First Citizens Bank:
FL, GA, MD, NC, SC, TN, VA, WI, WV
Contato: Valerie Leonard (NMLS 415176) em 864-630-0921 ou
First Federal Lakewood:
OH, MI, KY, WV, IN, FL
Contato: Eric Veronica ( NMLS # 83197) em 419- 318-8985 ou
First National Bank of Omaha:
NE, TX, IL, CO, KS, IA, SD
Contato: Michael Bruegel (NMLS # 496393) em 469-633-8429 ou
First National Bank of Pennsylvania:
Entre em contato com Ken Roos (NMLS # 436834) em 412-951-6793 ou
Alternatives to Physician Mortgage Loans
Se você não acredita que um empréstimo hipotecário tradicional para médico seja certo para você, você pode estar se perguntando quais outras opções um médico tem? Acontece que muitas, e você geralmente pode obter a maioria dessas opções dos mesmos credores que fazem empréstimos hipotecários para médicos.
Convencional 20% para baixo Hipoteca
Muitas vezes, a melhor escolha para uma hipoteca como eu t geralmente oferece a maioria das opções (30 anos fixo, 15 anos fixo, ARMs etc.), as taxas mais baixas e as taxas mais baixas. Em comparação com a hipoteca de casa médica, as taxas de uma hipoteca convencional de 20% para baixo são bastante baratas. No entanto, requer comprovação de rendimentos e uma quantia substancial de dinheiro para depositar. Esse dinheiro, é claro, fica indisponível para investir ou pagar empréstimos estudantis.
Empréstimos 80/20 e 80/10/10
Eles desapareceram de cena após o Global Financial de 2008 Crise, mas tem ressurgido mais desde então. A teoria é que você obteria um empréstimo de 80% a uma taxa ligeiramente mais alta do que um empréstimo inicial de 20% e, em seguida, obteria um empréstimo de 20% a uma taxa muito mais alta. Você evitaria o PMI (que às vezes não é dedutível de impostos (mas tem sido de 2007 a 2018 para aqueles com uma renda inferior a US $ 110 mil) substituindo-o por mais juros. O 80/10/10 e o 80/15/5 eram variações sobre o tema, com um adiantamento necessário.
Hipoteca convencional com menos de 20% de entrada
Esses empréstimos têm taxas e taxas mais altas do que uma hipoteca de 20% de entrada. Também exigem você compra o PMI. É raro encontrar um com 0% de redução (na verdade, o melhor que você pode encontrar desde 2014 é 3% de redução para um programa de compra de uma casa pela primeira vez através da Fannie Mae ou Freddie Mac), mas 5% e 10% abaixo são comuns. Esta é talvez a opção de hipoteca mais barata do mercado (se você conseguir encontrar menos de 5% abaixo).
FHA Loan
Este empréstimo tem maior taxas e taxas do que um empréstimo inicial de 20% (notavelmente um prêmio de seguro hipotecário adiantado de 1,75% financiado sobre o valor do empréstimo principal.) taxa de “financiamento”), um pagamento inicial exigido de 3,5% e, desde 2012, requer um pagamento mensal hipoteca prêmio de seguro (0,8-0,85% do saldo do empréstimo anualmente) para a vida do empréstimo. A FHA exige que o credor use o valor do relatório de crédito do pagamento do empréstimo estudantil ou, se nenhum estiver listado, 1% do saldo devedor, a menos que o mutuário possa fornecer documentação de que o empréstimo está em diferimento. Isso torna esse empréstimo difícil para residentes endividados se qualificarem. As taxas são geralmente, no entanto, ligeiramente mais baixas do que um empréstimo médico, mas podem não ser quando você adiciona os custos do PMI.
Empréstimo VA
Este empréstimo requer que você se qualifique para VA benefícios, o que desqualifica muitos. É uma melhoria em relação ao empréstimo FHA, pois não há exigência de pagamento inicial nem de seguro hipotecário. As taxas são semelhantes às taxas FHA, mas a taxa de financiamento é mais alta – 2,15% para os mutuários pela primeira vez e 3,3% para uso posterior. Essa taxa pode ser dispensada se você tiver uma classificação de deficiência militar.
Como as taxas de empréstimos hipotecários para médicos se comparam?
Empréstimos hipotecários para médicos e empréstimos hipotecários para dentistas geralmente têm a taxa mais alta de todas essas opções. Mas o pagamento inicial é o menor. É nas taxas que as coisas ficam realmente confusas e difíceis de comparar. Por outro lado, o FHA e um empréstimo convencional com menos de 20% de entrada exigem seguro hipotecário, que, ao contrário dos juros do empréstimo, não é dedutível de impostos para aqueles com renda acima da faixa de eliminação de $ 100-109K. Muitas vezes é difícil dizer se você “está melhor pagando seguro hipotecário ou uma taxa / taxas mais altas. É muito mais fácil se livrar das taxas de originação / financiamento reduzindo 20%. A maioria dos outros empréstimos, incluindo o empréstimo do médico , irá atingir você com essas taxas. (Embora pelo menos o empréstimo de um médico renuncie a isso se você estiver disposto a pagar uma taxa de juros mais alta.)
A taxa de hipoteca de um médico ou dentista é normalmente cerca de 1/4% mais alta do que um empréstimo FHA / VA comparável, mas pode ser de 1/8% a 1% mais alto do que um empréstimo convencional. Essa diferença pode realmente aumentar com o tempo. Além disso, você não precisa pagar as taxas extras antecipadamente, e isso o dinheiro composto em 30 dias também chega a dezenas de milhares de dólares. O benefício de usar um empréstimo fixo regular de 30 anos com 20% de entrada pode chegar a US $ 235.000 em uma casa de US $ 500.000. Isso, é claro, ignora o custo de oportunidade daquele pagamento inicial de $ 100.000, que discutiremos a seguir.
Devo obter um empréstimo hipotecário para médicos?
Há muitos que entra nesta questão. Em minha opinião, a maioria dos residentes e bolsistas deveriam alugar em vez de comprar por vários motivos.
Primeiro, você provavelmente ficará naquele local por 1 a 5 anos. Geralmente, leva pelo menos 5 anos para empate em uma casa, obviamente mais se uma bolha imobiliária estourar em você. O melhor recurso para ver quanto tempo levará para empatar em suas circunstâncias particulares é a Calculadora de compra vs aluguel do New York Times. Mesmo se você decidir ficar na mesma área que um assistente, descobri que os assistentes geralmente não gostam de morar em sua “casa de residente” por muito tempo, uma vez que sua renda quadruplica. Por esse motivo, o aluguel pode ser a melhor opção para bolsistas e novos residentes.
Em segundo lugar, um residente / bolsista não ganha muito dinheiro e, portanto, geralmente recebe a dedução padrão em seus impostos (agora $ 12.000 solteiro e $ 24.000 casado em 2018). Isso significa que os juros da hipoteca provavelmente NÃO são dedutíveis. Mesmo que você especifique, a maior parte dos seus juros provavelmente não será dedutível. Isso aumenta o custo efetivo do seu abrigo.
Terceiro, as casas exigem manutenção (espere 1 a 2% do valor da casa por ano), o que requer tempo e dinheiro, nenhum dos quais é abundante para um residente.
Em quarto lugar, há muitos problemas e despesas envolvidas na compra e venda de uma casa. Alugar uma casa é rápido e fácil em comparação. Se você já tentou vender uma casa em um mercado em baixa, sabe como pode ser difícil vendê-la a qualquer preço, muito menos a um preço razoável. Além disso, há uma grande flexibilidade no aluguel. t gosto do bairro, você apenas se move. Na pior das hipóteses, você terá um contrato de um ano. Não é grande coisa. Os novos atendimentos, por outro lado, têm muito mais probabilidade de permanecer inalterados e os juros têm muito mais probabilidade de ser dedutíveis total ou quase totalmente. A compra / relação de aluguel oscila fortemente no sentido de comprar para a maioria.
Se você decidiu comprar uma casa e está empenhado em morar em em uma área por mais de cinco anos, você deve considerar seriamente a redução de 20% e a obtenção de uma hipoteca convencional. O fluxo de caixa mensal melhorado permitirá a você uma grande liberdade financeira e a capacidade de investir (e até mesmo gastar). Você economizará centenas de milhares em juros ao longo da vida do empréstimo, tudo garantido, ao contrário de investir uma entrada potencial em outro lugar. Mas se, por qualquer motivo, você vai comprar uma casa E não pode ou não quer pagar 20%, então um empréstimo médico é uma opção razoável e pelo menos tão boa quanto o outras opções que não sejam de 20% para baixo.
Não é melhor obter o maior empréstimo possível e investir a diferença?
Ao calcular os números, você pode facilmente veja que será melhor tomar emprestado o máximo de dinheiro possível e investi-lo a uma taxa de juros mais alta. Este é o benefício da alavancagem. Considere uma hipotética casa de $ 500.000. Você poderia economizar $ 235.000 usando um empréstimo convencional de 20% mais baixo do que o médico “s empréstimo. Mas se você investiu aquele adiantamento de $ 100K a 8% ao longo de 30 anos, você acabaria com mais de $ 1 milhão. Os termos desse “investimento de margem” são favoráveis, pois você tem muito tempo para o mercado se recuperar e não há chamadas de margem sobre hipotecas. Infelizmente, existem alguns motivos pelos quais você provavelmente não deseja fazer isso:
1) Obter uma taxa de juros mais baixa na hipoteca é isento de risco. Esses $ 235.000 são garantidos. O $ 1 milhão não é garantido. Se há algo que o mercado de ações nos ensinou na última década, é que não há garantias. O risco de perda é muito real. Se você obtiver 2% de retorno ao longo dos 30 anos em vez de 8%, você “d estariam muito melhor com a hipoteca de taxa mais baixa.
2) Ficar debaixo dágua com uma hipoteca não é divertido. Colocar 0% para baixo significa que você está imediatamente debaixo dágua, pois geralmente custa 6-10% do valor da casa para vendê-la. Se você acha que é difícil vender uma casa em um mercado em baixa, tente fazer isso quando suas únicas opções são uma venda a descoberto, obtendo dezenas de milhares em dinheiro e deixando o banco executar a hipoteca e arruinando seu crédito.
3) Comportamento. É muito mais fácil gastar dinheiro do que investi-lo. Para sair na frente, você precisa realmente investir e continuar investindo aqueles US $ 100 mil por 30 anos. Impostos e despesas de investimento, é claro, também podem reduzir a taxa de retorno sobre esse dinheiro se você tiver um comportamento de investidor ruim.
4) Fluxo de caixa e investir a diferença. Reduzir 20% reduz drasticamente o pagamento da hipoteca. Mais uma vez, tomando aquele exemplo doméstico de $ 500.000. Com 20% de entrada, seu princípio mensal e pagamento de juros são $ 2.027. Com o empréstimo do médico, é de US $ 2.800. Esses US $ 800 por mês podem realmente fazer a diferença em seu orçamento, dando-lhe mais opções de gastos e poupança à medida que se tornam disponíveis. Você pode até usar esses US $ 800 por mês para pagar a hipoteca até obter uma hipoteca fixa de 15 anos.Isso reduziria sua taxa de juros em 3/4%, economizando ainda mais ao longo dos anos e permitindo uma aposentadoria mais cedo. Como alternativa, você pode simplesmente investir US $ 800 por mês. Com a mesma taxa de retorno de 8%, depois de 30 anos você teria $ 1,2 milhão, ainda mais do que o $ 1 milhão para o qual aumentaria o pagamento de $ 100.000. Portanto, no geral, se você investisse a diferença após 30 anos de retornos anuais de 8%, você sairia mais de $ 400.000 à frente colocando 20% abaixo. Mas, é claro, você ainda tem que aumentar os 20% para colocar, o que não é fácil.
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