First Citizens Bank:
FL, GA, MD, NC, SC, TN, VA, WI, WV
Kontakt: Valerie Leonard (NMLS 415176) ved 864-630-0921 eller
Første føderale Lakewood:
OH, MI, KY, WV, IN, FL
Kontakt: Eric Veronica ( NMLS # 83197) ved 419- 318-8985 eller
First National Bank of Omaha:
NE, TX, IL, CO, KS, IA, SD
Kontakt: Michael Bruegel (NMLS # 496393) på 469-633-8429 eller
First National Bank of Pennsylvania:
Kontakt Ken Roos (NMLS # 436834) på 412-951-6793 eller
Alternativer til realkreditlån
Hvis du ikke tror, at et traditionelt læge pantlån er rigtigt for dig undrer du dig måske over, hvilke andre muligheder en læge har? Det viser sig masser, og du kan normalt få de fleste af disse muligheder fra de samme långivere, der laver en realkreditlån.
Konventionel 20% ned Lån
Ofte det bedste valg for et pant, da jeg t tilbyder generelt de fleste muligheder (30 år fast, 15 år fast, ARM osv.), de laveste gebyrer og de laveste priser. Sammenlignet med lægehjemmepant er satser på et konventionelt 20% dækket pant ret billigt. Det kræver dog bevis for indtjening og en betydelig sum penge at lægge ned. Disse penge bliver naturligvis ikke tilgængelige for at investere eller nedbetale studielån.
80/20 og 80/10/10 lån
Disse forsvandt fra scenen efter 2008 Global Financial Krise, men har gjort mere af en genopblussen siden. Teorien er, at du ville få et 80% lån til en lidt højere rente end på et 20% nedlån og derefter få et 20% lån til en meget højere rente. Du ville undgå PMI (som undertiden ikke er fradragsberettiget (men har været fra 2007 til 2018 for dem med en indkomst under $ 110K), og erstatte det i stedet med mere interesse. 80/10/10 og 80/15/5 var variationer på temaet, med en nedbetaling krævet.
Konventionelt pant med mindre end 20% lavere
Disse lån har højere renter og gebyrer end et 20% lavere pant. De kræver også dig til at købe PMI. Det er sjældent, at du finder en, der er 0% lavere (faktisk er det bedste, du kan finde siden 2014, 3% lavere for et første gangs huskøbersprogram gennem Fannie Mae eller Freddie Mac), men 5% og 10% ned er almindelige. Dette er måske den billigste realkreditmulighed på markedet (hvis du kan finde mindre end 5% lavere).
FHA-lån
Dette lån har højere satser og gebyrer end et 20% nedlån (især en 1,75% up-front realkreditforsikringspræmie finansieret oven på hovedlånsbeløbet.) “finansieringsgebyr”), en 3,5% krævet nedbetaling, og siden 2012 kræver det en månedlig pant forsikringspræmie (0,8-0,85% af lånesaldoen årligt) i løbet af lånets løbetid. FHA kræver, at långiveren bruger kreditrapportbeløbet for studielånsbetalingen, eller hvis ingen af dem er angivet, 1% af den udestående saldo, medmindre låntager kan fremlægge dokumentation for, at lånet udsættes. Dette gør dette lån vanskeligt for gældsatte beboere at kvalificere sig til. Satserne er dog generelt lidt lavere end et lægelån, men det er muligvis ikke, når du tilføjer PMI-omkostningerne.
VA-lån
Dette lån kræver, at du kvalificerer dig til VA fordele, hvilket diskvalificerer mange. Det er en forbedring af FHA-lånet, idet der ikke er krav om nedbetaling eller pantforsikring. Priser svarer til FHA-satser, men finansieringsgebyret er højere – 2,15% for førstegangs låntagere og 3,3% til efterfølgende brug. Dette gebyr kan fraviges, hvis du har en militær handicapvurdering.
Hvordan sammenligner læge pantlån og gebyrer?
Lægernes realkreditlån og tandlæge realkreditlån har generelt den højeste sats på alle disse muligheder. Men udbetalingen er den mindste. Gebyrerne er, hvor tingene bliver virkelig slørede og svære at sammenligne. På den ene side kræver FHA og et konventionelt lån med mindre end 20% lavere pantforsikring, som i modsætning til lånerenter ikke er fradragsberettiget for dem med indkomster over udfasningsområdet på $ 100-109K. Det er ofte svært at fortælle, om du bedre har betalt pantforsikring eller en højere sats / gebyrer. Det er meget nemmere at slippe af med oprindelses- / finansieringsgebyrer ved at lægge 20% ned. De fleste andre lån, inklusive lægenes lån , vil ramme dig med disse gebyrer. (Selvom mindst et lægelån vil give afkald på dette, hvis du er villig til at betale en højere rente.)
En læge eller tandlæges realkreditlånssats er typisk ca. 1/4% højere end et sammenligneligt FHA / VA-lån, men kan være alt fra 1/8% til 1% højere end et konventionelt lån. Denne forskel kan virkelig tilføje sig over tid. Plus, du behøver ikke betale de ekstra gebyrer forud, og det penge sammensat over 30 dage udgør også titusinder af dollars. Fordelen ved at bruge et almindeligt gammelt 30-årigt fast lån med 20% lavere kan være så meget som $ 235.000 på et $ 500.000 hjem. Dette ignorerer naturligvis mulighedsomkostningerne ved den udbetaling på $ 100.000, som vi vil diskutere nedenfor.
Skal jeg få et realkreditlån til læge?
Der er meget, der går ind i dette spørgsmål. Det er min opfattelse, at de fleste beboere og stipendiater bør leje i stedet for at købe af flere grunde.
For det første vil du sandsynligvis kun være der i 1-5 år. Det tager normalt mindst 5 år at bryde lige på et hjem, naturligvis mere, hvis en fast ejendom boble sprænger på dig. Den bedste ressource for at se, hvor lang tid det vil tage at bryde lige under dine særlige omstændigheder er New York Times Buy vs Rent Calculator. Selvom du beslutter at blive i samme område som en deltager, har jeg fundet ud af, at fremmødte normalt ikke kan lide at bo i deres “beboerhjem” længe, når deres indkomst fordobles. Af denne grund kan leje være den bedste mulighed for stipendiater og nye beboere.
For det andet tjener en beboer / stipendiat ikke meget penge og tager normalt normalt fradrag på deres skat (nu $ 12.000 enkelt og $ 24.000 gift i 2018). Det betyder, at din realkreditlån sandsynligvis IKKE kan fradrages. Selv hvis du specificerer, vil størstedelen af din interesse sandsynligvis ikke være fradragsberettiget. Det øger de effektive omkostninger ved dit husly.
For det tredje kræver boliger vedligeholdelse (forvent 1-2% af boligens værdi om året), hvilket kræver tid og penge, hvoraf ingen er rigelige til en bosiddende.
For det fjerde er der meget besvær og omkostninger forbundet med at købe og sælge et hjem. At leje et hjem er hurtigt og nemt ved sammenligning. Hvis du nogensinde har forsøgt at sælge et hjem på et nedmarked, ved du, hvor svært det kan være at sælge det til enhver pris, langt mindre rimeligt. Plus, der er stor fleksibilitet med at leje. Hvis du ikke gør det ikke kan lide kvarteret, du bare bevæger dig. I værste fald er du ind for en kontrakt på et år. Ingen big deal. Nye fremmøder er derimod meget mere tilbøjelige til at blive sat, og interessen er meget mere tilbøjelige til at være fradragsberettiget helt eller næsten. Købet / leje-forhold svinger kraftigt mod at købe for de fleste.
Hvis du har besluttet at købe et hjem, og du er forpligtet til at bo i et område i mere end fem år, bør du overveje seriøst at lægge 20% ned og få et konventionelt pant. Den forbedrede månedlige pengestrøm giver dig stor økonomisk frihed og mulighed for at investere (og endda bruge.) Du sparer hundreder af tusinder på renter i løbet af lånets løbetid, alt sammen garanteret i modsætning til at investere i en potentiel udbetaling andetsteds. Men hvis du af en eller anden grund køber et hus, OG du ikke kan lægge 20% ned, så er et læges lån en rimelig mulighed og mindst lige så god som andre ikke-20% -ned-muligheder.
Er det ikke bedre at få et så stort lån som muligt og investere forskellen?
Når du kører tallene, kan du let se, at du bedre kan låne så mange penge som muligt og investere dem til en højere rente. Dette er fordelen ved gearing. Overvej et hypotetisk $ 500.000 hjem. Du kan spare 235.000 $ ved hjælp af et 20% lavere konventionelt lån end lægen “s lån. Men hvis du investerede den nedbetaling på $ 100.000 på 8% i løbet af 30 år, ender du med over $ 1 million. Betingelserne for denne “margin investering” er gunstige, idet du har meget tid til markedet at komme tilbage og der er ingen marginopkald på realkreditlån. Desværre er der et par grunde til, at du sandsynligvis ikke vil gøre dette:
1) At få en lavere rente på pantet er risikofri. At $ 235.000 er garanteret. $ 1 millioner er ikke garanteret. Hvis der er noget, som aktiemarkedet har lært os i løbet af det sidste årti, er det, at der ikke er nogen garantier. Risikoen for tab er meget reel. Hvis du får 2% afkast i løbet af de 30 år i stedet for 8%, ville du har været langt bedre stillet med den lavere sats pant.
2) Det er ikke sjovt at være under vand på et pant. At lægge 0% ned betyder, at du straks er under vand, da det generelt koster 6-10% af husets værdi at sælge det. Hvis du synes, det er svært at sælge et hjem på et down-marked, så prøv at gøre det, når dine eneste muligheder er et kort salg, idet du kommer med titusinder i kontanter og lader banken udelukke og ødelægge din kredit.
3) Adfærd. Det er meget lettere at bruge penge end at investere det. For at komme fremad skal du faktisk investere og fortsætte med at investere de $ 100K i 30 år. Skatter og investeringsudgifter kan naturligvis også reducere afkastet på disse penge, hvis du har dårlig investoradfærd.
4) Pengestrøm og investering af forskellen. At lægge 20% ned sænker din pantudbetaling dramatisk. Igen tager det $ 500.000 hjemmeeksempel. Med 20% lavere er dit månedlige princip og rentebetaling $ 2027. Med lægenes lån er det $ 2800. Disse $ 800 om måneden kan virkelig gøre en forskel i din budgettering, hvilket giver dig flere udgifter og besparelsesmuligheder, når de bliver tilgængelige. Du kan endda bruge de $ 800 om måneden til at betale pantet ned ved får et 15-årigt fast pant i stedet.Det ville sænke din rente yderligere 3/4%, hvilket sparer dig endnu mere gennem årene og giver mulighed for tidligere pensionering. Alternativt kan du bare investere $ 800 hver måned. Med den samme 8% afkast efter 30 år ville du have $ 1,2 millioner, endnu mere end $ 1 million, som $ 100K udbetaling ville vokse til. Så alt i alt, hvis du investerede forskellen efter 30 år med 8% årligt afkast, ville du komme ud over $ 400.000 ved at lægge 20% ned. Men selvfølgelig er du stadig nødt til at komme med de 20% for at lægge ned, hvilket ikke er let.
Brug for en ejendomsmægler eller flytning?
Hvis du har brug for af en ejendomsmægler samarbejder White Coat Investor med CurbsideRealEstate.com, en gratis ejendomsservice for læger af læger. Efter at have kæmpet gennem sit første boligkøb, grundlagde Dr. Peter Kim Curbside Real Estate for at løse lægespecifikke problemer, der blev stødt på under hjemmekøbsprocessen. Ud over at give nyheder og information er CurbsideRealEstate.com din læge-ledede “curbside-konsultation” for læge-realkreditlån, ekspert ejendomsmæglere, flytning og alt imellem. Uanset om du sikrer dit første læge boliglån, lige begyndt din startsøgning, eller hvis du ikke er sikker på, hvor du skal starte, kan CurbsideRealEstate.com hjælpe dig med at navigere i huskøbsprocessen fortroligt og effektivt og sparer dig værdifuld tid og penge.
Eksklusiv bonus til White Coat Investor-læsere : $ 100 bonus ved lukning.
Kontakt CurbsideRealEstate.com på eller (323) 515-9507 for en konsultation uden forpligtelse, og følg dem på Facebook, Twitter og Instagram for mere information.
Långivere – hvis du vil købe reklameplads på denne side, kan du sende en e-mail til Cindy (at) whitecoatinvestor.com.