Nogle af de hyppigst stillede spørgsmål, vi hos AQUILA får, når vi arbejder med lejere, er “hvad er CAM-udgifter”, “hvad står CAM for” og “hvad er inkluderet i disse gebyrer? ”
I denne artikel vil vi besvare disse tre spørgsmål plus forskellene i CAM-udgifter på tværs af industri-, detail- og kontorejendomme.
Hvad er fælles arealvedligeholdelsesudgifter (CAM)?
Vedligeholdelse af fællesareal er en af de tre hovedkomponenter, der udgør driftsomkostninger, de to andre er forsikrings- og ejendomsskatter. Dette, gør CAM igen til en del af det, der kaldes en Triple Net (NNN) leasing.
For mere information om tredobbelt netto leasing, læs vores guide til elementerne i en kommerciel leasing (vilkår, definitioner)
Udgifter til vedligeholdelse af fællesarealer (CAM) er gebyrer, som lejere betaler til udlejere for at hjælpe med at dække omkostninger i forbindelse med omkostninger og driftsudgifter for fællesarealer. Fællesarealer er rum, der bruges til eller drager fordel af d af alle lejere og inkluderer, men er ikke begrænset til, gange, elevatorer, parkeringspladser, lobbyer, offentlige badeværelser og bygningssikkerhed.
CAM-udgifter defineres normalt i lejekontrakten for at fjerne enhver tvetydighed om, hvad de medfører. Det er vigtigt at have en klar forståelse af disse udgifter, før du underskriver en ny lejekontrakt.
Hvordan beregnes dine CAM-gebyrer?
I begyndelsen af hvert år forventes din ejendomsadministrator forventet udgifter til vedligeholdelse af fællesareal for ejendommen som helhed som en del af det årlige budget.
Derefter fordeles dette CAM-estimat proportionalt på lejerne i bygningen. Din procentdel af udgiften beregnes ved at dividere dit kvadratmeter med bygningens bruttoleaseareal.
Denne samlede udgift beregnes i din månedlige driftsomkostning, så den kan betales i små trin hele året.
Ved udgangen af året afstemmer ejendomsadministratoren de faktiske CAM-udgifter med de anslåede omkostninger. Hvis de faktiske CAM-udgifter er mindre end de anslåede, udsteder ejendomsadministratorerne dig og de andre lejere en kredit for forskellen. Hvis det anslåede CAM ikke dækkede de faktiske omkostninger for året dog skylder du denne forskel som et engangsbeløb.
Det er her det er afgørende at have en god ejendomsadministrator. Proaktive ejendomsadministratorer bør kunne se disse overskridelser i midten af året og vil omprognose de estimerede CAM-udgifter for året. Dette vil resultere i en stigning i dine driftsudgifter, men sparer dig for smerter ved at skrive en uforudset, stor check for engangsbeløbet ved årets udgang.
Hvad er inkluderet i erhvervsejendomme CAM-udgifter?
De poster, der er inkluderet i CAM-udgifterne, varierer afhængigt af om lejekontrakten er i et kontor-, detail- eller industriel ejendom. Mens hver lejekontrakt er forskellig, har vi oprettet et diagram, der beskriver generelle retningslinjer for CAM-udgifter for hver type lejekontrakt.
Nogle eksempler på poster, der er inkluderet i CAM-udgifter, er som følger:
For at downloade dette diagram som en PDF til nem reference, skal du indtaste din e-mail-adresse nedenfor og klikke på “send”.
I lighed med detailhandel og kontor er landskabspleje inkluderet i udgifterne til det fælles område til industrielle ejendomme.
Hvad er inkluderet i Office CAM-udgifter?
Er elektrisk inkluderet?
I kontorbygninger måles elektricitet typisk på tværs af bygningen som helhed snarere end undermåler som det er i detailhandel og industri. Udlejere forventer, at lejere på kontoret arbejder en standard fyrre timers arbejdsuge og bruger stort set den samme mængde elektricitet pr. kvadratfod fra lejer til lejer. Af denne grund er eludgiften inkluderet i det fælles areal vedligeholdelse og fordelt på alle lejere baseret på deres størrelse i bygningen.
Er vagtmester inkluderet?
Vagteringsomkostninger indregnes almindeligvis i CAM-udgifter i kontorejendomme på grund af de mange fælles områder, der kræver opmærksomhed såsom lobbyer, gange, elevatorer og toiletter.
Hvad andet er inkluderet?
Landskabspleje, parkeringspladser og administrationsgebyrer er også inkluderet, fordi disse alle er delte rum og tjenester og bruges af alle lejere.
Vedligeholdelses- og lysudgifter til parkeringspladser er inkluderet i det fællesareals vedligeholdelsesudgifter til detailcentre.
Hvad er inkluderet i detail-CAM-gebyrer?
Er elektrisk inkluderet?
CAM-udgifter til detaillejere svarer meget til kontorlejere. På grund af de mange forskellige anvendelser i detailcentre kan der imidlertid være en stor variation mellem elektrisk brug. For eksempel vil en restaurant bruge langt mere elektricitet end en nabobutik.Derfor er detailcentre undermålt, og el betales separat af lejeren snarere end som en del af CAM. Den eneste undtagelse herfra er belysning af ejendom og parkeringsplads.
Er husmester inkluderet?
Derudover er der mindre fælles plads i et detailcenter – ingen lobbyer, offentligt toilet osv. – så husholdningsomkostninger er normalt ekskluderet fra CAM.
Hvad er inkluderet?
Fortove, indkørsler, lastehavne og leveringsområder vedligeholdelsesgebyrer udgør en stor del af detail CAM-udgifter.
Landskabspleje er ligesom detail og kontor inkluderet i udgifterne til det fælles område til industrielle ejendomme.
Hvad er inkluderet i industrielle CAM-udgifter?
Er elektrisk inkluderet?
I lighed med detailhandel er industrielle ejendomme undermåles, fordi lejere har tendens til at bruge meget forskellige mængder elektricitet afhængigt af hvad de gør. For eksempel tjener en producent og et lagerlager helt andre formål. Man kører maskiner hele dagen og kræver høje elektriske omkostninger, mens man kun har brug for elektricitet i et par timer. Af denne grund er industrielle lejere forpligtet til at indgå kontrakter og dække deres egne elektriske udgifter, hvilket gør dette til en individuel driftsudgift og ikke til en CAM-udgift.
Er husvagt inkluderet?
Da der er ikke fælles fællesrum, såsom lobbyer og toiletter, husmandsrestaurant, der også er individuelt kontraheret af lejere og er ikke inkluderet i udgifter til vedligeholdelse af fællesarealer.
Hvad er inkluderet?
Typisk omfatter industrielle CAM-udgifter ejendoms- og parkeringsbelysning, landskabspleje, vedligeholdelse af parkeringsplads og vand til kunstvanding. Dette skyldes, at alle lejere i bygningen deler fordelene ved disse.
Hvorfor er det vigtigt at vide om CAM-udgifter?
Som vi nævnte før, er CAM-udgifter et skøn og er ofte afstemt ved årets udgang. Ejendomsadministratoren giver dig en oversigt over de faktiske CAM og driftsomkostninger for det foregående år. Denne erklæring angiver det beløb, som du har underbetalt eller betalt for meget, og du får enten kredit tilbage eller skylder saldoen.
Det er vigtigt at vide, hvad der er inkluderet i CAM-udgifterne for fuldt ud at forstå, hvad det er, du betaler for i dine månedlige driftsudgifter.
Ofte inkluderer CAM-udgifter mange indirekte omkostninger, der ikke er lette at identificere, så det er vigtigt at spørge din udlejer om de nøjagtige udgifter, der er inkluderet i din lejekontrakt.
AQUILA PRO-TIP
Begræns din risiko for hurtige CAM-udgifter stiger
En god mægler for repræsentation af lejer er ofte i stand til at forhandle et loft på den procentdel, at en udlejer kan forhøje det fælles areal vedligeholdelsesgebyrer år-over-år. Dette skal forhandles ind i dine oprindelige lejevilkår.
Fortsætte med at lære om kommercielle lejebetingelser og strukturer , tjek disse artikler:
- Din guide til elementerne i en kommerciel leasing (vilkår, definitioner)
- Typiske typer kommercielle leasingkontrakter i Austin, Texas (NNN-leasing kontra bruttoleasing, mere)
Eller hvis du vil vide mere om omkostningerne ved at lease plads i Austin, Texas, kan du læse vores omkostninger ved at lease kontorlokaler eller omkostninger til at lease artikler om industrielt rum
Hvis du har et spørgsmål om dine nuværende lejevilkår eller vil tale med en mægler om forhandling om din kommende lejekontrakt, skal du kontakte os for at planlægge en konsultation.