O processo de avaliação de VA é uma das etapas mais importantes para casa própria; alguns não entendem o poder da avaliação para impulsionar o empréstimo ou interrompê-lo em seu caminho se houver problemas que precisem de correção (como uma condição para a aprovação do empréstimo) ou se a condição da casa a torna inadequada para uma hipoteca VA .
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A avaliação VA: o que é e o que não é
É muito importante entender que a avaliação VA NÃO É UMA INSPEÇÃO DOMÉSTICA, mesmo nos casos em que o credor ou outros profissionais usam indevidamente o termo “inspeção” quando na verdade significam “avaliação”. Lembre-se sempre de que a avaliação é uma ferramenta projetada para o CREDOR e não o mutuário.
O trabalho da avaliação é garantir que a casa atenda aos padrões mínimos (nada mais) e determinar o valor justo de mercado do propriedade.
O que o processo de avaliação VA faz
O processo de avaliação VA inclui uma revisão (não uma inspeção) da casa, e também uma olhada em propriedades comparáveis na área para ver como a casa se compara a casas semelhantes no mercado.
O avaliador verá o telhado (do solo – ela não é obrigada a subir no telhado, o que é uma grande razão pela qual as avaliações nunca podem levar a local de uma inspeção adequada da casa), o sótão, o porão quando aplicável, dê uma olhada nos sistemas mecânicos da casa, etc.
O processo de avaliação inclui uma boa quantidade de papelada que o avaliador VA deve complete e se transforme no credor, que então segue as recomendações da avaliação e as aplica ao empréstimo, incluindo o fa ir market value.
Resultados da avaliação
Às vezes, a avaliação VA é menor do que o preço pedido e, às vezes, é maior. O valor da garantia do empréstimo VA é baseado no valor em dólares mais baixo. Isso traz algumas questões importantes, a maior das quais é esta:
O que acontece quando uma avaliação VA chega abaixo do preço pedido do imóvel?
Quando a avaliação é menor do que o preço pedido, significa essencialmente que o credor não atribui um valor à casa tão alto quanto o vendedor.
Nesses casos, o mutuário é livre para continuar com a transação de empréstimo de compra para comprar o real propriedade, mas a diferença entre o preço pedido e a avaliação teria de ser paga pelo mutuário em dinheiro na hora do fechamento e não pode ser financiada no valor do empréstimo.
O mutuário deve concluir a venda se A avaliação vem em baixa?
Não. O programa de empréstimo VA apresenta uma “cláusula de escape” que permite que o mutuário se afaste de um empréstimo hipotecário sem penalidades nos casos em que o valor de avaliação for inferior ao preço pedido.
O VA e o credor não podem forçar o mutuário a pagar a diferença em dinheiro para concluir a transação. O mutuário não pode ser penalizado financeiramente por fazer isso nesses casos. Mesmo que o contrato de compra não contenha especificamente a cláusula de escape, ele deve ser adicionado a o contrato de empréstimo ou o compromisso de VA nesta área devem ser honrados independentemente.
O que fazer se a avaliação de VA vier em baixa
Nos casos em que a avaliação de VA vier abaixo de preço de venda, alguns mutuários podem ficar tentados a solicitar uma segunda avaliação.
É importante compreender o processo de avaliação nesses casos para saber o que você está especificamente autorizado a fazer; o processo de avaliação termina com o avaliador VA enviar um Aviso de Valor (NOV) ao credor. o NOV vem em baixa, pode haver algum recurso ou não dependendo das circunstâncias.
Em geral, não é permitido solicitar outra avaliação apenas porque há uma diferença de opinião sobre o valor do dólar NOV. No entanto, se houver informações que deveriam ter sido consideradas que poderiam afetar a avaliação, ou se a avaliação não foi feita de acordo com as normas VA ou outras diretrizes aplicáveis, pode haver justificativa para uma nova avaliação ou reconsideração da NOV.
Mas você não precisa pedir uma nova avaliação para que o NOV seja analisado novamente. De acordo com o site oficial da VA, “Após a emissão de um aviso de valor, a estimativa do valor ou qualquer condição ou requisito NOV pode ser alterado” nos casos em que a alteração é “claramente garantida e totalmente suportada pelo mercado imobiliário ou outras informações válidas que seria considerado adequado e razoável pelos padrões de avaliação profissional. ”
Você também pode solicitar outra análise do NOV nos casos em que” a emissão do NOV envolvia fraude, deturpação ou erro administrativo substancial do credor VA ou LAPP e ações são necessárias para tornar a avaliação consistente com o mercado imobiliário.”
Is A Second VA Appraisal Possible?
As regras de empréstimo VA nesta área incluem as seguintes instruções para o credor:
Uma nova avaliação VA não deve ser solicitado para qualquer propriedade que já tenha um NOV válido. No entanto, uma avaliação adicional não atribuída pela VA pode ser usada para apoiar uma solicitação de aumento de valor, desde que o comprador veterano não tenha que pagar nenhuma parte do custo dessa avaliação adicional. ”
Nota que esta parte das regras faz uma distinção clara entre a NOV e a própria avaliação. Sim, você pode solicitar uma revisão do Aviso de Valor, mas solicitar um novo processo de avaliação uma vez que uma NOV válida esteja em vigor geralmente não é permitido, como podemos ver na regra acima.
Outro Opções
Se a avaliação for baixa e não exigir uma reconsideração do valor, o mutuário é livre para negociar com o vendedor para obter um preço mais próximo do valor de avaliação do imóvel. Você pode negociar com o vendedor e ver se há alguma flexibilidade nesse sentido.
Mas alguns mutuários já decidiram que desejam aquela propriedade específica e estão dispostos a pagar a diferença entre o preço pedido e o valor de avaliação da casa.
Nesses casos, o mutuário deve pagar na hora de fechamento como condição para a aprovação do empréstimo. A diferença não pode ser financiada no valor do empréstimo.
Deve-se observar que esse pagamento é separado de qualquer entrada que você queira ou seja obrigado a fazer dependendo das circunstâncias. Alguns mutuários optam por fazer um pagamento inicial mesmo em empréstimos imobiliários VA zero-down porque isso reduz o valor da taxa de financiamento do empréstimo VA necessária.
Mas pagando a diferença entre o preço pedido e o valor avaliado de tecnicamente, a casa não é o mesmo que um sinal. Lembre-se de que um pagamento inicial reduz o principal do valor do empréstimo. O dinheiro que você paga para compensar a diferença entre o preço de venda e o NOV não afeta o valor principal do empréstimo.
Você precisará consultar um credor VA participante para saber em que tipos de pagamentos esta área pode ou não ser tecnicamente permitida para ser considerada um sinal. As diretrizes do empréstimo VA estão sujeitas a alterações devido à legislação, ajustes de política e outras variáveis.
Dito isso, o Manual do emprestador VA tem declarações em certas seções que parecem indicar que o pagamento da diferença entre um Aviso de Valor e o preço de venda da casa ** pode ** ser considerado uma forma de pagamento, conforme evidenciado pela seguinte citação do Capítulo 9 do VA Lenders Handbook que discute os procedimentos de segunda hipoteca para um mutuário que precisa de uma segunda hipoteca no ao mesmo tempo, a hipoteca inicial é solicitada para cobrir certos custos de fechamento.
“Os recursos da segunda hipoteca podem ser usados para uma variedade de fins, incluindo, mas não se limitando a:
- custos de fechamento, ou
- um pagamento inicial para atender aos requisitos do mercado secundário do credor. Mas não pode ser usado para cobrir qualquer parcela de um pagamento inicial exigido pela VA para cobrir o excesso do preço de compra em relação ao razoável valor. (Ênfase nossa) ”
Se isso implica que t pagar a diferença pode ser constituído como um pagamento inicial para fins de cálculo da taxa de financiamento do empréstimo VA pode exigir que o mutuário e o credor consultem o Departamento de Assuntos de Veteranos quanto à política de empréstimo VA mais atual sobre este tópico. Você pode entrar em contato diretamente com o VA para fazer perguntas sobre este problema e as políticas mais atualizadas, ligando para 1-800-827-1000.
Joe Wallace é um veterano de 13 anos da Força Aérea dos Estados Unidos e ex-repórter do Air Force Television News
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