Společní nájemci s právy na přežití

Pokud se chystáte koupit nemovitost s někým jiným, setkáte se s mnoha matoucími pojmy týkajícími se toho, jak budete vlastnit titul. Tyto pojmy vyjadřují některé vážné právní důsledky, takže se vyplatí vědět, do čeho jdeš. Jedním z těchto termínů je Společný nájem s právy na přežití (JTWROS).

Co je to Společný nájem s právy na přežití?

Začněme částí JTWROS „joint tenants“. Společnými nájemci jsou dva nebo více lidí, kteří společně vlastní nemovitost. Musí jim být k dispozici čtyři požadavky nebo „jednoty“, které jim umožní vlastnit titul :

• Unity of Time: Musí současně převzít vlastnictví nemovitosti.
• Unity of Title: Musí převzít titul stejným „nástrojem“. Nástrojem je jakýkoli dokument, který legálně převádí majetek, například listina nebo závěť.
• Jednota zájmu: Každý nájemce nebo vlastník má na nemovitosti stejný podíl. Pro například tři nájemci by měli každý třetinový vlastnický podíl. To platí i v případě, že jeden z nich zaplatil za celou nemovitost – nedostal by další vlastnický podíl.
• Unity of Possession: Každý nájemce má právo vlastnit a užívat si celou nemovitost, i když nemá 100% vlastnický podíl.

Právo na zprostředkování nemovitosti

Joi Nájemci nemohou prodat nebo převést své akcie na třetí strany bez souhlasu nebo souhlasu ostatních. Pokud nájemce A převede nebo prodá svůj podíl „Joeovi“, společný nájem, který existoval mezi nájemci B a C, by zůstal zachován – tito dva jednotlivci by byli stále společnými nájemci s právy na přežití.

Ale kvůli jednotě času a jednotnosti požadavků na titul by se s nimi Joe nestal společným nájemcem. Nezískal titul ve stejnou dobu nebo se stejným nástrojem. Joe by se proto stal společným nájemcem s nájemci B a C. Pokud by Joe zemřel, jeho podíl na majetku by připadl jeho dědicům jako součást jeho majetku, nikoli nájemcům B a C.

Co je pozůstalost?

Pozůstalostní ustanovení JTWROS umožňuje vlastníkům automaticky a okamžitě zdědit podíl jiného vlastníka, pokud by jeden z nich zemřel. Vlastnost by prošla mimo závěť a ze zákona.

To znamená, že nájemce nemůže převést svůj podíl na oprávněné osoby v rámci jejich závěti a jeho dědicové jej nemohou zdědit, pokud zemřou bez poslední vůle a závěti. Jejich podíl automaticky patří jejich spoluvlastníkům nájemci při jejich smrti.

Pokud nájemce A zemře, měli by nájemci B a C nyní každý 50% podíl na nemovitosti, nikoli třetinový podíl. Protože převod nepožaduje závěti, věřitelé nájemce A by neměli nárok na svůj podíl a nebyl by zahrnut do pozůstalosti k zaplacení konečných směnek.

Další formy společného vlastnictví

Tento typ vlastnictví lze použít také u bankovních a investičních účtů, stejně jako u akcií, dluhopisů a obchodních zájmů . Například tato forma vlastnictví může udržet provoz firmy bez přerušení, pokud jeden z vlastníků zemře.

Obvykle to není výchozí forma vlastnictví, když je aktivum drženo dvěma nebo více lidmi. Obvykle by drželi titul jako nájemci společně, pokud výslovně nepožádají o tuto právní úpravu. Ve většině států jsou manželé nájemci ve výchozím nastavení jako nájemci.

Nevýhody JTWROS

Pokud v určitém okamžiku vztahu dojde ke konfliktu mezi společnými nájemci, může JTWROS zkomplikovat postup vpřed, protože všechny zúčastněné strany musí dosáhnout dohody o prodeji nemovitosti nebo o převzetí půjčky v případech, kdy měl zesnulý extrémní dluh, může soudce zabývající se dědictvím majetku účet zmrazit, aby věřitelům poskytl určitou úlevu.