% lägre hypoteksförsäkring, som till skillnad från låneränta inte är avdragsgill för dem med inkomster över utfasningsområdet $ 100-109K. Det är ofta svårt att säga om det är bättre med dig att betala hypoteksförsäkring eller en högre ränta / avgifter. Det är mycket lättare att bli av med ursprungs- / finansieringsavgifter genom att sänka 20%. De flesta andra lån, inklusive läkarens lån , kommer att slå dig med dessa avgifter. (Även om åtminstone ett läkarlån kommer att avstå från detta om du är villig att betala en högre ränta.)
En läkares eller tandläkares hypoteksräntesats är vanligtvis cirka 1/4% högre än ett jämförbart FHA / VA-lån men kan vara var som helst från 1/8% till 1% högre än ett konventionellt lån. Den skillnaden kan verkligen lägga sig över tiden. Dessutom behöver du inte betala extra avgifter på förhand, och det pengar sammansatta över 30 dagar ger också upp till tiotusentals dollar. Fördelen med att använda ett vanligt gammalt 30-årigt fast lån med 20% lägre kan vara så mycket som $ 235 000 på ett $ 500 000-hem. Detta ignorerar naturligtvis möjlighetskostnaden för den 100 000 $ utbetalningen, som vi kommer att diskutera nedan.
Ska jag få ett läkarlån?
Det finns mycket som går in i denna fråga. Det är min åsikt att de flesta invånare och kamrater borde hyra istället för att köpa av flera anledningar.
Först kommer du förmodligen bara att vara där i 1-5 år. Det tar vanligtvis minst fem år att bryta jämnt i ett hem, uppenbarligen mer om en fastighetsbubbla spricker på dig. Den bästa resursen för att se hur lång tid det kommer att ta jämnhet under dina speciella omständigheter är New York Times Buy vs Rent Calculator. Även om du väljer att stanna i samma område som en närvaro, har jag upptäckt att närvaron vanligtvis inte gillar att bo i sitt ”hemvist” länge när deras inkomst fyrdubblas. Av den anledningen kan hyra vara det bästa alternativet för kamrater och nya invånare.
För det andra tjänar inte en bosatt / stipendiat mycket pengar och tar därför vanligtvis standardavdraget på sina skatter (nu $ 12 000 singel och $ 24 000 gift för 2018). Det betyder att din inteckning ränta antagligen inte är avdragsgill. Även om du specificerar kommer det mesta av ditt intresse förmodligen inte att vara avdragsgill. Det ökar den effektiva kostnaden för ditt skydd.
För det tredje kräver bostäder underhåll (förvänta dig 1-2% av värdet på hemmet per år), vilket kräver tid och pengar, och inget av dem är rikligt för en bosatt.
För det fjärde är det mycket besvär och kostnad med att köpa och sälja ett hem. Att hyra ett hus går snabbt och enkelt i jämförelse. Om du någonsin har försökt sälja ett hem på en nedmarknad vet du hur svårt det kan vara att sälja det till vilket pris som helst, mycket mindre rimligt. Dessutom finns det en stor flexibilitet med att hyra. Om du inte gör det ” gillar inte grannskapet, du flyttar bara. I värsta fall är du inne på ett års kontrakt. Ingen stor sak. Nya närvaro å andra sidan är mycket mer benägna att ligga kvar och intresset är mycket mer sannolikt att vara helt eller nästan helt avdragsgill. / hyresförhållande svänger kraftigt mot att köpa för de flesta.
Om du har bestämt dig för att köpa ett hus och du är fast besluten att bo i ett område i mer än fem år bör du överväga att lägga ner 20% och få en konventionell inteckning. Det förbättrade månatliga kassaflödet ger dig en hel del ekonomisk frihet och möjlighet att investera (och till och med spendera.) Du kommer att spara hundratusentals räntor under lånets hela livstid, allt garanterat, till skillnad från att investera en potentiell handpenning någon annanstans. Men om du av någon anledning köper ett hus OCH du inte vill lägga ner 20%, är ett läkares lån ett rimligt alternativ och minst lika bra som andra alternativ som inte är 20% lägre.
Är det inte bättre att få ett så stort lån som möjligt och investera skillnaden?
När du kör siffrorna kan du enkelt se att det är bättre för dig att låna så mycket pengar som möjligt och investera dem till en högre ränta. Detta är fördelen med hävstång. Tänk på ett hypotetiskt $ 500 000 hem. Du kan spara 235 000 $ med ett 20% lägre konventionellt lån än läkaren lån. Men om du investerade den nedbetalningen på $ 100 000 på 8% under 30 år skulle du få över $ 1 miljon. Villkoren för denna ”marginalinvestering” är gynnsamma genom att du har mycket tid för marknaden att komma tillbaka och det finns inga marginalanrop på inteckningar. Tyvärr finns det några anledningar till att du förmodligen inte vill göra detta:
1) Att få en lägre ränta på inteckningen är riskfri. Det är garanterat 235 000 dollar. 1 miljoner dollar är inte Om det finns något som aktiemarknaden har lärt oss under det senaste decenniet, så är det att det inte finns några garantier. Risken för förlust är mycket verklig. Om du får 2% avkastning under de 30 åren istället för 8%, skulle du har varit mycket bättre med hypotekslån med lägre ränta.
2) Att vara under vattnet på en inteckning är inte kul. Att lägga ner 0% betyder att du är omedelbart under vattnet eftersom det i allmänhet kostar 6-10% av hemmets värde att sälja det. Om du tycker att det är svårt att sälja ett hem på en nedmarknad, försök att göra det när dina enda alternativ är en kort försäljning, kom med tiotusentals kontanter och låt banken utesluta och förstöra din kredit.
3) Beteende. Det är mycket lättare att spendera pengar än att investera det. För att komma framåt måste du faktiskt investera och fortsätta investera de $ 100K i 30 år. Skatter och investeringskostnader kan naturligtvis också minska avkastningen på pengarna om du har dåligt investerarbeteende.
4) Kassaflöde och investeringsdifferensen. Att lägga ner 20% sänker din inteckning dramatiskt. Återigen tar det $ 500.000 hemsexempel. Med 20% lägre är din månatliga princip och räntebetalning 2027 USD. Med läkarlånet är det $ 2800. De $ 800 i månaden kan verkligen göra en skillnad i din budgetering, vilket ger dig fler utgifter och besparingsalternativ när de blir tillgängliga. Du kan till och med använda de $ 800 i månaden för att betala ned inteckningen genom att får en 15 års fast inteckning istället.Det skulle sänka din ränta ytterligare 3/4%, vilket sparar dig ännu mer genom åren och möjliggör tidigare pension. Alternativt kan du bara investera $ 800 varje månad. Vid samma avkastning på 8% efter 30 år skulle du ha $ 1,2 miljoner, till och med mer än $ 1 miljoner som $ 100 000 i utbetalning skulle växa till. Så totalt sett, om du investerade skillnaden efter 30 år med 8% årlig avkastning, skulle du komma över 400 000 dollar framåt genom att sänka 20%. Men, naturligtvis, måste du fortfarande komma upp med 20% för att lägga ner, vilket inte är lätt.
Behöver du en fastighetsmäklare eller omlokalisering?
Om du är i behov av en fastighetsmäklare samarbetar White Coat Investor med CurbsideRealEstate.com, en gratis fastighets conciergetjänst för läkare, av läkare. Efter att ha kämpat igenom sitt första hemköp grundade Dr Peter Kim Curbside Real Estate för att ta itu med läkarspecifika problem som uppstod under bostadsprocessen. Förutom att tillhandahålla nyheter och information, är CurbsideRealEstate.com ditt läkarmottagade ”curbside-konsult” för läkarlånelån, expertmäklare, omlokalisering och allt däremellan. Oavsett om du säkrar ditt första läkarbostadslån, precis början din hemsökning, eller om du inte är säker på var du ska börja, kan CurbsideRealEstate.com hjälpa dig att navigera hemköpsprocessen säkert och effektivt, vilket sparar värdefull tid och pengar.
Exklusiv bonus för White Coat Investor-läsare : $ 100 bonus vid stängning.
Kontakta CurbsideRealEstate.com på eller (323) 515-9507 för en konsultation utan förpliktelser och följ dem på Facebook, Twitter och Instagram för mer information.
Långivare – om du vill köpa annonsutrymme på den här sidan, skicka e-post till Cindy (at) whitecoatinvestor.com.