Fælles lejere med overlevelsesret

Hvis du er ved at købe ejendom med en anden, vil du støde på en masse forvirrende vilkår, der relaterer til, hvordan du vil have ejendomsretten. Disse vilkår formidler nogle alvorlige juridiske implikationer, så det lønner sig at vide, hvad du går ind i. En af disse vilkår er fælles leje med rettigheder til overlevelse (JTWROS).

Hvad er en fælles leje med rettigheder til overlevelse?

Lad os starte med “fælles lejere” -delen af JTWROS. Fælles lejere er to eller flere personer, der ejer ejendom sammen. Fire krav eller “enheder” skal være til stede for at give dem mulighed for at have titel på denne måde :

• Tidens enhed: De skal tage ejendommen i besiddelse samtidigt, på samme tid.
• Titlenhed: De skal tage titel med det samme “instrument”. Et instrument er ethvert dokument, der lovligt overdrager ejendom, såsom en skøn eller et testamente.
• Enhed af interesse: Hver lejer eller ejer har samme interesse i ejendommen. Eksempelvis ville tre lejere hver have en tredjedel ejerandel. Dette er tilfældet, selvom en af dem betalte for hele ejendommen – de ville ikke få en yderligere ejerandel.
• Besiddelsesenhed: Hver lejer har ret til at eje og nyde hele ejendommen, selvom de ikke har en ejerandel på 100%.

Retten til at formidle ejendommen

Joi nt lejere kan sælge eller overføre deres aktier til tredjeparter uden godkendelse eller samtykke fra de andre. Hvis lejer A overfører eller sælger sin interesse til “Joe”, vil den fælles leje, der var på plads mellem lejere B og C, forblive på plads – disse to personer ville stadig være fælles lejere med overlevelsesret.

Men på grund af tidsenheden og enhedskravene til titlen ville Joe ikke blive en fælles lejer med dem. Han tog ikke titlen på samme tid eller med det samme instrument. Joe ville derfor blive en fælles lejer med lejere B og C. Hvis Joe døde, ville hans andel af ejendommen gå til hans arvinger som en del af hans ejendom, ikke til lejere B og C.

Hvad er overlevelse?

Bestemmelsen om overlevelse af en JTWROS giver ejerne mulighed for automatisk og øjeblikkeligt at arve en anden ejers andel, hvis en af dem skulle dø. Ejendommen ville passere uden for skifte og ved lov.

Dette betyder, at en lejer ikke kan overføre deres andel til modtagerne i deres testamente, og deres arvinger kan ikke arve den, hvis de dør uden et sidste testamente. Deres andel tilhører automatisk deres medarbejder lejere ved deres død.

Hvis lejer A dør, vil lejere B og C nu hver have 50% i ejendommen snarere end en tredjedel. fordi overførslen kræver ikke skifte, ville kreditorer fra lejer A ikke have ret til deres andel, og det ville ikke være inkluderet i boet at betale de endelige regninger.

Andre former for fælles ejerskab

Denne form for ejerskab kan også bruges med bank- og investeringskonti såvel som aktier, obligationer og forretningsinteresser . For eksempel kan denne form for ejerskab holde en virksomhed i gang uden afbrydelse, hvis en af ejerne dør.

Det er normalt ikke standardformularen for ejerskab, når et aktiv holdes tilbage af to eller flere personer. De har typisk ejendomsret som lejere til fælles, medmindre de specifikt anmoder om denne juridiske ordning. Gifte lejere er som standard lejere i de fleste stater.

Ulemper af JTWROS

Hvis der er konflikt mellem de fælles lejere på et eller andet tidspunkt i forholdet, kan en JTWROS gøre det vanskeligt at komme videre, fordi alle involverede parter skal nå til enighed om at sælge ejendommen eller tage et lån i sager, hvor den afdøde havde ekstrem gæld, kan en skifteretten fryse kontoen for at give kreditorer mulighed for at få en vis lettelse.