Realkreditobligationer (MBS) er investeringer, der er sikret med pant. type aktivsikkerhed. Et værdipapir er en investering, der foretages med forventning om at få overskud gennem en andens indsats. Det giver investorer mulighed for at drage fordel af realkreditforretningen uden nogensinde at skulle købe eller sælge et reelt boliglån. Typiske købere af disse værdipapirer inkluderer institutionelle, erhvervs- og individuelle investorer.
Når du investerer i en MBS, køber du retten til at modtage værdien af et bundt af pantelån. Dette inkluderer de månedlige pantbetalinger og tilbagebetaling af hovedstolen. Da det er et værdipapir, kan du kun købe en del af et pant. Du modtager en tilsvarende del af betalingerne.
Hvordan et pant- Backed Security Works
For det første laver en bank eller et realkreditinstitut et boliglån. Banken sælger derefter lånet til en investeringsbank. Den bruger de penge, der modtages fra investeringsbanken, til at yde nye lån.
Investeringsbanken tilføjer lånet til et bundt af realkreditlån med lignende renter. Det placerer bundtet i n et specielt firma designet til dette formål. Det kaldes et specialformålskøretøj (SPV) eller et specialinvesteringskøretøj (SIV). Det holder de pantelånepapirer, der er adskilt fra bankens andre tjenester. SPV markedsfører de prioritetsstøttede værdipapirer.
MBS-typer
Den enkleste MBS er pass-through-deltagelsescertifikatet. Det betaler indehaverne deres retfærdige andel af både hoved- og rentebetalinger, der er foretaget på pantbunten.
I begyndelsen af 2000erne voksede det strukturerede værdipapirmarked meget konkurrencedygtigt. Investeringsbanker skabte mere komplicerede investeringsprodukter for at tiltrække kunder. F.eks. Udviklede de sikkerhedsstillede gældsforpligtelser (CDOer) til andre lån end realkreditlån. De udviklede også en mere kompleks version af den pantbelagte sikkerhed, den sikkerhedsstillede pantforpligtelse (CMOer).
En CMO konstrueres ved at skære en pulje af pant i lignende risikokategorier, kendt som trancher. De mindst risikofyldte trancher har flere visse pengestrømme og en lavere grad af eksponering for misligholdelsesrisiko, mens mere risikable trancher har mere usikre pengestrømme og større eksponering for misligholdelsesrisiko. Imidlertid kompenseres det forhøjede risikoniveau med højere renter, som er attraktive for nogle investorer.
CMOer er sofistikerede investeringer. Mange investorer mistede penge på CMOer og CDOer under realkreditkrisen i 2006. Låntagere med realkreditlån blev fanget af vagt, da deres betalinger steg på grund af de stigende renter. De kunne ikke refinansiere, fordi renten var højere, hvilket betød, at de var mere tilbøjelige til misligholdelse. Når låntagere misligholdte, mistede investorerne de penge, de investerede i CMO eller CDO.
Hvordan realkreditobligationer ændrede boligindustrien
Opfindelsen af realkreditobligationer revolutionerede fuldstændig bolig-, bank- og realkreditvirksomhederne. I første omgang tillod pantelånte sikkerhed flere mennesker at købe hjem. Under fast ejendomsspring tog nogle långivere sig ikke tid til at bekræfte, at låntagere kunne tilbagebetale deres pant. Det gjorde det muligt for folk at gå ind i pantelån, som de ikke havde råd til. Disse subprime-realkreditlån blev samlet i private label-MBSer.
Det skabte en aktivboble. Den sprængte i 2006 med subprime realkreditkrise. Da så mange investorer, pensionsfonde og finansielle institutioner ejede realkreditobligationer, tog alle tab. Det var det, der skabte finanskrisen i 2008.
Private Label MBSer
Private label MBSer udgjorde mere end 50% af markedet for realkreditfinansiering i 2006.
Sikrede værdipapirer og boligkrisen
Præsident Lyndon Johnson banede vejen for moderne realkreditobligationer, da han godkendte hus- og byudviklingsloven fra 1968, som også skabte Ginnie Mae. Johnson ønskede at give bankerne mulighed for at sælge realkreditlån, hvilket ville frigøre midler til at låne ud til flere boligejere.
Sikkerhedsstillelser, der er pant i pant, gjorde det muligt for ikke-bankiske finansielle institutioner at komme ind i pantforretningen. Før MBSer havde kun banker store nok indskud til at yde langsigtede lån. De havde de dybe lommer til at vente, indtil disse lån blev tilbagebetalt 15 eller 30 år senere. Opfindelsen af MBSer betød, at långivere fik deres kontanter tilbage med det samme fra investorer på det sekundære marked. Antallet af långivere steg. Nogle tilbød prioritetslån, der ikke så på en låntagers job eller aktiver. Dette skabte mere konkurrence for traditionelle banker. De måtte sænke deres standarder for at konkurrere.
Værst af alt var MBSer ikke reguleret.Den føderale regering regulerede banker for at sikre, at deres indskydere var beskyttet, men disse regler gjaldt ikke for MBSer og realkreditmæglere. Bankindskydere var sikre, men MBS-investorer var slet ikke beskyttet.
MBSer i dag
Efter boligkrisen øgede den amerikanske regering reglerne på flere områder. Bolig-MBSer er nu reguleret. MBSer skal give oplysninger til investorer på flere punkter. Som svar på de nye krav, der er færre registrerede MBSer end dem, der tilbydes af Fannie Mae og Freddie Mac.
MBSer kan være en attraktiv investering. Hvis alt går godt, giver de løbende indkomst. Disse investeringer kan imidlertid være komplekse, så det er vigtigt at undersøge potentielle MBS-investeringer nøje.