V tomto příspěvku na blogu budeme hovořit o podivném malém dokumentu s názvem IRS Form 1099-S.
Tato forma je důležitým (a často přehlíženým) krokem v procesu uzavírání většiny transakcí s nemovitostmi, a pokud se chystáte uzavírat obchody sami, je to pravděpodobně něco, co byste měli dělat.
Účelem formuláře IRS 1099-S je zajistit, aby prodejci vykazovali plnou částku kapitálových zisků z každoročního daňového přiznání (a tedy platili příslušnou částku daně IRS).
Například pokud někdo koupí investiční nemovitost za 100 000 $ a prodá ji za 150 000 $ (což mu dává příjem z kapitálových výnosů 50 000 $) – měl by to na konci každého roku nahlásit jako zdanitelný příjem … ale pokud ne , 1099-S bude fungovat jako ochrana tím, že bude IRS informovat o tom, co se děje.
Zřeknutí se odpovědnosti: Než se v tom dostaneme mnohem dále, uvědomte si, že nejsem právník ani CPA, a informace v tomto článku by neměly být interpretovány jako právní nebo finanční poradenství. Všechno, co zde čtete, vychází z mých vlastních závěrů po přečtení pokynů IRS pro formulář 1099-S (a vzhledem k tomu, jak jsou tyto pokyny spletité, je zcela možné, že CPA nebo právník budou mít jiný názor než já). Než půjdete vpřed, nezapomeňte tyto informace zkontrolovat u daňového profesionála.
Kdo musí podat formulář IRS 1099-S?
V závislosti na prodejní ceně, kdo působí jako uzavírací agent, kdo je prodávající, jaký druh nemovitosti se kupuje a prodává (mimo jiné), mohou existovat určité rozdíly v tom, kdo je odpovědný za podání 1099-S.
Dobrá zpráva:
- Pokud uzavřete transakci s titulní společností nebo právníkem (jako většina lidí), shromáždí potřebné informace a vyplní formulář 1099-S pro vás.
- Pokud prodejce potvrdí, že prodejní cena je 250 000 USD nebo méně a prodej se týká jejich hlavního bydliště, transakce se nehlásí.
- Pokud je „převodcem“ (prodávajícím) společnost nebo vládní jednotka (např. – je-li nemovitost prodána v okresní aukci), transakce není vykazovatelná.
- Pokud jsou celkové přijaté peníze, služby a majetek nižší než 600 $, transakce se nehlásí.
Existuje několik dalších výjimky, ale ty jsou nejběžnější. Konkrétní podrobnosti pro Form 1099-S naleznete na webových stránkách IRS.
Zde jsou špatné zprávy:
Pokud transakce není nespadají do jedné z těchto výjimek, a pokud se snažíte uzavřít sami sebe, IRS bude pravděpodobně očekávat, že podáte Formulář (e) 1099-S, protože pokyny IRS uvádějí (celkem nejasně), že „odpovědná osoba k uzavření transakce “je vyžadováno k podání formuláře 1099-S.
Je zajímavé, že IRS vám umožní určit osobu povinnou k podání formuláře 1099-S v písemné dohodě, podle tohoto výňatku z jejich pokyny…
Jak přejdeme k části 3, říká …
V této části se dále říká,
Podle těchto parametrů je nákup dohoda se zdá být ideálním dokumentem, který lze sepsat tak, aby obsahoval VŠECHNY výše uvedené informace.
Určení odpovědné strany
U transakcí, kde jsem kupujícím, mohu snadno zahrnout klauzule v mé kupní smlouvě, která identifikuje prodejce jako odpovědnou stranu za jakékoli hlášení IRS požadované v důsledku přijetí prostředků souvisejících s transakcí.
Zde je příklad toho, jak by tato klauzule mohla vypadat:
S tímto jazykem obsaženým v mé kupní smlouvě může prodejce souhlasit s tím, že ponese odpovědnost za podání 1099-S . To je významná pomoc, protože bez tohoto jazyka bych musel shromáždit DIČ prodejce (což je něco, co mnoho lidí váhá s uvedením), vyplnit 1099-S sám a poslat kopii OBOU IRS a Prodejce.
Technicky vzato proces není tak náročný … ale pro prodejce je ještě snazší jej dokončit samostatně – protože má všechny informace a nemusí nic zasílat já – jednoduše by si nechali kopii pro sebe a kopii předali IRS.
U transakcí, kde jsem prodávajícím, výše uvedenou klauzuli do své smlouvy vůbec nezahrnuji, protože Není pro mě obtížné podat 1099-S vlastním jménem, zejména proto, že již mám všechny potřebné informace (včetně vlastního SSN nebo TIN) a tento dokument potřebuji poskytnout IRS pouze jednou.
Za zmínku stojí také to, že tuto „klauzuli o určení“ nutně nezahrnuji do VŠECH svých kupních smluv. V mnoha případech (v závislosti na velikosti transakce, umístění nemovitosti a zúčastněných stranách) ), uzávěrka může nakonec proběhnout prostřednictvím titulní agentury nebo uzavíracího právníka – a v takových případech jsou za podání 1099-S odpovědní ONI (závěreční agenti), takže není vždy vhodné stanovit tento úkol u každého prodejce napříč – palubní deska.
Budete chtít pochopit, které transakce plánujete uzavřít interně, a zahrnout je, pouze pokud je to relevantní.
Pokud to stále čtete, dejte si poplácání po zádech. Vím, že je to docela hustá věc.
Jak dokončit 1099-S
Chcete-li dokončit proces podání, budete muset objednat prázdné kopie IRS Form 1099-S a IRS Form 1096. Tyto formuláře je třeba vytisknout velmi specifickým typem papíru a inkoustu, a přestože je možné tyto dokumenty reprodukovat z domova, je to Není snazší si je jednoduše objednat z IRS.
Formuláře jsou zdarma a IRS je pošle poštou, obvykle dorazí přibližně za týden. Objednávka trvá méně než minutu. Zde je odkaz.
Poznámka: Pokud vyplňujete více než 250 těchto formulářů, musíte podat elektronicky (ale pravděpodobně budete chtít využít služeb CPA ještě předtím, než se k tomu dostanete) Bod).
Proces podání: Při nákupu
U každé transakce, kde jsem kupujícím, existuje několik různých způsobů, jak mohu zpracovat podání 1099-S.
Možnost 1:
Požádejte prodejce, aby vyplnil formulář IRS W-9 jako součást svého uzavíracího balíčku. Když je tento formulář vyplněn, podepsán a datován, poskytne všechny potřebné informace (včetně jejich TIN / SSN) k vyplnění 1099-S a 1096 a příslušnému uložení.
Toto video vysvětluje, jak W-9 funguje…
Poznámka: Pokud jsem kupující / bližší a přihlašuji transakci 1099-S, uvedl bych sám sebe jako „FILER „A prodejce by byl uveden jako„ PŘEVODCE “u 1099-S i 1096.
Možnost 2:
Pokud jsem uvedl výše uvedenou„ klauzuli o označení „Ve své kupní smlouvě v zásadě nemám žádnou další odpovědnost, protože prodejce souhlasil s tím, že tyto formuláře bude podávat jeho vlastním jménem (to je něco, co si budete chtít nechat ověřit svým vlastním placeným daňovým odborníkem).
Možnost 3:
Pokud jsem neobdržel W-9 vyplněný prodejcem a / nebo pokud jsem do své kupní smlouvy (nebo i kdybych to udělal, ale chtěl jsem prodejci usnadnit postup), mohl bych dát společně s instrukčním dopisem a zaslat jej prodejci spolu se všemi formuláři, které budou muset vyplnit a odeslat úřadu IRS. Kromě formulářů bych mohl prodejcům také poskytnout předem adresovanou obálku k odeslání formulářů na IRS.
Zde je příklad toho, jak by to mohlo vypadat:
Poznámka: V tomto příkladu výše je nemovitost prázdná hodně bez fyzické adresy (proto jsem uvedl právní popis). Pokud by se jednalo o obyčejný rodinný dům, mohl jsem zadat fyzickou adresu domu a vše bylo nastaveno.
Poznámka: Pokud si nejste jisti, kterou adresu chcete do předadresované obálky zahrnout, podívejte se na pokyny na formuláři IRS 1096. Toto je uvedeno ve verzi 2016 tohoto formuláře:
Proces podání: Při prodeji
Proces podání je u každé transakce, kde jsem prodejcem, velmi přímočarý, protože mám všechny informace, které potřebuji k vyplnění a odeslání Formuláře sám.
Dokončil bych 1099-S za transakci vyplněním VŠECHNY informace ve formuláři (včetně mého vlastního daňového identifikačního čísla, protože pracuji jako LLC) jako oba podatelny a převodce.
Také bych vyplnil jeden předávací formulář 1096 s mými informacemi, včetně mého DIČ, jako souboru ehm. U obou těchto formulářů jsou IRS a já jediní příjemci, takže bych jednoduše poslal 1099-S (kopie A) a formulář 1096 do IRS.
Zde je příklad toho, co tyto formuláře může vypadat takto:
Je to za zmínku stojí také to, že pokud prodáváte více nemovitostí, u nichž je vyžadováno podání 1099-S, budete muset pro každou prodanou nemovitost vyplnit samostatný formulář 1099-S, ale musíte vyplnit pouze jeden předávací formulář 1096.
Stačí sečíst celkové částky z rámečku 2 každého z formulářů 1099-S a zadat jej do rámečku 5 jediného formuláře 1096 a zadat celkový počet formulářů, kterých se 1096 týká, do rámečku 3 formuláře 1096. .
Jinými slovy, pokud jste prodali tři nemovitosti jednomu kupujícímu, váš formulář 1099-S může vypadat takto …
A vaše 1096 může vypadat takto…
Poznámka: Podívejte se na součty v polích 3 a 5 formuláře 1096? To je to, o čem mluvím. 🙂
Co když se vám nepodaří podat formulář 1099-S?
Co když se vám nepodaří podat 1099-S pro jednu z vašich uzavřených dohod. Stane se vám něco špatného?
Pokud se vám nepodaří podat jakýkoli typ formuláře 1099, může IRS technicky začít vydávat pokuty od 250 $ za selhání těm, kteří tento požadavek nedodrží ( to znamená, pokud se o tom někdy dozví).
Je třeba si pamatovat … pokud používáte stejné závěrečné důvody jako já – pro transakce existuje poměrně malé okno, ve kterém ve skutečnosti budete na prvním místě si musíte dělat starosti s tímto formulářem.
Pamatujte:
- Pokud je transakce za méně než 600 $ (a je to není neobvyklé najít akviziční příležitosti v cenovém rozpětí).
- Hodnota 1099-S NENÍ nutná, pokud prodejce potvrdí, že prodejní cena je 250 000 $ nebo méně a prodej je určen pro jejich hlavní bydliště.
- Hodnota 1099-S NENÍ nutná, pokud je prodávající společností nebo vládní jednotkou (zahrnuje většinu zabavení majetku a nemovitostí prodávaných na aukcích krajských daní).
- Pokud se nemovitost prodává za 5 000 USD nebo více, je poměrně snadné ospravedlnit použití společnosti s titulem k uzavření transakce (a pokud použijete profesionální uzavírací agent, bude celý tento proces zpracovávat pro vy).
Takže v mé mysli … primárně se zajímám o obchody, které spadají mezi 600–4 999 $, jsou bezpečně považovány za „investiční nemovitosti“ a jsou prováděny se soukromými osobami (… a nemluvě o tom, že když do své kupní smlouvy zahrnuji výše uvedenou „klauzuli o určení“, musím za sebe jednat pouze tehdy, když jsem prodávajícím.
Kde nahlásit 1099 -S na formuláři 1040
Možné možnosti vytváření přehledů zahrnují, ale nemusí být omezeny na:
Prodej:
- Investiční využití nemovitosti, plán D
- Primární bydliště, plán D a formulář 8949
- Obchodní nebo nájemní majetek, plán D a formulář 4797
- výměny typu „Like-Kind“, formulář 8824, „Like-Kind“ Výměny, v hotovosti nebo „boot“, přijaty
U filerů s formulářem 1040 bude příjem související s 1099-S spolu s dalšími částkami požadovanými na těchto formulářích (pro jiné účely) procházet formulářem 1040 na základě pokynů pro tyto formuláře a pro formulář 1040 v publikaci pokynů pro příslušné formuláře formuláře.
Formuláře IRS a pokyny k formulářům naleznete zde.
Musíte platit daně za 1099-S?
Ano.
Formulář 1099 se používá k hlášení příjmu z nezaměstnanosti IRS. Existuje až 20 různých typů 1099 formulářů. 1099-S je jedním z těchto typů a používá se k vykazování kapitálových zisků z transakcí s nemovitostmi.
Podniky (například titulní společnosti) a další osoby podílející se na transakcích s nemovitostmi, kde není zahrnuta žádná titulní společnost, musí vystavit formulář 199-S komukoli, kdo v průběhu roku obdrží alespoň 600 $.
Pokud obchodní nebo jiná strana zapojená do transakce s nemovitostmi předá IRS formulář 1099-S, jak jsou požadovány dělat ze zákona a daňový poplatník to nehlásí, IRS pravděpodobně pošle účet za daně dlužné z příjmu.
Daňoví poplatníci nemusí do daňových přiznání předložených IRS zahrnout 1099, ale IRS používá automatizované algoritmy párování k párování 1099 přijatých od podniků nebo jiných stran zapojených do transakce s nemovitostmi, aby zjistila, zda daňoví poplatníci zahrnují příjmy z jejich přiznání. Je proto vhodné zahrnout příjem a uchovat formuláře 1099 se záznamy daňových přiznání pro účely ochrany auditu.
Další čtení: Jak 1099-S a 1099-S ovlivní mé daně?
Dostanete vždy 1099-S, když prodáte dům?
Možná nebudete vždy dostávat formulář 1099-S.
Při prodeji domu možná jste podepsali formulář potvrzující, že z prodeje nebudete mít zdanitelný zisk. Pokud jste vyplnili formulář osvědčení o osvobození 1099-S a splnili jste všech šest kritérií, abyste nemuseli nahlásit prodej v daňovém přiznání, nemusí titulní společnost nebo konečný právník zaslat formulář 1099-S IRS, který oznamuje prodej IRS a tobě. (Viz část Certifikace výjimek.)
V nepravděpodobném případě, že by byl prodej za méně než 600 $, pravděpodobně byste nedostali 1099-S. Nebo pokud by byla transakce uzavřena bez společnosti s titulem nebo uzavírajícího právníka a souhlasili byste s odpovědností za hlášení prodeje (viz část Kdo vydává 1099), nedostali byste 1099-S.
Další čtení: 12 daňových tipů, když prodáváte svůj dům
Další čtení: Není neobvyklé, že nedostanete formulář 1099-S za prodej vašeho domu?
Formulář výjimky z certifikace 1099-S
Formulář výjimky z certifikace 1099-S platí pouze pro hlavní rezidence.
Pokyny IRS pro formulář 1099-S, na stránce 1 a v části s názvem „Výjimky“ jsou uvedeny transakce, u nichž nelze vykazovat 1099-S. Jedna z těchto transakcí – prodej hlavního bydliště za určitých podmínek – se při splnění určitých kritérií nepodává.
IRS vyžaduje písemné ujištění (certifikace), že kritéria byla splněna. Pokyny IRS pro formulář 1099-S najdete zde.
Příklad formuláře certifikace přijatelného pro IRS je uveden v příloze IRS Revenue Procedure 2007-12 zde a je duplikován níže.
Kromě toho má Old Republic Title k dispozici pdf verzi takového formuláře.
IRS obecně vyžaduje certifikaci těchto šesti položek:
- Vlastněno a používáno jako hlavní bydliště po dobu 2+ let pětiletého období končícího v den prodeje nebo výměny rezidence.
- Během 2 let nedošlo k prodeji ani výměně jiného hlavního bydliště období končící dnem prodeje nebo výměny rezidence.
- Žádná část rezidence nebyla použita pro obchodní nebo nájemní účely.
- Prodej nebo výměna se týká celé rezidence a za 250 000 $ nebo méně; nebo pokud jste ženatí, za 500 000 $ nebo méně a zisk je 250 000 $ nebo méně.
- Během pětiletého období končícího v den prodeje nebo výměny rezidence nebyl získán v roce 1031 výměna.
- Pokud je základ v rezidenci určen základem jiné osoby, která jej získala výměnou 1031, musí k této výměně dojít více než 5 let před prodejem nebo výměnou.