Algumas das perguntas mais frequentes que recebemos na AQUILA ao trabalhar com inquilinos são “quais são as despesas do CAM”, “o que significa o CAM” e “o que está incluído nesses custos? ”
Neste artigo, responderemos a essas três perguntas, além das diferenças nas despesas de CAM em propriedades industriais, de varejo e de escritórios.
O que são despesas de manutenção de áreas comuns (CAM)?
A manutenção de áreas comuns é um dos três componentes principais que compõem as despesas operacionais, sendo os outros dois seguros e impostos sobre a propriedade. por sua vez, torna o CAM parte do que é chamado de arrendamento Triple Net (NNN).
Para obter mais informações sobre arrendamentos triple net, leia nosso Guia para os Elementos de um Arrendamento Comercial (Termos, Definições)
Despesas de manutenção de áreas comuns (CAM) são taxas pagas pelos locatários aos proprietários para ajudar a cobrir os custos associados a despesas gerais e operacionais para áreas comuns. As áreas comuns são espaços usados ou beneficiados d por todos os inquilinos e incluem, mas não estão limitados a, corredores, elevadores, estacionamentos, saguões, banheiros públicos e segurança do prédio.
As despesas do CAM são normalmente definidas no contrato de arrendamento para esclarecer qualquer ambiguidade quanto ao que implicam. É importante ter uma compreensão clara dessas despesas antes de assinar um novo contrato.
Como são calculadas as taxas do CAM?
No início de cada ano, as previsões do gerente da propriedade antecipam despesas de manutenção de áreas comuns para a propriedade como um todo como parte do orçamento anual.
Então, essa estimativa de CAM é dividida proporcionalmente entre os inquilinos do edifício. Sua porcentagem da despesa é calculada dividindo sua metragem quadrada pela área bruta locável do edifício.
Esta despesa total é calculado em suas despesas operacionais mensais, para que possa ser pago em pequenos incrementos ao longo do ano.
No final do ano, o gerente da propriedade irá reconciliar as despesas reais do CAM com o custo estimado. Se as despesas reais do CAM forem menores do que o estimado, os gerentes da propriedade emitirão para você e os outros inquilinos um crédito pela diferença. Se o CAM estimado não cobrir os custos reais do ano; no entanto, você deverá essa diferença como um montante fixo.
É aqui que ter um bom administrador de propriedades é crucial. Os gerentes de propriedade proativos devem ser capazes de ver esses excedentes chegando no meio do ano e farão uma nova previsão das despesas CAM estimadas para o ano. Isso resultará em um aumento em suas despesas operacionais, mas evitará a dor de escrever um cheque imprevisto e grande para a quantia total no final do ano.
O que está incluído nas despesas de CAM de imóveis comerciais?
Os itens incluídos nas despesas do CAM diferem dependendo se o aluguel é para um escritório, varejo ou propriedade industrial. Embora cada aluguel seja diferente, criamos um gráfico que descreve as diretrizes gerais para as despesas do CAM para cada tipo de aluguel.
Alguns exemplos de itens que estão incluídos nas despesas do CAM são os seguintes:
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Semelhante ao varejo e escritório, o paisagismo está incluído nas despesas da área comum para propriedades industriais.
O que está incluído nas despesas de CAM do Office?
A eletricidade está incluída?
Em prédios de escritórios, a eletricidade é normalmente medida em todo o edifício, em vez de submedida como no varejo e na indústria. Os proprietários esperam que os locatários de escritórios trabalhem uma semana de trabalho padrão de quarenta horas e usem essencialmente a mesma quantidade de eletricidade por metro quadrado de inquilino para inquilino. Por esse motivo, as despesas com eletricidade estão incluídas no valor comum área manutenção e dividida entre todos os inquilinos com base no tamanho do edifício.
O zeladoria está incluído?
Os custos de zeladoria são comumente contabilizados nas despesas do CAM em propriedades de escritórios por causa das inúmeras áreas comuns que requerem atenção, como lobbies, corredores, elevadores e banheiros.
O que mais está incluído?
Paisagismo, estacionamentos e taxas administrativas também estão incluídos porque são todos espaços e serviços compartilhados e são usados por todos os inquilinos.
As despesas de manutenção e iluminação do estacionamento estão incluídas nas despesas de manutenção da área comum para centros de varejo.
O que está incluído nas taxas de CAM de varejo?
A eletricidade está incluída?
As despesas de CAM para locatários de varejo são muito semelhantes às dos locatários de escritórios. No entanto, devido à variedade de usos em centros de varejo, pode haver uma grande variação entre o uso de eletricidade. Por exemplo, um restaurante vai usar muito mais eletricidade do que uma butique vizinha.Portanto, os centros de varejo são submedidos e a eletricidade é paga separadamente pelo locatário, em vez de como parte do CAM. A única exceção é a iluminação da propriedade e do estacionamento.
O zelador está incluído?
Além disso, há menos espaço comum em um centro de varejo – sem saguões, banheiros públicos, etc. – portanto, os custos de zeladoria são normalmente excluídos do CAM.
O que está incluído?
Calçadas, calçadas, docas de carregamento e taxas de manutenção de áreas de entrega constituem uma grande parte das despesas de varejo do CAM.
Semelhante ao varejo e escritório, o paisagismo está incluído nas despesas da área comum para propriedades industriais.
O que está incluído nas despesas de CAM industrial?
A eletricidade está incluída?
Semelhante ao varejo, as propriedades industriais são submedidas porque os inquilinos tendem a usar quantidades muito diferentes de eletricidade dependendo do que fazem. Por exemplo, um fabricante e um depósito têm finalidades totalmente diferentes. Um vai operar máquinas o dia todo, exigindo altos custos de eletricidade, enquanto outro pode precisar de eletricidade apenas por algumas horas. Por esta razão, os inquilinos industriais são obrigados a contratar e cobrir suas próprias despesas elétricas, tornando-se uma despesa operacional individual e não uma despesa de CAM.
A limpeza está incluída?
Porque há espaços comuns não compartilhados, como halls e banheiros, zeladoria também contratados individualmente pelos locatários e não estão incluídos nas despesas de Manutenção de Área Comum.
O que está incluído?
Normalmente, as despesas do CAM industrial incluem a iluminação da propriedade e do estacionamento, paisagismo, manutenção do estacionamento e água para irrigação. Isso ocorre porque todos os inquilinos no edifício compartilham os benefícios disso.
Por que é importante saber sobre as despesas do CAM?
Como mencionamos antes, as despesas do CAM são uma estimativa e são frequentemente reconciliados no final do ano. O gerente da propriedade fornecerá a você uma declaração do CAM real e dos custos operacionais do ano anterior. Este extrato indicará a quantia em que você pagou a menos ou a mais, e você receberá o crédito de volta ou terá o saldo devedor.
É importante saber o que está incluído nas despesas do CAM para compreender bem o que é que estás a pagar nas despesas mensais de funcionamento.
Muitas vezes, as despesas do CAM incluem muitos custos indiretos que não são facilmente identificáveis, por isso é importante perguntar ao seu locador quais são as despesas exatas incluídas no seu aluguel.
AQUILA PRO TIP
Limite o risco de aumentos rápidos nas despesas do CAM
Um bom corretor de representação de inquilinos geralmente é capaz de negociar um limite para o percentual que o proprietário pode aumentar as taxas de manutenção de áreas comuns ano a ano. Isso deve ser negociado em seus termos iniciais de aluguel.
Para continuar aprendendo sobre os termos e estruturas dos arrendamentos comerciais , verifique estes artigos:
- Seu guia para os elementos de um aluguel comercial (termos, definições)
- Tipos típicos de locação comercial em Austin, Texas (locação NNN x locação bruta, mais)
Ou se quiser saber mais sobre o custo de locação de espaço em Austin, Texas, leia nosso custo para alugar espaço de escritório ou custo para alugar artigos de espaço industrial.
Se você tiver alguma dúvida sobre os termos atuais do seu aluguel, ou quiser falar com um corretor sobre a negociação do seu próximo aluguel, entre em contato conosco para agendar uma consulta.