Pesquise “encenação” on-line e o primeiro a definição que você encontrará diz: “o método de apresentar uma peça ou outra performance dramática.” O que isso tem a ver com a venda de sua casa?
Mais do que você pensa.
No cinema, na TV e no teatro, encenação se refere em parte ao cenário, adereços e móveis que fornecer o cenário onde os atores contarão a história. E é exatamente isso que você precisa para transformar sua casa em: um ambiente atraente, mas neutro, onde seus futuros compradores se sintam bem-vindos para viver suas próprias histórias.
Por mais adorável que pareça, encenar dá muito trabalho para estranhos que você só conhecerá uma vez, ou nunca. É por isso que dividimos o processo de como organizar uma casa em etapas gerenciáveis com ideias e inspiração para fazer com que cada cômodo tenha a melhor aparência.
Preparar uma casa para venda: o que é todo esse hype?
O objetivo da encenação é criar um ambiente acolhedor que exiba a casa (em vez de seus ocupantes atuais) para que os compradores possam se imaginar vivendo lá com mais facilidade.
Os vendedores colhem os frutos do processo , também: a encenação ajuda as casas a vender mais rápido e com mais dinheiro, de acordo com pesquisas do setor.
Em 2017, a National Association of Realtors (NAR) conduziu um Profile of Home Staging e descobriu que 31% dos corretores relataram que suas casas foram vendidas por 1% a 5% a mais graças à encenação, 13% disseram que suas casas foram vendidas por 6% a 10% a mais e 5% indicaram que seus preços de venda aumentaram de 11% a 20%.
Um estudo co mais recente de 2018 conduzido por Home Staging Resources comparou os preços de venda entre casas encenadas e suas próximas, comparáveis “não encenadas” e os resultados foram surpreendentes.
Um total geral de 85% de todas as 4.200 residências testadas pesquisadas foram vendidas para qualquer lugar de 6% a 25% a mais do que casas sem palco, com 68% dessas vendendo por pelo menos 9% a mais do que vizinhos “sem palco”.
Então, se você está vendendo uma casa que lhe renderia $ 300.000 sem cenário— a encenação tem o potencial de render a você $ 15.000 extras na extremidade inferior de 5%, até $ 75.000 na extremidade alta de 25%.
Verdade, é mais provável que a encenação irá traga até 25% a mais em casas luxuosas de milhões de dólares, mas mesmo em casas modestas onde a encenação só rende 5% a mais – isso não é nada desprezível.
Claro, a encenação só paga se custar você tem menos a fazer do que lucrar, então vamos mergulhar em um pequeno curso intensivo sobre como calcular os números.
Faça as contas: quanto custará o preparo?
Faça uma rápida pesquisa online dos custos de preparação de uma casa e você ouvirá números em qualquer lugar de US $ 1.000 ou dois, até alarmantes US $ 8.000 a US $ 15.000.
Esses números elevados ameaçam consumir o potencial lucro na sua casa de $ 300.000, mas isso não significa que você deva abandonar a perspectiva de encenação de uma vez, pois há maneiras de torná-la acessível.
A encenação de dente que colocará em sua carteira depende de três coisas:
- O tamanho da sua casa
- Quantos cômodos você encena
- Quer você contrate um profissional ou faça você mesmo a encenação
Você verá principalmente os preços de teste de alta qualidade dando n em enormes casas luxuosas onde o preço não é problema porque a encenação aumentará seu preço de venda em $ 50.000 a $ 100.000 ou mais.
A montagem de uma casa mais modesta custará mais perto de $ 1.500 a $ 2.500. Esse preço costuma ser reduzido em algumas centenas com descontos por indicação ao contratar seu stager profissional recomendado por um agente.
“Meu stager é muito bom em saber o que fazer com um orçamento limitado e recursos limitados para escolher entre pertences do proprietário ”, diz Michael Winslow, um agente mais vendido em Colorado Springs, CO, que vendeu 79% mais propriedades do que seus colegas.
Os custos de preparo podem ser reduzidos ainda mais limitando o número de quartos que você estágio para apenas a sala de estar, sala de jantar, cozinha e suíte master (cama e banheiro).
Claro, a maneira mais econômica de preparar uma casa é fazendo a encenação DIY. É verdade, você pode não ver os mesmos aumentos incríveis no preço de venda de uma casa que você veria se deixasse um profissional fazer o trabalho.
No entanto, se bricolage é tudo que você pode pagar, ainda assim ajudará definitivamente a vender sua casa. E nós temos apenas as dicas de preparação DIY para ajudá-lo a realizar o trabalho.
O exterior conta: a encenação começa com a apelação do meio-fio
Para começar, a encenação começa do lado de fora e, para melhorar a sua apelação do meio-fio, primeiro você precisa se certificar de que seu exterior está totalmente limpo .
Isso inclui arrumar o paisagismo também. A menos que você tenha um polegar marrom, não há necessidade de contratar um paisagista para cuidar de sua folhagem. Apenas não exagere aparando sua vegetação a ponto de o quintal parecer estéril.
A próxima etapa é aprimorar a primeira impressão da sua casa.
“Uma primeira impressão é criada quando os compradores puxam até sua casa, e essa impressão permanecerá na mente dos compradores durante toda a exibição ”, explica Winslow.
Existem várias maneiras pequenas e baratas de melhorar a apelação do freio que irão refrescar o exterior da sua casa sem quebrar o banco. Por exemplo, você pode simplesmente pintar a porta da frente, substituir seu capacho gasto ou instalar uma caixa de correio nova.
Assim que o trabalho principal estiver fora do caminho, dê um toque final pop de cores com flores que complementam o tom da sua casa.
E a boa notícia é que você pode melhorar drasticamente o seu apelo do meio-fio em um único fim de semana.
3 etapas de preparação pré-teste : Organizando, despersonalizando e limpando
Não importa o quão cuidadosamente você arrume seus móveis, os compradores nunca perceberão o fluxo da sala grande se tiverem que caminhar através de todo o seu lixo, fotos pessoais e sujeira acumulada.
Portanto, antes de preparar o terreno para seus compradores, primeiro você precisa limpar, despersonalizar e organizar para tornar seu espaço residencial tão neutro tanto quanto possível, para que seja atraente para o pool de compradores.
Organizar é o primeiro passo recomendado pela maioria dos corretores imobiliários, porque é impossível para os compradores avaliarem o interesse deles em sua casa se eles se distraírem com seus pertences.
“Qualquer pessoa que vive em uma casa por mais do que apenas algumas horas tende a criar desordem. Gavetas, armários, armários de cozinha, coisas simplesmente empilhadas ”, diz Winslow.
“ Mas quando chega a hora de vender uma casa, digo aos meus vendedores: Trate sua casa como uma mercadoria e aja como você não vivem mais lá. Os compradores não se importam com suas memórias, eles só querem uma casa onde possam fazer suas próprias memórias. ”
Você também precisa despersonalizar cada espaço: remova todas as fotos, lembranças, e a papelada que fará com que os compradores se concentrem mais em você do que em sua casa.
Depois de fazer isso, você precisa limpar como se a rainha estivesse vindo visitar, porque se os compradores começarem a notar prateleiras empoeiradas, pisos pegajosos, ou teias de aranha em cantos não usados, eles vão começar a se perguntar se há danos domésticos escondidos à espreita sob a superfície suja.
A limpeza não envolve apenas a aparência da sua casa, mas também ajuda a melhorar o seu cheiro . Mas mesmo uma limpeza profunda não é suficiente se você tiver odores difíceis para superar, como aromas de animais de estimação. Para isso, você precisará fazer uma desodorização que ataca a causa raiz de t ele problema.
Prepare o cenário para a encenação: Uma palavra nas paredes
Infelizmente, há um limite para o que a limpeza pode fazer pela aparência de suas paredes. Embora você possa não notar, as paredes acumulam uma camada de sujeira ao longo do tempo que nem mesmo a esfrega mais difícil pode remover.
Adicione todo o desbotamento natural, lascas, arranhões, arranhões e arranhões que vêm do desgaste diário, e suas paredes provavelmente estão parecendo totalmente sombrias.
Pintar suas paredes oferece um novo cenário para mostrar seus esforços de encenação, especialmente se você escolher uma dessas nove cores neutras.
Escolher o matiz neutro certo para você começa encontrando um tom que melhor complemente a cor da mobília que ficará na sala. Por exemplo, você pode se aquecer com paredes bege atrás de um sofá castanho-amarelado ou criar um contraste legal entre os tons quentes do sofá e as paredes brancas.
Se a seleção de cores não é sua, não não se preocupe – pergunte ao seu agente especializado quais são as tendências atuais em cores de parede em sua área.
Faça de cada área uma estrela: dicas de preparação para cada cômodo da casa
O real o trabalho de encenação começa assim que a tinta seca. Embora haja muitos bons conselhos gerais sobre como preparar o faça-você-mesmo, é melhor analisar cada ambiente para aprender a melhor maneira de acentuar os recursos de cada espaço.
Preparação da cozinha: limpar tudo superfícies, deixando apenas acentos bem escolhidos
Organizar uma cozinha parece simples na superfície, porque na cozinha tudo gira em torno das superfícies. O espaço no balcão é o que interessa aos compradores, então exiba o seu, mantendo-os bem limpos e limpos da bagunça.
Na cozinha, apenas alguns toques finais e detalhes bem escolhidos devem permanecer, como um vaso de eucalipto, uma chaleira e uma pequena suculenta.
Quando seus armários são velhos ou sujos, mas você não pode substituí-los, considere renová-los com uma camada de tinta – apenas certifique-se de que a tinta foi projetada para grudar em superfícies revestidas de graxa de cozinha .
Se pintar seus gabinetes ainda for muito caro, você ainda pode obter um novo visual simplesmente substituindo as ferragens do gabinete, que incluem as dobradiças da porta do gabinete, puxadores e puxadores de gaveta.
Organize a sala de estar para exalar conforto e tempo para a família
Este é o lugar onde seus futuros compradores passarão a maior parte do tempo relaxando e saindo, então faça com que o espaço seja o mais aconchegante possível com estratégias encenação da sala de estar.
Embora você queira que a maior parte da desordem seja limpa, sofás vazios e prateleiras completamente vazias fazem as salas de estar parecerem frias e pouco convidativas. Anime o espaço com alguns itens de decoração bem escolhidos, como luminárias atraentes nas mesas finais ou alguns livros e encostos de bom gosto nas prateleiras.
Textura e cor significam conforto na sala de estar quando usado com sabedoria – contanto que você não enlouqueça com padrões selvagens, cores neon ou texturas esmaecidas. Em vez disso, adicione itens como travesseiros de veludo de US $ 10 do World Market no sofá ou um tapete em tons de joias no chão que convida os olhos (e seus compradores) a se demorar.
Preserve sua sala de jantar formal com encenação clássica
É verdade que você pode ter usado sua sala de jantar formal poucas vezes durante o feriado, mas se sua casa tiver uma, você precisa preparar este espaço como um ativo que seus compradores vão querer usar durante todo o ano .
Então, retire todos os seus suprimentos de artesanato da gaiola de porcelana e seu escritório improvisado da mesa de jantar e comece a configurar o espaço como uma sala de jantar adequada.
Embora provavelmente seja seguro para manter sua porcelana boa em exibição em um armário, você não precisa correr o risco de colocar talheres sobre a mesa. Você pode criar a mesma sensação de “pronto para o jantar” com uma peça central atraente e fácil de manter – como um vaso alto cheio de galhos de eucalipto ou uma compota transbordando de bolas decorativas.
Faça do mestre um oásis de relaxamento
Você pode ou não ter tempo ou dinheiro para preparar cada quarto, mas encenar o mestre é uma necessidade absoluta. Este é o lugar onde seus compradores descansarão suas cabeças cansadas depois de trabalharem duro para pagar a hipoteca , então você precisa que o quarto pareça um retiro tranquilo.
Embora seja totalmente aceitável se você adotar cores não convencionais no quarto, como roupa de cama de veludo vermelho ou roxo vibrante, quando estiver planejando vender, você precisa pensar em cores suaves como azul, cinza ou branco.
Pegue leve com os padrões e estilo de decoração também. Se suas preferências pessoais de quarto tendem mais para florais femininos ou padrões gráficos asculinos, você precisa manter suas escolhas de design neutras para que atraiam o maior grupo de compradores.
Prepare o banheiro com vibrações de spa de hotel
Os banheiros são talvez o espaço mais negligenciado quando trata-se de encenação – porque a banheira, o chuveiro, o vaso sanitário e a pia permanecem no lugar, a menos que você faça uma reforma completa. Embora você possa não ser capaz de reorganizar os itens caros, a preparação do banheiro tem possibilidades infinitas.
Para começar, avalie a situação do espelho e substitua qualquer um que esteja rachado ou danificado. A boa notícia é que você não precisa ficar com os modelos básicos e enfadonhos da pia reversa ao teto, tão populares entre os construtores. Há muitos espelhos acessíveis em estilos de design que podem adicionar um toque de classe ao espaço.
E não se esqueça de pendurar toalhas macias e limpas na barra de toalhas e colocar um novo, dispensador de sabão sem espuma de sabão na penteadeira como os toques finais limpos e serenos.
Organize o armário como um showroom
Não se esqueça de encenar o palco atrás de portas fechadas, incluindo os armários ! Os compradores precisam ver se sua casa vem com espaço de armazenamento suficiente para armazenar todas as suas coisas.
Mas se seus armários estão atualmente lotados até o teto com suas coisas, sua casa parecerá com pouco espaço de armazenamento. Portanto, sua meta de preparação para armários precisa ser esvaziá-los até que não estejam mais que 50% cheios.
Então você só precisa organizar o que sobrou como se fosse uma vitrine de loja de departamentos.
A boa notícia é que montar um armário provavelmente não custará nada além de tempo.
Há absolutamente nenhuma chance de que você precise comprar quaisquer itens decorativos para fazer seus armários parecerem bons. Os únicos itens que você pode precisar comprar são ferramentas organizacionais, como cestas decorativas, caixas, cabides ou prateleiras de armazenamento.
Até os detalhes da preparação: Pequenos truques que os profissionais usam que você também pode
Percorra as fotos de casa que são encenadas profissionalmente e aquelas em que os proprietários fizeram a encenação por conta própria, e quase sempre você pode notar a diferença. Isso porque os profissionais aprendem muitas dicas e truques com a experiência.
Embora um novato nunca alcance a mesma encenação estelar que um profissional pode realizar, você pode dar à sua casa um toque extra de profissional goste de polir seguindo algumas de suas dicas.
Dica nº 1: Pops de cor
Tons neutros podem ser a melhor escolha para quase todos os itens grandes em sua casa encenada, como paredes , móveis e até roupas de cama, os profissionais sabem que nunca é aconselhável eliminar completamente todas as cores – ou você acabará com uma aparência branda.
“Eu digo aos clientes com casas que são principalmente de cores neutras para adicione toques de vermelho ou amarelo brilhante ”, aconselha Winslow.“ Coloque alguns jogos americanos e pratos de cores vivas na mesa ou almofadas em tons de joias no sofá – apenas pequenos detalhes para chamar a atenção entre todos aqueles tons de terra ”.
Dica 2: a regra 60-30-10
Semelhante aos pops de cor, a regra 60-30-10 é um truque de design que os designers usam para criar o equilíbrio certo de cor em um roo m que está usando três matizes principais. Usando esse método, qualquer acento brilhante aparece em vez de gritar por atenção.
A ideia é que 60% da cor em uma sala – a cor dominante – deve ser neutra, como um cinza claro. Então, 30% da cor deve ser um matiz complementar, mas ainda suave, como um cinza mais escuro ou um azul semi-escuro. Apenas 10% da cor deve ser vibrante e atraente, como amarelo ou vermelho.
Por exemplo, em uma sala com paredes cinza e piso neutro, você pode colocar um sofá azul meia-noite , decorado com duas ou três almofadas amarelas.
Dica nº 3: crie vinhetas para contar uma história
Travesseiros não são a única maneira de adicionar toques de cor. Você pode adicionar pequenos momentos de tons vibrantes criando vinhetas interessantes em paredes ou tampos de mesa.
Então, o que são vinhetas? Eles são essencialmente pequenos grupos de itens decorativos dispostos juntos para contar uma história.
Pode ser uma história de cores, como uma série de vasos idênticos em tons semelhantes, mudando do verde pavão profundo para o verde claro . Pode ser uma história de estilo, como uma lâmpada náutica, combinada com um castiçal de madeira flutuante e uma tigela de conchas. Pode até ser uma história de tamanho, como um arranjo de parede de um espelho grande, uma pintura em tela de tamanho médio e uma fotografia de paisagem emoldurada um pouco menor.
Observe algo peculiar nesses três exemplos? Cada um deles contém três itens cada. Isso porque a regra de três é a maneira mais fácil para os destreinados criarem vinhetas que funcionem.
Embora os profissionais possam fazer vinhetas de dois, quatro, cinco ou até uma dúzia de itens funcionarem, não é tão fácil para a maioria das pessoas. Normalmente, apenas dois itens parecem que algo está faltando, enquanto mais de três parecem desordenados.
Dica nº 4: não pule a preparação de casas vazias
Proprietários que se mudaram antes de estarem prontos para vender, às vezes acho que encenar não é um problema ou uma opção porque a casa já está vazia. Não há necessidade de temer que a casa pareça apertada ou bagunçada. Além disso, não há mobília existente para um palco trabalhar.
A verdade é que as casas vazias são as que mais precisam de pelo menos um pouco de preparação, porque casas vazias demoram mais para vender e podem até vender por menos mais dinheiro do que uma casa ocupada e sem palco.
“Alguns compradores não gostam de espaços vazios. Eles não conseguem visualizar como os móveis caberiam”, diz Winslow. “Portanto, mesmo que você apenas adicione uma cadeira e um mesinha no canto para quebrar a monotonia de um espaço aberto e vazio. ”
Você pode fazer tudo e alugar móveis para organizar os principais espaços de estar (sala de estar, sala de jantar, cozinha, quarto principal e banho). Ou, se você contratar um preparador profissional, eles provavelmente terão um depósito de móveis que podem trazer para preparar sua casa – por uma taxa de aluguel além das taxas de montagem.
Uma maneira menos cara de alcançar resultados semelhantes sem alugar peças grandes é
encenar a casa. Ao contrário da encenação tradicional, este método pula itens grandes como cadeiras, mesas, sofás em favor de um punhado de itens decorativos.
Pense no mínimo como uma tigela de frutas na bancada da cozinha, toalhas apenas no banheiro e arte para quebrar as vastas extensões de paredes áridas.
Mas vai parecer mais trabalhoso tentar mantê-lo limpo e organizado, se você ainda estiver morando na propriedade.
O bom senso e o compromisso são realmente a única maneira de superar isso. Embora possa ser seu hábito normal limpar uma vez por mês, quando você está morando em uma casa improvisada para vender, você precisa limpar durante o trabalho, todos os dias.
É ainda mais difícil de manter coisas limpas e encenadas quando há crianças em casa.
“Pode ser difícil manter uma casa encenada quando há crianças correndo por aí”, diz Winslow. “Muitas vezes, ligo para os corretores de exibição e digo , Ouça, esses proprietários têm filhos, por isso pode não estar totalmente limpo como deveria. Mas 99 vezes em 100, os pais conseguem arrumar a casa antes de a exibição começar. ”
A não ser mandá-los morar com os avós até a venda da casa, sua melhor aposta é encontrar espaços de armazenamento secretos, como bancos de armazenamento ou caixas decorativas, para que você possa rapidamente tirar todos os brinquedos de vista antes de exibições improvisadas.
Preparação: trabalho que vale a pena
Empacotar e preparar sua casa para vender dá tanto trabalho que os vendedores às vezes ficam exaustos demais para até mesmo pense em encenação.
Se você realmente está sem tempo e energia, pode sempre seguir o caminho da encenação virtual – onde um estúdio de fotografia digital simplesmente adiciona móveis encenados, arte e decoração às fotos de seus quartos ficarão online.
Embora este seja um caminho fácil e econômico, você corre o risco de que os compradores fiquem desapontados ao verem sua casa pessoalmente e descobrirem que ela não corresponde as fotos.
No final, quer você contrate um palco profissional, faça você mesmo a encenação ou simplesmente opte por encenar sua casa vazia, seu esforço será recompensado quando você vender sua casa por mais dinheiro em menos tempo.