Varför finns det en väntetid på inteckningar efter konkurs?
Det är en oundviklig sanning att en konkurs, oavsett anledning, säger till en långivare personen arkivering hade problem med att betala sina räkningar. Det är så enkelt. Långivare vill se till att någon som var tvungen att ta det förödande ekonomiska steget nu är en bra risk. En inteckning är mycket pengar som tar lång tid att betala tillbaka. Långivare straffar inte människor för att lämna in konkurs, de vill bara se till att de är en bra ekonomisk satsning.
Det betyder att det första hindret för att äga ett hem efter konkurs är att hantera väntetiden ( du kanske också ser det kallas en kryddningsperiod). Detta är ett tillfälle för dig att visa långivare som du har använt den tiden väl för att omstrukturera din ekonomi och återuppbygga din kredit. Du har visat att du kan göra betalningar i tid och leva upp till slutet av affären.
Titta på väntetiden som en chans att visa att konkurs inte definierar dig, utan att du är någon som har tagit en dålig ekonomisk situation och vänt på den. Du är någon som är engagerad i att hantera en budget och göra betalningar.
Det finns tre typer av personlig konkurs, kapitel 7 och kapitel 13 utgör 99,9% av konkurser. Kapitel 11 används ibland, men sällan, av individer för konkurs. Väntetiderna skiljer sig åt för var och en.
Kapitel 7 Konkurs
De som lämnar in kapitel 7 måste sälja sina tillgångar för att betala av osäker skuld, som kreditkortsskuld, medicinska räkningar och personliga lån.
I kapitel 7 konkurs kräver FHA och VA inteckningsföreskrifter en tvåårs väntetid från konkursens gång – den punkt där domstolen befriade dig från dina skulder – inte från den tid du lämnade in. En kapitel 7 ansvarsfrihet tar vanligtvis 6-8 månader från den dag du lämnar in.
De som ansöker om ett USDA-lån är berättigade tre år efter ansvarsfrihet och konventionella lån kräver en väntetid på fyra år.
Ett kapitel 7-konkurs ligger kvar på din kreditrapport i tio år.
Alla tidsperioder kan vara mindre om det finns förmildrande omständigheter som ledde till konkursen. Med andra ord, omständigheter utanför din kontroll. Mer om det senare.
Kapitel 13 Konkurs
Att få ett FHA-, VA- eller USDA-lån efter kapitel 13-konkurs är mer komplicerat än efter kapitel 7. En kapitel 13-konkurs tar också längre urladdning. I kapitel 13 kan du göra betalningar till vissa eller alla dina fordringsägare under en period av tre till fem år. Din återstående skuld frigörs när dessa betalningar har gjorts. Det finns kvar på din kreditrapport under en period av sju år.
Väntetiden för att få en FHA-inteckning efter kapitel 13 konkurs är två år. Det kräver tillstånd från konkursförvaltaren – personen som övervakar borgenärens återbetalningsplan – samt bevis på betalningar i tid på konkursplanen.
Med ett USDA-lån är väntetiden 12 månader av framgångsrika planbetalningar.
Det finns två års väntetid på ett konventionellt lån. Om fallet i kapitel 13 avvisas – vilket innebär att konkursplanen inte följts – är väntetiden fyra år.
Alla dessa, liksom kapitel 7 konkurs, kan bli kortare om det finns förmildrande omständigheter som ledde till konkursen.
Kapitel 11 Konkurs
Även om det är ovanligt att en person lämnar in kapitel 11 konkurs, vilket är en omorganisationsplan som vanligtvis används av företag, är det ibland ett alternativ för dem som tjänar mer pengar än vad som är tillåtet med kapitel 7, men har för mycket skuld för att kvalificera sig för kapitel 13.
Någon som ansöker om kapitel 11 konkurs kan ansöka om en inteckning när som helst efter konkursens ansvarsfrihet. Konkursprocessen är dock dyr och involverad, vilket kan uppväga den kortare väntetiden.
Jämförelse av lånekostnader
Räntesatserna för ett hypotekslån efter konkurs varierar beroende på lånet samt låntagarens kreditpoäng. En konkurs kan slå så mycket som 200 poäng av din kreditpoäng om du gjorde poäng var bra före konkursen.
Detta diagram jämför räntorna och visar hur de varierar med kreditpoängen:
| FHA | 680 – 3,73% | 620 – 4,92% |
| VA | 760 – 3,33% | 640 – 4,37% |
| USDA | 700 – 3,55% | 620 – 4,92% |
| Konventionella | 740 – 3,55% | 640 – 4,37% |
Vad är FHA-lån ?
FHA-lån är inteckningar som stöds av Federal Housing Authority, avsedda för personer som kan ha problem med att få ett konventionellt lån på grund av en dålig kredithistoria eller inkomst. FHA-lån har enklare kreditkrav och lägre nedbetalningar.
Sedan USAregeringen stöder lånen, utlåningsinstitutioner är mer villiga att erbjuda dem till sökande med dåliga kreditpoäng.
En FICO-poäng på 620 kan kvalificera sig för ett FHA-lån, även om sökande med lägre poäng också kan kvalificera sig om de är villig att betala en högre ränta och göra en större handpenning.
Väntetiden för att få ett FHA-lån efter en konkurs utan förmildrande omständigheter är:
- Kapitel 7 – Två år från tidpunkten för ansvarsfrihet (inte tidpunkten för ansökan).
- Kapitel 13 – Två år om planbetalningar har gjorts i tid och förvaltaren av konkursen ger ett OK.
Vad är konventionella lån?
Konventionella lån är de som kommer från banker, kreditföreningar och utlåningskällor online.
De garanteras inte av regeringen, men de har normalt de bästa räntorna och villkoren, vilket innebär lägre månatliga betalningar. Den vanligaste typen av konventionell inteckning är 30-årig fast ränta, som svarade för 90% av inteckningarna under 2019, enligt den federala inteckningsägaren Freddie Mac.
Konventionella lån kräver en kreditpoäng på 620 eller högre . Ju högre poäng, desto bättre villkor. En av de största fördelarna är att en handpenning på 20% av husets kostnad innebär att du inte behöver betala en privat inteckningförsäkring, vilket kan lägga tusentals till en inteckning.
Även om du inte gör det inte lägga ner 20% vid stängningen, när kapitalet i huset når 20%, tappas PMI. Med ett FHA-lån sjunker det aldrig och du måste betala en engångspremie på 1,75% av lånets basbelopp.
Väntetiden för ett konventionellt lån efter konkurs är :
- Kapitel 7 – Fyra år efter ansvarsfrihetsdatum
- Kapitel 13 – Två år. Om ärendet avvisas, vilket händer när den person som ansöker om konkurs inte följer planen, är det fyra år.
Vad är VA-lån?
VA låneprogram, som administreras av US Department of Veterans Affairs, erbjuder billiga lån till veteraner och aktiv militärpersonal. Kvalificerade låntagare är inte skyldiga att göra utbetalningar, och en del av stängningskostnaderna är förlåtna och de behöver inte betala pantförsäkring.
Det finns flera krav för dem som har gått igenom en konkurs om de vill få ett VA-lån.
Kapitel 7
- Inga sena betalningar sedan konkursansökan.
- Ingen nedsättande kredit (insamling) sedan konkurs;
- Lägsta medianpoäng på 530-640 (baserat på var de bor);
- Två års väntetid efter ansvarsfrihet.
Kapitel 13
- Minst tolv månaders väntetid från startdatum för konkurs;
- Tillfredsställande genomförande av konkursåterbetalningsplanen;
- Inga sena betalningar efter dagen för 341 (möte mellan fordringsägare och konkursförvaltare);
- Förvaltaren eller domstolen måste godkänna alla nya skulder om låntagaren fortfarande är i konkurs.
- Låntagaren får inte ha nedsättande kredit (samlingar) från den dag då bankrot lämnades in tcy;
- Låntagaren måste ha en lägsta kreditpoäng på 530-640 (baserat på var de bor och riktlinjer för långivare).
Vad är USDA-lån?
USDA-lån backas upp av US Department of Agriculture för låg- och medelinkomstlåntagare som kanske inte är berättigade till ett konventionellt lån. Inteckningarna har låga utbetalningar och inga stängningskostnader för dem som köper ett hem i ett kvalificerat landsbygdsområde, vilket inkluderar cirka 97% av USA. En låntagares inkomst kan inte överstiga 115% av medianinkomsten för området. Inteckningarna är 30 år med fast ränta.
USDA-lån kräver en lägsta kreditpoäng på 640.
Väntetid för sökande som har ansökt om konkurs:
- Kapitel 7 – Kvalificerat tre år efter ansvarsfrihet.
- Kapitel 13 – Kvalificerat efter 12 månader om de har hållit sig fast vid sina planbetalningar.
Hur utestängning Förlänger en hypotekslängd
Ibland är en konkurs inte det enda ekonomiska bakslag som en potentiell hypotekslåntagare har att göra med. Konkursen kan ha föregåtts av avskärmning av en inteckning.
Att ha både en avskärmning och konkurs kan förlänga inteckningsprocessen mer än bara en konkurs och kan lägga till andra krav.
Följande diagram visar hur lång tid efter en utestängning en potentiell låntagare kan ansöka om lån:
| FHA | 3 år |
| VA | 2 år |
| USDA | 3 år |
| Konventionell |
|
Förmildrande omständigheter
En konkurs kan bero på något du aldrig såg komma, en engångshändelse som orsakade en stor förlust av inkomst och / eller ökning av ekonomiska åtaganden och var utanför din kontroll. De vanligaste är uppsägningar, medicinska nödsituationer och skilsmässor. Det viktiga att komma ihåg är ”bortom din kontroll” – att förlora en stor bit pengar till en investering eller en out-of-control Amazon köpvanor, eller något annat ekonomiskt val du gjorde som skickar din ekonomi vård, räknas inte. Du måste kunna visa att du inte kunde undvika omständigheterna som ledde till att du ansökte om konkurs.
När en konkurs beror på förmildrande omständigheter kan det innebära en kortare väntetid på alla typer av bolån .
Väntetiderna är:
- FHA, VA, USDA – Ett år efter urladdning;
- Konventionellt – Två år efter urladdning.
Steg för att förbättra dina kreditpoäng efter konkurs
Det är en sak som är sant när du ansöker om en inteckning, oavsett om det kommer efter en konkurs eller inte – kreditpoäng är kung. ju bättre poäng är, desto snabbare blir du godkänd för ett lån och desto lägre blir räntan. Räntan gör en enorm skillnad i din månatliga bil l samt hur mycket du betalar under de 30 åren.
Det snabbaste sättet att reparera din kredit för en inteckning efter konkurs är att göra betalningar i tid på alla skulder, (särskilt kreditkort) och att håll det belopp du använder till mindre än 30% av kreditgränsen, som kallas kreditanvändningsgraden.
Dessa två faktorer – betalningshistorik och kreditanvändningsgrad – står för 65% av din kreditpoäng . Missade betalningar och överutnyttjande med kreditkort är kreditkortsdödande.
Resten av din kreditpoäng består av längden på kredithistorik, kreditmix och ny kredit. Det hjälper din poäng om du har en mängd olika krediter (inteckning, billån, studielån) och kan balansera med kreditkort som du har haft i flera år med att använda nya.
Det hela kan tyckas vara lite abstrakt, men om du gör matematik på en 30-årig inteckning bringar skillnaden mellan låg och hög poäng den i fokus. På en inteckning på 250 000 dollar betyder en ränta på 3,5% en 1 122,61 dollar per månad. En räntesats på 4,5% skulle innebära en betalning på 1 266,71 dollar varje månad.
Det är en skillnad på nästan 52 000 dollar när hypotekslånet betalas av.
Krav på kreditpoäng för konventionella inteckningar skiljer sig åt mellan långivarna , men i allmänhet måste poängen vara minst 620. VA-lån kräver också ett minimum av 620. USDA-inteckningar kräver ett minimum av 640.
Sökande av FHA-lån kan ha en kreditpoäng så låg som 500 till 579, men dessa lån kräver 10% utbetalning. en kreditpoäng på 580 till 620 kräver en utbetalning på 3,5%. De lägre kreditpoängen betyder också högre räntebetalningar.
Konkurser kommer att slå så mycket som 200 poäng av en kreditpoäng, men det finns saker som konsumenter kan göra för att minska effekten.
första att göra är att få en gedigen förståelse för din ekonomi. Gör en budget som visar utgifter och inkomster. Räkna ut sätt att sänka den första kategorin och öka den andra.
Det bästa sättet att höja din kreditpoäng är att betala dina räkningar i tid, eftersom FICO och andra kreditpoäng baserar en stor del på kredithistorik och det skyldiga beloppet mot kreditgränserna. Det bästa sättet att attackera det är att sluta använda kreditkort eller åtminstone hålla det belopp du är skyldig under 30% av ditt tillgängliga saldo.
Tänk på att räntesatserna på kreditkort också bestäms av kredit poäng och kan sträcka sig från 16% fram till mitten av 20-talet, så att arbeta med att använda dem mindre och betala dem är en vinn-vinn.
Skuldhanteringsprogram, som erbjuds av ideella kreditrådgivningsbyråer, kan erbjuda råd om din budget, hur du får kreditkortsbetalningar och hur du kan förbättra din kredit.
En kreditrådgivningsbyrå kan också rekommendera ett skuldhanteringsprogram som ett sätt att nå dessa mål. I programmen fungerar byrån som mellanhand mellan dig och kreditkortsföretagen. De har avtal med stora kortföretag för att sänka priserna för dem som är inskrivna i deras program. Rådgivaren kommer att erbjuda dig lägre pris och du kan bestämma om det fungerar för dig. Du skulle göra en månatlig betalning till kreditrådgivningsbyrån och byrån betalar ut pengarna till varje kreditkortsföretag i överenskomna belopp.
Detta kommer med en liten månadsavgift, men den sänkta räntan borde mer än utgöra skillnaden.
Att dra nytta av en plan för att reparera din kredit efter en konkurs kan vara ett stort steg mot att uppnå drömmen om att äga ett hem.