Mange skatteydere er uvidende om de skattemæssige konsekvenser, der potentielt kan gælde for salg af erhvervsejendom. Det er ikke så simpelt som bare at sælge et aktiv. Du kan tænke på at sælge forretningsejendomme som at have mange forskellige lag. Hvert af disse forskellige lag kan potentielt beskattes med forskellige skattesatser og behandles forskelligt på en skatteyders selvangivelse.
Når du sælger et forretningsaktiv, kan du potentielt have forskellige typer gevinster og tab, selv inden for den samme transaktion. Gevinster og tab kan være: kortfristede kapitalgevinster, kortfristede kapitaltab, langsigtede kapitalgevinster, langsigtede kapitaltab, sektion 1245 afskrivninger genindfanget, afsnit 1250 afskrivninger genindfangning, ikke-indfanget 1250 gevinst og 28% gevinst (relateret til salget af visse samleobjekter). Hver af disse kategorier af gevinster og tab behandles forskelligt og beskattes til forskellige satser.
Når du bestemmer, hvilken gevinst du vil have, når du sælger et forretningsaktiv, er det først vigtigt at afgøre, hvilken type aktiv du har sælger og også hvilken type enhed aktivet opbevares i. De tre kategorier af aktiver, der oftest sælges, er (1) Afdeling 1231 ejendom, (2) Afdeling 1245 ejendom og (3) Afdeling 1250 ejendom. Hvis det solgte aktiv opbevares i en C-Corporation, beskattes gevinsten med almindelige skattesatser på trods af hvilken form for ejendom aktivet er. Hvis det aktiv, der sælges, opbevares i en anden enhed end en C-Corporation, kan du potentielt have forskellige gevinstlag afhængigt af typen af aktiv, der sælges.
Afsnit 1231 ejendom er aktiver der bruges i din handel eller forretning og opbevares af skatteyderne i mere end et år. Gevinst ved salg af afdeling 1231 erhvervsejendom behandles som langsigtet kapitalgevinst og beskattes med en maksimal sats på 15%, mindst til 31. december 2012. Et tab ved salg af afdeling 1231 erhvervsejendom behandles som almindeligt tab og kan reducere almindelig indkomst på skatteyderens afkast og er ikke underlagt kapitaltabbegrænsningerne ($ 3.000 begrænsning for enkeltpersoner eller kapitalgevinstbegrænsning for virksomheder). Der er dog en § 1231-regeringsregel om, at hvis du sælger forretningsejendom på en gevinst, og du har trukket ordinære tab som følge af salget af sektion 1231-ejendom i de sidste fem år, så vil afsnit 1231-gevinsten, som du anerkender, blive beskattet som almindelig indkomst ved hjælp af skatteyderens almindelige indkomstprocent og ikke præference 15 % maksimal gevinstrate.
Afsnit 1245 ejendom er (1) al afskrivningsbar personlig ejendom, hvad enten den er materiel eller immateriel, og (2) visse afskrivningsberettigede ejendomme (normalt fast ejendom, der udfører specifik funktioner, for eksempel en lagertank, men ikke bygninger eller bygningskomponenter). Hvis du sælger sektion 1245-ejendom, skal du genvinde din gevinst som almindelig indkomst i det omfang, dine tidligere afskrivningsfradrag på det aktiv, der blev solgt. Enhver gevinst op til beløbet for den tidligere taget afskrivning beskattes efter almindelig indkomst. Den gevinst, der overstiger den tidligere afskrivning, behandles derefter som gevinst i afsnit 1231 (underlagt ovennævnte afsnit 1231-regler). Afsnit 1245-regenerationsreglerne finder ikke anvendelse, hvis aktivet sælges med tab. Hvis et aktiv i § 1245 sælges med tab, behandles tabet som et tab i § 1231 og fratrækkes som et almindeligt tab, der kan reducere almindelig indkomst.
Afdeling 1250 består af fast ejendom, der ikke er Afsnit 1245 ejendom (som defineret ovenfor), generelt bygninger og deres strukturelle komponenter. Når du sælger sektion 1250-ejendom, skal du være opmærksom på mulig tilbagegang i afsnit 1250 samt “ikke-fanget afsnit 1250-gevinst”. Hvis du sælger sektion 1250-ejendom, der er taget i brug efter 1986, vil ingen af den langsigtede kapitalgevinst, der kan henføres til fradrag for fradrag, være genstand for genindvinding af afdeling 1250. Hvis du afskriver fast ejendom, der blev taget i brug før 1987, og du afskrev den ejendom, der blev taget i brug, ved hjælp af bare lineær afskrivning, ville der ikke være nogen genindfangning af afdeling 1250. Men hvis der på et hvilket som helst tidspunkt blev anvendt en accelereret afskrivningsmetode, vil gevinsten ved salget blive beskattet som almindelig indkomst i det omfang, hvor den accelererede afskrivning, der blev taget, oversteg afskrivninger, der ville have været tilladt, hvis du brugte den lineære afskrivningsmetode. Denne genindfangning af afskrivning i afsnit 1250 beskattes efter almindelig indkomst.
Enhver gevinst, der overstiger det beløb, der behandles som almindelig indkomst på grund af genindfangelse af afsnit 1250, men ikke overstiger den samlede afskrivning, der er krævet, er “ikke-indfanget afsnit 1250 gevinst “. Ikke-fanget afdeling 1250 gevinst beskattes med en maksimal sats på 25%.
En eventuel resterende gevinst, der overstiger både afdeling 1250 afskrivninger og ikke-indfanget afdeling 1250 gevinster, vil blive behandlet som en gevinst i afsnit 1231 (langsigtet kapitalgevinst), der beskattes med en maksimal sats på 15%, indtil 31. december 2012. Salg af afdeling 1250 ejendom med tab medfører et afsnit 1231 tab og fratrækkes som almindeligt tab, som kan reducere almindelig indkomst. Afsnit 1250-bestemmelserne om genskabelse gælder kun for gevinster, ikke tab.
Som jeg er sikker på, kan du se, at det ikke er så simpelt som bare at sælge et forretningsaktiv. Ethvert salg af forretningsaktiver kan have mange mulige skatter behandlinger, der giver forskellige skatteresultater. Den skattemæssige behandling af salg af forretningsaktiver kan være ret kompleks, og hvis du er i tvivl om de mulige skattemæssige konsekvenser, skal du kontakte din Dermody, Burke og Brown skatterådgiver for at forklare, hvordan salget skal behandles .