Dám vám svých 5 tajemství k nalezení nejlepších společností pro správu nemovitostí.
Možná si myslíte, že si můžete nemovitost spravovat sami?
Možná.
Pokud ale pomocí mých tipů najdete ty nejlepší společnosti pro správu nemovitostí, ušetří vám více peníze než poplatek, který jim platíte.
Pět tajemství, jak najít nejlepší společnost pro správu nemovitostí, je:
1. Přečtěte si Fine Print ve Smlouvách.
2. Zkontrolujte jejich strukturu poplatků
3. Potvrďte, že jim můžete důvěřovat
4. Seznamte se s nimi tváří v tvář
5. Poskytněte jim neustálou zpětnou vazbu
Dokonalé společnosti spravující nemovitosti získávají poplatek za správu a další. Dělají věci lépe, než byste mohli, kdybyste to udělali sami.
Mají více zkušeností:
- Hledání nájemců
- Jednání s nájemníky v mrtvém rytmu
- Sbírání pozdního nájemného
- Vystěhování
- Hledání spravedlivých cen a získání slev od smluvních partnerů
- Vědět, jaké opravy jsou nutné (a zbytečné) k pronájmu
- Znát, která místa jsou nejvhodnější k pronájmu
- Ceny pronájmu
- A mnohem, mnohem více…
znovu opakujte, že tyto společnosti spravující nemovitosti mají nakonec mnohem větší hodnotu než jejich poplatky jen díky jejich kontaktům, odbornosti a porozumění trhu s půjčováním.
Opět platí, pouze pokud najdete správnou správu nemovitostí. Existuje také spousta špatných, které budou stát více peněz a budou stejně náročné jako práce sami.
Tady přicházejí tyto tipy!
Existuje spousta knih a blogujte o správě pronájmu nemovitostí sami.
Jaká bolest hlavy!
Platíte společnosti pro správu nemovitostí za specializaci a odborné znalosti, které nemůžete duplikovat čtením knih a blogů sami.
Bude to znít jako prodavač, ale je to pravda. Funguje to pro mě skvěle a může to fungovat pro vás, nebo pro kohokoli, o kom víte, že to potřebuje.
Vlastním dvacet rodinných domů a všechny jsou spravovány stejnou společností spravující pronájem nemovitostí.
Během několika posledních let jsem vyvinul systém a vybudoval tým, který pro mě opravdu funguje (doslova i obrazně).
Nejdůležitější částí tohoto systému je tým správy nemovitostí.
Tady jsou moje tajemství, jak najít ten nejlepší.
1. Přečtěte si drobný tisk ve Smlouvách
Když si najmete správu nemovitostí, přimějí vás podepsat smlouvu. Chcete si pečlivě přečíst tuto smlouvu. Chci, abyste se dívali na něco konkrétního.
Ujistěte se, že jim není obtížné je vyhodit.
Co tím myslím?
Smlouva bude obsahovat něco, co určuje, za jakých podmínek s nimi můžete ukončit smlouvu o správě nájemního majetku.
Pokud smlouvu vypovíte, možná budete muset zaplatit ještě několik měsíců jejich správy poplatky. Může dokonce říci, že musíte platit zbytek roku.
Pochopte tento jazyk. Pokud máte pocit, že si vedou špatně, a chcete je přestat používat, ujistěte se, že rozumíte tomu, kolik bude odchod stát. Musíte také pochopit, jaké kroky musíte podniknout, abyste zákonně zrušili smlouvu. Možná budete muset něco udělat písemně nebo doporučeně.
Vyjednal jsem, aby byla tato část smlouvy vyňata z mé smlouvy. Pokud jsem nebyl spokojen se službami správcovské společnosti, mohl jsem to ukončit, aniž bych platil další měsíce poplatků za správu.
Podívejme se, co se stalo dál …
O několik měsíců později, Monica od společnosti pro správu nemovitostí mi řekli, že kovové zábradlí na betonových schodech ke vchodovým dveřím je uvolněné a je třeba je vyměnit. Řekla, že za tuto práci získá tři nabídky.
- Citát č. 1: 3 000 $
- Citát č. 2: 2 500 $
- Citát č. 3: 2 000 $
Po schodech to vypadalo trochu strmě (není to zamýšleno).
(Ne, nejde o dotyčné schody)
Požádal jsem kutila v sousedství, aby se šel podívat na schody a dal mi vědět, co by si účtoval za jejich opravu.
Následující den mi poslal e-mail a řekl mi, že to napravil. Dlužím mu 50 $.
Poslal jsem Monice e-mail s oznámením, že ukončuji smlouvu o správě.
Vypadalo to, že mít správcovskou společnost byla stejně velká práce jako nemít ji. Nebylo to poprvé, co jsem zpochybňoval rozhodnutí, která učinila.
Musel jsem sledovat a zkoumat všechno, co udělala!
Ujistěte se, že máte možnost se zbavit v případě potřeby správcovskou společnost a ujistěte se, že vás to příliš nestojí.
2. Zkontrolujte jejich strukturu poplatků
Začněte tím, že se podíváte na jejich smlouvu o správě nemovitostí a pochopíte jejich strukturu poplatků.
Nejzákladnějším poplatkem, který je třeba pochopit, je způsob účtování poplatků za správu.Nejčastěji se jedná o procento z nájemného. 10% z nájemného je celkem běžné, ale viděl jsem, že mnoho míst účtuje méně. 8% není neobvyklé.
Je to jako každá jiná struktura poplatků v životě. Když společnost účtuje 8% místo 10%, můžete si všimnout, že v jiné části struktury poplatků mohou být dražší než konkurence. Najdou si někde jinde, aby to vynahradili.
Dobrým příkladem je moje současná společnost pro správu pronajímaných nemovitostí. Účtují 10%, což by někteří mohli říci, že je vysoké, ale neúčtují poplatek za vyhledání nájemců a podepsání nájemní smlouvy. Po vypršení platnosti leasingu také neúčtují poplatek. Mnoho dalších společností zabývajících se správou nemovitostí to dělá.
Mnoho společností účtuje za podepsání nájemného měsíční nájemné, nebo možná půlměsíční nájemné. To může být při výpočtu vašich výdajů velmi důležité.
Míra mého obratu v Montgomery v Alabamě je poměrně vysoká. Průměrný obrat se pohybuje mezi 1 ½ až 2 roky. Kdykoli k tomu dojde, stálo by mě jmění platit měsíční nájem, takže mít toto zahrnuto v mém 10% poplatku je zlaté.
Pokud jste byli v oblasti, kde byl obrat nižší, možná poplatek ve výši měsíční nájemné by pro vás nebylo špatné. Někteří lidé si pronajímají stejný dům na pět nebo deset let.
Pochopte, jak vám vaše správcovská společnost bude účtovat poplatky za používání externích dodavatelů. Mohou vám účtovat náklady na dodavatele plus procentní přirážku. Mohou mít také své vlastní dodavatele, se kterými mají svůj vlastní systém poplatků. Ujistěte se, že tomu rozumíte, a porovnejte to s ostatními správcovskými společnostmi v dané oblasti.
Proces vystěhování se liší stav od státu, takže jak dlouho to trvá a kolik se to může velmi lišit. Stejným způsobem se liší i náklady na soud a poplatky, které je třeba uhradit.
Požádejte je, aby vám jasně vysvětlili proces vystěhování. Musíte pochopit, jak dlouho to trvá normálně a v nejhorším případě. Musíte také pochopit, kolik vás v obou případech bude stát, že někoho z domu dostanete. Zeptejte se, jak často se to děje a jaký je jejich screeningový proces, aby se tomu vyhnuli.
3. Potvrďte, že jim můžete důvěřovat
Nejprve se podívejte na online zdroje.
Zkontrolujte lepší obchodní kancelář. Uvidíte, zda jsou registrovaní a zda proti nim existují nějaké stížnosti a jak byly tyto stížnosti vyřešeny.
Dále proveďte hodně googlingu (nejsem si jistý, jestli googling je slovo) dosud). Zkontrolujte jejich recenze a / nebo stížnosti na ně. Dejte si pozor na společnost, která zřejmě nemá žádnou přítomnost online. To je varovný signál. Jsou příliš nové nebo něco skrývají.
Musíte si prohlédnout lepší obchodní kancelář, vygooglit si název jejich společnosti a použít každý další online zdroj, který vás napadne, abyste zjistili, co o nich lidé říkají.
Dále požádejte o reference. Řekněte jim, že byste chtěli povolení mluvit s jinými investory, kteří využívají jejich služeb správy. V ideálním případě můžete mluvit s nejméně třemi. Promluvte si také s některými jejich nájemci. Podívejte se, jak s nimi zachází správcovská společnost.
Jedná se o reference, které vám poskytuje správcovská společnost, a mají jen omezenou užitečnost. Existuje zaujatost. Vědí, že voláte a proč, a cítí povinnost říkat hezké věci. Mohou to být dokonce „přátelé“ správcovské společnosti nebo investoři nebo nájemci, se kterými se zachází mnohem lépe než s ostatními zákazníky.
Proč na tom záleží?
Protože chcete ukázku toho, co s průměrným investorem nebo nájemcem se zachází stejně.
V ideálním případě najdete způsob, jak si vytvořit vlastní reference. Uděláte to tak, že požádáte o referenci, kterou jste dostali, pokud zná někoho jiného, s kým si můžete promluvit. . Může to být někdo, kdo poskytne upřímnější nebo nezaujatý názor.
Reference, které sami vytvoříte, jsou efektivnější než ty, které vám dají společnosti.
Pokud společnost zdráhá se poskytnout reference, toto se nazývá vodítko. Možná budete chtít přehodnotit. Pokud správcovská společnost nepracuje s žádnými investory, může to být také znepokojující. Budete první. To není Znamená to, že to nejde, ale znamená to, že nemají mnoho zkušeností a nebudete mít tu výhodu, že budete mluvit s dalšími investory, kteří mohou ručit za to, že již byli spokojeni s dědická služba.
Nyní je čas přistupovat ke správcovské společnosti z pohledu nájemce. V tomto okamžiku přejdu na jejich webovou stránku a stránku na Facebooku a jakoukoli další online přítomnost, kterou mají, a rozhlížím se kolem. Vidím, jak snadné je navigovat. Vidím, jak dobrou práci dělají, když popisují domy a fotí domy. Vidím profesionály, že se objevují. Podívejte se na spodní část stránky. Je rok v dolní části stránky aktuální?
Zavolám na telefonní číslo jako nájemce a pokusím se domluvit schůzku s prohlídkou nemovitosti.Poté se zeptám na spoustu věcí ohledně nemovitosti a uvidím, jaké otázky se mě ptají na můj příjem a situaci. Dále možná budu jednat obtížně a uvidím, jak to zvládnou. Možná vysvětlím, že mám špatnou pověst nebo že jsem byl v minulosti vystěhován. Možná vlastním dva buldoky a jsem v rockové kapele. Jen bych rád slyšel, jak profesionálně řeší zajímavé situace, jako je tato.
U některých účastníků telefonátu jim zdvořile řeknu, že mě to nezajímá, a zavěsím. Neberu to tak daleko, že jsem se domluvil a setkal se s nimi. To by mohlo vést tuto tajnou věc příliš daleko.
Mám obavy z toho, jak snadné a rychlé je získat skutečnou lidskou osobu na telefonu. Pokud dostanu hlasovou schránku, jak rychle mi zavolá zpět (pokud vůbec)? Pokud pošlu e-mail, jak rychle reagují (pokud vůbec)?
Jak zdvořilí jsou? Jak profesionální jsou s mými dotazy? To je to, co z těchto telefonních hovorů určuji.
Velkým problémem by bylo nikdy nedostávat odpovědi e-mailem a nedostávat se k telefonu. Další by byly hrubé nebo neprofesionální odpovědi na otázky. Rovněž by mě znepokojilo, kdyby se zdály v pořádku s pronajímáním lidem se skutečně špatným úvěrem nebo bez příjmů.
Jakmile jsem tento test splnil, přejdu k rozhovoru s majiteli společnosti pro správu nemovitostí.
4. Seznamte se s nimi tváří v tvář
Chcete to udělat osobně. Osobní posouzení jejich důvěryhodnosti je něco, za co nemůžete ocenit. Pokud to děláte z dálky, pak je Skype nebo video vaše poslední možnost, ale já bych tvrdil, že poletíte nebo odjedete a uděláte to osobně. Nedělejte to telefonicky, chcete mít možnost podívat se jeden druhému do očí a poznat je na osobní úrovni.
Je čas zahrát si dvacet otázek. Neomezuji vás na dvacet, to je jen název té hry, kterou někdy hrajete v autě na dlouhých cestách po silnici. Připravte si dlouhý seznam otázek, na které se chcete zeptat, jak budou řešit každou myslitelnou situaci, na kterou si vzpomenete. Všechno, čeho se jako pronajímatel bojíte, se zeptáte, jak to za vás zvládnou. Domácí mazlíčci, špatný úvěr, poplatky za opoždění, někdo, kdo rozbije dům, někdo, kdo se neodstěhuje, soudní spory, jaderná válka, co se stane, když tato společnost zkrachuje, cokoli si pomyslíte.
seznam otázek, které jsem vymyslel.
- Jak stará je vaše společnost?
- Jak jste začali se správou nemovitostí?
- Kolik zkušeností má každý z vás v oblasti nemovitostí? Správa nemovitostí? Uveďte podrobnosti.
- Kolik nájemních nemovitostí vlastníte?
- Kolik nájemních nemovitostí spravujete pro investory?
- Kolik různých investorů do nemovitostí spravujete?
- Necháte mě mluvit s některými z těchto investorů o jejich zkušenostech s prací s vámi?
- Jak v tomto státě a městě fungují vystěhování? Jak dlouho to trvá normálně a v nejhorším případě? Jak řešíte vystěhování a jak mi za to bude běžně a v nejhorším případě účtováno?
- Jaká je vaše míra neobsazenosti?
- Máte své vlastní dodavatele, kteří pro vás výhradně pracují? Kolik a jak mi účtujete, abych je použil?
- Jaká jsou vaše kritéria a požadavky na příjem pro prověřování nájemců?
- Jaká je vaše politika týkající se zvířat?
- Mohu vidět ukázkovou zprávu o pronájmu, kterou každý měsíc zasíláte investorům?
- Necháte mě mluvit s některými vašimi nájemci o jejich zkušenostech s prací s vámi?
- Máte plán pro mé nemovitosti, pokud se rozhodnete přestat spravovat nájemné?
Chcete a očekáváte poctivé odpovědi na všechny tyto otázky. Pokud existuje vyhýbavost nebo neochota odpovědět, není to dobré znamení. Podle mého názoru nechcete společnost pro správu nemovitostí, která je zcela nová a nemá žádné zkušenosti. Také nechcete správcovskou společnost, která je tak velká, že nejsou ochotni se s vámi setkat a odpovědět na tyto otázky. Pokud jste pro ně jen dalším číslem, pravděpodobně získáte špatnou službu.
Měli by být ochotni se s vámi setkat a odpovědět na podobné otázky, aby se vaše firma stala investorem.
V tomto okamžiku doufejme, že máte dostatek informací o správě nemovitostí, abyste si uvědomili, že je můžete najmout. Tak to udělej. Existuje další důležitý krok, který je možný, pouze pokud jsou najati a aktivně je spravují za vás. Zajišťuje poskytování vysoce kvalitních služeb.
5. Poskytněte jim neustálou zpětnou vazbu
Dokončili jste všechny své domácí úkoly a najali jste si, co považujete za kvalitní společnost. Práce tím nekončí. Zjistíte, že dělají věci, které se vám nelíbí. Může to být jejich obchodními praktikami, špatnými rozhodnutími, problémy s účetnictvím, pomalým zpracováním volných pracovních míst nebo libovolným počtem problémů.
Důležité je, abyste jasně sdělili, s čím nejste spokojeni, a přiměli je, aby to napravili. chování.Nezapomeňte, že jim za přijetí služby platíte poplatek a za tento poplatek očekáváte určité věci. Tyto opravy kurzu by se měly očekávat. V zásadě je trénujete, aby byli dokonalými správci nemovitostí.
Při spolupráci s naší společností pro správu nemovitostí někdy zjistíme, že z finančního výkazu není každý měsíc jasné, jak byly peníze utraceny. Okamžitě mluvíme s majiteli a objasňujeme, proč panuje zmatek nad tím, kam peníze šly minulý měsíc. Výsledkem bude vždy následující měsíc lepší finanční zpráva. Díky tomu je registrace daní a pochopení našich zisků a ztrát mnohem jednodušší.
Dalším dobrým příkladem je vyřizování volných pracovních míst. Pokud si všimnete, že obsazení neobsazeného místa trvá správcovské společnosti déle, než by mělo, zavolejte jim a zeptejte se jich na to. Zkontrolujte a podívejte se, jak to mají inzerované. Zeptejte se jich na cenu a pokud byste měli nabídnout pohyb ve speciálním nebo nějakém druhu pobídky k jeho pronajmutí.
Přečtěte si o tom, kolik peněz vydělám na svém pronajatém majetku?
Z dlouhodobého hlediska by to mělo vést k lepšímu zacházení s volnými místy. Pokud se tak nestane, musíte s nimi vést vážnější rozhovory. Volná pracovní místa pro vás mohou být velmi vážným problémem, zvláště pokud máte na splacení hypotéku.
Pamatujete si na můj příklad z raného období, kdy jsem propustil společnost zabývající se správou nemovitostí, protože mi citovala několik tisíc dolarů na opravu schody, a když pošlu kutila, opravil to za 50 $? Doporučil bych čas od času udělat něco podobného, jen aby byli všichni upřímní.
Pokud se děje nějaký typ velké nabídky, měli byste dostat několik nabídek od správcovské společnosti. Potom byste otevřeně řekli správcovské společnosti, že také posíláte dodavatele, kterého doporučil přítel, aby také dostal nabídku. Musíte to udělat jen občas, abyste se ujistili, že jejich nabídky jsou spravedlivé. Říká se tomu „důvěřujte, ale ověřte“.
Důvěřujte, ale ověřte v podstatě znamená, že vám ještě nevěřím, takže chci ověřit. Na tom není nic špatného. Lidé, kteří vypadají a vypadají čestně, dělají pochybnosti věci a někdy nás zklamat. Nezapomeňte důvěřovat, ale ověřte si. Myslím, že pokud vás takhle popálí vaše správcovská společnost, je to špatné znamení. Cheat je cheat. Musíte je vyhodit.
Na závěr
Někteří lidé se rozhodnou spravovat nemovitosti sami. Jak jsem již zmínil, vynikající společnost pro správu nemovitostí má tolik zkušeností a kontaktů, že více než vynahradí poplatky, které platíte je. Vyděláváte peníze v dlouhodobém horizontu využitím těchto znalostí a zkušeností.
Postupováním podle mých tipů odstraníte špatná jablka a najdete skvělé správcovské společnosti, které se stanou partnery ve vašem realitním podnikání. . Vyděláte pro ně peníze a budou pro vás generovat značný pasivní příjem.
Je to skutečné partnerství prospěšné pro obě strany.