O que é o NOI Real Estate?

Principais vantagens:

• O que é o NOI no setor imobiliário?

• Como calcular o NOI

• Quando usar o NOI

• NOI vs. EBIT

A receita operacional líquida (NOI) é um dos vários indicadores usados para determinar se uma propriedade em questão fará um bom investimento. Ao medir os custos operacionais contínuos de uma propriedade, os investidores imobiliários podem usar o NOI para analisar quanta receita pode ser potencialmente gerada de um determinado negócio. Por falar nisso, todo investidor se beneficia de saber como avaliar a lucratividade das oportunidades de investimento, e as fórmulas imobiliárias da NOI são uma das melhores ferramentas de hoje para fazer isso.

Quando calculada corretamente, a NOI pode servir como um padrão valioso para comparar negócios potenciais ou avaliar uma propriedade existente. Continue lendo para aprender como uma análise imobiliária de receita operacional líquida pode ajudá-lo a medir o potencial de seu próximo negócio.

O que é NOI no mercado imobiliário?

NOI no mercado imobiliário é uma das várias métricas usadas pelos investidores para determinar a lucratividade de uma propriedade. Mais frequentemente, a receita operacional líquida é uma referência usada pelos investidores para determinar o valor do fluxo de caixa e a lucratividade de um negócio potencial ou propriedade geradora de receita. O NOI é um forte indicador da receita contínua de uma propriedade, embora não leve em consideração despesas de capital, impostos ou pagamentos de juros. Em vez disso, a NOI é usada para determinar a lucratividade de uma propriedade por si só.

Usando a NOI para avaliar um negócio, os investidores imobiliários podem ter uma visão melhor da lucratividade potencial de uma propriedade em relação a como muito custaria para operá-lo. O NOI é normalmente calculado em uma base anual; embora os investidores possam facilmente adaptar os custos operacionais dividindo as despesas por doze. Ao excluir fatores financeiros, como juros de hipotecas e impostos, o NOI fornece uma visão específica da renda que uma propriedade pode gerar por conta própria. Assim, acredita-se que o NOI seja menos sujeito a manipulação em comparação com outros cálculos imobiliários.

O único desafio em prever o NOI é que a receita potencial dependerá inteiramente de como a propriedade está sendo operada. Os investidores devem ter o cuidado de usar fatores de mercado como referência ao estimar a receita potencial de aluguel.

Fórmula da receita operacional líquida

Receita gerada pela propriedade – Despesas operacionais = NOI

No entanto, lembre-se de que a fórmula da receita operacional líquida mencionada é um de muitos que podem ser usados. O cálculo do MOI em negócios imobiliários pode variar amplamente, dependendo do indivíduo que faz o cálculo.

Como calcular a receita operacional líquida

O NOI para imóveis é calculado usando a receita total gerada de uma propriedade e subtraindo as despesas operacionais. Comece adicionando a receita de aluguel e quaisquer outros itens geradores de receita na propriedade em potencial. Isso pode incluir taxas de estacionamento, lavanderia e máquinas de venda automática, e quaisquer taxas de serviço.

Em seguida, combine os custos operacionais da propriedade em questão. Os custos operacionais referem-se a quaisquer custos associados ao funcionamento e manutenção da propriedade em uma determinada base. Isso incluirá custos de seguro, serviços públicos, taxas de administração de propriedade, impostos de propriedade e custos de reparo.

Por exemplo, se a receita total de uma propriedade fosse $ 10.000 e as despesas operacionais em média em torno de $ 4.000, a receita operacional líquida seria ser $ 6.000. Se, por outro lado, a receita total fosse de $ 4.000 e as despesas operacionais fossem de $ 10.000, o NOI seria – $ 6.000. Em casos como este, com despesas totalizando mais do que a receita gerada, seria chamado de perda operacional líquida (NOL).

NOI & Taxa de limite

A fórmula de receita operacional líquida é projetada especificamente para ajudar os investidores a calcular a lucratividade de um ativo que gera receita, não muito diferente de uma propriedade para aluguel. Feito corretamente, o NOI imobiliário representará toda a receita de um ativo menos todas as despesas operacionais. No entanto, é importante notar que a receita operacional líquida de um ativo pode fazer mais do que determinar seu potencial de receita; pode ajudar os investidores a determinar outra variável importante: taxa de capitalização (cap rate). O limite máximo de uma propriedade em questão colocará simultaneamente um valor objetivo na casa e possibilitará que eles comparem ativos diferentes. A taxa de capitalização de uma propriedade é expressa como uma porcentagem. Portanto, ele pode ser usado para comparar ativos que, de outra forma, são diferentes – algo que é particularmente útil ao tentar decidir se vai virar uma casa ou alugá-la.

Quais despesas estão incluídas no NOI?

A chave para entender o termo imobiliário da NOI é saber quais despesas estão incluídas e quais não estão.Como regra geral, as despesas operacionais devem referir-se a quaisquer custos do dia-a-dia associados ao funcionamento da propriedade. A seguir está uma lista de exemplos:

• Taxas de administração de propriedades: as taxas de administração de propriedades são cobradas por investidores que optam por investir de forma mais passiva. Por uma pequena porcentagem do aluguel arrecadado de uma propriedade em questão, os proprietários podem retirar-se da equação. No entanto, a transição para uma estratégia de saída basicamente passiva terá um custo que deve ser fatorado no NOI.

• Manutenção geral: cada propriedade alugada, especialmente as mais antigas, exigirá pelo menos algum grau de manutenção. Quer se trate de manutenção do solo, encanamento ou trabalho elétrico, qualquer manutenção realizada na propriedade em questão deve ser contabilizada em seu NOI.

• Taxas legais: se a propriedade de uma propriedade em questão leva a litígios ou um senhorio contrata um advogado para redigir um contrato de arrendamento, o dinheiro gasto com honorários advocatícios não difere de qualquer outra despesa. Da mesma forma, as taxas legais são uma variável importante em uma fórmula tradicional de receita operacional líquida.

• Serviços públicos não pagos pelos inquilinos: no caso de o proprietário optar por pagar alguns ou todos os serviços públicos , suas despesas impactarão o NOI imobiliário. Por exemplo, quaisquer taxas de esgoto ou resíduos pagas pelo proprietário devem ser deduzidas da receita gerada para identificar o NOI da propriedade.

• Impostos sobre a propriedade: os impostos sobre a propriedade variam de município para município , mas não deixa de ser uma variável importante a ser considerada no NOI de um imóvel alugado.

• Custos de seguro: o dinheiro gasto em seguro para cobrir o imóvel em questão deve ser incluído no NOI , mesmo que seja incorrido apenas uma vez por ano ou semestralmente.

A hipoteca está incluída no NOI?

Os pagamentos de hipoteca não estão incluídos na receita operacional líquida fórmula por um motivo simples: os pagamentos de hipotecas não são considerados uma despesa operacional. Novamente, como o próprio nome sugere, a receita operacional líquida representa a receita total de um ativo e subtrai as vagas e despesas operacionais. Portanto, os pagamentos de hipotecas não estão incluídos na fórmula. Em vez disso, as equações de NOI imobiliárias levarão em consideração os custos contínuos necessários para administrar a propriedade.

Quais despesas não estão incluídas no NOI?

Ao determinar a receita operacional líquida, é importante para diferenciar entre custos que são exclusivos da própria propriedade e custos que são específicos do investidor. Por exemplo, quando se trata de NOI, as despesas com juros hipotecários não serão levadas em consideração. Aqui estão outros fatores que não seriam incluídos no cálculo da receita operacional líquida:

• Juros hipotecários

• Imposto de renda

• Serviço da dívida

• Depreciação da propriedade

• Melhorias para inquilinos

• Reparação para desgaste e rasgos

Quando usar o NOI em imóveis

A receita operacional líquida é usada principalmente para determinar a lucratividade para aluguel comercial ou residencial investimentos imobiliários imobiliários. Ao considerar negócios em potencial, o NOI pode ser utilizado tanto por investidores quanto por credores. Olhando para este indicador, os credores podem julgar se os investidores farão ou não fluxo de caixa suficiente para fazer os pagamentos do empréstimo. Não é incomum o NOI ser usado na aprovação de empréstimos comerciais para investidores imobiliários. Isso ocorre porque os credores querem saber se os investidores pagarão ou não o empréstimo ao considerar o fluxo de caixa potencial.

Embora o NOI seja considerado um indicador confiável ao determinar a receita potencial de uma propriedade, ele é não são os únicos que os investidores em cálculos imobiliários devem manter à mão. Os investidores devem se familiarizar com várias fórmulas para analisar negócios de forma eficaz.

Cálculos que usam o NOI

Vários outros cálculos imobiliários podem ajudar os investidores a avaliar negócios em potencial, alguns dos quais incluem o NOI como variável . Estes são apenas alguns dos outros cálculos que envolvem a NOI:

• Taxa de capitalização: a taxa de capitalização, ou taxa de capitalização, de uma propriedade é outro cálculo usado para mostrar a taxa potencial de uma propriedade de Retorna. A fórmula usa NOI dividido pelo valor de mercado atual, multiplicado por 100.

• Índice de cobertura do serviço da dívida: O índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) é normalmente usado pelos credores para determinar se ou não para financiar uma propriedade específica. A fórmula analisa o NOI em relação ao serviço da dívida hipotecária anual para mostrar o fluxo de caixa potencial.

• Retorno sobre o investimento: O retorno sobre o investimento (ROI) é calculado tomando o NOI e dividindo-o pelo preço de compra de uma propriedade, depois multiplicando por 100 para obter uma porcentagem. O ROI é outro cálculo usado para ajudar os investidores a avaliar o potencial de uma propriedade.

• Retorno de dinheiro em dinheiro: A fórmula de investimento em dinheiro em dinheiro considera o NOI em relação ao investimento inicial de dinheiro feito em uma propriedade.Isso pode ajudar os investidores a estimar o retorno de caixa anual de uma transação.

Prós & Contras do uso de NOI para propriedades de investimento

A fórmula da receita operacional líquida desenvolveu uma reputação de servir bem aos investidores. No entanto, é importante notar que mesmo uma equação perfeita de imóveis NOI tem suas falhas. Existem prós e contras em usar esta estratégia de avaliação, e não menos dos quais incluem:

Prós de usar a fórmula NOI

• A receita operacional líquida de um a propriedade em questão pode ajudar os investidores a determinar um valor inicial.

• As fórmulas imobiliárias da NOI premiam os investidores com uma visão geral do que esperar da receita contínua.

• O valor de NOI imobiliário pode ajudar os credores a determinar se a propriedade representa ou não um investimento de risco.

Contras do uso da fórmula NOI

• Saber como calcular a receita operacional líquida não é universal e pode mudar de investidor para investidor.

• Dependendo de como o ativo é gerenciado, o O NOI pode ser inconsistente.

• Se os aluguéis projetados se mostrarem imprecisos, o NOI será impactado negativamente.

NOI vs. EBIT

O NOI é usado para analisar a capacidade de uma propriedade de gerar receita no mercado imobiliário. O lucro antes de juros e impostos (EBIT) é determinado subtraindo o custo das mercadorias vendidas (CPV) da empresa e as despesas operacionais de sua receita. Por exemplo, digamos que um investidor compre uma propriedade que deverá gerar $ 15.000.000 em aluguel e taxas de serviço. Com despesas operacionais de cerca de $ 4.000.000 e despesas de depreciação de aproximadamente $ 100.000, o EBIT seria em torno de $ 10.900,00, enquanto o NOI seria em torno de $ 11.000.000, já que o EBIT leva em conta as despesas de depreciação.

Como melhorar o NOI

Como mencionei acima, o NOI pode ser usado para avaliar propriedades novas e existentes em sua carteira de investimentos. Se o NOI de uma propriedade for negativo ou simplesmente não estiver onde você deseja, há três áreas principais nas quais você pode se concentrar. As dicas a seguir podem ajudá-lo a melhorar o NOI e impulsionar o desempenho do seu investimento:

• Minimize as despesas operacionais: as despesas operacionais desnecessárias podem prejudicar seu potencial de lucro se você não tomar cuidado. Se suas despesas com propriedades parecem muito altas, ou você não as revisa há algum tempo, tente olhar em seu orçamento para ver se há algo que possa mudar. Você pode precisar reavaliar sua administradora de propriedades, procurar maneiras de economizar energia para reduzir os custos de serviços públicos ou até mesmo aumentar as taxas de leasing para cobrir as comodidades da propriedade.

• Aumente a receita de aluguel: a outra metade do NOI vem de sua receita de aluguel. Você pode examinar o valor da propriedade para determinar se um aumento no aluguel está em vigor, embora essa não seja a única maneira de aumentar a receita. Você também pode tentar avaliar quantas vagas existem no imóvel e com que rapidez os imóveis são entregues. Pode ser hora de melhorar seu marketing, acelerar os prazos de mudança ou até mesmo adicionar incentivos de assinatura para novos inquilinos. Essas táticas podem ajudar a reduzir suas vagas e, por sua vez, aumentar sua receita de aluguel.

• Encontre uma renda extra: se você já implementou alterações em suas despesas operacionais e preencheu as vagas, lá é ainda outra maneira de melhorar o NOI. Você pode tentar adicionar fontes de renda adicionais à propriedade. Isso pode incluir adicionar estacionamento pago, cobrar pelo aluguel do animal de estimação ou até mesmo melhorar as comodidades do apartamento para obter dinheiro extra.

Resumo

Os cálculos corretos de imóveis pode fornecer aos investidores a capacidade de avaliar propriedades e tomar decisões de investimento informadas. Agora que você pode responder à pergunta “o que é receita operacional líquida no mercado imobiliário”, você deve estar mais preparado para usar a métrica ao analisar as negociações. Lembre-se de que as fórmulas imobiliárias NOI podem servir como base para avaliar propriedades em potencial e podem até ser usado em conjunto com outros cálculos imobiliários para analisar melhor os negócios. Ao compreender o NOI, os investidores estarão mais bem equipados para estimar a receita potencial do seu negócio e ter sucesso no mercado imobiliário.

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