Co je to lis pendens?

Lis pendens je upozornění na možnost akce. Latinský výraz se zhruba překládá jako „nevyřízený oblek“. Jednoduše řečeno to znamená, že o pozemek nebo nemovitý majetek probíhá soudní spor, obvykle ve snaze získat zpět vlastnictví, pokud dojde ke sporu. V ostatních případech oznámení lis pendens signalizuje zahájení procesu uzavření trhu, když je vlastníkem ve výchozím nastavení. Není to však jediný případ, kdy je použito lis pendens. Budeme diskutovat o tom, proč by mohl být podán a jeho účinky.

V tomto článku:

• Proč podat lis pendens

• Lis pendens a uzavření trhu

• Účinky lis pendens

• Jak odebrat lis pendens

Proč podat lis pendens

Pokud nesprávně označíte lis pendens, můžete být žalován za pomluvu a podléhá sankčním poplatkům. Před podáním se ujistěte, že máte vhodný důvod nebo nárok na nemovitost. Mezi běžné důvody pro podání lis pendens patří:

Majetkový podíl

Stručně řečeno, kdokoli, kdo má majetkovou účast na nemovitosti, může podat lis pendens. Může to zahrnovat manželé vidění majetku v rozvodovém řízení nebo dědicové bojující o majetek zesnulého (možná napadením závěti). Pokud podáte lis pendens na nemovitost poté, co prošla podmínkou, mohla by vaše šance na výhru v soudním řízení klesnout, protože byla převedena na právoplatného dědice.

Podvedení kupující, kteří mají pocit, že měli být právoplatnými kupci domů, mohou také požádat o lis pendens, pokud máte v plánu žalovat. Pokud například odložíte „opravdové peníze“ na dům a poté se prodejce vzdá dohody. Před podáním stížnosti se poraďte s právníkem nemovitosti. Pokud máte co do činění s méně než čestnými prodejci, nemusí to mít cenu problém.

Převod titulu

Ke změně titulu u nemovitosti lze podat lis pendens. Z důvodu ochrany potenciálních právních poplatků, které by tento proces mohl vzniknout, si poskytovatelé půjček i majitelé domů mohou zvolit pojištění titulu.

Nezaplacené poplatky

Pokud jste se dopustili prodlení se splácením hypotéky nebo daní z nemovitosti, může váš věřitel nebo místní vláda na vás podat lis pendens.

A lis pendens vydáno také pro zástavní právo mechanika, které podávají subdodavatelé, kteří se nedostali zaplatil za jejich práci. Zástavní právo mechanika se používá, když nebyl zaplacen dluh a lze vznést nárok na majetek, který byl opraven.

Nebezpečné podmínky

Navíc lze uplatnit lis pendens, protože nebezpečných podmínek a škod na majetku. Například město může podat lis pendens na budovu, kterou vlastníte, pokud nedodržuje správný kód a je považována za nebezpečnou.

Lis pendens a exekuce

Pokud nemůžete splácet hypotéku na svůj dům, může se váš věřitel zmocnit vašeho domu. Toto se nazývá uzavření trhu. V závislosti na procesu uzavření států podá věřitel buď oznámení o selhání, nebo lis pendens.

Jakmile je list pendens podán, stane se součástí veřejného záznamu, protože se jedná o konstruktivní oznámení. To také znamená, že pokud jste neobdrželi oznámení přímo (možná vám byl zaslán dopis, který se ztratil v e-mailu), lis pendens stále zůstává v platnosti.

Jak dlouho trvá, než váš dům uzavře, jakmile obdržíte oznámení o lis pendens, bude záviset na stavu. V Kalifornii to může trvat minimálně 120 dní a 180 dní na Floridě, zatímco v New Yorku to může trvat až 15 měsíců po podání oznámení.

[Investoři v oblasti nemovitostí nebo důvtipní lovci domů mají tendenci vyhledávat problémové nemovitosti se zřetelem na naději, že budou moci levně a rychle nakupovat, než se dům dostane na trh zabraňující uzavření trhu.

Účinky lis pendens

Lis pendens může nepříznivě ovlivnit nákup a prodej dané nemovitosti; protože vlastnictví nemovitosti je v konečném důsledku sporné a zvažuje se, všechny strany zapojené do potenciální transakce budou na stráži.

Věřitel by mohl předat schválení hypotéky, pokud mají podezření, že dohoda propadne nebo být komplikované, než by to stálo za to. Totéž se může stát s pojišťovnami majitelů domů. Protože lis pendens mají na nemovitost často negativní dopad, často se používají zlomyslně k odrazení kupujících nebo k zabránění prodeje. Budeme o tom diskutovat další.

Jak odstranit překážku litispendence

Lis litendum lze odstranit, jakmile je soudní spor vyřešen a soud rozhodne o výsledku. Mohlo by to být také vyřešeno samostatně, pokud dojde k dohodě mezi vlastníkem titulu a kýmkoli, kdo podal stížnost. Pokud byla žaloba podána neoprávněně, lis pendens bude vymazán. Jak již bylo zmíněno dříve, filer možná bude muset zaplatit pokuty a může být žalován za pomluvu o titulu. Pokud bylo lis pendens podáno městem za nebezpečné podmínky v budově, kterou vlastníte, možná budete muset podat žádost o zrušení u kanceláře krajského úředníka.

Jindy mohlo dojít k podání lis pendens, které již nikdy nebylo soudně stíháno žádnými právními kroky. Stížnost může podle státu vypršet po určité době. (Například na Floridě vyprší lis pendens jeden rok, pokud nebudou přijata žádná opatření.) Pokud stát nestanoví vypršení platnosti, budete možná potřebovat pomoc právníka, aby byl oficiálně odstraněn ze záznamu.