O que é litispendência?

A litispendência é um aviso de pendência de ação. O termo latino se traduz aproximadamente como “processo pendente”. Em termos mais simples, significa que existe uma ação judicial pendente sobre um terreno ou propriedade imobiliária, geralmente em um esforço para reivindicar a propriedade em caso de disputa. Em outros casos, o aviso de litispendência sinaliza o início do processo de execução hipotecária quando o proprietário é no padrão. No entanto, essa não é a única vez que um litispendente é usado. Discutiremos por que ele pode ser arquivado e seus efeitos.

Neste artigo:

• Por que apresentar uma litispendência

• Lis pendens e foreclosure

• Efeitos da litispendência

• Como remover litispendência

Por que arquivar uma litispendência

Se você arquivou uma litispendência, pode ser processado por difamação de título e sujeito a multas. Antes de entrar com o processo, certifique-se de ter um motivo adequado ou reclamação sobre a propriedade. Alguns dos motivos mais comuns para entrar com a litispendência são:

Direito de propriedade

Resumindo, qualquer pessoa com uma participação acionária em uma propriedade pode apresentar uma litispendência. Isso pode incluir cônjuges di viding ativos em um acordo de divórcio, ou herdeiros lutando pelos bens do falecido (talvez por contestar um testamento). Se você abrir um processo de litispendência sobre uma propriedade depois de passar por inventário, suas chances de ganhar o processo podem diminuir, uma vez que foi transferido para o herdeiro legítimo.

Compradores fraudados, que acham que deveriam ter sido os compradores legítimos de uma casa, também podem entrar com processo de litígio se você planeja entrar com um processo. Por exemplo, se você depositar “dinheiro sério” em uma casa e o vendedor desistir do negócio. Consulte um advogado do setor imobiliário antes de registrar a reclamação. Se você estiver lidando com menos do que vendedores honestos, pode não valer a pena o problema.

Transferência de título

A litispendência pode ser apresentada para alterar o título de uma propriedade. Para proteger possíveis taxas legais que o processo pode incorrer, credores e proprietários podem optar pelo seguro do título.

Despesas não pagas

Se você está inadimplente com seus pagamentos de hipoteca ou impostos sobre a propriedade, seu credor ou governo local pode entrar com uma litispendência contra você.

A litispendência pode também será emitido para a garantia de um mecânico, que é arquivado por subcontratados que não obtiveram pago por seu trabalho. A garantia de um mecânico é usada quando uma dívida não foi paga e uma reclamação pode ser tomada contra a propriedade que foi atendida.

Condições inseguras

Além disso, uma litispendência pode ser apresentada porque de condições inseguras e danos materiais. Por exemplo, a cidade pode apresentar uma litispendência contra um prédio de sua propriedade se ele não aderir ao código adequado e for considerado inseguro.

Lis pendens e execução hipotecária

Se você não puder pagar a hipoteca de sua casa, seu credor poderá confiscar sua casa. Isso é conhecido como encerramento. Dependendo do processo de execução hipotecária estadual, o credor apresentará um aviso de inadimplência ou uma litispendência.

Uma vez que a litispendência seja arquivada, passará a fazer parte do registro público porque é um aviso construtivo. Isso também significa que, se você não recebeu uma notificação diretamente (talvez tenha recebido uma carta que se perdeu no correio), a litispendência ainda permanece em vigor.

Quanto tempo leva para sua casa ser executada depois de você receber a notificação de litispendência dependerá do estado. Na Califórnia, pode levar no mínimo 120 dias e 180 dias na Flórida, enquanto em Nova York pode levar até 15 meses após o preenchimento do aviso.

[Investidores imobiliários ou caçadores de imóveis experientes tendem a procurar propriedades em dificuldades com aviso de pendência na esperança de fazer uma compra rápida e barata antes que a casa chegue ao mercado de execução hipotecária.

Efeitos da litispendência

A litispendência pode afetar negativamente a compra e venda do imóvel em questão; uma vez que a propriedade da propriedade está em questão e sob consideração, todas as partes envolvidas na transação potencial ficarão em guarda.

O credor pode recusar a aprovação de uma hipoteca se suspeitar que o negócio vai falhar ou ser complicado do que vale. A mesma coisa pode acontecer com as seguradoras de imóveis. Como a litispendência costuma ter efeitos negativos duradouros em uma propriedade, ela costuma ser usada de forma maliciosa para dissuadir compradores ou impedir uma venda. Discutiremos isso Próximo.

Como remover a litispendência

A litispendência pode ser removida uma vez que o processo seja resolvido e o tribunal tenha decidido sobre um resultado. Também pode ser resolvido por conta própria, se um acordo for alcançado entre o proprietário do título e o autor da reclamação. Se a reclamação foi feita indevidamente, a litispendência será eliminada. Conforme mencionado anteriormente, o arquivador pode ter que pagar multas e pode ser processado por calúnia. Se a litispendência foi movida pela cidade por condições inseguras em um prédio de sua propriedade, você pode ter que registrar um pedido de cancelamento no cartório do condado.

Outras vezes, pode ter havido litígio impetrado que nunca mais foi levado a tribunal com qualquer ação judicial. A reclamação pode expirar após um determinado período de tempo dependendo do estado. (Por exemplo, na Flórida, a litispendência irá expirar em um ano se nenhuma ação for tomada.) Se o estado não definir uma expiração, você pode precisar da ajuda de um advogado para removê-la oficialmente do registro.