Por que há um período de espera para hipotecas após a falência?
É uma verdade inevitável que uma falência, seja qual for o motivo, diz ao credor à pessoa arquivamento teve problemas para pagar suas contas. É simples assim. Os credores querem ter certeza de que alguém que teve que dar aquele passo financeiro devastador agora é um bom risco. Uma hipoteca é um monte de dinheiro que leva muito tempo para ser reembolsado. Os credores não estão punindo as pessoas por pedirem falência, eles apenas querem ter certeza de que são uma boa aposta financeira.
Isso significa que o primeiro obstáculo para possuir uma casa após a falência é lidar com o período de espera ( você também pode ver isso chamado de período de tempero). Esta é uma oportunidade para você mostrar aos credores que usou bem esse tempo para reestruturar suas finanças e reconstruir seu crédito. Você mostrou que pode fazer os pagamentos dentro do prazo e cumprir o fim do negócio.
Veja o período de espera como uma chance de mostrar que a falência não o define, mas que você é alguém que pegou uma situação financeira ruim e mudou tudo. Você é alguém comprometido em administrar um orçamento e fazer pagamentos.
Existem três tipos de falência pessoal, o Capítulo 7 e o Capítulo 13 representam 99,9% das falências. O Capítulo 11 é às vezes, embora raramente, usado por indivíduos para a falência. Os períodos de espera variam para cada um.
Capítulo 7 Falência
Aqueles que entram com o Capítulo 7 devem vender seus ativos para pagar dívidas sem garantia, como dívidas de cartão de crédito, contas médicas e empréstimos pessoais.
No Capítulo 7 sobre falências, os regulamentos de hipotecas FHA e VA exigem um período de espera de dois anos a partir do momento da rescisão da falência – o ponto em que o tribunal o liberou de suas dívidas – não a partir do momento em que você entrou com o pedido. A quitação do Capítulo 7 geralmente leva de 6 a 8 meses a partir do dia em que você faz o pedido.
Aqueles que solicitam um empréstimo do USDA são elegíveis três anos após a quitação e os empréstimos convencionais exigem um período de espera de quatro anos.
Uma falência do Capítulo 7 permanece em seu relatório de crédito por 10 anos.
Todos os períodos de tempo podem ser menores se houver circunstâncias atenuantes que levaram à falência. Em outras palavras, circunstâncias além do seu controle. Mais sobre isso mais tarde.
Falência do Capítulo 13
Obter um empréstimo FHA, VA ou USDA após a falência do Capítulo 13 é mais complicado do que depois de uma falência do Capítulo 7. A falência do Capítulo 13 também exige mais tempo para descarregar. O Capítulo 13 permite que você faça pagamentos a alguns ou todos os seus credores por um período de três a cinco anos. Sua dívida restante é cancelada assim que esses pagamentos forem feitos. Ele permanece em seu relatório de crédito por um período de sete anos.
O período de espera para obter uma hipoteca FHA após a falência do Capítulo 13 é de dois anos. Requer permissão do administrador da falência – a pessoa que supervisiona o plano de reembolso do credor – bem como prova de pagamentos em dia do plano de falência.
Com um empréstimo do USDA, o período de espera é de 12 meses de pagamentos de planos bem-sucedidos.
Há um período de espera de dois anos para um empréstimo convencional. Se o caso do Capítulo 13 for encerrado – o que significa que o plano de falência não foi seguido – o período de espera é de quatro anos.
Todos esses, como a falência do Capítulo 7, podem ser mais curtos se houver circunstâncias atenuantes que levaram à falência.
Falência do Capítulo 11
Embora seja raro para um indivíduo entrar com a falência do Capítulo 11, que é um plano de reorganização geralmente usado por empresas, ocasionalmente é uma opção para aqueles que ganham mais dinheiro do que o permitido com o Capítulo 7, mas têm dívidas demais para se qualificar para o Capítulo 13.
Alguém que pede falência do Capítulo 11 pode solicitar uma hipoteca a qualquer momento após o cancelamento da falência. No entanto, o processo de falência é caro e complicado, o que pode compensar o período de espera mais curto.
Comparação de custos do empréstimo
As taxas de juros para um empréstimo hipotecário após a falência variam, dependendo do empréstimo bem como a pontuação de crédito do mutuário. Uma falência pode derrubar até 200 pontos em sua pontuação de crédito se sua pontuação era boa antes da falência.
Este gráfico compara as taxas de juros, mostrando como elas variam com as pontuações de crédito:
| FHA | 680 – 3,73% | 620 – 4,92% |
| VA | 760 – 3,33% | 640 – 4,37% |
| USDA | 700 – 3,55% | 620 – 4,92% |
| Convencional | 740 – 3,55% | 640 – 4,37% |
O que são empréstimos FHA ?
Os empréstimos FHA são hipotecas garantidas pela Federal Housing Authority, destinadas a pessoas que podem ter problemas para obter um empréstimo convencional devido a um histórico de crédito ou renda insatisfatórios. Os empréstimos da FHA têm requisitos de crédito mais fáceis e pagamentos mais baixos.
Visto que os EUAo governo apóia os empréstimos, as instituições de crédito estão mais dispostas a oferecê-los a candidatos com baixa pontuação de crédito.
Uma pontuação FICO de 620 poderia se qualificar para um empréstimo FHA, embora os candidatos com pontuações mais baixas também possam se qualificar, caso sejam disposto a pagar uma taxa de juros mais alta e fazer um pagamento maior.
O período de espera para obter um empréstimo do FHA após uma falência sem circunstâncias atenuantes é:
- Capítulo 7 – Dois anos a partir do momento da rescisão (não o momento do pedido).
- Capítulo 13 – Dois anos se os pagamentos do plano foram feitos no prazo e o administrador da falência deu um OK.
O que são empréstimos convencionais?
Empréstimos convencionais são aqueles originados por bancos, cooperativas de crédito e fontes de empréstimo online.
Eles não são garantidos pelo governo, mas eles normalmente têm as melhores taxas de juros e termos, o que significa pagamentos mensais mais baixos. O tipo mais comum de hipoteca convencional é a taxa fixa de 30 anos, que respondeu por 90% das hipotecas em 2019, de acordo com o financiador federal de hipotecas Freddie Mac.
Os empréstimos convencionais exigem uma pontuação de crédito de 620 ou mais . Quanto maior a pontuação, melhores serão os termos. Uma das maiores vantagens é que um pagamento inicial de 20% do custo da casa significa que você não precisa pagar seguro hipotecário privado, o que pode adicionar milhares à hipoteca.
Mesmo se você fizer não abaixe 20% no fechamento, uma vez que o patrimônio líquido chega a 20%, o PMI é descartado. Com um empréstimo FHA, ele nunca cai, e você tem que pagar um prêmio antecipado único de 1,75% do valor base do empréstimo.
O período de espera para um empréstimo convencional após a falência é :
- Capítulo 7 – Quatro anos após a data de alta
- Capítulo 13 – Dois anos. Se o caso for encerrado, o que acontece quando a pessoa que pede a falência não segue o plano, são quatro anos.
O que são empréstimos VA?
O VA O programa de empréstimos, administrado pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos Estados Unidos, oferece empréstimos de baixo custo a veteranos e militares ativos. Os mutuários qualificados não são obrigados a fazer adiantamentos, alguns dos custos de fechamento são perdoados e eles não precisam pagar o seguro hipotecário.
Existem vários requisitos para aqueles que entraram em processo de falência se eles querem obter um empréstimo VA.
Capítulo 7
- Nenhum pagamento atrasado desde o pedido de falência;
- Nenhum crédito depreciativo (cobranças) desde o falência;
- Uma pontuação de crédito mediana mínima de 530-640 (com base em onde moram);
- Período de espera de dois anos após a alta.
Capítulo 13
- Um mínimo de 12 meses de espera a partir da data de início da falência;
- Um desempenho satisfatório do plano de reembolso da falência;
- Nenhum pagamento atrasado após a data da 341 (reunião de credores e administrador judicial da falência);
- O administrador judicial ou tribunal deve aprovar qualquer nova dívida se o mutuário ainda estiver em falência;
- O mutuário não deve ter crédito depreciativo (cobranças) a partir da data do pedido de falência tcy;
- O mutuário deve ter uma pontuação de crédito mínima de 530-640 (com base em onde ele mora e nas diretrizes do credor).
O que são empréstimos do USDA?
Os empréstimos do USDA são garantidos pelo Departamento de Agricultura dos EUA para tomadores de empréstimos de baixa e média renda que podem não se qualificar para um empréstimo convencional. As hipotecas têm pagamentos iniciais baixos e nenhum custo de fechamento para aqueles que compram uma casa em uma área rural qualificada, que inclui cerca de 97% da renda do mutuário dos Estados Unidos não pode exceder 115% da renda média da área. As hipotecas têm uma taxa fixa de 30 anos.
Os empréstimos do USDA exigem uma pontuação de crédito mínima de 640.
Período de espera para candidatos que entraram com pedido de falência:
- Capítulo 7 – Elegível três anos após a alta.
- Capítulo 13 – Elegível após 12 meses se eles mantiveram os pagamentos do plano.
Como execução hipotecária Prolonga o período de espera da hipoteca
Às vezes, a falência não é o único revés financeiro com o qual um potencial mutuário está lidando. A falência pode ter sido precedida pela execução da hipoteca.
Ter tanto a execução quanto a falência pode prolongar o processo de hipoteca mais do que apenas a falência e pode adicionar outros requisitos.
O gráfico a seguir mostra o período de tempo após uma execução hipotecária que um mutuário em potencial pode solicitar um empréstimo:
| FHA | 3 anos |
| VA | 2 anos |
| USDA | 3 anos |
| Convencional |
|
Circunstâncias atenuantes
Uma falência pode resultar de algo que você nunca imaginou acontecer, um evento único que causou um grande prejuízo de receita e / ou aumento nas obrigações financeiras e estava além do seu controle. Os mais comuns são dispensas de empregos, emergências médicas e divórcios. O importante a lembrar é “além do seu controle” – perder uma grande quantidade de dinheiro para um investimento ou um hábito de compra descontrolado da Amazon, ou alguma outra escolha financeira que você fez que fez suas finanças despencarem, não conta. Você deve ser capaz de demonstrar que não conseguiu evitar as circunstâncias que o levaram a pedir falência.
Quando uma falência resulta de circunstâncias atenuantes, pode significar um período de espera mais curto para todos os tipos de empréstimos hipotecários .
Os períodos de espera são:
- FHA, VA, USDA – Um ano após a alta;
- Convencional – Dois anos após a alta.
Etapas para melhorar sua pontuação de crédito após a falência
Há uma coisa que é verdadeira ao se inscrever para uma hipoteca, quer venha após uma falência ou não – a pontuação de crédito é o rei. quanto melhor for a pontuação, mais rápido você será aprovado para um empréstimo e mais baixa será a taxa de juros. A taxa de juros faz uma grande diferença no seu dinheiro mensal l bem como quanto você pagou ao longo desses 30 anos.
A maneira mais rápida de reparar o seu crédito para uma hipoteca após a falência é fazer pagamentos em dia de todas as dívidas (especialmente cartões de crédito) e mantenha o valor usado em menos de 30% do limite de crédito, que é conhecido como taxa de utilização de crédito.
Esses dois fatores – histórico de pagamento e taxa de utilização de crédito – respondem por 65% de sua pontuação de crédito . Pagamentos perdidos e gastos excessivos com cartões de crédito são assassinos de pontuação de crédito.
O restante de sua pontuação de crédito é composto pelo comprimento do histórico de crédito, mix de crédito e crédito novo. Ajuda na sua pontuação se você tiver uma variedade de crédito (hipoteca, empréstimos para automóveis, empréstimos estudantis) e puder equilibrar usando cartões de crédito que você tem há anos com novos.
A coisa toda pode parecer um um pouco abstrato, mas se você fizer as contas em uma hipoteca de 30 anos, a diferença entre uma pontuação baixa e alta traz o foco. Em uma hipoteca de $ 250.000, uma taxa de juros de 3,5% significa um pagamento mensal de $ 1.122,61. Uma taxa de juros de 4,5% significaria um pagamento mensal de $ 1.266,71.
Essa é uma diferença de quase $ 52.000 no momento em que a hipoteca é paga.
Os requisitos de pontuação de crédito para hipotecas convencionais variam entre os credores , mas geralmente a pontuação deve ser de pelo menos 620. Os empréstimos VA também exigem um mínimo de 620. As hipotecas do USDA exigem um mínimo de 640.
Os candidatos a empréstimos FHA podem ter uma pontuação de crédito tão baixa quanto 500 a 579, mas esses empréstimos exigem um pagamento inicial de 10%; uma pontuação de crédito de 580 a 620 exige um pagamento inicial de 3,5%. As pontuações de crédito mais baixas também significam pagamentos de juros mais altos.
As falências vão tirar até 200 pontos de uma pontuação de crédito, mas há coisas que os consumidores podem fazer para diminuir o impacto.
O a primeira coisa a fazer é obter uma compreensão sólida de suas finanças. Faça um orçamento que liste despesas e receitas. Descubra maneiras de diminuir a primeira categoria e aumentar a segunda.
A melhor maneira de aumentar sua pontuação de crédito é pagar suas contas em dia, uma vez que o FICO e outras pontuações de crédito baseiam-se em grande parte no histórico de crédito e o valor devido versus limites de crédito. A melhor maneira de atacar isso é parar de usar cartões de crédito ou pelo menos manter o valor que você deve abaixo de 30% do seu saldo disponível.
Lembre-se de que as taxas de juros dos cartões de crédito também são determinadas pelo crédito pontuações e podem variar de 16% até meados dos anos 20, portanto, trabalhar para usá-los menos e pagá-los é uma situação em que todos ganham.
Os programas de gestão de dívidas, oferecidos por agências de aconselhamento de crédito sem fins lucrativos, podem fornecer conselhos sobre seu orçamento, como reduzir os pagamentos com cartão de crédito e como melhorar seu crédito.
Uma agência de aconselhamento de crédito também pode recomendar um programa de gestão de dívidas como forma de atingir esses objetivos. Nos programas, a agência atua como intermediária entre você e as empresas de cartão de crédito. Eles têm acordos com as principais empresas de cartões para reduzir as taxas para os inscritos em seu programa. O conselheiro oferecerá a taxa mais baixa e você poderá decidir se funciona para você. Você faria um pagamento mensal à agência de aconselhamento de crédito, e a agência desembolsaria o dinheiro para cada administradora de cartão de crédito nas quantias acordadas.
Isso vem com uma pequena taxa mensal, mas a taxa de juros reduzida deve mais do que compensar a diferença.
Tirar proveito de um plano para ajudar a reparar seu crédito após uma falência pode ser um passo importante para realizar o sonho de ter uma casa própria.