Jag ger dig mina fem hemligheter för att hitta de bästa fastighetsförvaltningsföretagen.
Kanske tror du att du kan sköta fastigheten själv?
Kanske.
Men om du använder mina tips för att hitta de bästa fastighetsförvaltningsföretagen sparar de dig mer pengar än avgiften du betalar dem.
De fem hemligheterna för att hitta det bästa fastighetsförvaltningsföretaget är:
1. Läs finstilta i kontrakten
2. Kontrollera deras avgiftsstruktur
3. Bekräfta att du kan lita på dem
4. Möt dem ansikte mot ansikte
5. Ge dem konstant feedback
De perfekta förvaltningsföretagen tjänar sin förvaltningsavgift och mer. De gör saker bättre än du kunde om du gjorde det själv.
De har mer erfarenhet:
- Hitta hyresgäster
- Hantera dödlägsna hyresgäster
- Insamling av sen hyra
- Utvisningar
- Hitta rättvisa priser och få rabatter från entreprenörer
- Att veta vilka reparationer som är nödvändiga (och onödiga) för uthyrning
- Att veta vilka platser som är bäst för uthyrning
- Priser på uthyrning
- Och mycket, mycket mer …
Till upprepa att dessa fastighetsförvaltningsbolag slutligen blir värda mycket mer än sina avgifter bara genom sina kontakter, expertis och förståelse för hyresmarknaden.
Detta gäller återigen bara om du hittar rätt fastighetsförvaltning. Det finns också många dåliga som kommer att kosta mer pengar och vara lika mycket arbete som att göra det själv.
Det är här som följer dessa tips kommer in!
Det finns gott om böcker och blogginlägg om att hantera hyresfastigheter själv.
Vilken huvudvärk!
Du betalar ett fastighetsförvaltningsföretag för specialisering och expertis som du inte kan duplicera genom att själv läsa böcker och bloggar.
Detta låter säljare-y, men det är sant. Det fungerar bra för mig och det kan fungera för dig eller någon du känner som behöver det.
Jag äger tjugo enfamiljshus och de förvaltas alla av samma uthyrningsföretag.
Jag har utvecklat ett system och byggt ett team under de senaste åren som verkligen fungerar för mig (bokstavligt och bildligt).
Den viktigaste delen av detta system är team för förvaltning av hyresfastigheter.
Här är mina hemligheter för att hitta den perfekta.
1. Läs finstilta i kontrakten
När du anställer fastighetsförvaltning får de dig att skriva ett kontrakt. Du vill läsa detta kontrakt noggrant. Det finns något specifikt jag vill att du ska se efter.
Se till att de inte gör det svårt att sparka dem.
Vad menar jag med det här?
Avtalet kommer att innehålla något som avgör under vilka förhållanden du kan säga upp hyresfastighetsförvaltningsavtalet med dem.
Om du säger upp avtalet kan du behöva betala ytterligare några månader av deras förvaltning avgifter. Det kan till och med säga att du måste betala resten av året.
Förstå detta språk. Om du känner att de presterar dåligt och vill sluta använda dem, se till att du förstår hur mycket det kommer att kosta att gå bort. Du måste också förstå vilka åtgärder du behöver vidta för att lagligt säga upp avtalet. Du kan behöva göra något skriftligt eller med rekommenderat brev.
Jag förhandlade om att denna del av kontraktet skulle tas ut ur mitt kontrakt. Om jag var missnöjd med förvaltningsbolagets tjänst kunde jag säga upp utan att betala ytterligare några månader av förvaltningsavgifter.
Låt oss se vad som hände nästa …
Några månader senare, Monica från fastighetsförvaltningsföretaget berättade för mig att metallräcket på betongtrappan till ytterdörren var löst och behövde bytas ut. Hon sa att hon skulle få tre offerter för jobbet.
- Citat # 1: $ 3000
- Citat # 2: $ 2500
- Citat # 3: $ 2000
Det verkade lite brant för trappor (ingen ordlek avsedd).
(Nej, inte trapporna i fråga)
Jag bad en hantverkare i grannskapet att ta en titt på trappan och låta mig veta vad han skulle ta ut för att fixa den.
Han mailade mig nästa dag och sa att han fixade det. Jag är skyldig honom 50 $.
Jag mailade Monica för att säga att jag avslutade förvaltningskontraktet.
Det verkade som att ha ett förvaltningsföretag var lika mycket arbete som att inte ha ett. Det här var inte första gången jag ifrågasatte de beslut hon fattat
Jag var tvungen att följa upp och granska allt hon gjorde!
Se till att du har möjlighet att bli av med fastighetsförvaltningsföretaget om det behövs och se till att det inte kostar dig för mycket.
2. Kontrollera deras avgiftsstruktur
Börja med att titta på deras fastighetsförvaltningsavtal och förstå deras avgiftsstruktur.
Den mest grundläggande avgiften att förstå är hur de tar ut förvaltningen.Oftast är det en procentandel av hyran. 10% av hyran är ganska vanligt, men jag har sett att många platser debiterar mindre. 8% är inte ovanligt.
Det är dock precis som alla andra avgiftsstrukturer i livet. När ett företag tar ut 8% istället för 10% kan du märka att de i någon annan del av avgiftsstrukturen kan vara dyrare än en konkurrent. De hittar någon annanstans att kompensera för det.
Ett bra exempel på detta illustreras med mitt nuvarande uthyrningsföretag. De tar 10%, vilket vissa kanske säger är högt, men de tar inte ut någon avgift för att hitta hyresgäster och underteckna ett hyresavtal. De tar inte heller ut någon avgift för att säga upp ett hyresavtal när det löper ut. Många andra fastighetsföretag gör det.
Många företag tar ut en månads hyra eller kanske en halv månads hyra för att teckna ett hyresavtal. Detta kan vara mycket viktigt för att beräkna dina utgifter.
Mina omsättningshastigheter i Montgomery, Alabama är ganska höga. Den genomsnittliga omsättningen är mellan 1 ½ och 2 år. Det skulle kosta mig en förmögenhet att betala en månads hyra varje gång som händer, så det är gyllene att få detta inkluderat i min avgift på 10%.
Om du befann dig i ett område där omsättningen var lägre, kanske en avgift på en månads hyra skulle inte fungera som dåligt för dig. Vissa människor hyr samma hus i fem eller tio år.
Förstå hur ditt förvaltningsbolag kommer att debitera dig för att använda externa entreprenörer. De kan ta ut kostnaden för entreprenören plus en procentsats. De kan också ha sina egna entreprenörer som de har sitt eget avgiftssystem med. Se till att du förstår det och jämför det med andra fastighetsförvaltningsföretag i området.
Processen för bortvisning är annorlunda från stat till stat, så hur lång tid det tar och hur mycket det kostar kan variera kraftigt. Kostnaderna för domstolen och avgifter som måste betalas varierar också på samma sätt.
Be dem att förklara förflyttningsprocessen för dig. Du måste förstå hur lång tid det tar normalt och i värsta fall. Du måste också förstå hur mycket det kommer att kosta dig i båda fallen att få någon ut ur huset. Fråga hur ofta det händer och vad deras screeningprocess är för att försöka undvika det.
3. Bekräfta att du kan lita på dem
Det första du ska titta på är att kolla med onlinekällor.
Kontrollera bättre affärsbyrå. Du kommer att kunna se om de är registrerade och om det finns några klagomål mot dem och hur dessa klagomål har lösts.
Gör sedan mycket googling (jag är inte säker på om googling är ett ord än). Sök efter recensioner om dem och / eller klagomål om dem. Akta dig för ett företag som verkar ha någon online-närvaro av något slag. Det är ett varningstecken. De är för nya eller gömmer något.
Du måste kolla det bättre affärsbyrån, googla deras företagsnamn och använda alla andra online-resurser du kan tänka dig för att se vad folk säger om dem.
Be sedan om referenser. Berätta för dem att du vill ha tillstånd att prata med andra investerare som använder deras förvaltningstjänster. Helst kan du prata med minst tre. Prata med några av sina hyresgäster också. Se hur de behandlas av förvaltningsbolaget.
Detta är referens som fastighetsförvaltningsföretaget ger dig, och dessa har bara begränsad nytta. Det finns en partiskhet. De vet att du ringer och varför, och de känner sig tvungna att säga fina saker. De kan till och med vara ”vänner” till förvaltningsbolaget eller investerare eller hyresgäster som behandlas mycket bättre än andra kunder.
Varför betyder det?
Eftersom du vill ha ett exempel på vad den genomsnittliga investeraren eller hyresgästen behandlas som.
Helst hittar du ett sätt att utveckla dina egna referenser. Du gör detta genom att fråga referensen som du fick om de känner någon annan du kan prata med . Det här kan vara någon som kommer att ge en mer ärlig eller opartisk åsikt.
De referenser du utvecklar själv är effektivare än de som du får från företaget.
Om företaget är ovilliga att ge referenser, detta kallas en ledtråd. Du kanske vill ompröva. Om också förvaltningsbolaget inte arbetar med några investerare kan det också vara ett problem. Du kommer att bli den första. Det gör det inte menar att det inte går, men det betyder att de inte har mycket erfarenhet och att du inte har fördelen att prata med andra investerare som kan garantera att de redan är nöjda med t arvingstjänst.
Nu är det dags att närma sig förvaltningsbolaget ur hyresgästens perspektiv. Vid den här tiden går jag till deras webbsida och Facebook-sida och all annan online-närvaro de har och tittar runt. Jag ser hur lätt det är att navigera. Jag ser hur bra de jobbar med att beskriva fastigheterna och ta bilder av husen. Jag ser professionell att de dyker upp. Titta längst ner på sidan. Är året längst ner på sidan uppdaterat?
Jag ringer telefonnumret som hyresgästen och försöker boka en tid för att se en fastighet.Sedan ställer jag en massa frågor om fastigheten och ser vilka frågor de ställer mig om min inkomst och situation. Därefter kan jag agera svårt och se hur de hanterar det. Jag kanske förklarar att jag har dålig kredit eller att jag har kastats ut tidigare. Kanske har jag två bulldoggar och jag är i ett rockband. Jag vill bara höra hur professionellt de hanterar intressanta situationer som denna.
Vid vissa i telefonsamtalet säger jag dem artigt att jag inte är intresserad och lägger på. Jag tar det inte så långt som att ställa in och boka tid och träffa dem i huset. Det kan ta den här hemliga saken för långt.
Jag är orolig över hur enkelt och snabbt det är att få en verklig mänsklig person i telefon. Om jag får röstmeddelande, hur snabbt ringer de mig tillbaka (om någonsin)? Om jag skickar ett mejl, hur snabbt svarar de (om någonsin)?
Hur artiga är de? Hur professionella är de med mina frågor? Det här är vad jag bestämmer utifrån dessa telefonsamtal.
Ett stort problem skulle vara att aldrig få svar via e-post och inte komma till en person via telefon. En annan skulle vara oförskämd eller oprofessionellt svar på frågor. Jag skulle också vara orolig om de verkade bra med att hyra till personer med riktigt dålig kredit eller ingen inkomst.
När jag väl har uppfyllt testet går jag vidare till att prata med ägare till fastighetsförvaltningsbolaget.
4. Möt dem ansikte mot ansikte
Du vill göra det personligen. Att personligen bedöma deras pålitlighet är något du inte kan sätta pris på. Om du gör detta långt ifrån är Skype eller video din sista utväg, men jag skulle hävda att du skulle flyga eller köra ut och få detta att hända personligen. Gör det inte per telefon, du vill kunna se varandra i ögonen och lära känna dem på en personlig nivå.
Det är dags att spela tjugo frågor. Jag begränsar dig inte till tjugo, det är bara namnet på det spelet du ibland spelar i bilen på långa vägresor. Förbered en lång lista med frågor som du vill ställa om hur de kommer att hantera alla tänkbara situationer du kan tänka dig. Allt du är orolig för som hyresvärd kommer du att fråga hur de ska hantera det åt dig. Husdjur, dålig kredit, sena avgifter, någon som skräpar huset, någon som inte flyttar, stämningar, kärnkrig, vad händer om detta företag går i konkurs, allt du kan tänka dig.
Här är en lista med frågor som jag fick för att starta dig.
- Hur gammalt är ditt företag?
- Hur kom du igång med att förvalta fastigheter?
- Hur mycket erfarenhet har var och en av er i fastighetsbranschen? Fastighetsförvaltning? Ge mig information.
- Hur många hyresfastigheter äger ni själva?
- Hur många hyresfastigheter förvaltar ni för investerare?
- Hur många olika fastighetsinvesterare hanterar du för?
- Låter du mig prata med några av dessa investerare om deras erfarenhet av att arbeta med dig?
- Hur fungerar bortvisningar i denna stat och stad? Hur lång tid tar det normalt och i värsta fall? Hur hanterar du utvisningar och hur kommer jag att debiteras för det normalt och i värsta fall?
- Vilka är dina vakanser?
- Har du egna entreprenörer som exklusivt arbetar för dig? Hur många och hur debiterar du mig för att använda dem?
- Vilka är dina kriterier och inkomstkrav för screening av hyresgäster?
- Vilken är din husdjurspolicy?
- Kan jag se ett exempel på en hyresrapport som du skickar investerare varje månad?
- Låter du mig prata med några av dina hyresgäster om deras erfarenhet av att arbeta med dig?
- Har du en plan för mina fastigheter om du väljer att sluta hantera hyror?
Vill du och förväntar dig ärliga svar på alla dessa frågor. Om det finns undvikande eller ovilja att svara, inte ett gott tecken. Enligt min mening vill du inte ha ett fastighetsföretag som är helt nytt och inte har någon erfarenhet. Du vill inte heller ha ett förvaltningsföretag som är så stort, de är inte villiga att träffa dig och svara på dessa frågor. Om du bara är ett annat nummer till dem får du förmodligen dålig service.
De borde vara villiga att träffa dig och svara på frågor som detta för att få ditt företag som investerare.
Vid denna tidpunkt har du förhoppningsvis tillräckligt med information om fastighetsförvaltning för att inse att du kan anställa dem. Så gör det. Det finns ett annat viktigt steg som bara är möjligt när de är anställda och aktivt hanterar det åt dig. Det säkerställer att de levererar högkvalitativ service.
5. Ge dem konstant feedback
Du har gjort alla dina läxor och anlitat det du tror är ett kvalitetsföretag. Arbetet slutar inte där. Du kommer att finna att de gör saker som du inte gillar. Detta kan vara deras affärsmetoder, dåliga beslut, redovisningsfrågor, långsam hantering av vakanser eller ett antal problem
Det viktiga är att du tydligt kommunicerar vad du är missnöjd med och får dem att fixa det beteende.Kom ihåg att du betalar dem en avgift för att få en tjänst, och du förväntar dig vissa saker för den avgiften. Denna typ av kurskorrigeringar bör förväntas. I grund och botten utbildar du dem till att vara de perfekta fastighetsförvaltarna.
När vi arbetar med vårt fastighetsförvaltningsföretag finner vi ibland att det inte framgår av bokslutet varje månad hur pengar spenderades. Vi pratar omedelbart med ägarna och klargör varför det råder förvirring om vart pengarna gick förra månaden. Detta resulterar alltid i en mer förbättrad finansiell rapport nästa månad. Detta underlättar skatteregistrering och förståelse för våra vinster och förluster.
Ett annat bra exempel är hanteringen av vakanser. Om du märker att det tar längre tid än förvaltningsbolaget att fylla en ledig plats, ring dem och fråga dem om det. Kontrollera och se hur de har annonserat. Fråga dem om priset och om du kanske skulle erbjuda en flytt i special eller någon form av incitament för att få det uthyrt.
Läs om Hur mycket pengar kommer jag att tjäna på min hyresfastighet?
Detta bör leda till förbättrad hantering av vakanser på lång sikt. Om det inte gör det måste du ha mer allvarliga samtal med dem. Vakanser kan vara en mycket allvarlig fråga för dig, särskilt om du har en inteckning att betala.
Kommer du ihåg mitt exempel från början där jag sparkade ett fastighetsförvaltningsföretag för att de citerade mig flera tusen dollar för att fixa trappor, och när jag skickar en hantverkare, fixade han den till $ 50? Jag skulle då och då rekommendera att göra något liknande bara för att hålla alla ärliga.
Om det finns någon typ av stort bud pågår bör du få några offert från förvaltningsbolaget. Du skulle då öppet säga till förvaltningsföretaget att du också skickar över en entreprenör att en vän rekommenderade också att få ett bud. Du behöver bara göra detta då och då för att se till att deras bud är rättvisa. Det kallas ”lita på, men verifiera”.
Lita på men verifiera betyder i grunden att jag inte litar på dig ännu, så jag vill verifiera. Det är inget fel i det. Människor som ser ut och verkar ärliga är skumma saker och ibland besviken oss. Glöm inte att lita på, men verifiera. Jag tror att om du blir bränd av ditt förvaltningsföretag på det här sättet är det ett dåligt tecken. Ett fusk är ett fusk. Du måste sparka dem.
Sammanfattningsvis
Vissa människor bestämmer sig för att förvalta fastigheter själva. Som jag nämnde tidigare har ett enastående fastighetsförvaltningsföretag så mycket erfarenhet och kontakter att de mer än kompenserar för de avgifter du betalar Du tjänar pengar på lång sikt genom att utnyttja den kunskapen och erfarenheten.
Genom att följa mina tips kommer du att rensa bort de dåliga äpplen och hitta fantastiska förvaltningsföretag som kommer att bli partner i din fastighetsverksamhet . Du kommer att tjäna pengar för dem och de kommer att generera betydande passiva inkomster för dig.
Det är ett verkligt vinn-vinn-partnerskap.