I dette blogindlæg vil vi tale om et underligt lille dokument, der hedder IRS Form 1099-S.
Denne form er et vigtigt (og ofte overset) trin i afslutningsprocessen for de fleste ejendomstransaktioner, og hvis du selv er i færd med at lukke handler, er det sandsynligvis noget, du burde gøre.
Formålet med IRS-formular 1099-S er at sikre, at sælgere indberetter deres fulde kapitalgevinst på hvert års selvangivelse (og dermed betaler det passende skattebeløb til IRS).
Hvis nogen f.eks. Køber en investeringsejendom for $ 100.000 og sælger den for $ 150.000 (giver dem $ 50.000 af kapitalindtægtsindkomst) – skal de rapportere dette som en skattepligtig indkomst ved udgangen af hvert år … men hvis de ikke gør det , vil 1099-S fungere som en beskyttelsesforanstaltning ved at holde IRS informeret om, hvad der foregår.
Ansvarsfraskrivelse: Før vi kommer meget længere ind i dette, skal du være opmærksom på, at jeg ikke er advokat eller CPA, og oplysningerne i denne artikel skal ikke fortolkes som juridisk eller økonomisk rådgivning. Alt hvad du læser her er baseret på mine egne konklusioner efter at have læst IRS-instruktionerne til formular 1099-S (og i betragtning af hvor indviklede disse instruktioner er, er det fuldt ud muligt, at en CPA eller advokat vil have en anden mening end mig). Sørg for at krydstjekke disse oplysninger med en skattefagperson, inden du går videre.
Hvem skal indsende IRS-formular 1099-S?
Afhængigt af salgsprisen, hvem der fungerer som den afsluttende agent, hvem sælgeren er, hvilken form for ejendom der købes og sælges (blandt andet), kan der være nogle forskelle i, hvem der er ansvarlig for arkivering af 1099-S.
Her er de gode nyheder:
- Hvis du afslutter en transaktion med et titelfirma eller en advokat (som de fleste mennesker gør), samler de de nødvendige oplysninger og arkiverer formularen 1099-S til dig.
- Hvis sælgeren bekræfter, at salgsprisen er på $ 250.000 eller derunder, og salget er for deres primære bopæl, kan transaktionen ikke rapporteres.
- Hvis “overdrageren” (sælger) er et selskab eller en regeringsenhed (f.eks. – hvis ejendommen sælges på en amtsauktion), kan transaktionen ikke rapporteres.
- Hvis de samlede penge, tjenester og ejendom modtaget er mindre end $ 600, kan transaktionen ikke rapporteres.
Der er et par andre undtagelser, men disse er de mest almindelige. Læs de fulde instruktioner til formular 1099-S på IRS-webstedet for specifikke detaljer.
Her er de dårlige nyheder:
Hvis transaktionen ikke t falder inden for en af disse undtagelser, og hvis du letter lukningen selv, vil IRS sandsynligvis forvente, at du indsender formularen (erne) 1099-S, da IRS-instruktionerne angiver (i temmelig uklare vendinger), at “den ansvarlige person til lukning af transaktionen ”kræves for at indsende formular 1099-S.
Interessant nok vil IRS give dig mulighed for at udpege den person, der skal arkivere formular 1099-S i en skriftlig aftale, i henhold til dette uddrag fra deres instruktioner …
Når vi går videre til sektion 3, står der …
Dette afsnit fortsætter med at sige
Under disse parametre er et køb aftale ser ud til at være et ideelt dokument, der kan skrives til at omfatte ALLE ovenstående oplysninger.
Udpegelse af den ansvarlige part
I transaktioner, hvor jeg er køber, kan jeg let medtage en klausul i min købsaftale, der identificerer sælgeren som den ansvarlige part for enhver IRS-rapportering, der kræves som et resultat af deres modtagelse af midler relateret til transaktionen.
Her er et eksempel på, hvordan denne klausul kan se ud:
Med denne type sprog inkluderet i min købsaftale kan sælgeren acceptere at bære ansvaret for arkivering af 1099-S . Dette er en væsentlig hjælp, fordi jeg uden dette sprog er nødt til at indsamle sælgerens skatte-id-nummer (hvilket mange mennesker måske tøver med at give), udfylde 1099-S selv og sende en kopi til både IRS og Sælger.
Teknisk set er processen ikke så vanskelig … men det er endnu lettere for sælgeren at udfylde det alene – fordi de har alle oplysningerne og ikke behøver at sende noget til mig – de ville simpelthen opbevare en kopi for sig selv og sende en kopi til IRS.
I transaktioner, hvor jeg er sælger, inkluderer jeg slet ikke ovennævnte klausul i min kontrakt, fordi det er ikke svært for mig at arkivere 1099-S på mine egne vegne, især da jeg allerede har alle de nødvendige oplysninger (inklusive min egen SSN eller TIN), og jeg kun behøver at give dette dokument en gang til IRS.
Det er også værd at bemærke, at jeg ikke nødvendigvis medtager denne “betegnelsesklausul” i ALLE mine købsaftaler. I mange tilfælde (afhængigt af transaktionens størrelse, ejendomens placering og de involverede parter ), kan lukningen ende med at løbe gennem et titelbureau eller en afsluttende advokat – og i disse tilfælde er DE (de afsluttende agenter) ansvarlige for arkivering af 1099-S, så det er ikke altid hensigtsmæssigt at lægge denne opgave på hver sælger på tværs af – kortet.
Du vil gerne forstå, hvilke transaktioner du planlægger at lukke internt og kun medtage, når det er relevant.
Hvis du stadig læser dette, Giv dig selv et klapp på ryggen. Det ved jeg ret tætte ting.
Sådan udfyldes en 1099-S
For at gennemføre arkiveringsprocessen skal du bestille tomt kopier af IRS-formular 1099-S og IRS-formular 1096. Disse formularer skal udskrives med en meget specifik type papir og blæk, og selvom det er muligt at gengive disse dokumenter hjemmefra, er det en Det er nemmere at bare bestille dem fra IRS.
Formularerne er gratis, og IRS sender dem med posten og ankommer normalt inden for ca. en uge. Det tager mindre end et minut at bestille. Her er linket.
Bemærk: Hvis du indgiver mere end 250 af disse formularer, skal du arkivere elektronisk (men du vil sandsynligvis engagere dig i en CPA i god tid inden du kommer til det punkt).
Arkiveringsprocessen: Når du køber
For hver transaktion, hvor jeg er køber, er der et par forskellige måder, jeg kan håndtere arkivering af 1099-S på.
Mulighed 1:
Bed sælgeren om at udfylde IRS-formular W-9 som en del af deres lukningspakke. Når denne formular er udfyldt, underskrevet og dateret, vil den give alle de nødvendige oplysninger (inklusive deres TIN / SSN) for at færdiggøre 1099-S og 1096 og arkivere det korrekt.
Denne video forklarer, hvordan W-9 fungerer …
Bemærk: Hvis jeg er køber / tættere og jeg arkiverer 1099-S til transaktionen, vil jeg angive mig selv som “FILER ”Og sælgeren vil blive opført som” TRANSFEROR “på både 1099-S og 1096.
Mulighed 2:
Hvis jeg har medtaget ovennævnte” betegnelsesklausul ”I min købsaftale har jeg stort set ikke noget yderligere ansvar, fordi sælgeren har aftalt, at de vil indsende disse formularer på deres egne vegne (dette er noget, du ønsker at få verificeret af din egen betalte skattefagmand).
Mulighed 3:
Hvis jeg ikke fik en W-9 udfyldt af sælgeren og / eller hvis jeg ikke medtog “betegnelsesklausulen” i min købsaftale (eller selvom jeg gjorde det, men ville gøre processen lettere for sælgeren), kunne jeg sætte det sammen et instruktionsbrev og sende det til sælgeren sammen med alle de formularer, de skal udfylde og sende til IRS. Ud over formularerne kunne jeg også give en forud adresseret konvolut, som sælgerne kunne sende deres formularer til IRS.
Her er et eksempel på, hvordan det kan se ud:
Bemærk: I dette eksempel ovenfor er ejendommen ledig parti uden en fysisk adresse (det er derfor, jeg anførte den juridiske beskrivelse). Hvis det havde været et fælles enfamiliehjem, kunne jeg lige have indtastet ejendommens fysiske gadenavn og være klar.
Bemærk: Hvis du ikke er sikker på, hvilken adresse du skal medtage i den forud adresserede konvolut, skal du kontrollere instruktionerne på IRS-formular 1096. Dette sagde det i 2016-versionen af denne formular:
Arkiveringsprocessen: Ved salg
For hver transaktion, hvor jeg er sælger, er arkiveringsprocessen ret ligetil, fordi jeg har alle de oplysninger, jeg har brug for til at gennemføre og indsende disse former mig selv.
Jeg ville udfylde en 1099-S for transaktionen ved at udfylde ALLE oplysninger på formularen (inklusive mit eget skatteidentifikationsnummer, fordi jeg fungerer som en LLC) som begge filer og overføreren.
Jeg vil også udfylde en 1096 transmissionsformular med mine oplysninger, inklusive min TIN, som fil er. For begge disse formularer er IRS og jeg de eneste modtagere, så jeg vil blot sende 1099-S (Kopi A) og 1096-formularen til IRS.
Her er et eksempel på, hvad disse formularer kan se ud som:
Det er det er også værd at bemærke, at hvis du sælger flere ejendomme, for hvilke der kræves en 1099-S-arkivering, skal du udfylde en separat 1099-S-formular for hver solgt ejendom, men du behøver kun at udfylde en 1096 fremsendelsesformular.
Sæt bare de samlede beløb fra felt 2 i hver af 1099-S-formularerne sammen, og indtast det i felt 5 i den enkelte 1096-formular, og indtast det samlede antal formularer, som 1096 dækker, i felt 3 i formular 1096 .
Med andre ord, hvis du solgte tre ejendomme til en køber, kan din 1099-S-form muligvis se sådan ud …
Og din 1096 kan se sådan ud …
Bemærk: Se totalerne i boks 3 og 5 af form 1096? Det er det, jeg taler om. 🙂
Hvad hvis du ikke arkiverer formular 1099-S?
Hvad hvis du ikke sender en 1099-S til en af dine selvlukkede tilbud. Vil der ske noget dårligt for dig ??
Hvis du ikke indleverer nogen form for 1099-formular, kan IRS teknisk set udstede sanktioner, der starter ved $ 250 pr. Fiasko til dem, der ikke følger dette krav ( det vil sige, hvis de nogensinde finder ud af det).
Det, man skal huske, er … hvis du bruger den samme afsluttende begrundelse, som jeg gør – der er et ret lille vindue til de transaktioner, hvor du faktisk skal du bekymre dig om denne formular i første omgang.
Husk:
- En 1099-S er IKKE påkrævet, hvis transaktionen er på mindre end $ 600 (og det er ikke ualmindeligt at finde anskaffelsesmuligheder i prisintervallet).
- En 1099-S er IKKE påkrævet, hvis sælgeren attesterer, at salgsprisen er på $ 250.000 eller derunder, og salget er for deres primære bopæl.
- En 1099-S kræves IKKE, hvis sælgeren er et selskab eller en regeringsenhed (dette inkluderer de fleste tvangsauktioner og ejendomme, der sælges ved amtsskatteauktioner).
- Hvis en ejendom sælges for $ 5.000 eller mere, er det ret nemt at retfærdiggøre brugen af et titelfirma til at lukke transaktionen (og når du bruger en professionel lukningsagent, vil de håndtere hele denne proces i dig).
Så i mine tanker … Jeg er primært bekymret for tilbud, der ligger mellem $ 600 – $ 4.999, betragtes sikkert som “investeringsejendomme” og gøres med privatpersoner (… og for ikke at nævne, når jeg medtager ovennævnte “betegnelsesklausul” i min købsaftale, behøver jeg kun at handle på vegne af mig selv, når jeg er sælger).
Hvor skal jeg rapportere 1099 -S på formular 1040
Mulige rapporteringsmuligheder inkluderer, men er muligvis ikke begrænset til:
Salg af:
- Investeringsanvendelse, skema D
- Primærbolig, skema D og formular 8949
- Forretnings- eller lejeejendom, skema D og skema 4797
- Lignende slags udvekslinger, formular 8824, ligesom slags Børs med kontanter eller “boot” modtaget
For arkiver fra formular 1040 vil den 1099-S-relaterede indkomst sammen med eventuelle andre beløb, der kræves på disse formularer (til andre formål), strømme gennem formular 1040 baseret på instruktionerne til disse formularer og formular 1040, der findes i instruktionspublikationen for de respektive formularer.
IRS-formularer og instruktionerne til formularerne kan findes her.
Skal du betale skat på en 1099-S?
Ja.
Formular 1099 bruges til at rapportere ikke-beskæftigelsesindkomst til IRS. Der er op til 20 forskellige typer af 1099 formularer. 1099-S en af disse typer, og den bruges til at rapportere kapitalgevinster ved ejendomstransaktioner.
Virksomheder (såsom titelselskaber) og andre personer, der er involveret i ejendomstransaktioner, hvor der ikke er noget titelselskab involveret, skal udstede en formular 199-S til enhver, der modtager mindst $ 600 i løbet af året.
Hvis virksomheden eller den anden part, der er involveret i ejendomstransaktionen, indsender en 1099-S-formular til IRS, efterhånden som de kræves at gøre ved lov, og en skatteyder ikke rapporterer det, vil IRS sandsynligvis sende en regning for skatter, der skyldes på indkomsten.
Skatteyderne behøver ikke at medtage 1099 med deres selvangivelse indsendt til IRS, men IRS bruger edb-matchningsalgoritmer til at matche 1099 modtaget fra virksomheder eller andre parter, der er involveret i ejendomstransaktionen for at kontrollere, om skatteydere inkluderer indtægterne på deres afkast. Så det er en god ide at medtage indtægterne og opbevare 1099-formularerne med selvangivelsesregistreringer til revisionsbeskyttelsesformål.
Yderligere læsning: Hvordan påvirker mine skatter 1099-S og 1099-S? / p>
Får du altid en 1099-S, når du sælger et hus?
Du modtager muligvis ikke altid en 1099-S-formular.
Når du sælger dit hjem, du har muligvis underskrevet en formular, der bekræfter, at du ikke har en skattepligtig gevinst ved salget. Hvis du udfyldte en 1099-S-undtagelsescertificeringsformular, og du opfyldte alle seks kriterier for ikke at skulle rapportere salget på din selvangivelse, kan titelfirmaet eller den afsluttende advokat muligvis ikke sende IRS-formular 1099-S, som rapporterer salget til IRS og til dig. (Se afsnittet om fritagelsescertificering).
I det usandsynlige tilfælde, at salget var på mindre end $ 600, ville du sandsynligvis ikke modtage en 1099-S. Eller hvis transaktionen blev afsluttet uden et titelfirma eller en afsluttende advokat, og du accepterede at være ansvarlig for rapportering af salget (se afsnittet Hvem udsteder 1099), modtager du ikke en 1099-S.
Yderligere læsning: 12 skattetips, når du sælger dit hjem
Yderligere læsning: Er det usædvanligt ikke at modtage en 1099-S-formular til salg af dit hjem?
1099-S-undtagelsesformularen for certificering
1099-s-undtagelsesformularen for certificering gælder kun for hovedboliger.
IRS-instruktionerne til formular 1099-S, på side 1 og under afsnittet “Undtagelser” skitserer transaktioner, der ikke kan rapporteres til 1099-S. En af disse transaktioner – salg af en hovedbolig på visse betingelser – kan ikke rapporteres, hvis visse kriterier er opfyldt.
IRS kræver skriftlig sikkerhed (certificering), at kriterierne er opfyldt. IRS-instruktionerne til formular 1099-S kan findes her.
Et eksempel på en IRS-acceptabel certificeringsformular findes i tillægget til IRS indtægtsprocedure 2007-12 her og duplikeres nedenfor.
Derudover har Old Republic Title en pdf-version af en sådan form tilgængelig her.
Generelt kræver IRS certificering af disse seks emner:
- Ejes a nd brugt som hovedbolig i 2+ år i den 5-årige periode, der slutter på datoen for salg eller ombytning af boligen.
- Havde intet salg eller udveksling af en anden hovedbolig i løbet af de to år periode, der slutter på datoen for salg eller udveksling af bopæl.
- Ingen del af bopælen blev brugt til forretnings- eller udlejningsformål.
- Salget eller ombytningen er af hele bopælen og for $ 250.000 eller mindre; eller hvis de er gift for $ 500.000 eller derunder, og gevinsten er $ 250.000 eller derunder.
- I løbet af den 5-årige periode, der slutter på datoen for salg eller ombytning af bopælen, blev den ikke erhvervet i en 1031 udveksling.
- Hvis grundlaget i boligen bestemmes af grundlaget for en anden person, der erhvervede det i en 1031-bytte, skal denne udveksling have fundet sted mere end 5 år før salget eller ombyttet.