Co je NOI Real Estate?

Klíčové výhody:

• Co je NOI v oblasti nemovitostí?

• Jak vypočítat NOI

• Kdy použít NOI

• NOI vs. EBIT

Čistý provozní příjem (NOI) je jedním z několika ukazatelů používaných k určení, zda předmětná nemovitost vydělá dobrou investici. Měřením průběžných provozních nákladů na nemovitost mohou investoři do nemovitostí pomocí NOI analyzovat, kolik výnosů lze potenciálně generovat z dané dohody. Ostatně každý investor má prospěch z toho, že umí vyhodnotit ziskovost investičních příležitostí, a realitní vzorce NOI jsou jedním z nejlepších nástrojů dnešní doby.

Při správném výpočtu může NOI sloužit jako cenný standard pro srovnání potenciálních obchodů nebo hodnocení stávající nemovitosti. Pokračujte v čtení, abyste zjistili, jak vám analýza nemovitostí s čistým provozním výnosem může pomoci měřit potenciál vaší další dohody.

Co je NOI v oblasti nemovitostí?

NOI v oblasti nemovitostí je jednou z několika metrik používaných investory k určení, jak výnosná je nemovitost. Čistý provozní příjem je nejčastěji měřítkem používaným investory k určení výše peněžního toku a ziskovosti potenciálního obchodu nebo nemovitosti generující příjem. NOI je silným indikátorem probíhajících příjmů nemovitosti, i když nezohledňuje kapitálové výdaje, daně ani platby úroků. Místo toho se NOI používá k určení, jak je nemovitost sama o sobě zisková.

Použitím NOI k vyhodnocení obchodu mohou investoři do nemovitostí lépe vidět potenciální ziskovost nemovitosti ve vztahu k tomu, jak hodně by to stálo za provoz. NOI se obvykle počítá na roční bázi; investoři však mohou snadno upravit provozní náklady vydělením výdajů dvanácti. Vyloučením finančních faktorů, jako jsou úroky z hypotéky a daně, poskytuje NOI konkrétní pohled na příjem, který může nemovitost generovat sama. Ve srovnání s jinými výpočty nemovitostí se tedy předpokládá, že NOI bude méně manipulovatelný.

Jedinou výzvou v predikci NOI je, že potenciální příjem bude zcela záviset na tom, jak je nemovitost provozována. Investoři by měli při odhadování potenciálních výnosů z pronájmu opatrně používat tržní faktory.

Vzorec čistého provozního výnosu

Příjem generovaný z majetku – provozní výdaje = NOI

Mějte však na paměti, že výše uvedený vzorec čistého provozního výnosu je jeden z mnoha, které lze použít. Výpočet MOI v obchodech s nemovitostmi se může značně lišit v závislosti na jednotlivci, který provádí výpočet.

Jak vypočítat čistý provozní příjem

NOI pro nemovitosti se počítá z celkového generovaného příjmu od nemovitosti a odečtením provozních nákladů. Začněte sečtením příjmu z pronájmu a dalších položek generujících výnosy na potenciální nemovitosti. To může zahrnovat poplatky za parkování, praní a prodejní automaty a veškeré poplatky za služby.

Dále zkombinujte provozní náklady předmětné nemovitosti. Provozní náklady se vztahují na veškeré náklady spojené s provozem a údržbou nemovitosti na daném základě. Patří sem náklady na pojištění, služby, poplatky za správu majetku, daně z nemovitosti a náklady na opravy.

Pokud by například celkový příjem nemovitosti činil 10 000 USD a provozní náklady byly v průměru kolem 4 000 USD, čistý provozní příjem by být 6 000 $. Pokud by naopak celkový příjem činil 4 000 $ a provozní výdaje 10 000 $, NOI by místo toho činil – 6 000 $. V takových případech, kdy by výdaje činily více než generovaný příjem, by se to nazývalo čistá provozní ztráta (NOL).

NOI & Cap Rate

Vzorec čistého provozního výnosu je speciálně navržen tak, aby pomohl investorům vypočítat ziskovost aktiva vytvářejícího příjmy, na rozdíl od pronajímané nemovitosti. Správně provedeno, realitní NOI bude představovat všechny výnosy aktiva po odečtení všech provozních nákladů. Je však třeba poznamenat, že čistý provozní výnos aktiva může udělat víc než jen určit jeho výnosový potenciál; může pomoci investorům určit další důležitou proměnnou: míru kapitalizace (cap rate). Sazba stropu u předmětné nemovitosti současně umístí objekt na objekt a umožní jim porovnat různá aktiva. Míra kapitalizace nemovitosti je vyjádřena v procentech. Lze jej tedy použít k porovnání aktiv, která jsou jinak odlišná – což je zvláště užitečné, když se pokoušíte rozhodnout, zda dům převrátíte nebo pronajmete.

Jaké náklady jsou zahrnuty v NOI?

Klíčem k pochopení termínu nemovitosti NOI je vědět, které výdaje jsou zahrnuty a které nikoli.Obecně platí, že provozní náklady by se měly vztahovat na veškeré běžné náklady spojené s provozem nemovitosti. Následuje seznam příkladů:

• Poplatky za správu nemovitostí: Poplatky za správu nemovitostí hradí investoři, kteří se rozhodli investovat pasivněji. Za malé procento z nájemného vybraného z předmětné nemovitosti se mohou pronajímatelé z rovnice odstranit. Přechod na primárně pasivní strategii odchodu však bude mít cenu, kterou je třeba započítat do NOI.

• Obecná údržba: Každá pronajatá nemovitost, zejména ta starší, bude vyžadovat alespoň určitý stupeň údržby. Ať už se jedná o pozemní, instalatérské nebo elektroinstalační práce, veškerá údržba prováděná na předmětném majetku musí být zohledněna v jeho NOI.

• Právní poplatky: Zda vlastnictví předmětného majetku vede k sporu nebo pronajímatel najme právníka k vypracování nájemní smlouvy, peníze vynaložené na právní poplatky se neliší od jiných nákladů. Podobně jsou právní poplatky důležitou proměnnou v tradičním vzorci čistého provozního výnosu.

• Nástroje neplatí nájemci: V případě, že se majitel rozhodne zaplatit některé nebo všechny nástroje , jejich výdaje ovlivní realitní NOI. Například veškeré poplatky za kanalizaci nebo odpady placené pronajímatelem musí být odečteny od generovaného příjmu, aby bylo možné identifikovat NOI nemovitosti.

• Daně z nemovitostí: Daně z nemovitostí se budou u jednotlivých obcí lišit. , ale přesto jsou důležitou proměnnou pro zahrnutí do NOI pronajaté nemovitosti.

• Náklady na pojištění: Peníze vynaložené na pojištění na pokrytí předmětné nemovitosti musí být zahrnuty do NOI , i když k němu dochází pouze jednou ročně nebo jednou za dva roky.

Je hypotéka zahrnuta do NOI?

Hypotéky nejsou zahrnuty do čistého provozního výnosu vzorec z jednoho prostého důvodu: splátky hypotéky nejsou považovány za provozní výdaje. Jak již název napovídá, čistý provozní příjem opět představuje celkový příjem aktiva a odečte volná pracovní místa a provozní náklady. Splátky hypotéky proto nejsou do vzorce zahrnuty. Místo toho budou rovnice NOI v realitě zohledňovat průběžné náklady potřebné k provozování nemovitosti.

Jaké výdaje nejsou zahrnuty v NOI?

Při určování čistého provozního výnosu je důležité rozlišovat mezi náklady, které jsou jedinečné pro samotnou nemovitost, a náklady, které jsou specifické pro investora. Například pokud jde o NOI, výdaje na úroky z hypotéky nebudou zohledněny. Zde jsou další faktory, které by nebyly zahrnuty do výpočtu čistého provozního výnosu:

• Hypoteční úrok

• Daně z příjmů

• Dluhová služba

• Odpisy majetku

• Vylepšení nájemce

• Opravy na opotřebení a opotřebení

Kdy použít NOI v oblasti nemovitostí

Čistý provozní příjem se primárně používá při určování ziskovosti komerčního nebo rezidenčního pronájmu investice do nemovitostí do nemovitostí. Při zvažování potenciálních obchodů mohou NOI využít jak investoři, tak věřitelé. Při pohledu na tento ukazatel mohou věřitelé posoudit, zda investoři vydělají dostatečný peněžní tok, aby mohli splácet půjčky. Není neobvyklé, že se NOI používá při schvalování komerčních půjček pro investory do nemovitostí. Důvodem je, že věřitelé chtějí vědět, zda investoři splácejí úvěr při zvažování potenciálního peněžního toku.

I když se NOI považuje za spolehlivý ukazatel při určování potenciálního příjmu nemovitosti, je ne jediný investor, který by měl počítat s nemovitostmi, by měl mít po ruce. Investoři by se měli seznámit s několika vzorci pro efektivní analýzu obchodů.

Výpočty využívající NOI

Četné další výpočty nemovitostí mohou investorům pomoci vyhodnotit potenciální obchody, z nichž některé obsahují NOI jako proměnnou . Jedná se pouze o některé z dalších výpočtů, které zahrnují NOI:

• Míra kapitalizace: Míra kapitalizace nebo míra omezení vlastnosti je dalším výpočtem používaným k zobrazení potenciální rychlosti vlastnosti vrátit se. Vzorec používá NOI vydělený aktuální tržní hodnotou vynásobenou 100.

• Poměr pokrytí dluhové služby: Poměr pokrytí dluhové služby (DSCR) obvykle používají věřitelé k určení, zda nebo nefinancovat konkrétní nemovitost. Vzorec zkoumá NOI ve vztahu k roční hypoteční dluhové službě, aby ukázal potenciální peněžní tok.

• Návratnost investic: Návratnost investic (ROI) se vypočítá pomocí NOI a vydělte ji kupní cenou nemovitosti a poté vynásobte 100, abyste získali procento. ROI je další výpočet, který pomáhá investorům posoudit potenciál nemovitosti.

• Návratnost hotovosti: Vzorec pro hotovostní hotovostní investice zkoumá NOI ve vztahu k počáteční hotovostní investici provedené dne nemovitost.To může investorům pomoci odhadnout roční peněžní výnosy z obchodu.

Pros & Nevýhody používání NOI pro investiční nemovitosti

Vzorec čistého provozního zisku si vytvořil pověst, že dobře slouží investorům. Stojí však za zmínku, že i dokonalá realitní rovnice NOI má své nedostatky. Existují výhody i nevýhody používání této strategie hodnocení, z nichž nejmenší jsou:

Výhody použití vzorce NOI

• Čistý provozní příjem předmětný majetek může investorům pomoci určit počáteční hodnotu.

• Realitní vzorce NOI oceňují investory s přehledem toho, co lze očekávat od probíhajících výnosů.

• Hodnota NOI nemovitosti může pomoci věřitelům určit, zda nemovitost představuje rizikovou investici.

Nevýhody použití vzorce NOI

• Znalost výpočtu čistého provozního výnosu není univerzální a může se změnit od investora k investorovi.

• V závislosti na způsobu správy aktiva NOI může být nekonzistentní.

• Pokud se předpokládané nájemné ukáže jako nepřesné, bude to mít negativní dopad.

NOI vs. EBIT

NOI se používá k analýze schopnosti nemovitosti generovat příjem na trhu s nemovitostmi. Zisk před úroky a zdaněním (EBIT) se stanoví odečtením nákladů společnosti na prodané zboží (COGS) a provozních nákladů od jejích výnosů. Řekněme například, že investor koupí nemovitost, u níž se očekává, že vygeneruje nájemné a poplatky za správu ve výši 15 000 000 $. S provozními výdaji kolem 4 000 000 USD a náklady na odpisy přibližně 100 000 USD by se EBIT pohyboval kolem 10 900 USD, zatímco NOI by byl přibližně 11 000 000 USD, protože EBIT bere v úvahu výdaje na odpisy.

Jak zlepšit NOI

Jak jsem zmínil výše, NOI lze použít k vyhodnocení nových i stávajících nemovitostí ve vašem investičním portfoliu. Pokud je NOI vlastnosti záporný nebo prostě není tam, kde chcete, jsou tři hlavní oblasti, na které se můžete zaměřit. Následující tipy vám mohou pomoci zlepšit NOI a zvýšit výkon vaší investice:

• Minimalizujte provozní náklady: Zbytečné provozní náklady mohou podkopat váš ziskový potenciál, pokud nejste opatrní. Pokud se vaše výdaje na nemovitost zdají příliš vysoké nebo jste je po určitou dobu nezkontrolovali, zkuste se podívat na svůj rozpočet a zjistit, co se může změnit. Možná budete muset přehodnotit svou společnost zabývající se správou nemovitostí, hledat způsoby, jak ušetřit energii na snížení nákladů na veřejné služby, nebo dokonce zvýšit leasingové poplatky na pokrytí vybavení nemovitosti.

• Zvýšení příjmu z pronájmu: druhá polovina NOI pochází z vašeho příjmu z pronájmu. Můžete se podívat na hodnotu nemovitosti a určit, zda je zvýšení nájemného v pořádku, i když to není jediný způsob, jak zvýšit příjem. Můžete také zkusit vyhodnotit, kolik volných míst je ve vlastnosti a jak rychle se vlastnosti předávají. Může být čas vylepšit váš marketing, zrychlit časové osy přesunu nebo dokonce přidat podepisovací pobídky pro nové nájemce. Tato taktika vám může pomoci snížit počet volných míst a následně zvýšit váš příjem z pronájmu.

• Najít další příjem: Pokud jste již provedli změny provozních nákladů a obsazených míst, je ještě další způsob, jak zlepšit NOI. Můžete se pokusit přidat k majetku další zdroje příjmů. To může zahrnovat přidání placeného parkování, zpoplatnění nájemného pro domácí mazlíčky nebo dokonce zlepšení vybavení bytu za peníze navíc.

Shrnutí

Správné výpočty nemovitostí může poskytnout investorům schopnost hodnotit vlastnosti a přijímat informovaná investiční rozhodnutí. Nyní, když můžete odpovědět na otázku „co je čistý provozní příjem v nemovitostech,“ měli byste být více připraveni používat metriku při analýze obchodů. Nezapomeňte, že vzorce nemovitostí NOI mohou sloužit jako základ pro hodnocení potenciálních nemovitostí a mohou dokonce být použity ve spojení s dalšími výpočty nemovitostí k další analýze obchodů. Porozuměním NOI budou investoři lépe připraveni odhadnout příjmy svých potenciálních obchodů a mít úspěch v oblasti nemovitostí.

Připraveni začít obracet domy v váš místní trh?

Nejlepší rehabilitační pracovníci vědí, jak najít správné nemovitosti, přesně odhadnout náklady a škálovat své podnikání. Naše nová online třída nemovitostí, kterou pořádá odborný investor Than Merrill, vás může naučit správným kroky k převrácení vaší první nemovitosti správným způsobem a dosažení úspěchu v oblasti nemovitostí.

Zaregistrujte se na náš 1denní webový seminář o nemovitostech ZDARMA a začněte se učit, jak převracet domy na vašem trhu!