Den skatteudskudte 1031-udveksling er en metode til midlertidigt at undgå kapitalgevinstskat ved salg af en investering eller forretningsejendom. Disse skatter kan løbe så højt som 15 procent til 30 procent, når statslige og føderale skatter kombineres.
Denne ejendomsudveksling tager sit navn fra afsnit 1031 i Internal Revenue Code . Det giver en investor mulighed for at erstatte en investering eller en virksomhedsejendom med en lignende ejendom og udsætte kapitalgevinster ved salget, hvis Internal Revenue Services regler følges nøje. I teorien kan en investor fortsætte med at udsætte kapitalgevinster på investeringsejendomme indtil deres død, hvilket potentielt undgår at betale skat af dem helt.
Det er en klog skatte- og investeringsstrategi samt et ejendomsplanlægningsværktøj. 1031-børsen har blevet betragtet som et af det mest magtfulde formueopbyggende værktøj, der stadig er tilgængeligt for skatteydere. Det har været en stor del af successtrategien for utallige finansielle guider og ejendomsguruer.
Lovændringer i 1984
Efter at en række liberale domstolsafgørelser havde givet ejendomsinvestorer bred spillerum for de typer ejendomme, der kunne udveksles, og tidsrammerne, inden for hvilke de kunne gennemføre udvekslingen, vedtog kongressen ændringer til Afsnit 1031 i skattereformloven af 19 84. Denne lovgivning definerede yderligere “lignende slags” ejendom og fastlagde en tidsplan for afslutningen af udvekslingen.
Kvalificerende ejendomme
Kun fast ejendom til forretningsbrug eller som en investering kvalificerer sig til en 1031-børs. En personlig bolig kvalificerer sig ikke, og generelt er en fix-and-flip-ejendom heller ikke kvalificeret, fordi den passer ind i den forbudte kategori af en ejendom, der udelukkende er købt til videresalg. Ferie- eller andet hjem, der ikke holdes som udlejningsejendomme, normalt gør kvalificerer sig ikke til behandling af 1031; der er dog en brugstest under afsnit 280A i afgiftskoden, der kan gælde for disse egenskaber.
Du bør overveje at konsultere en skatteekspert for at se, om dit andet eller fritidshus kvalificerer sig i henhold til afsnit 280A. Det kan være, hvis det bruges som dit primære forretningssted eller lejes ud, helt eller delvist.
Jord, der er under udvikling til videresalg, er ikke berettiget til skatteudskudt behandling. Aktier, obligationer, sedler og gavnlige interesser i et partnerskab betragtes ikke som en form for “lignende slags” ejendom til udveksling.
At kvalificere sig som en 1031-børs i dag skal transaktionen have form af en “udveksling” snarere end blot et salg af en ejendom med det efterfølgende køb af en anden. For det første skal ejendommen, der sælges, og den nye erstatningsejendom begge opbevares til investeringsformål eller til produktiv brug i en handel eller en forretning. De skal være “ligesom slags” egenskaber.
Følgende ejendomsbytter er eksempler på dem, der passer til kravet om en kvalificeret udveksling af “ligesom slags” ejendom :
- Et kontor til gengæld for et indkøbscenter
- Et indkøbscenter i bytte for rå jord
- Rå jord til gengæld for en industribygning
- En bygård til gengæld for en industribygning
- En ranch eller gård til gengæld for en kontorbygning
Købsfrister
Forud for 1984 blev stort set alle børser foretaget samtidigt med lukning og overførsel af den solgte ejendom (opgivet ejendom) og køb af den nye ejendom ( erstatningsejendom). Ud over de problemer, man stødte på, når man forsøgte at finde en passende ejendom, var der vanskeligheder med samtidig overførsel af titler såvel som midler. Ikke sådan i dag.
Den forsinkede 1031-udveksling undgår disse problemer før 1984, men der pålægges nu strengere frister. En investor, der ønsker at gennemføre en børsliste og markedsføre deres ejendom på den sædvanlige måde. Når en køber træder frem, og købekontrakten udføres, indgår sælgeren en udvekslingsaftale med en kvalificeret formidler, der igen bliver erstatningssælger. Udvekslingsaftalen kræver normalt, at sælgerens kontrakt tildeles mellemmanden. Afslutningen finder sted, og fordi sælgeren ikke kan røre ved pengene, modtager formidleren det provenu, der skyldes sælgeren.
Identificering af egenskaber
På det tidspunkt begynder den første tidsbegrænsning, 45-dages-reglen for identifikation. Investoren skal enten lukke eller skriftligt identificere en potentiel erstatningsejendom inden for 45 dage efter lukning og overførsel af den oprindelige ejendom. Tidsperioden er ikke omsættelig og inkluderer weekender og helligdage, og IRS vil ikke gøre undtagelser.Hvis investoren overskrider tidsfristen, kan hele børsen diskvalificeres, og skatter vil helt sikkert følge.
Investoren kan enten identificere tre ejendomme uden hensyn til deres dagsværdi eller et større antal ejendomme, så længe deres samlede dagsværdi ved udgangen af identifikationsperioden ikke overstiger 200 procent af den samlede dagsværdi af den overgivne ejendom pr. overførselsdatoen.
Hvis tre-ejendomsreglen og 200-procentreglen overskrides, vil udvekslingen ikke mislykkes, hvis skatteyderne køber identificerede erstatningsejendomme, hvis dagsværdi er 95 procent eller mere af det samlede dagsværdien af alle identificerede erstatningsegenskaber.
Undgå “Boot”
Realistisk følger de fleste investorer tre-ejendomsreglen, så de kan færdiggøre due diligence og vælg den ejendom, der fungerer bedst for dem, og som lukkes. Generelt er målet at handle op for at undgå overførsel af “boot” og holde børsen skattefri.
“Boot” er penge fra – eller den dagsværdige markedsværdi af — enhver ikke-lignende ejendom, der modtages af skatteyderne via børsen. Boot kan være kontante penge, en reduktion i gæld eller brug af salgsudbytte til omkostninger ved lukning, der ikke anses for at være gyldig udgifter. Reglerne for opstart i en børs er komplekse, og uden ekspertrådgivning kan en investor utilsigtet modtage opstart og ender på grund af skat.
Køb af erstatningsegenskaben
Når en erstatningsejendom er valgt, har skatteyderen 180 dage fra datoen for den afgivne ejendom blev overført til køberen for at lukke den nye erstatningsejendom. Hvis forfaldsdatoen for investorens selvangivelse med eventuelle forlængelser for det skatteår, hvor den overgivne ejendom blev solgt, imidlertid er tidligere end 180-dagesperioden, skal ombytningen være afsluttet inden den tidligere dato.
Da der ikke er nogen udvidelser eller undtagelser fra denne regel, anbefales det at planlægge lukningen for udskiftningsejendommen inden fristen .
Da loven kræver, at investoren ikke berører provenuet fra den første transaktion, erhverver den kvalificerede formidler erstatningsejendom fra sælgeren ved lukning og overførsel det til investoren, når transaktionen er afsluttet.
Af C. Grant Conness, præsident, 1031 Alternatives Group
Kl. i skrivende stund er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en mægler-tilknyttet Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.
Balancen giver ikke skat, investering eller finansiel se råd og råd. Oplysningerne præsenteres uden hensyntagen til investeringsmål, risikotolerance eller økonomiske forhold hos en bestemt investor og er muligvis ikke egnede for alle investorer. Tidligere resultater er ikke tegn på fremtidige resultater. Investering indebærer risiko inklusive mulig tab af hovedstol.