Nesta postagem do blog, vamos falar sobre um pequeno documento estranho chamado Formulário IRS 1099-S.
Este formulário é uma etapa importante (e muitas vezes esquecida) no processo de fechamento para a maioria das transações imobiliárias, e se você costuma fechar negócios, isso é algo que provavelmente deveria estar fazendo.
O objetivo do Formulário 1099-S do IRS é garantir que os vendedores relatem o valor total dos ganhos de capital na declaração de imposto de renda de cada ano (e, portanto, paguem o valor apropriado de impostos ao IRS).
Por exemplo, se alguém compra uma propriedade de investimento por $ 100.000 e a vende por $ 150.000 (dando a eles $ 50.000 de receita de ganhos de capital) – eles devem relatar isso como receita tributável no final de cada ano … mas se não o fizerem , o 1099-S agirá como uma proteção, mantendo o IRS informado sobre o que está acontecendo.
Isenção de responsabilidade: antes de avançarmos nisso, esteja ciente de que não sou um advogado ou contador, e as informações neste artigo não devem ser interpretadas como aconselhamento jurídico ou financeiro. Tudo o que você lê aqui é baseado em minhas próprias conclusões depois de ler as Instruções do IRS para o Formulário 1099-S (e considerando como essas instruções são complicadas, é inteiramente possível que um CPA ou advogado tenha uma opinião diferente da minha). Certifique-se de cruzar essas informações com um profissional de impostos antes de prosseguir.
Quem deve apresentar o formulário 1099-S do IRS?
Dependendo do preço de venda, quem atua como agente de fechamento, quem é o vendedor, que tipo de imóvel está sendo comprado e vendido (entre outras coisas), pode haver algumas diferenças em quem é o responsável por arquivar 1099-S.
Aqui está a boa notícia:
- Se você fechar uma transação com uma empresa de título ou advogado (como a maioria das pessoas faz), eles coletarão as informações necessárias e preencherão o formulário 1099-S para você.
- Se o vendedor certificar que o preço de venda é de $ 250K ou menos, e a venda é para sua residência principal, a transação não pode ser relatada.
- Se o “cedente” (vendedor) for uma empresa ou uma unidade do governo (por exemplo, se a propriedade for vendida em um leilão municipal), a transação não é passível de relatório.
- Se o total de dinheiro, serviços e propriedade recebidos for inferior a $ 600, a transação não pode ser relatada.
Existem alguns outros exceções, mas essas são as mais comuns. Leia as instruções completas do Formulário 1099-S no site do IRS para obter detalhes específicos.
Aqui estão as más notícias:
Se a transação não t se enquadram em uma dessas exceções, e se você está facilitando o fechamento sozinho, o IRS provavelmente espera que você apresente o (s) Formulário (s) 1099-S, uma vez que as instruções do IRS declaram (em termos bastante obscuros) que “a pessoa responsável para fechar a transação ”é necessário apresentar o Formulário 1099-S.
Curiosamente, o IRS permitirá que você designe a pessoa necessária para preencher o Formulário 1099-S em um contrato por escrito, conforme este trecho de seu instruções…
À medida que avançamos para a Seção 3, ela diz…
Esta seção diz,
Sob esses parâmetros, uma compra acordo parece ser um documento ideal que pode ser escrito para incluir TODAS as informações acima.
Designando a parte responsável
Nas transações em que eu sou o comprador, posso facilmente incluir um cláusula em meu contrato de compra que identifica o vendedor como a parte responsável por qualquer relatório do IRS exigido como resultado do recebimento de fundos relacionados à transação.
Aqui está um exemplo de como essa cláusula poderia ser:
Com este tipo de linguagem incluída em meu contrato de compra, o vendedor pode concordar em assumir a responsabilidade de preencher o 1099-S . Esta é uma ajuda significativa porque, sem esta linguagem, eu teria que coletar o número de identificação fiscal do vendedor (que é algo que muitas pessoas podem hesitar em fornecer), preencher o 1099-S eu mesmo e enviar uma cópia para AMBOS o IRS e Vendedor.
Tecnicamente falando, o processo não é tão difícil … mas é ainda mais fácil para o vendedor concluí-lo por conta própria – porque ele tem todas as informações e não precisa enviar nada para eu – eles simplesmente manteriam uma cópia para si próprios e enviariam uma cópia para o IRS.
Nas transações em que eu sou o vendedor, não incluo a cláusula acima mencionada em meu contrato, porque Não é difícil para mim apresentar o 1099-S em meu próprio nome, especialmente porque já tenho todas as informações necessárias (incluindo meu próprio SSN ou TIN) e só preciso fornecer este documento uma vez ao IRS.
É importante notar também que não incluo necessariamente esta “cláusula de designação” em TODOS os meus contratos de compra. Em muitos casos (dependendo do tamanho da transação, da localização do imóvel e das partes envolvidas ), o fechamento pode acabar sendo executado por uma agência de títulos ou advogado de fechamento – e, nesses casos, ELES (os agentes de fechamento) são responsáveis por arquivar o 1099-S, portanto, nem sempre é apropriado atribuir essa tarefa a todos os vendedores the-board.
Você vai querer entender quais transações planeja fechar internamente e apenas incluí-las quando aplicável.
Se você ainda está lendo isso, dê um tapinha nas costas. Isso é muito denso, eu sei.
Como preencher um 1099-S
Para concluir o processo de arquivamento, você precisará pedir em branco cópias do Formulário IRS 1099-S e do Formulário IRS 1096. Esses formulários precisam ser impressos com um tipo de papel e tinta muito específicos e, embora seja possível reproduzir esses documentos em casa, é muito fácil é mais fácil simplesmente encomendá-los ao IRS.
Os formulários são gratuitos e o IRS os enviará pelo correio, geralmente chegando em cerca de uma semana. Leva menos de um minuto para fazer o pedido. Aqui está o link.
Observação: se você estiver preenchendo mais de 250 desses formulários, será necessário fazê-lo eletronicamente (mas provavelmente você desejará contratar os serviços de um contador muito antes de chegar a isso ponto).
O processo de arquivamento: ao comprar
Para cada transação em que eu sou o comprador, há algumas maneiras diferentes de lidar com o depósito do 1099-S.
Opção 1:
Peça ao vendedor para preencher o Formulário W-9 do IRS como parte do pacote de fechamento. Quando este formulário for preenchido, assinado e datado, ele fornecerá todas as informações necessárias (incluindo seu TIN / SSN) para preencher o 1099-S e o 1096 e arquivá-lo apropriadamente.
Este vídeo explica como o W-9 funciona…
Observação: se eu for o comprador / comprador e estiver preenchendo o 1099-S para a transação, me listaria como o “FILER ”E o vendedor seria listado como o” TRANSFERENTE “no 1099-S e no 1096.
Opção 2:
Se eu tiver incluído a” cláusula de designação mencionada acima ”Em meu contrato de compra, essencialmente não tenho mais nenhuma responsabilidade, porque o vendedor concordou em arquivar esses formulários em seu próprio nome (isso é algo que você deseja que seja verificado por seu próprio profissional de imposto pago).
Opção 3:
Se eu não recebi um W-9 preenchido pelo vendedor e / ou se não incluí a “cláusula de designação” em meu contrato de compra (ou mesmo que quisesse, mas quisesse tornar o processo mais fácil para o vendedor), poderia colocar junto com uma carta de instrução e envie-a ao vendedor junto com todos os formulários que eles precisam preencher e enviar ao IRS. Além dos formulários, também posso fornecer um envelope pré-endereçado para que os vendedores enviem seus formulários ao IRS.
Aqui está um exemplo de como pode ser:
Observação: neste exemplo acima, a propriedade está vazia lote sem endereço físico (é por isso que listei a descrição legal). Se fosse uma casa unifamiliar comum, eu poderia simplesmente inserir o endereço físico da propriedade e estar tudo pronto.
Observação: se você não tiver certeza de qual endereço incluir no envelope pré-endereçado, verifique as instruções no Formulário 1096 do IRS. Isso é o que dizia na versão 2016 deste formulário:
O processo de arquivamento: ao vender
Para cada transação em que sou o vendedor, o processo de arquivamento é bastante simples, porque tenho todas as informações de que preciso para preenchê-las e enviá-las formulários sozinho.
Eu preencheria um 1099-S para a transação preenchendo TODAS as informações no formulário (incluindo meu próprio número de identificação fiscal, porque estou operando como uma LLC) como arquivador e o cedente.
Eu também preencheria um formulário de transmissão 1096 com minhas informações, incluindo meu TIN, como o arquivo er. Para ambos os formulários, IRS e I são os únicos destinatários, então eu simplesmente enviaria os formulários 1099-S (Cópia A) e 1096 para o IRS.
Aqui está um exemplo de como são esses formulários pode ser semelhante a:
É Também vale a pena observar que se você vender várias propriedades para as quais um depósito 1099-S é necessário, você precisará preencher um formulário 1099-S separado para cada propriedade vendida, mas você só precisa preencher um formulário de transmissão 1096.
Basta somar os valores totais da caixa 2 de cada um dos formulários 1099-S e inseri-los na caixa 5 do formulário 1096 único e inserir o número total de formulários para os quais o 1096 cobre na caixa 3 do formulário 1096 .
Em outras palavras, se você vendeu três propriedades para um comprador, seu formulário 1099-S pode ser parecido com este…
E seu 1096 pode ter esta aparência…
Observação: veja os totais nas caixas 3 e 5 do formulário 1096? É disso que estou falando. 🙂
E se você deixar de preencher o formulário 1099-S?
E se você não preencher o formulário 1099-S para uma de suas negociações fechadas. Acontecerá algo de ruim com você ??
Se você deixar de preencher qualquer tipo de formulário 1099, o IRS pode tecnicamente começar a emitir penalidades a partir de $ 250 por falha para aqueles que não cumprirem este requisito ( ou seja, se eles descobrirem sobre isso).
O que deve ser lembrado é … se você estiver usando a mesma lógica de fechamento que eu, há uma janela bastante pequena para as transações onde você realmente tem que se preocupar com este formulário em primeiro lugar.
Lembre-se:
- Um 1099-S NÃO é necessário se a transação for inferior a $ 600 (e é não é incomum encontrar oportunidades de aquisição na faixa de preço).
- Um 1099-S NÃO é necessário se o vendedor certificar que o preço de venda é de $ 250K ou menos, e a venda é para sua residência principal.
- NÃO é necessário um 1099-S se o vendedor for uma empresa ou uma unidade do governo (isso inclui a maioria das execuções hipotecárias e propriedades vendidas em leilões de impostos municipais).
- Se uma propriedade está sendo vendida por US $ 5.000 ou mais, é bastante fácil justificar o uso de uma companhia de títulos para fechar a transação (e quando você usa um agente de fechamento profissional, eles cuidarão de todo o processo por você).
Então, em minha mente … estou principalmente preocupado com negócios que caem entre $ 600 – $ 4.999, são considerados com segurança “propriedades de investimento” e estão sendo feitos com particulares (… e para não mencionar que quando incluo a “cláusula de designação” mencionada acima em meu contrato de compra, só preciso agir em meu nome quando for o vendedor.
Onde relatar o 1099 -S no Formulário 1040
As opções de relatório possíveis incluem, mas não podem estar limitadas a:
Venda de:
- Propriedade de uso de investimento, Cronograma D
- Residência primária, Anexo D e formulário 8949
- Negócios ou propriedade para aluguel, Anexo D e formulário 4797
- Trocas semelhantes, formulário 8824, semelhante Trocas, em dinheiro, ou “bota”, recebidas
Para arquivadores do Formulário 1040, a receita relacionada ao 1099-S, juntamente com quaisquer outros valores exigidos nesses formulários (para outros fins), fluirá através do Formulário 1040 com base nas instruções para esses formulários e para o Formulário 1040 encontrados na publicação de instruções para o respectivo formulários.
Os formulários do IRS e as instruções para os formulários podem ser encontrados aqui.
Você precisa pagar impostos em um 1099-S?
Sim.
O formulário 1099 é usado para relatar a renda não relacionada ao emprego ao IRS. Existem até 20 tipos diferentes de formulários 1099. 1099-S é um desses tipos e é usado para relatar ganhos de capital em transações imobiliárias.
Empresas (como empresas de títulos) e outras pessoas envolvidas em transações imobiliárias em que nenhuma empresa de títulos esteja envolvida devem emitir um formulário 199-S para qualquer pessoa que receba pelo menos $ 600 durante o ano.
Se a empresa ou outra parte envolvida na transação imobiliária enviar um formulário 1099-S para o IRS, conforme exigido para fazer por lei e o contribuinte não relatar isso, o IRS provavelmente enviará uma fatura dos impostos devidos sobre a renda.
Os contribuintes não precisam incluir 1099s em suas declarações de impostos enviadas ao IRS, mas o IRS usa algoritmos de correspondência computadorizados para comparar os 1099s recebidos de empresas ou outras partes envolvidas na transação imobiliária para verificar se os contribuintes incluem a renda em suas declarações. Portanto, é uma boa ideia incluir a receita e manter os formulários 1099 com registros de declaração de impostos para fins de proteção de auditoria.
Leitura adicional: Como um 1099-S e um 1099-S afetam meus impostos?
Você sempre recebe um 1099-S quando vende uma casa?
Você nem sempre recebe um formulário 1099-S.
Ao vender sua casa, você pode ter assinado um formulário certificando que não terá um ganho tributável na venda. Se você preencheu um Formulário de Certificação de Isenção 1099-S e atendeu a todos os seis critérios para não ter que relatar a venda em sua declaração de impostos, a empresa responsável pelo título ou o advogado de encerramento não pode enviar o Formulário 1099-S do IRS, que informa a venda ao IRS e para você. (Consulte a seção sobre Certificação de isenção).
No caso improvável de que a venda tenha sido por menos de $ 600, você provavelmente não receberá um 1099-S. Ou, se a transação foi fechada sem uma empresa de título ou advogado de fechamento e você concordou em ser responsável por relatar a venda (consulte a seção sobre Quem Emite 1099), você não receberá um 1099-S.
Leitura adicional: 12 dicas fiscais quando você vende sua casa
Leitura adicional: É incomum não receber um formulário 1099-S para a venda de sua casa?
O formulário de isenção de certificação 1099-S
O formulário de isenção de certificação 1099-s aplica-se apenas às residências principais.
As instruções do IRS para o formulário 1099-S, na página 1 e na seção intitulada “Exceções”, descreve as transações que não podem ser relatadas pelo 1099-S. Uma dessas transações – a venda de uma residência principal sob certas condições – não é relatável se determinados critérios forem atendidos.
O IRS exige uma garantia por escrito (certificação) de que os critérios foram atendidos. As instruções do IRS para o formulário 1099-S podem ser encontradas aqui.
Um exemplo de formulário de certificação aceitável do IRS pode ser encontrado no apêndice do Procedimento de receita do IRS 2007-12 aqui e está duplicado abaixo.
Além disso, o Old Republic Title tem uma versão em pdf desse formulário disponível aqui.
Geralmente, o IRS exige a certificação destes seis itens:
- Possui um nd usado como residência principal por 2+ anos do período de 5 anos que termina na data da venda ou troca da residência.
- Não teve nenhuma venda ou troca de outra residência principal durante os 2 anos período que termina na data da venda ou troca da residência.
- Nenhuma parte da residência foi usada para fins comerciais ou de aluguel.
- A venda ou troca é de toda a residência e por $ 250.000 ou menos; ou se casado, por $ 500.000 ou menos, e o ganho é de $ 250.000 ou menos.
- Durante o período de 5 anos que termina na data da venda ou troca da residência, não foi adquirido em um 1031 troca.
- Se a base na residência for determinada pela base de outra pessoa que a adquiriu em uma troca 1031, essa troca deve ter ocorrido mais de 5 anos antes da venda ou troca.