Títulos lastreados em hipotecas (MBS) são investimentos garantidos por hipotecas. tipo de segurança garantida por ativos. Um título é um investimento feito com a expectativa de obter lucro por meio dos esforços de outra pessoa. Ele permite que os investidores se beneficiem do negócio de hipotecas sem nunca ter que comprar ou vender um empréstimo imobiliário real. Os compradores típicos desses títulos incluem investidores institucionais, corporativos e individuais.
Quando você investe em um MBS, está comprando o direito de receber o valor de um pacote de hipotecas. Isso inclui os pagamentos mensais da hipoteca e o reembolso do principal. Por ser um título, você pode comprar apenas uma parte de uma hipoteca. Você recebe uma parte equivalente dos pagamentos.
Como uma hipoteca- Backed Security Works
Primeiro, um banco ou empresa hipotecária faz um empréstimo residencial. O banco então vende esse empréstimo a um banco de investimento. Ele usa o dinheiro recebido do banco de investimento para fazer novos empréstimos.
O banco de investimento adiciona o empréstimo a um pacote de hipotecas com taxas de juros semelhantes. Ele coloca o pacote i n uma empresa especial projetada para esse fim. É chamado de Special Purpose Vehicle (SPV) ou Special Investment Vehicle (SIV). Isso mantém os títulos lastreados em hipotecas separados dos outros serviços do banco. O SPV comercializa os títulos lastreados em hipotecas.
Tipos de MBS
O MBS mais simples é o certificado de participação de repasse. Ele paga aos detentores sua parte justa dos pagamentos de principal e juros feitos no pacote de hipotecas.
No início dos anos 2000, o mercado de títulos estruturados tornou-se muito competitivo. Os bancos de investimento criaram produtos de investimento mais complicados para atrair clientes. Por exemplo, eles desenvolveram obrigações de dívida colateralizada (CDOs) para empréstimos diferentes de hipotecas. Eles também desenvolveram uma versão mais complexa do título lastreado por hipotecas, a obrigação hipotecária colateralizada (CMOs).
Um CMO é construído dividindo um conjunto de hipotecas em categorias de risco semelhantes, conhecidas como tranches. As tranches menos arriscadas têm fluxos de caixa mais certos e um menor grau de exposição ao risco de default, enquanto as tranches mais arriscadas têm fluxos de caixa mais incertos e maior exposição ao risco de default. No entanto, o elevado nível de risco é compensado com taxas de juros mais altas, que são atraentes para alguns investidores.
Os CMOs são investimentos sofisticados. Muitos investidores perderam dinheiro com CMOs e CDOs durante a crise das hipotecas de 2006. Mutuários com hipotecas com taxas ajustáveis foram pegos de surpresa quando seus pagamentos aumentaram devido ao aumento das taxas de juros. Eles não podiam refinanciar porque as taxas de juros eram mais altas, o que significava que eles eram mais propensos a entrar em default. Quando os tomadores de empréstimos inadimplentes, os investidores perdiam o dinheiro que haviam investido no CMO ou CDO. h2> Como os títulos garantidos por hipotecas mudaram o setor imobiliário
A invenção de títulos garantidos por hipotecas revolucionou completamente os negócios de habitação, bancos e hipotecas. No início, os títulos garantidos por hipotecas permitiam que mais pessoas comprassem casas. Durante o boom imobiliário, alguns credores não se deram ao trabalho de confirmar se os tomadores de empréstimo poderiam pagar suas hipotecas. Isso permitia às pessoas entrar em hipotecas que não podiam pagar. Essas hipotecas subprime foram agrupadas em MBSs de marca privada.
Isso criou uma bolha de ativos. Ela estourou em 2006 com o crise das hipotecas subprime. Como tantos investidores, fundos de pensão e instituições financeiras possuíam títulos lastreados em hipotecas, todos sofreram prejuízos. Foi isso que criou a crise financeira de 2008.
MBSs de Marca Própria
Os MBSs de Marca Própria representavam mais de 50% do mercado de financiamento hipotecário em 2006.
Títulos lastreados em hipotecas e a crise imobiliária
O presidente Lyndon Johnson abriu o caminho para os títulos lastreados em hipotecas dos dias modernos ao autorizar a Lei de Desenvolvimento Urbano e Habitação de 1968, que também criou Ginnie Mae. Johnson queria dar aos bancos a capacidade de vender hipotecas, o que liberaria fundos para emprestar a mais proprietários.
Os títulos garantidos por hipotecas permitiram que instituições financeiras não bancárias entrassem no negócio de hipotecas. Antes dos MBSs, apenas os bancos tinham depósitos grandes o suficiente para fazer empréstimos de longo prazo. Eles tinham muito dinheiro para esperar até que esses empréstimos fossem pagos 15 ou 30 anos depois. A invenção dos MBSs significou que os credores recebiam seu dinheiro de volta imediatamente dos investidores no mercado secundário. O número de credores aumentou. Alguns ofereciam hipotecas que não olhavam para o emprego ou os ativos do tomador. Isso criou mais competição para os bancos tradicionais. Eles tiveram que reduzir seus padrões para competir.
Pior de tudo, os MBSs não eram regulamentados.O governo federal regulamentou os bancos para garantir que seus depositantes estivessem protegidos, mas essas regras não se aplicavam a MBSs e corretores de hipotecas. Os depositantes dos bancos estavam seguros, mas os investidores de MBS não estavam protegidos de forma alguma.
MBSs hoje
Após a crise imobiliária, o governo dos EUA aumentou as regulamentações em várias áreas. MBSs residenciais agora são regulamentados. MBSs devem fornecer divulgações aos investidores em vários pontos. Em resposta aos novos requisitos, há menos MBSs registrados, além dos oferecidos pela Fannie Mae e Freddie Mac.
Os MBSs podem ser um investimento atraente. Se tudo correr bem, eles fornecem uma renda contínua. No entanto, esses investimentos podem ser complexos, por isso é essencial pesquisar com cuidado os possíveis investimentos em MBS.