Mezi nejčastější dotazy, které ve společnosti AQUILA dostáváme při práci s nájemci, patří „co jsou výdaje CAM“, „co znamená CAM“ a „co je zahrnuto v těchto poplatcích? ”
V tomto článku zodpovíme tyto tři otázky, plus rozdíly v nákladech CAM na průmyslové, maloobchodní a kancelářské nemovitosti.
Co jsou výdaje na údržbu společné oblasti (CAM)?
Údržba společné oblasti je jednou ze tří hlavních složek, které tvoří provozní náklady, další dvě jsou pojištění a daně z majetku. zase je součástí CAM takzvaného Triple Net (NNN) leasingu.
Další informace o leasingu trojitých sítí najdete v našem Průvodci prvky obchodního leasingu (podmínky, definice)
Výdaje na údržbu společných prostor (CAM) jsou poplatky placené nájemci pronajímatelům, které pomáhají pokrýt náklady spojené s režijními a provozními výdaji na společné prostory. Společné prostory jsou prostory využívané nebo využívané d všemi nájemci a zahrnují, ale nejsou omezeny na chodby, výtahy, parkoviště, lobby, veřejné koupelny a zabezpečení budovy.
Náklady CAM jsou obvykle definovány v nájmu, aby se vyjasnily jakékoli nejasnosti ohledně toho, co to znamená. Před podepsáním nového nájmu je důležité tyto výdaje jasně pochopit.
Jak se počítají vaše poplatky za CAM?
Na začátku každého roku se očekávají prognózy vašeho správce nemovitosti výdaje na údržbu společného prostoru pro nemovitost jako celek jako součást ročního rozpočtu.
Poté je tento odhad CAM rozdělen proporcionálně mezi nájemce v budově. Vaše procento výdajů se vypočítá vydělením plochy vašeho náměstí celkovou pronajímatelnou plochou budovy.
Tento celkový náklad se počítá do vašich měsíčních provozních nákladů, takže je lze po celý rok platit v malých přírůstcích.
Na konci roku správce nemovitosti porovná skutečné výdaje CAM s odhadovanými náklady. Pokud jsou skutečné výdaje CAM nižší než odhadované, správci nemovitostí vám a ostatním nájemcům přidělí kredit za rozdíl. Pokud odhadovaná CAM nepokrývala skutečné náklady za rok; tento rozdíl však dlužíte paušálně.
Právě zde je zásadní mít dobrého správce nemovitostí. Proaktivní správci nemovitostí by měli být schopni vidět tyto nadměrné počty v polovině roku a přepočítají odhadované výdaje CAM za rok. To povede ke zvýšení vašich provozních nákladů, ale ušetří vám to námahu při psaní nepředvídané, velké kontroly paušální částky na konci roku.
Co je zahrnuto ve výdajích CAM na komerční nemovitosti?
Položky zahrnuté v nákladech CAM se liší podle toho, zda se jedná o pronájem v kanceláři, maloobchodu nebo v průmyslovém vlastnictví. I když je každý leasing jiný, vytvořili jsme graf, který nastiňuje obecná pravidla pro výdaje CAM pro každý typ leasingu.
Některé příklady položek, které jsou zahrnuty do výdajů CAM, jsou následující:
Chcete-li si tento graf stáhnout jako soubor PDF pro snadnou referenci, zadejte níže svou e-mailovou adresu a klikněte na tlačítko „odeslat“.
Podobně jako v maloobchodě a v kancelářích jsou terénní úpravy zahrnuty do nákladů na společné prostory pro průmyslové nemovitosti.
Co je zahrnuto ve výdajích Office CAM?
Je zahrnuta elektrická energie?
V kancelářských budovách je elektřina obvykle měřena v celé budově spíše než v dílčích jako je tomu v maloobchodě a v průmyslu. Pronajímatelé očekávají, že nájemci kanceláří budou pracovat standardní čtyřicet hodinový pracovní týden a budou v podstatě stejné množství elektřiny na čtvereční stopu od nájemce k nájemci. Z tohoto důvodu jsou náklady na elektřinu zahrnuty do společného plocha údržbu a rozdělena mezi všechny nájemce na základě jejich velikosti v budově.
Je zahrnuta správa?
Správa nákladů se běžně započítává do nákladů CAM v kancelářských budovách kvůli mnoha společným oblastem vyžadujícím pozornost, jako jsou haly, chodby, výtahy a toalety.
Co dalšího je zahrnuto?
Zahrnuty jsou také terénní úpravy, parkoviště a správní poplatky, protože se jedná o sdílené prostory a služby a jsou využívány všemi nájemci.
Výdaje na údržbu a osvětlení parkovišť jsou zahrnuty do nákladů na údržbu společných prostor maloobchodních center.
Co je zahrnuto v poplatcích za maloobchodní CAM?
Je zahrnuta elektrická energie?
CAM náklady pro maloobchodní nájemce jsou velmi podobné nákladům na kancelářské nájemce. Vzhledem k rozmanitosti použití v maloobchodních centrech však může mezi elektrickým využitím existovat velké rozdíly. Například restaurace bude využívat mnohem více elektřiny než sousední butik.Proto jsou maloobchodní centra měřena podměřováním a elektřinu platí nájemce samostatně, nikoli jako součást CAM. Jedinou výjimkou je osvětlení majetku a parkoviště.
Je zahrnuta správa?
Navíc je v obchodním centru méně běžného prostoru – žádné lobby, veřejné toalety atd. – náklady na správu jsou tedy z CAM obvykle vyloučeny.
Co je zahrnuto?
Poplatky za údržbu chodníků, příjezdových cest, nakládacích ramp a doručovacích ploch tvoří velkou část maloobchodních výdajů CAM.
Podobně jako v případě maloobchodu a kanceláře je terénní úprava zahrnuta do nákladů na společné prostory pro průmyslové nemovitosti.
Co je zahrnuto v nákladech na průmyslový CAM?
Je zahrnuta elektrická energie?
Podobně jako v maloobchodu se průmyslové nemovitosti podhodnocují, protože nájemci mají tendenci využívat obrovské množství elektřiny v závislosti na tom, co dělají. Například výrobce a sklad slouží zcela jiným účelům. Jeden bude celý den provozovat stroje vyžadující vysoké náklady na elektřinu, zatímco jeden může vyžadovat elektřinu pouze na pár hodin. Z tohoto důvodu jsou průmysloví nájemci povinni uzavírat smlouvy a hradit své vlastní výdaje na elektrickou energii, což z nich činí individuální provozní výdaje, nikoli výdaje CAM.
Je zahrnuta správa?
Protože existují nesdílený společný prostor, jako jsou lobby a toalety, úklid také individuálně sjednaný nájemci a není zahrnut do nákladů na údržbu společného prostoru.
Co je zahrnuto?
Typické náklady na průmyslové CAM zahrnují osvětlení nemovitostí a parkovišť, terénní úpravy, údržbu parkovišť a vodu na zavlažování. Důvodem je, že všichni nájemci v budově sdílejí výhody těchto.
Proč je důležité vědět o výdajích CAM?
Jak jsme již zmínili dříve, výdaje CAM jsou pouze odhadem a jsou na konci roku často smíření. Správce nemovitosti vám poskytne výkaz skutečných nákladů CAM a provozních nákladů za předchozí rok. V tomto výpisu bude uvedena částka, ve které jste dostali nedoplatky nebo přeplatky, a buď obdržíte kredit zpět, nebo dlužíte zůstatek.
Je důležité vědět, co je zahrnuto ve výdajích CAM, abyste plně pochopili, za co platíte své měsíční provozní výdaje.
Náklady CAM často zahrnují mnoho nepřímých nákladů, které nelze snadno identifikovat, takže je důležité požádat pronajímatele o přesné výdaje zahrnuté do vašeho pronájmu.
TIP AQUILA PRO
Omezte riziko rychlého zvýšení nákladů na CAM
Dobrý zprostředkovatel zastupování nájemců je často schopen vyjednat strop procenta, že pronajímatel může meziročně zvýšit poplatky za údržbu společné oblasti. To by mělo být sjednáno do vašich počátečních podmínek pronájmu.
Pokračovat v učení o podmínkách a strukturách komerčního pronájmu , podívejte se na tyto články:
- Váš průvodce po prvcích komerčního pronájmu (podmínky, definice)
- Typické typy komerčních pronájmů v Austinu v Texasu (pronájem NNN vs. hrubý pronájem, více)
Nebo se chcete dozvědět více o nákladech na pronájem prostoru v Austinu v Texasu si přečtěte naše náklady na pronájem kancelářských prostor nebo náklady na pronájem průmyslových prostor.
Pokud máte dotazy týkající se vašich aktuálních podmínek pronájmu nebo byste chtěli mluvit s makléřem ohledně vyjednávání vašeho nadcházejícího pronájmu, kontaktujte nás a naplánujte konzultaci.