Muitos contribuintes não estão cientes das consequências fiscais que podem ser aplicadas à venda de propriedades comerciais. Não é tão simples quanto apenas vender um ativo. Você pode pensar na venda de propriedades comerciais como tendo muitas camadas diferentes. Cada uma dessas camadas diferentes pode ser tributada com taxas de imposto diferentes e tratada de forma diferente em uma declaração de imposto de renda do contribuinte.

Quando você vende um ativo comercial, pode potencialmente ter diferentes tipos de ganhos e perdas, mesmo na mesma transação. Os ganhos e perdas podem ser: ganhos de capital de curto prazo, perdas de capital de curto prazo, ganhos de capital de longo prazo, perdas de capital de longo prazo, recaptura de depreciação de seção 1245, recaptura de depreciação de seção 1250, ganho de 1250 não recuperado e ganho de 28% (relativo à venda de certos itens colecionáveis). Cada uma dessas categorias de ganhos e perdas são tratadas de maneira diferente e tributadas a taxas diferentes.

Ao determinar que tipo de ganho você terá ao vender um ativo comercial, é importante primeiro determinar que tipo de ativo você estão vendendo e também em que tipo de entidade o ativo está sendo mantido. As três categorias de ativos que são mais comumente vendidos são (1) propriedade da seção 1231, (2) propriedade da seção 1245 e (3) propriedade da seção 1250. Se o ativo vendido está sendo mantido em uma C-Corporation, o ganho é tributado com base nas taxas de imposto normais, independentemente do tipo de propriedade do ativo. Se o ativo que está sendo vendido for mantido em uma entidade que não seja uma C-Corporation, então você pode potencialmente ter diferentes níveis de ganho, dependendo do tipo de ativo que é vendido.

Seção 1231 propriedade são ativos que são usados no seu comércio ou negócio e são detidos pelo Contribuinte por mais de um ano. Um ganho na venda da propriedade comercial da Seção 1231 é tratado como ganho de capital de longo prazo e é tributado a uma taxa máxima de 15%, pelo menos até 31 de dezembro de 2012. Uma perda na venda da propriedade comercial da Seção 1231 é tratada como perda ordinária e pode reduzir a renda ordinária no retorno do contribuinte e não está sujeito às limitações de perda de capital (limitação de $ 3.000 para indivíduos ou limitação de ganho de capital para corporações). No entanto, há uma regra de recaptura da Seção 1231 de que se você vender propriedade comercial em um ganho e você deduziu perdas ordinárias devido à venda de propriedade da seção 1231 nos últimos cinco anos, então o ganho da seção 1231 que você reconhece será tributado como renda ordinária, usando a taxa de renda normal do contribuinte, e não a preferencial 15 % da taxa máxima de ganho de capital.

A propriedade da seção 1245 é (1) todos os bens pessoais depreciáveis, sejam tangíveis ou intangíveis, e (2) certos bens imóveis depreciáveis (geralmente, bens imóveis que desempenham atividades específicas funções, por exemplo, um tanque de armazenamento, mas não edifícios ou componentes estruturais do edifício). Se você vender uma propriedade da Seção 1245, deverá recapturar seu ganho como receita ordinária na extensão de suas deduções de depreciação anteriores sobre o ativo que foi vendido. Qualquer ganho até o valor da depreciação anteriormente tomada será tributado com base nas taxas de renda ordinárias. O valor do ganho que excede a depreciação anteriormente obtida é então tratado como ganho da Seção 1231 (sujeito às regras da Seção 1231 mencionadas acima). As regras de recaptura da Seção 1245 não se aplicam se o ativo for vendido com prejuízo. Se um ativo da seção 1245 é vendido com prejuízo, a perda é tratada como uma perda da seção 1231 e é deduzida como uma perda ordinária que pode reduzir a receita ordinária.

A propriedade da seção 1250 consiste em bens imóveis que não são Propriedade da seção 1245 (conforme definido acima), geralmente edifícios e seus componentes estruturais. Quando você vende uma propriedade da Seção 1250, você deve estar ciente da possível recaptura da depreciação da Seção 1250, bem como do “ganho da Seção 1250 não recuperado”. Se você vender uma propriedade da Seção 1250 colocada em serviço após 1986, nenhum ganho de capital de longo prazo atribuível às deduções de depreciação estará sujeito à recaptura da depreciação da Seção 1250. Se você depreciou um imóvel não residencial que foi colocado em serviço antes de 1987 e você depreciou a propriedade colocada em serviço usando apenas a depreciação linear, não haveria nenhuma recaptura de depreciação da Seção 1250. No entanto, se em qualquer momento um método de depreciação acelerada foi usado, o ganho na venda será tributado como receita ordinária na medida em que o valor da depreciação acelerada ultrapassasse a depreciação que teria sido permitida se você usasse o método de depreciação linear. Esta recaptura de depreciação da Seção 1250 é tributada a taxas de renda ordinárias.

Qualquer ganho em excesso do valor tratado como renda ordinária por causa da recaptura da Seção 1250, mas não excedendo a depreciação total reivindicada, é “ganho da Seção 1250 não recuperado ” O ganho da Seção 1250 não recuperado será tributado a uma alíquota máxima de 25%.

Qualquer ganho restante em excesso tanto da recaptura de depreciação da Seção 1250 quanto dos ganhos não recuperados da Seção 1250 serão tratados como ganho da Seção 1231 (ganho de capital de longo prazo), que será tributado a uma taxa máxima de 15%, até 31 de dezembro de 2012. A venda da propriedade da seção 1250 com prejuízo produz uma perda da seção 1231 e é deduzida como perda ordinária que pode reduzir a receita ordinária. As disposições de recaptura da Seção 1250 se aplicam apenas a ganhos, não a perdas.

Como tenho certeza de que você pode ver, não é tão simples quanto vender um ativo comercial. Cada venda de ativos comerciais pode ter muitos impostos possíveis tratamentos, produzindo vários resultados fiscais. O tratamento fiscal da venda de ativos comerciais pode ser bastante complexo e, se você não tiver certeza das possíveis consequências fiscais, deve entrar em contato com seu consultor fiscal Dermody, Burke e Brown para explicar como a venda deve ser tratada .