Jeg giver dig mine 5 hemmeligheder til at finde de bedste ejendomsadministrationsselskaber.
Måske tror du, du selv kan administrere ejendommen?
Måske.
Men hvis du bruger mine tip til at finde de bedste ejendomsadministrationsselskaber, sparer de dig mere penge end det gebyr, du betaler dem.
De fem hemmeligheder ved at finde det bedste ejendomsadministrationsselskab er:
1. Læs det fine print i kontrakterne
2. Tjek deres gebyrstruktur
3. Bekræft, at du kan stole på dem
4. Mød dem ansigt til ansigt
5. Giv dem konstant feedback
De perfekte ejendomsadministrationsselskaber tjener deres administrationsgebyr og mere. De gør tingene bedre, end du kunne, hvis du selv gjorde det.
De har mere erfaring:
- Finde lejere
- Håndtering af dead-beat lejere
- Indsamling af sen leje
- Udførelse af udsigter
- At finde rimelige priser og få rabatter fra entreprenører
- At vide, hvilke reparationer der er nødvendige (og unødvendige) til udlejning
- At vide, hvilke steder der er bedst til udlejning
- Priser på leje
- Og meget, meget mere …
Til gentager, at disse ejendomsadministrationsselskaber ender med at være langt mere værd end deres gebyrer bare gennem deres kontakter, ekspertise og forståelse af lejemarkedet.
Igen gælder dette kun, hvis du finder den rigtige ejendomsadministration. Der er også masser af dårlige, der koster flere penge og er lige så meget arbejde som at gøre det selv.
Det er her, at følge disse tip kommer ind!
Der er masser af bøger og blogindlæg om selv at administrere lejeboliger.
Hvilken hovedpine!
Du betaler et ejendomsadministrationsselskab for specialisering og ekspertise, som du ikke kan duplikere ved selv at læse bøger og blogs.
Dette lyder sælger-y, men det er sandt. Det fungerer godt for mig, og det kan fungere for dig eller enhver, du kender, der har brug for det.
Jeg ejer tyve enfamiliehuse, og de ledes alle af det samme udlejnings ejendomsadministrationsselskab.
Jeg har udviklet et system og opbygget et team i løbet af de sidste par år, der virkelig arbejder for mig (bogstaveligt og billedligt).
Den vigtigste del af dette system er team til styring af udlejningsejendomme.
Her er mine hemmeligheder for at finde den perfekte.
1. Læs det fine print i kontrakterne
Når du ansætter ejendomsadministration, får de dig til at underskrive en kontrakt. Du vil læse denne kontrakt nøje. Der er noget specifikt, jeg vil have dig til at se efter.
Sørg for, at de ikke gør det svært at fyre dem af.
Hvad mener jeg med dette?
Kontrakten vil have noget i sig, der bestemmer på hvilke betingelser du kan opsige lejekontrakten med dem.
Hvis du opsiger kontrakten, skal du muligvis betale et par måneder mere af deres ledelse gebyrer. Det siger måske endda, at du skal betale resten af året.
Forstå dette sprog. Hvis du føler, at de klarer sig dårligt og vil stoppe med at bruge dem, skal du sørge for at forstå, hvor meget det vil koste at gå væk. Du skal også forstå, hvad du skal gøre for at ophæve kontrakten lovligt. Du bliver muligvis nødt til at gøre noget skriftligt eller med anbefalet post.
Jeg forhandlede om, at denne del af kontrakten blev taget ud af min kontrakt. Hvis jeg var utilfreds med administrationsselskabets service, var jeg i stand til at opsige uden at betale yderligere måneders administrationsgebyr.
Lad os se hvad der skete næste …
Et par måneder senere, Monica fra ejendomsadministrationsselskabet fortalte mig, at metalrækværket på betontrappen til hoveddøren var løs og skulle udskiftes. Hun sagde, at hun ville få tre tilbud på jobbet.
- Citat # 1: $ 3000
- Citat # 2: $ 2500
- Citat # 3: $ 2000
Det syntes lidt stejlt til trapper (ingen ordspil beregnet).
(Nej, ikke de pågældende trapper)
Jeg bad en håndværker i nabolaget om at tage et kig på trappen og fortælle mig, hvad han ville opkræve for at ordne det.
Han mailede mig den næste dag og fortalte mig, at han fik ordnet det. Jeg skylder ham $ 50.
Jeg mailede Monica for at sige, at jeg opsagde ledelseskontrakten.
Det virkede som at have et administrationsselskab var lige så meget arbejde som ikke at have en. Dette var ikke første gang, jeg satte spørgsmålstegn ved de beslutninger, hun havde taget
Jeg var nødt til at følge op og undersøge alt, hvad hun gjorde!
Sørg for, at du har mulighed for at slippe af med ejendomsadministrationsselskabet, hvis det er nødvendigt, og sørg for, at det ikke koster dig for meget.
2. Tjek deres gebyrstruktur
Start med at se på deres ejendomsadministrationskontrakt og forstå deres gebyrstruktur.
Den mest basale afgift at forstå er, hvordan de opkræver ledelse.Oftest er det en procentdel af lejen. 10% af lejen er ret almindelig, men jeg har set mange steder opkræve mindre. 8% er ikke ualmindeligt.
Det er dog som enhver anden gebyrstruktur i livet. Når en virksomhed opkræver 8% i stedet for 10%, bemærker du muligvis, at de i en anden del af gebyrstrukturen kan være dyrere end en konkurrent. De finder et andet sted at kompensere for det.
Et godt eksempel på dette er illustreret med mit nuværende udlejningsbolig. De opkræver 10%, hvilket nogle måske siger er højt, men de opkræver ikke et gebyr for at finde lejere og underskrive en lejekontrakt. De opkræver heller ikke et gebyr for at fratræde en lejekontrakt, når den udløber. Mange andre ejendomsadministrationsselskaber gør det.
Mange virksomheder opkræver en måneds leje eller måske en halv måneds leje for at underskrive en lejekontrakt. Dette kan være meget vigtigt ved beregning af dine udgifter.
Mine omsætningshastigheder i Montgomery, Alabama er ret høje. Den gennemsnitlige omsætning er mellem 1 ½ og 2 år. Det ville koste mig en formue at betale en måneds husleje hver gang, der sker, så det er gyldent at have dette inkluderet i mit gebyr på 10%.
Hvis du var i et område, hvor omsætningen var lavere, måske et gebyr på en måneds husleje fungerer ikke som værende dårlig for dig. Nogle mennesker lejer det samme hus i fem eller ti år.
Forstå hvordan dit administrationsselskab opkræver dig for brug af eksterne entreprenører. De opkræver muligvis omkostningerne ved entreprenøren plus en procentvis markering. De kan også have deres egne entreprenører, som de har deres eget gebyrsystem med. Sørg for at forstå det, og sammenlign det med andre ejendomsadministrationsselskaber i området.
Processen med udsendelse er forskellig fra stat til stat, så hvor lang tid det tager, og hvor meget det koster, kan variere meget. Omkostningerne ved domstol og gebyrer, der skal betales, varierer også på samme måde.
Bed dem om at forklare processen med udsendelse tydeligt for dig. Du skal forstå, hvor lang tid det tager normalt og i værste tilfælde. Du skal også forstå, hvor meget det vil koste dig i begge tilfælde at få nogen ud af huset. Spørg, hvor ofte det sker, og hvad deres screeningsproces er for at forsøge at undgå det.
3. Bekræft, at du kan stole på dem
Det første sted at se er at tjekke med onlinekilder.
Tjek det bedre forretningsbureau. Du kan se, om de er registreret, og om der er klager over dem, og hvordan disse klager blev løst.
Dernæst skal du google masser (jeg er ikke sikker på, om googling er et ord endnu). Se efter anmeldelser om dem og / eller klager over dem. Pas på et firma, der ikke synes at have nogen online tilstedeværelse af nogen art. Det er et advarselsskilt. De er for nye eller skjuler noget.
Du skal tjekke det bedre forretningsbureau, google deres firmanavn og bruge alle andre online ressourcer, du kan tænke på, for at se, hvad folk siger om dem.
Bed derefter om referencer. Fortæl dem, at du gerne vil have tilladelse til at tale med andre investorer, der bruger deres managementtjenester. Ideelt set kan du tale med mindst tre. Tal også med nogle af deres lejere. Se, hvordan de behandles af administrationsselskabet.
Dette er en reference, som ejendomsadministrationsselskabet giver dig, og disse har kun begrænset nytte. Der er en bias. De ved, at du ringer, og hvorfor, og de føler sig forpligtet til at sige gode ting. De kan endda være “venner” af administrationsselskabet eller investorer eller lejere, der bliver behandlet meget bedre end andre kunder.
Hvorfor betyder det noget?
Fordi du vil have et eksempel på hvad den gennemsnitlige investor eller lejer behandles som.
Ideelt set finder du en måde at udvikle dine egne referencer på. Du gør dette ved at spørge den reference, du fik, hvis de kender nogen anden, du kan tale med Dette kan være nogen, der vil give en mere ærlig eller upartisk mening.
De referencer, du selv udvikler, er mere effektive end dem, der er givet dig fra virksomheden.
Hvis virksomheden er tilbageholdende med at give referencer, dette kaldes en anelse. Det kan være en god idé at genoverveje. Hvis administrationsselskabet ikke samarbejder med nogen investorer, kan dette også være bekymrende. Du bliver den første. Det gør det ikke betyder, at det er et no-go, men det betyder, at de ikke har meget erfaring, og du har ikke fordelen ved at tale med andre investorer, der kan garantere, at de allerede er tilfredse med t arvingstjeneste.
Nu er det tid til at nærme sig administrationsselskabet fra lejerens perspektiv. På dette tidspunkt går jeg til deres webside og Facebook-side og enhver anden online tilstedeværelse, de har, og ser sig omkring. Jeg kan se, hvor let det er at navigere. Jeg kan se, hvor godt et job de gør med at beskrive egenskaberne og tage billeder af husene. Jeg ser professionel de vises. Se nederst på siden. Er året nederst på siden opdateret?
Jeg ringer til telefonnummeret, der udgør en lejer, og jeg prøver at lave en aftale for at se en ejendom.Derefter stiller jeg en masse spørgsmål om ejendommen og ser hvilke spørgsmål de stiller mig om min indkomst og situation. Dernæst kan jeg handle vanskeligt og se, hvordan de håndterer det. Måske forklarer jeg, at jeg har dårlig kredit, eller at jeg er blevet kastet ud tidligere. Måske ejer jeg to bulldogs, og jeg er i et rockband. Jeg kan bare godt lide at høre, hvor professionelt de håndterer interessante situationer som denne.
På nogle i telefonopkaldet fortæller jeg dem høfligt, at jeg ikke er interesseret og lægger på. Jeg tager det ikke så langt som at oprette og aftale og møde dem i huset. Det kan tage denne undercover-ting for langt.
Jeg er bekymret for, hvor let og hurtigt det er at få en egentlig menneskelig person til telefonen. Hvis jeg får telefonsvarer, hvor hurtigt ringer de mig tilbage (hvis nogensinde)? Hvis jeg sender en e-mail, hvor hurtigt svarer de (hvis nogensinde)?
Hvor høflige er de? Hvor professionelle er de med mine henvendelser? Det er dette, jeg bestemmer ud fra disse telefonopkald.
Et stort problem ville aldrig være at få svar via e-mail og ikke komme igennem til en person via telefon. En anden ville være uhøflige eller uprofessionelle svar på spørgsmål. Jeg ville også være bekymret, hvis de syntes fint med at leje til folk med virkelig dårlig kredit eller ingen indkomst.
Når jeg først har opfyldt testen, går jeg videre til at tale med ejerne af ejendomsadministrationsselskabet.
4. Mød dem ansigt til ansigt
Du vil gøre dette personligt. Personligt at vurdere deres troværdighed er noget, du ikke kan lægge en pris på. Hvis du gør dette langt væk, er Skype eller video din sidste udvej, men jeg vil argumentere for, at du ville flyve eller køre ud og få dette til at ske personligt. Gør det ikke telefonisk, du vil være i stand til at se hinanden i øjet og lære dem at kende på et personligt plan.
Det er tid til at spille tyve spørgsmål. Jeg begrænser dig ikke til tyve, det er bare navnet på det spil, du nogle gange spiller i bilen på lange bilture. Forbered en lang liste med spørgsmål, som du vil stille om, hvordan de vil håndtere enhver tænkelig situation, du kan tænke på. Alt, hvad du er bekymret for som udlejer, vil du spørge, hvordan de håndterer det for dig. Kæledyr, dårlig kredit, sene gebyrer, nogen, der ødelægger huset, nogen der ikke flytter ud, retssager, atomkrig, hvad sker der, hvis dette firma går konkurs, alt hvad du kan tænke på.
Her er en liste over spørgsmål, jeg kom på for at starte dig.
- Hvor gammel er din virksomhed?
- Hvordan kom du i gang med at styre fast ejendom?
- Hvor meget erfaring har hver af jer inden for ejendomsbranchen? Ejendomsadministrationsvirksomhed? Giv mig detaljer.
- Hvor mange lejeboliger ejer du jer selv?
- Hvor mange lejeboliger administrerer I for investorer?
- Hvor mange forskellige ejendomsinvestorer klarer du dig for?
- Vil du lade mig tale med nogle af disse investorer om deres erfaring med at arbejde med dig?
- Hvordan fungerer udsættelser i denne stat og by? Hvor lang tid tager det normalt og i værste fald? Hvordan håndterer du udvisninger, og hvordan bliver jeg opkrævet for det normalt og i værste fald?
- Hvad er dine ledige stillinger?
- Har du dine egne entreprenører, der udelukkende arbejder for dig? Hvor mange og hvordan opkræver du mig for at bruge dem?
- Hvad er dine kriterier og indkomstkrav til screening af lejere?
- Hvad er din kæledyrspolitik?
- Kan jeg se en prøveudlejningsrapport, som du sender investorer hver måned?
- Vil du lade mig tale med nogle af dine lejere om deres erfaring med at arbejde med dig?
- Har du en plan for mine ejendomme, hvis du beslutter at stoppe med at administrere huslejer?
Du ønsker og forventer ærlige svar på alle disse spørgsmål. Hvis der er undvigende eller tilbageholdende med at svare, ikke et godt tegn. Efter min mening vil du ikke have et ejendomsadministrationsselskab, der er helt nyt og ikke har nogen erfaring. Du vil heller ikke have et administrationsselskab, der er så stort, at de ikke er villige til at mødes med dig og besvare disse spørgsmål. Hvis du bare er et andet nummer for dem, får du sandsynligvis dårlig service.
De burde være villige til at mødes med dig og besvare spørgsmål som denne for at få din virksomhed som investor.
På dette tidspunkt har du forhåbentlig nok information om ejendomsadministration til at indse, at du kan ansætte dem. Så gør det. Der er et andet vigtigt skridt, der kun er muligt, når de er ansat og administrerer det aktivt for dig. Det sikrer, at de leverer høj kvalitetstjeneste.
5. Giv dem konstant feedback
Du har lavet alle dine lektier og hyret det, du mener er et kvalitetsfirma. Arbejdet slutter ikke der. Du vil finde ud af, at de gør ting, som du ikke kan lide. Dette kan være deres forretningspraksis, dårlige beslutninger, regnskabsmæssige problemer, langsom håndtering af ledige stillinger eller et vilkårligt antal problemer
Det vigtige er, at du tydeligt kommunikerer det, du er utilfreds med, og får dem til at løse det opførsel.Husk, at du betaler dem et gebyr for at modtage en tjeneste, og du forventer visse ting for dette gebyr. Denne slags kursusrettelser bør forventes. I det væsentlige træner du dem til at være de perfekte ejendomsadministratorer.
Når vi arbejder med vores ejendomsadministrationsselskab, finder vi nogle gange, at det ikke fremgår af regnskabet hver måned, hvordan penge blev brugt. Vi taler straks med ejerne og præciserer, hvorfor der er forvirring over, hvor pengene gik sidste måned. Dette resulterer altid i en mere forbedret finansiel rapport den følgende måned. Dette gør det lettere at indgive skat og forstå vores overskud og tab.
Et andet godt eksempel er håndteringen af ledige stillinger. Hvis du bemærker, at det tager administrationsselskabet længere tid end det burde være at besætte en ledig stilling, skal du ringe til dem og spørge dem om det. Tjek og se, hvordan de får det annonceret. Spørg dem om prisen, og om du måske tilbyder en flytning i særlig eller en eller anden form for incitament til at få den lejet ud.
Læs om Hvor mange penge tjener jeg på min lejebolig?
Dette skal resultere i forbedret håndtering af ledige stillinger i det lange løb. Hvis det ikke gør det, skal du have mere seriøse samtaler med dem. Ledige stillinger kan være et meget alvorligt problem for dig, især hvis du har et pant at betale.
Kan du huske mit eksempel fra tidligt, hvor jeg fyrede et ejendomsadministrationsselskab, fordi de citerede mig flere tusinde dollars for at ordne trapper, og når jeg sender en håndværker, fik han det til $ 50? Jeg vil anbefale fra tid til anden at gøre noget lignende bare for at holde alle ærlige.
Hvis der er en slags stort bud i gang, skal du få et par tilbud fra administrationsselskabet. Derefter vil du åbent fortælle administrationsselskabet, at du også sender en entreprenør, som en ven anbefalede også at få et bud. Du behøver kun at gøre dette fra tid til anden for at sikre, at deres bud er retfærdige. Det kaldes “tillid, men bekræft”.
Tillid, men bekræft betyder i det væsentlige, at jeg ikke har tillid til dig endnu, så jeg vil bekræfte. Der er ikke noget galt i det. Folk, der ser ud og ser ærlige ud, er skyggefulde ting og nogle gange skuffe os. Glem ikke at stole på, men bekræft. Jeg tror, at hvis du bliver brændt af dit administrationsselskab på denne måde, er det et dårligt tegn. Et snyderi er et snyderi. Du er nødt til at fyre dem.
Som konklusion
Nogle mennesker beslutter selv at administrere ejendomme. Som jeg nævnte tidligere har et fremragende ejendomsadministrationsselskab så meget erfaring og kontakter, at de mere end kompenserer for de gebyrer, du betaler Du tjener penge i det lange løb ved at udnytte den viden og erfaring.
Ved at følge mine tip vil du udrydde de dårlige æbler og finde gode administrationsselskaber, der bliver partnere i din ejendomsvirksomhed . Du vil tjene penge til dem, og de vil generere betydelig passiv indkomst til dig.
Det er et ægte win-win-partnerskab.