Hvad er NOI Real Estate?

Nøgleudtag:

• Hvad er NOI i fast ejendom?

• Sådan beregnes NOI

• Hvornår skal man bruge NOI

• NOI vs. EBIT

Nettodriftsindtægter (NOI) er en af flere indikatorer, der bruges til at bestemme, om en emneegenskab vil investere godt. Ved at måle de løbende driftsomkostninger for en ejendom kan ejendomsinvestorer bruge NOI til at analysere, hvor meget indtægter der potentielt kan genereres fra en given aftale. For den sags skyld har enhver investor fordel af at vide, hvordan man vurderer rentabiliteten af investeringsmuligheder, og NOI-formuesformler er et af nutidens bedste værktøjer til at gøre det.

Når NOI beregnes korrekt, kan den fungere som en værdifuld standard til sammenligning af potentielle tilbud eller evaluering af en eksisterende ejendom. Fortsæt læsning for at lære, hvordan en nettodriftsindtægtsanalyse kan hjælpe dig med at måle din næste transaktions potentiale.

Hvad er NOI i fast ejendom?

NOI i fast ejendom er en af flere målinger, der bruges af investorer til at bestemme, hvor rentabel en ejendom er. Ofte er netto driftsindtægter et benchmark, der bruges af investorer til at bestemme størrelsen af pengestrøm og rentabilitet for en potentiel aftale eller indkomstgenererende ejendom. NOI er en stærk indikator for en ejendoms løbende indtjening, selvom den ikke tager højde for kapitaludgifter, skatter eller rentebetalinger. I stedet bruges NOI til at bestemme, hvor rentabelt en ejendom er alene.

Ved at bruge NOI til at evaluere en aftale kan ejendomsinvestorer få et bedre kig på den potentielle rentabilitet af en ejendom i forhold til hvordan meget ville det koste at betjene det. NOI beregnes typisk på årsbasis; skønt investorer let kan tilpasse driftsomkostningerne ved at dividere udgifterne med tolv. Ved at udelukke finansielle faktorer som realkreditrenter og skatter giver NOI et specifikt kig på den indkomst, en ejendom kan generere alene. Således menes NOI at være mindre udsat for manipulation sammenlignet med andre ejendomsberegninger.

Den eneste udfordring i forudsigelsen af NOI er, at den potentielle indkomst helt afhænger af, hvordan ejendommen drives. Investorer bør være forsigtige med at bruge markedsfaktorer som reference, når de estimerer potentielle lejeindtægter.

Formel for nettodriftsindtægter

Indkomst genereret fra ejendom – driftsudgifter = NOI

Vær dog opmærksom på, at den ovennævnte formel for nettodriftsindtægter er en af mange, der kan bruges. Beregning af MOI i ejendomshandler kan variere meget, afhængigt af den enkelte, der foretager beregningen.

Sådan beregnes nettodriftsindtægter

NOI for fast ejendom beregnes ved hjælp af den samlede genererede indkomst fra en ejendom og trække driftsomkostningerne. Start med at tilføje lejeindtægter og andre indtægtsgenererende poster på den potentielle ejendom. Dette kan omfatte gebyrer for parkering, tøjvask og automater og eventuelle servicegebyrer.

Derefter kombineres driftsomkostningerne for den pågældende ejendom. Driftsomkostninger henviser til eventuelle omkostninger forbundet med drift og vedligeholdelse af ejendommen på et givet grundlag. Disse inkluderer forsikringsomkostninger, forsyningsselskaber, ejendomsadministrationsgebyrer, ejendomsskatter og reparationsomkostninger.

For eksempel, hvis den samlede indkomst for en ejendom var $ 10.000 og driftsomkostningerne i gennemsnit var omkring $ 4.000, ville nettodriftsindtægter være $ 6.000. Hvis den samlede indkomst på den anden side var på $ 4.000, og driftsomkostningerne var på $ 10.000, ville NOI i stedet være – $ 6.000. I tilfælde som dette kaldes det et netto driftstab (NOL) med udgifter i alt mere end den genererede indkomst.

NOI & Cap Rate

Formlen til nettoindtægter er specifikt designet til at hjælpe investorer med at beregne rentabiliteten af et indkomstgenererende aktiv, ikke i modsætning til en lejeejendom. Udført korrekt repræsenterer fast ejendom NOI hele aktivets indtægter minus hver enkelt driftsudgift. Det er dog værd at bemærke, at et aktivs nettodriftsindtægt kan gøre mere end at bestemme dets indtægtspotentiale; det kan hjælpe investorer med at bestemme en anden vigtig variabel: kapitaliseringsrate (cap rate). Dækningsgraden for en emneegenskab placerer samtidig en objektiv værdi på hjemmet og gør det muligt for dem at sammenligne forskellige aktiver. En ejendoms aktiveringsgrad udtrykkes i procent. Derfor kan den bruges til at sammenligne aktiver, der ellers er forskellige – noget, der er særligt nyttigt, når du prøver at beslutte, om du vil vende et hjem eller leje det ud.

Hvilke udgifter er inkluderet i NOI?

Nøglen til forståelse af begrebet NOI-fast ejendom er at vide, hvilke udgifter der er inkluderet, og hvilke der ikke er.Som hovedregel skal driftsudgifter henvise til daglige omkostninger forbundet med driften af ejendommen. Følgende er en liste med eksempler:

• Ejendomsadministrationsgebyrer: Ejendomsadministrationsgebyrer afholdes af investorer, der vælger at investere mere passivt. For en lille procentdel af huslejen, der opkræves fra en bestemt ejendom, kan udlejere fjerne sig fra ligningen. Ikke desto mindre vil overgangen til en primært passiv exitstrategi have en pris, der skal indregnes i NOI.

• Generel vedligeholdelse: Hver udlejningsejendom, især ældre, vil have brug for kl. mindst en vis grad af vedligeholdelse. Uanset om det er jordpleje, VVS eller elektrisk arbejde, skal enhver vedligeholdelse, der udføres på den pågældende ejendom, tages med i dets NOI.

• Juridiske gebyrer: Om ejerskab af en emneegenskab fører til retssager eller en udlejer ansætter en advokat til at udarbejde en lejekontrakt, er de penge, der bruges på advokatsalær, ikke anderledes end andre udgifter. Ligeledes er advokatsalær en vigtig variabel i en traditionel formel for nettoindtægter.

• Hjælpeprogrammer, der ikke betales af lejere: I tilfælde af at ejeren vælger at betale nogle eller alle forsyningsselskaberne , deres udgift vil påvirke fast ejendom NOI. F.eks. Skal eventuelle spildevands- eller affaldsgebyrer, der betales af udlejeren, trækkes fra den indkomst, der genereres for at identificere ejendommens NOI.

• Ejendomsskatter: Ejendomsskatten varierer fra kommune til kommune , men de er ikke desto mindre en vigtig variabel til at indregne i NOI for en lejeejendom.

• Forsikringsomkostninger: Penge brugt på forsikring til dækning af den pågældende ejendom skal inkluderes i NOI , selvom det kun opstår en gang om året eller to gange om året.

Er pant inkluderet i NOI?

Pantbetalinger er ikke inkluderet i nettodriftsindtægterne formel af en enkel grund: pantbetalinger betragtes ikke som en driftsudgift. Igen, som navnet antyder, tegner nettodriftsindtægter sig for et aktivs samlede indkomst og fratrækker ledige stillinger og driftsomkostninger. Derfor er pantbetalinger ikke inkluderet i formlen. I stedet vil ejendoms NOI-ligninger tage løbende omkostninger, der kræves for at køre ejendommen i betragtning.

Hvilke udgifter er ikke inkluderet i NOI?

Ved bestemmelse af nettodriftsindtægten er det vigtigt at skelne mellem omkostninger, der er unikke for selve ejendommen, og omkostninger, der er specifikke for investoren. For eksempel, når det kommer til NOI, vil der ikke blive taget højde for realkreditudgifter. Her er andre faktorer, der ikke ville medtages ved beregning af nettodriftsindtægter:

• Pantelån

• Indkomstskatter

• Gældstjeneste

• Afskrivning på ejendom

• Forbedringer af lejer

• Reparation til slid

Hvornår skal man bruge NOI i fast ejendom

Nettodriftsindtægter anvendes primært til bestemmelse af rentabilitet for kommerciel eller boligudlejning investeringer i fast ejendom. Når man overvejer potentielle aftaler, kan NOI bruges af både investorer og långivere. Ved at se på denne indikator kan långivere bedømme, om investorer vil foretage tilstrækkelig pengestrøm til at foretage lånebetalinger. Det er ikke ualmindeligt, at NOI anvendes ved godkendelse af kommercielle lån til ejendomsinvestorer. Dette skyldes, at långivere vil vide, om investorer vil tilbagebetale lånet eller ej, når de overvejer den potentielle pengestrøm.

Selvom NOI menes at være en pålidelig indikator, når de bestemmer den potentielle indkomst for en ejendom, er det ikke den eneste ejendomsberegning, som investorer skal holde sig handy. Investorer bør gøre sig bekendt med flere formler for at analysere handler effektivt.

Beregninger, der bruger NOI

Talrige andre ejendomsberegninger kan hjælpe investorer med at evaluere potentielle tilbud, hvoraf nogle inkluderer NOI som en variabel . Dette er blot nogle af de andre beregninger, der involverer NOI:

• Kapitaliseringsgrad: Kapitaliseringsfrekvensen eller cap-satsen for en ejendom er en anden beregning, der bruges til at vise en ejendoms potentielle Vend tilbage. Formlen bruger NOI divideret med den aktuelle markedsværdi ganget med 100.

• Dækningsgrad for gældsservice: DSCR (Debt Service Coverage Ratio) bruges typisk af långivere til at bestemme, om eller ikke at finansiere en bestemt ejendom. Formlen ser på NOI i forhold til den årlige prioritetsgældstjeneste for at vise den potentielle pengestrøm.

• Return On Investment: ROI (Investment on Return on Investment) beregnes ved at tage NOI og dividere det med købsprisen på en ejendom og derefter multiplicere med 100 for at få en procentdel. ROI er en anden beregning, der bruges til at hjælpe investorer med at måle en ejendoms potentiale.

• Cash On Cash Returnerer: Formlen for cash on cash investering ser på NOI i forhold til den oprindelige cash investering foretaget den en ejendom.Dette kan hjælpe investorer med at estimere det årlige kontante afkast af en aftale.

Fordele & Ulemper ved at bruge NOI til investeringsejendomme

Formlen til nettoindtægter har udviklet et ry for at tjene investorer godt. Det er dog værd at bemærke, at selv en perfekt NOI-ejendomsligning har sine mangler. Der er både fordele og ulemper ved at bruge denne evalueringsstrategi, ikke mindst som inkluderer:

Fordele ved at bruge NOI-formel

• Nettodriftsindtægten for en emneejendom kan hjælpe investorer med at bestemme en startværdi.

• NOI-ejendomsformler giver investorer et overblik over, hvad de kan forvente af den løbende omsætning.

• NOI-værdien for fast ejendom kan hjælpe långivere med at afgøre, om ejendommen repræsenterer en risikabel investering.

Ulemper ved at bruge NOI-formel

• At vide, hvordan man beregner nettodriftsindtægter, er ikke universelt og kan skifte fra investor til investor.

• Afhængigt af hvordan aktivet forvaltes, NOI kan være inkonsekvent.

• Hvis forventede huslejer viser sig at være unøjagtige, vil NOI blive påvirket negativt.

NOI Vs. EBIT

NOI bruges til at analysere en ejendoms evne til at generere indtægter på ejendomsmarkedet. Indtjening før renter og skatter (EBIT) bestemmes ved at trække virksomhedsomkostningerne for solgte varer (COGS) og driftsomkostninger fra dets indtægter. Lad os som et eksempel sige, at en investor køber en ejendom, der forventes at generere $ 15.000.000 i leje- og servicegebyrer. Med driftsomkostninger på ca. $ 4.000.000 og afskrivningsomkostninger på ca. $ 100.000, ville EBIT være omkring $ 10.900,00, mens NOI ville være omkring $ 11.000.000, da EBIT tager afskrivningsudgifter i betragtning.

Sådan forbedres NOI

Som jeg nævnte ovenfor, kan NOI bruges til at evaluere både nye og eksisterende ejendomme i din investeringsportefølje. Hvis NOI for en ejendom er negativ eller simpelthen ikke, hvor du vil have den, er der tre hovedområder, du kan fokusere på. Følgende tip kan hjælpe dig med at forbedre NOI og øge din investerings præstation:

• Minimer driftsudgifter: Unødvendige driftsudgifter kan underminere dit overskudspotentiale, hvis du ikke er forsigtig. Hvis dine ejendomsudgifter ser for høje ud, eller hvis du ikke har gennemgået dem på et stykke tid, kan du prøve at se på dit budget for noget, der kan ændre sig. Du skal muligvis revurdere dit ejendomsadministrationsselskab, kigge efter måder at spare energi på for at reducere forsyningsomkostningerne eller endda hæve leasinggebyrer til dækning af ejendomsfaciliteter.

• Forøg lejeindtægter: anden halvdel af NOI kommer fra din lejeindkomst. Du kan se på ejendomsværdien for at bestemme, om en lejestigning er i orden, selvom dette ikke er den eneste måde at øge indkomsten på. Du kan også prøve at evaluere, hvor mange ledige stillinger der er i ejendommen, og hvor hurtigt ejendomme bliver vendt om. Det kan være tid til at forbedre din markedsføring, fremskynde flytningslinjerne eller endda tilføje underskriftsincitamenter til nye lejere. Disse taktikker kan hjælpe med at reducere dine ledige stillinger og igen øge dine lejeindtægter.

• Find ekstra indtægter: Hvis du allerede har implementeret ændringer i dine driftsudgifter og udfyldt ledige stillinger, er der er stadig en anden måde at forbedre NOI på. Du kan prøve at tilføje yderligere indtægtskilder til ejendommen. Dette kan omfatte tilføjelse af betalt parkering, opkrævning af husdyrleje eller endda forbedring af lejlighedsfaciliteter for ekstra penge ..

Oversigt

De rigtige ejendomsberegninger kan give investorer mulighed for at evaluere ejendomme og træffe informerede investeringsbeslutninger. Nu hvor du kan besvare spørgsmålet “hvad er netto driftsindtægter i fast ejendom”, bør du være mere forberedt på at bruge metricen, når du analyserer tilbud. Husk, NOI-ejendomsformler kan tjene som grundlag for evaluering af potentielle ejendomme og kan endda bruges sammen med andre ejendomsberegninger til yderligere analyse af aftaler. Ved at forstå NOI vil investorer være bedre rustet til at estimere deres potentielle transaktions indkomst og have succes inden for ejendom.

Klar til at komme i gang med at vende huse i dit lokale marked?

De bedste rehabbers ved, hvordan man finder de rigtige ejendomme, nøjagtigt estimerer omkostningerne og skalerer deres forretning. Vores nye online ejendomsklasse, hostet af ekspertinvestor Than Merrill, kan lære dig det rigtige trin for at vende din første ejendom på den rigtige måde og opnå succes inden for fast ejendom.

Tilmeld dig vores GRATIS 1-dages ejendomswebinar og kom i gang med at lære at vende huse på dit marked!