Výměna za odloženou daň z 1031 je metoda dočasného vyhýbání se dani z kapitálových výnosů z prodeje investice nebo obchodní majetek. Při kombinaci státních a federálních daní by tyto daně mohly dosáhnout až 15 procent až 30 procent.
Název této burzy nemovitostí je odvozen od části 1031 Internal Revenue Code. . Umožňuje investorovi nahradit jednu investici nebo obchodní nemovitost nemovitostí podobného druhu a odložit kapitálové zisky z prodeje, pokud budou pečlivě dodržována pravidla Internal Revenue Service. Teoreticky by investor mohl pokračovat v odložení kapitálových zisků z investice do nemovitostí až do jejich smrti, potenciálně se vyhnout úplnému placení daní z nich.
Jedná se o moudrou daňovou a investiční strategii i nástroj pro plánování nemovitostí. Burza 1031 má byl považován za jeden z nejsilnějších nástrojů pro budování bohatství, které jsou stále k dispozici daňovým poplatníkům. Byl hlavní součástí strategie úspěchu bezpočtu finančních kouzelníků a realitních guru.
Změny zákona z roku 1984
Poté, co řada liberálních soudních rozhodnutí poskytla investorům do nemovitostí velkou volnost v typech nemovitostí, které mohly být vyměňovány, a v časových rámcích, v nichž mohli směny dokončit, Kongres schválil změny Oddíl 1031 zákona o daňové reformě ze dne 19. prosince 84. Tato legislativa dále definovala „nemovitost podobného druhu“ a stanovila harmonogram dokončení výměny.
Kvalifikační vlastnosti
V držení je pouze nemovitost pro obchodní použití nebo jako investice splňuje podmínky pro výměnu 1031. Osobní bydlení nesplňuje podmínky a obecně se na něj nevztahuje nárok na opravu a převrácení, protože spadá do zakázané kategorie nemovitosti zakoupené pouze za účelem dalšího prodeje. Prázdninové nebo druhé domy, které nejsou drženy jako nemovitosti k pronájmu, obvykle nemají nárok na ošetření 1031; na tyto vlastnosti se však může vztahovat test použití podle části 280A daňového zákoníku.
Měli byste zvážit konzultaci s daňovým odborníkem, abyste zjistili, zda váš druhý nebo prázdninový dům splňuje podmínky podle článku 280A. Může se stát, že je používán jako hlavní místo podnikání nebo je pronajímán, zcela nebo zčásti.
Pozemky, které jsou ve výstavbě za účelem dalšího prodeje, nesplňují podmínky pro odložené zdanění. Akcie, dluhopisy, směnky a výhodné podíly v partnerství se pro účely výměny nepovažují za formu „majetku podobného druhu“.
Chcete-li se kvalifikovat jako burza 1031 dnes musí transakce mít formu „směny“, nikoli pouze prodej jedné nemovitosti s následnou koupí jiné. Zaprvé, prodávaná nemovitost a nová náhradní nemovitost musí být drženy pro investiční účely nebo pro produktivní použití v obchodě nebo podnikání. Musí to být vlastnosti „stejného druhu“.
Následující výměny nemovitostí jsou příklady těch, které splňují požadavek na kvalifikovanou výměnu nemovitosti „podobného druhu“ :
- Kancelář výměnou za nákupní centrum
- Nákupní centrum výměnou za surovou půdu
- Surová půda výměnou za průmyslovou budovu
- činžovní dům výměnou za průmyslovou budovu
- ranč nebo farmu výměnou za kancelářskou budovu
Termíny nákupu
Před rokem 1984 proběhly prakticky všechny směny současně s uzavřením a převodem prodaného majetku (vzdaného majetku) a nákupem nové nemovitosti ( náhradní majetek). Kromě problémů, které se vyskytly při hledání vhodné nemovitosti, došlo k potížím se současným převodem titulů i finančních prostředků. Dnes tomu tak není.
Zpožděná výměna 1031 se těmto problémům před rokem 1984 vyhýbá, nyní jsou však stanoveny přísnější termíny. Investor, který chce dokončit burzovní seznamy a prodávat své nemovitosti obvyklým způsobem. Když kupující vykročí kupní smlouva a uzavře se kupní smlouva, prodávající uzavře dohodu o výměně s kvalifikovaným zprostředkovatelem, který se zase stane náhradním prodejcem. Smlouva o výměně obvykle vyžaduje postoupení smlouvy prodávajícího zprostředkovateli. K uzavření dochází, a protože se prodejce nemůže peněz dotknout, zprostředkovatel obdrží výtěžek kvůli prodejci.
Identifikace vlastností
V tomto bodě začíná první časové omezení, 45denní pravidlo pro identifikaci. Investor musí uzavřít nebo písemně identifikovat potenciální náhradní nemovitost do 45 dnů od uzavření a převodu původní nemovitosti. Časové období nelze sjednat a zahrnuje víkendy a svátky a IRS nebude dělat výjimky.Pokud investor překročí časový limit, může být celá směna diskvalifikována a daně budou jistě následovat.
Investor může identifikovat tři nemovitosti bez ohledu na jejich reálná tržní hodnota nebo větší počet nemovitostí, pokud jejich souhrnná reálná tržní hodnota na konci období identifikace nepřesahuje 200 procent souhrnné reálné tržní hodnoty vzdané nemovitosti ke dni převodu.
Pokud dojde k překročení pravidla tří vlastností a pravidla 200 procent, výměna se nezdaří, pokud daňový poplatník zakoupí identifikované náhradní vlastnosti, jejichž reálná tržní hodnota je 95 procent nebo více souhrnné hodnoty spravedlivá tržní hodnota všech identifikovaných náhradních nemovitostí.
Vyhýbání se „spuštění“
Ve skutečnosti se většina investorů řídí pravidly tří nemovitostí, aby mohli dokončit due diligence a vyberte vlastnost, která jim nejlépe vyhovuje a která se zavře. Obecně je cílem obchodovat, aby nedocházelo k převodu „boot“ a aby směna byla osvobozena od daně.
„Boot“ jsou peníze z – nebo spravedlivá tržní hodnota – jakýkoli majetek, který není obdobného druhu, který daňový poplatník obdrží výměnou. Spouštěcími prostředky mohou být peníze v hotovosti, snížení dluhu nebo použití výnosů z prodeje na náklady při uzavření, které se nepovažují za platné uzavření výdaje. Pravidla, která upravují bootování na burze, jsou složitá a bez odborné rady může investor nechtěně získat bootování a skončit dlužením daní.
Nákup náhradní nemovitosti
Jakmile je vybrána náhradní nemovitost, má daňový poplatník 180 dní od data, kdy byla vzdaná nemovitost převedena na kupujícího, aby uzavřel novou náhradní nemovitost. Pokud je však datum splatnosti daňového přiznání investora, s jakýmikoli prodlouženími, pro daňový rok, ve kterém byla prodaná nemovitost prodána, starší než 180denní období, musí být směna dokončena do tohoto dřívějšího data.
Protože z tohoto pravidla neexistují žádná rozšíření ani výjimky, je vhodné naplánovat uzavření náhradní vlastnosti před termínem .
Protože zákon vyžaduje, aby se investor nedotkl výnosů z první transakce, získává kvalifikovaný zprostředkovatel náhradní nemovitost od prodávajícího při uzavření a převodu investorovi po dokončení transakce.
C. Grant Conness, prezident, 1031 Alternatives Group
V v době psaní je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, makléřkou ve společnosti Lyon Real Estate v Sacramentu v Kalifornii.
Zůstatek neposkytuje daně, investice ani finanční se služby a rady. Informace jsou předkládány bez ohledu na investiční cíle, toleranci vůči riziku nebo finanční situaci konkrétního investora a nemusí být vhodné pro všechny investory. Minulá výkonnost není ukazatelem budoucích výsledků. Investice zahrnuje riziko včetně možné ztráty jistiny.