Vou lhe dar meus 5 segredos para encontrar as melhores empresas de gerenciamento de propriedades.
Talvez você ache que pode administrar a propriedade sozinho?
Talvez.
Mas se você usar minhas dicas para encontrar as melhores administradoras de propriedades, elas economizarão mais mais dinheiro do que a taxa que você está pagando.
Os cinco segredos para encontrar a melhor administradora de propriedades são:
1. Leia as letras miúdas nos contratos
2. Verifique sua estrutura de taxas
3. Confirme se você pode confiar neles
4. Conheça-os cara a cara
5. Dê-lhes feedback constante
As empresas de administração de propriedades perfeitas ganham sua taxa de administração e muito mais. Eles fazem as coisas melhor do que você faria se você mesmo fizesse.
Eles têm mais experiência:
- Encontrando inquilinos
- Lidando com inquilinos perdidos
- Cobrar aluguel atrasado
- Fazer despejos
- Encontrar preços justos e obter descontos de empreiteiros
- Saber quais reparos são necessários (e desnecessários) para locação
- Saber quais são os melhores locais para locação
- Preços de aluguel
- E muito, muito mais…
Para reitera, essas empresas de administração de imóveis acabam valendo muito mais do que suas taxas apenas por meio de seus contatos, experiência e compreensão do mercado de aluguel.
Novamente, isso só é verdade se você encontrar a administração de propriedade certa. Existem também muitos outros ruins que custarão mais dinheiro e darão tanto trabalho quanto fazer você mesmo.
É aí que entram essas dicas!
Existem muitos livros e postagens de blog sobre como gerenciar propriedades para alugar por conta própria.
Que dor de cabeça!
Você está pagando a uma empresa de administração de imóveis por especialização e conhecimento que não pode duplicar lendo livros e blogs.
Isso pode soar como um vendedor, mas é verdade. Está funcionando muito bem para mim e pode funcionar para você, ou qualquer pessoa que você conheça que precise.
Tenho vinte casas unifamiliares e todas são administradas pela mesma empresa de administração de imóveis.
Eu desenvolvi um sistema e construí uma equipe nos últimos anos que está realmente trabalhando para mim (literal e figurativamente).
A parte mais importante deste sistema é o equipe de gestão de aluguel de imóveis.
Aqui estão meus segredos para encontrar o perfeito.
1. Leia as letras miúdas nos contratos
Quando você contrata a administração de propriedades, eles o fazem assinar um contrato. Você deseja ler este contrato com atenção. Há algo específico que quero que você observe.
Certifique-se de que eles não tornem difícil para demiti-los.
O que quero dizer com isso?
O contrato terá algo nele que determina sob quais condições você pode rescindir o contrato de gestão de propriedade de aluguel com eles.
Se você rescindir o contrato, pode ser necessário pagar mais alguns meses de administração tarifas. Pode até dizer que você tem que pagar o resto do ano.
Compreenda essa linguagem. Se você acha que eles estão tendo um desempenho ruim e deseja parar de usá-los, certifique-se de entender quanto custará para ir embora. Você também precisa entender que ação precisa tomar para cancelar legalmente o contrato. Você pode precisar fazer algo por escrito ou por correio registrado.
Negociei a retirada desta parte do contrato do meu contrato. Se eu não estivesse satisfeito com o serviço da empresa de gerenciamento, poderia encerrar sem pagar nenhum mês adicional de taxas de administração.
Vamos ver o que aconteceu a seguir …
Alguns meses depois, Monica da administradora de imóveis me disse que a grade de metal nas escadas de concreto da porta da frente estava solta e precisava ser substituída. Ela disse que receberia três orçamentos para o trabalho.
- Citação # 1: $ 3.000
- Citação # 2: $ 2.500
- Citação # 3: $ 2.000
Parecia um pouco íngreme para escadas (sem trocadilhos).
(Não, não são as escadas em questão)
Pedi a um trabalhador braçal da vizinhança que desse uma olhada nas escadas e me dissesse quanto ele cobraria para consertá-las.
Ele me mandou um e-mail no dia seguinte e disse que havia consertado. Eu devo US $ 50 a ele.
Mandei um e-mail para Monica para dizer que estava rescindindo o contrato de administração.
Parecia que ter uma empresa de gerenciamento dava tanto trabalho quanto não ter uma. Esta não foi a primeira vez que questionei as decisões que ela tomou
Tive que acompanhar e examinar tudo o que ela fez!
Certifique-se de ter a opção de se livrar de a empresa de administração de propriedades, se necessário, e certifique-se de que não custa muito para você.
2. Verifique a estrutura de taxas
Comece observando o contrato de administração de propriedades e entendendo a estrutura de taxas.
A cobrança mais básica para entender é como eles cobram a administração.Mais comumente, é uma porcentagem do aluguel. 10% do aluguel é bastante comum, mas eu vi muitos lugares cobrarem menos. 8% não é incomum.
É como qualquer outra estrutura de taxas na vida, no entanto. Quando uma empresa cobra 8% em vez de 10%, você pode perceber que, em alguma outra parte da estrutura de taxas, eles podem ser mais caros do que um concorrente. Eles encontram outro lugar para compensar.
Um bom exemplo disso é ilustrado com minha atual administradora de imóveis para locação. Eles cobram 10%, o que alguns podem dizer é alto, mas não cobram taxa para encontrar inquilinos e assinar um contrato de arrendamento. Eles também não cobram uma taxa para rescindir um contrato de arrendamento quando ele expira. Muitas outras empresas de administração de imóveis o fazem.
Muitas empresas cobram o aluguel de um mês ou talvez a metade de um mês para assinar um contrato de arrendamento. Isso pode ser muito importante no cálculo de suas despesas.
Minhas taxas de rotatividade em Montgomery, Alabama, são bastante altas. A rotatividade média é de 1 ½ a 2 anos. Custaria uma fortuna pagar um mês de aluguel cada vez que isso acontecesse, então ter isso incluído na minha taxa de 10% é ótimo.
Se você estivesse em uma área onde a rotatividade fosse menor, talvez uma taxa de o aluguel de um mês não seria ruim para você. Algumas pessoas alugam a mesma casa por cinco ou dez anos.
Entenda como sua administradora irá cobrar pelo uso de empreiteiros externos. Eles podem cobrar de você o custo do empreiteiro mais uma margem de lucro percentual. Eles também podem ter seus próprios contratados, com os quais têm seu próprio sistema de taxas. Certifique-se de entendê-lo e compará-lo com outras empresas de gestão de propriedades na área.
O processo de despejo é diferente de um estado para outro, então quanto tempo leva e quanto custa pode variar muito. O custo do tribunal e das taxas que precisam ser pagas também variam da mesma forma.
Peça a eles que expliquem claramente o processo de despejo para você. Você precisa entender quanto tempo leva normalmente e o pior cenário. Você também precisa entender quanto custará para você em ambos os casos tirar alguém de casa. Pergunte com que frequência isso acontece e qual é o processo de triagem para tentar evitá-lo.
3. Confirme se você pode confiar neles
O primeiro lugar a procurar é verificar as fontes online.
Verifique o melhor escritório de negócios. Você poderá ver se eles estão registrados e se há alguma reclamação contra eles e como essas reclamações foram resolvidas.
Em seguida, pesquise muito no Google (não tenho certeza se googling é uma palavra ainda). Verifique se há comentários sobre eles e / ou reclamações sobre eles. Cuidado com uma empresa que parece não ter qualquer tipo de presença online. Isso é um sinal de alerta. Eles são muito novos ou estão escondendo algo.
Você precisa verificar o melhor escritório de negócios, pesquisar o nome da empresa no Google e usar todos os outros recursos on-line em que puder pensar para ver o que as pessoas estão falando sobre eles.
Em seguida, peça referências. Diga a eles que você gostaria de permissão para falar com outros investidores que usam seus serviços de gestão. Idealmente, você pode falar com pelo menos três. Fale com alguns de seus locatários também. Veja como eles são tratados pela administradora.
Estas são referências que a administradora de imóveis está fornecendo a você e têm utilidade limitada. Existe um preconceito. Eles sabem que você está ligando e por quê, e se sentem obrigados a dizer coisas boas. Eles podem até ser “amigos” da empresa de gestão ou investidores ou locatários que são tratados muito melhor do que outros clientes.
Por que isso importa?
Porque você quer uma amostra do que o investidor ou locatário médio está sendo tratado como.
O ideal é que você encontre uma maneira de desenvolver suas próprias referências. Faça isso perguntando a referência que recebeu, caso conheçam mais alguém com quem você possa conversar . Pode ser alguém que dará uma opinião mais honesta ou imparcial.
As referências que você mesmo desenvolve são mais eficazes do que as que lhe são fornecidas pela empresa.
Se a empresa está relutante em fornecer referências, isso se chama uma pista. Você pode querer reconsiderar. Além disso, se a empresa de gestão não trabalhar com nenhum investidor, isso também pode ser motivo de preocupação. Você será o primeiro. Isso não significa que é proibido, mas significa que eles não têm muita experiência e você não terá o benefício de falar com outros investidores que podem garantir que já estão satisfeitos com t serviço do herdeiro.
Agora é hora de abordar a empresa de gestão da perspectiva do locatário. Nesse ponto, vou para sua página da web e página do Facebook e qualquer outra presença online que eles tenham e olho ao redor. Vejo como é fácil navegar. Vejo como eles fazem um bom trabalho ao descrever as propriedades e tirar fotos das casas. Eu vejo profissionais eles aparecem. Olhe para o final da página. O ano no final da página está atualizado?
Ligarei para o número de telefone fingindo ser um locatário e tento marcar um encontro para ver um imóvel.Então, eu faço um monte de perguntas sobre a propriedade e vejo o que eles me perguntam sobre minha renda e situação. Em seguida, posso agir com dificuldade e ver como eles lidam com isso. Talvez eu explique que tenho crédito ruim ou que já fui despejado no passado. Talvez eu tenha dois bulldogs e esteja em uma banda de rock. Gosto de saber como eles lidam profissionalmente com situações interessantes como essa.
Em alguns dias da ligação, digo educadamente que não estou interessado e desligo. Não vou tão longe a ponto de marcar um encontro e encontrá-los em casa. Isso pode levar essa coisa de disfarce longe demais.
Estou preocupado com o quão fácil e rápido é colocar uma pessoa humana de verdade no telefone. Se eu receber uma mensagem de voz, com que rapidez eles me ligam de volta (se houver)? Se eu enviar um e-mail, com que rapidez eles respondem (se for o caso)?
O quão educados eles são? Eles são profissionais com minhas perguntas? Isso é o que estou determinando a partir dessas ligações.
Um grande problema seria nunca obter respostas por e-mail e não entrar em contato com uma pessoa por telefone. Outra seria respostas rudes ou pouco profissionais às perguntas. Eu também ficaria preocupado se eles parecessem bem em alugar para pessoas com crédito muito ruim ou nenhuma renda.
Depois de ter satisfeito o teste, passo a falar com os proprietários da empresa de administração de imóveis.
4. Conheça-os cara a cara
Você quer fazer isso pessoalmente. Avaliar pessoalmente sua confiabilidade é algo que você não tem preço. Se você estiver fazendo isso de longe, o Skype ou o vídeo são seu último recurso, mas eu diria que você iria voar ou dirigir e fazer isso acontecer pessoalmente. Não faça isso por telefone, você quer ser capaz de olhar nos olhos um do outro e conhecê-los pessoalmente.
É hora de jogar vinte perguntas. Não estou limitando você a vinte, esse é apenas o nome do jogo que às vezes você joga no carro em longas viagens. Prepare uma longa lista de perguntas que você deseja fazer sobre como eles lidarão com todas as situações imagináveis que você possa imaginar. Tudo o que o preocupa como senhorio, você perguntará como eles farão para você. Animais de estimação, crédito ruim, multas atrasadas, alguém que destrói a casa, alguém que não se muda, processos judiciais, guerra nuclear, o que acontece se esta empresa falir, qualquer coisa que você possa imaginar.
Aqui está um lista de perguntas que eu fiz para começar.
- Quantos anos tem sua empresa?
- Como você começou a administrar imóveis?
- Quanta experiência cada um de vocês tem no ramo imobiliário? Negócio de gestão de propriedade? Dê-me detalhes.
- Quantas propriedades para locação você possui?
- Quantas propriedades para locação você administra para investidores?
- Quantos investidores imobiliários diferentes você está administrando?
- Você poderia me deixar falar com alguns desses investidores sobre a experiência deles trabalhando com você?
- Como funcionam os despejos neste estado e cidade? Quanto tempo leva normalmente e no pior caso? Como você lida com despejos e como serei cobrado por isso normalmente e no pior dos casos?
- Quais são as suas taxas de vacância?
- Você tem seus próprios contratados que trabalham exclusivamente para você? Quantos e como você me cobra para usá-los?
- Quais são seus critérios e requisitos de renda para a triagem de inquilinos?
- Qual é a política do seu animal de estimação?
- Posso ver um exemplo de relatório de aluguel que você envia aos investidores a cada mês?
- Você me deixará falar com alguns de seus inquilinos sobre a experiência de trabalhar com você?
- Você tem um plano para minhas propriedades se você decidir parar de gerenciar aluguéis?
Você deseja e espera respostas honestas para todas essas perguntas. Se houver evasão ou relutância em responder, não é um bom sinal. Na minha opinião, você não quer uma empresa de gestão imobiliária que seja nova e sem experiência. Você também não quer uma empresa de gestão tão grande, eles não estão dispostos a se encontrar com você e responder a essas perguntas. Se você for apenas mais um número para eles, provavelmente terá um serviço ruim.
Eles devem estar dispostos a se reunir com você e responder a perguntas como esta para fazer com que sua empresa seja um investidor.
Neste ponto, espero que você tenha informações suficientes sobre gerenciamento de propriedades para perceber que poderia contratá-los. Então faça. Há outra etapa importante que só é possível depois que eles são contratados e gerenciam ativamente para você. É garantir que eles entreguem um serviço de alta qualidade.
5. Dê a eles feedback constante
Você fez todo o seu dever de casa e contratou o que acredita ser uma empresa de qualidade. O trabalho não termina aí. Você vai descobrir que eles fazem coisas que você não gosta. Isso pode ser suas práticas de negócios, más decisões, problemas de contabilidade, lentidão no tratamento de vagas ou qualquer número de problemas
O importante é que você comunique claramente o que está descontente e faça com que eles consertem isso comportamento.Lembre-se de que você está pagando a eles uma taxa para receber um serviço e espera certas coisas por essa taxa. Esse tipo de correção de curso deve ser esperado. Essencialmente, você os está treinando para serem os gerentes de propriedade perfeitos.
Ao trabalhar com nossa empresa de administração de propriedades, às vezes descobrimos que as coisas não estão claras nos demonstrativos financeiros de cada mês como o dinheiro foi gasto. Falamos imediatamente com os proprietários e esclarecemos por que há confusão sobre para onde foi o dinheiro no mês passado. Isso sempre resulta em um relatório financeiro mais aprimorado no mês seguinte. Isso facilita muito mais a declaração de impostos e a compreensão de nossos lucros e perdas.
Outro bom exemplo é o tratamento de vagas. Se perceber que a administradora está demorando mais do que deveria para preencher uma vaga, ligue para eles e pergunte a respeito. Verifique e veja como eles têm anunciado. Pergunte a eles sobre o preço e se você deveria oferecer uma mudança em especial ou algum tipo de incentivo para que ele seja alugado.
Leia sobre quanto dinheiro vou ganhar com meu imóvel alugado?
Isso deve resultar em um melhor tratamento das vagas no longo prazo. Se isso não acontecer, você precisa ter conversas mais sérias com eles. As vagas podem ser um problema muito sério para você, especialmente se você tem uma hipoteca para pagar.
Você se lembra do meu exemplo anterior, quando demiti uma empresa de administração de imóveis porque me cotaram vários milhares de dólares para consertar o escadas, e quando eu mando um faz-tudo, ele consertou por $ 50? Eu recomendaria fazer algo semelhante de vez em quando apenas para manter todos honestos.
Se houver algum tipo de grande oferta em andamento, você deve obter algumas cotações da empresa de gerenciamento. Em seguida, você diria abertamente à empresa de gerenciamento que também está enviando um empreiteiro que um amigo recomendou para receber uma proposta. Você só precisa fazer isso de vez em quando para garantir que seus lances sejam justos. Chama-se “confie, mas verifique”.
Confiar, mas verificar, significa essencialmente que ainda não confio em você, por isso quero verificar. Não há nada de errado com isso. Pessoas que parecem e parecem honestas fazem sombra e às vezes nos decepcionam. Não se esqueça de confiar, mas verifique. Acho que se você for queimado por sua empresa de gestão dessa forma, é um mau sinal. Trapaça é trapaça. Você tem que despedi-los.
Em conclusão
Algumas pessoas decidirão administrar propriedades elas mesmas. Como mencionei anteriormente, uma excelente empresa de administração de imóveis tem tanta experiência e contatos que mais do que compensam as taxas que você paga Você ganha dinheiro a longo prazo aproveitando esse conhecimento e experiência.
Seguindo minhas dicas, você eliminará as maçãs podres e encontrará grandes empresas de gestão que se tornarão parceiras em seu negócio imobiliário . Você ganhará dinheiro para eles e eles gerarão uma renda passiva significativa para você.
É uma verdadeira parceria onde todos ganham.