Den 1031 skatteuppskjutna börsen är en metod för att tillfälligt undvika skatt på kapitalvinst vid försäljning av en investering eller affärsfastigheter. Dessa skatter kan gå så högt som 15 procent till 30 procent när statliga och federala skatter kombineras.
Detta fastighetsbyte har fått sitt namn från avsnitt 1031 i Internal Revenue Code . Det gör det möjligt för en investerare att ersätta en investering eller en affärsfastighet med en liknande egendom och skjuta upp kapitalvinsterna vid försäljningen om Internal Revenue Service regler följs noggrant. I teorin kan en investerare fortsätta skjuta upp kapitalvinster på förvaltningsfastigheter fram till deras död, vilket eventuellt undviker att betala skatt på dem helt.
Det är en klok skatte- och investeringsstrategi samt ett verktyg för fastighetsplanering. 1031-börsen har har betraktats som ett av de mest kraftfulla förmögenhetsuppbyggnadsverktygen som fortfarande finns tillgängliga för skattebetalarna. Det har varit en viktig del av framgångsstrategin för otaliga ekonomiska trollkarlar och fastighetsguruer.
1984 Lagförändringar
Efter att en rad liberala domstolsbeslut hade gett fastighetsinvesterare stor räckvidd i vilka typer av fastigheter som kunde bytas ut och de tidsramar för vilka de kunde slutföra utbytena, överförde kongressen ändringar till Avsnitt 1031 i skattereformlagen av 19 84. Denna lagstiftning definierade ytterligare ”likartad” egendom och fastställde en tidtabell för att slutföra utbytet.
Kvalificerande fastigheter
Endast fastigheter som innehas för affärsbruk eller som en investering kvalificerar sig för en 1031-börs. En personlig bostad kvalificerar sig inte och i allmänhet uppfyller inte en fix-and-flip-egendom inte heller eftersom den passar in i den förbjudna kategorin för en fastighet som köps enbart för återförsäljning. Semester- eller fritidshus som inte hålls som hyresfastigheter brukar göra kvalificerar sig inte för behandling 1031, men det finns ett användningstest enligt avsnitt 280A i skattekoden som kan gälla för dessa egenskaper.
Du bör överväga att konsultera en skatteexpert för att se om ditt andra- eller fritidshus uppfyller kraven i avsnitt 280A. Det kan vara om det används som din huvudsakliga verksamhetsort eller hyrs ut helt eller delvis.
Mark som är under utveckling för återförsäljning är inte berättigad till skatteuppskjuten behandling. Aktier, obligationer, sedlar och fördelaktiga intressen i ett partnerskap anses inte vara en form av ”likartad” egendom för utbytesändamål.
Att kvalificera sig som en 1031-börs idag måste transaktionen ske i form av ett ”byte” snarare än bara en försäljning av en fastighet med det efterföljande köpet av en annan. För det första måste fastigheten som säljs och den nya ersättningsfastigheten både innehas för investeringsändamål eller för produktiv användning i en handel eller ett företag. De måste vara ”likartade” egenskaper.
Följande fastighetsbyten är exempel på sådana som passar kravet på kvalificerad utbyte av ”likartad” egendom :
- Ett kontor i utbyte mot ett köpcentrum
- Ett köpcentrum i utbyte mot rå mark
- Rå mark i utbyte mot en industribyggnad
- En hyreshus i utbyte mot en industribyggnad
- En ranch eller gård i utbyte mot en kontorsbyggnad
Tidsfrister för köp
Före 1984 genomfördes praktiskt taget alla byten samtidigt med stängning och överföring av den sålda fastigheten (avstått fastighet) och köp av den nya fastigheten ( ersättningsfastighet). Förutom de problem som uppstod när man försökte hitta en lämplig fastighet fanns det svårigheter med samtidig överföring av titlar och medel. Inte så idag.
Det försenade 1031-utbytet undviker dessa problem före 1984, men strängare tidsfrister införs nu. En investerare som vill fylla i en börslista och marknadsföra sin fastighet på vanligt sätt. När en köpare går framåt och köpeavtalet genomförs, ingår säljaren ett utbytesavtal med en kvalificerad mellanhand som i sin tur blir ersättare. Utbytesavtalet kräver vanligtvis en överlåtelse av säljarens kontrakt till förmedlaren. Avslutningen äger rum och eftersom säljaren inte kan röra vid pengarna, får mellanhandens intäkter till säljaren.
Identifiera egenskaper
Vid den tidpunkten börjar den första tidsbegränsningen, 45-dagarsregeln för identifiering. Investeraren måste antingen stänga av eller skriftligen identifiera en potentiell ersättningsfastighet inom 45 dagar från stängningen och överföringen av den ursprungliga fastigheten. Tidsperioden är inte förhandlingsbar och inkluderar helger och helgdagar, och skattemyndigheten gör inga undantag.Om investeraren överskrider tidsgränsen kan hela börsen diskvalificeras och skatterna kommer säkert att följa.
Investeraren kan antingen identifiera tre fastigheter utan hänsyn till deras verkliga marknadsvärde eller ett större antal fastigheter så länge det sammanlagda verkliga marknadsvärdet vid slutet av identifieringsperioden inte överstiger 200 procent av det sammanlagda verkliga marknadsvärdet för den överlämnade fastigheten vid överföringsdagen.
Om regeln om tre fastigheter och 200-procentsregeln överskrids, kommer utbytet inte att misslyckas om skattebetalaren köper identifierade ersättningsfastigheter vars verkliga marknadsvärde är 95 procent eller mer av det sammanlagda verkligt marknadsvärde för alla identifierade ersättningsfastigheter.
Undvik ”Boot”
Realistiskt följer de flesta investerare trefastighetsregeln så att de kan slutföra noggrannhetskontroll och välj den egendom som fungerar bäst för dem och som stängs. Generellt är målet att handla upp för att undvika överföring av ”boot” och hålla börsen skattefri.
”Boot” är pengar från – eller det verkliga marknadsvärdet. av — all egendom som inte är av samma slag som tas emot av skattebetalaren genom växeln. Boot kan vara kontanta pengar, en minskning av skulden eller användning av försäljningsintäkter för kostnader vid stängning som inte anses vara giltiga stängning utgifter. Reglerna för att starta i ett utbyte är komplicerade och utan expertråd kan en investerare av misstag ta emot start och hamna på grund av skatter.
Att köpa ersättningsfastigheten
När en ersättningsfastighet har valts har skattebetalaren 180 dagar från det datum då den överlämnade fastigheten överfördes till köparen för att stänga den nya ersättningsfastigheten. Men om förfallodagen för investerarens skattedeklaration, med eventuella förlängningar, för det beskattningsår då den överlämnade fastigheten såldes är tidigare än 180-dagarsperioden, måste bytet vara genomfört före det tidigare datumet.
Eftersom det inte finns några tillägg eller undantag från denna regel är det lämpligt att planera stängningen för utbytesfastigheten före tidsfristen .
Eftersom lagen kräver att investeraren inte berör intäkterna från den första transaktionen, förvärvar den kvalificerade förmedlaren ersättningsfastigheten från säljaren vid stängning och överföring det till investeraren när transaktionen är genomförd.
Av C. Grant Conness, VD, 1031 Alternatives Group
Vid i skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en mäklare på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.
Balansen tillhandahåller inte skatt, investeringar eller finansiell se råd och råd. Informationen presenteras utan hänsyn till investeringsmål, risktolerans eller finansiella förhållanden hos någon specifik investerare och kanske inte passar alla investerare. Tidigare resultat är inte ett tecken på framtida resultat. Investering innebär risk inklusive risk för förlust av kapital.