Nákup nebo prodej domu není tak jednoduchý jako směna peněz a podepsání několika dokumentů. Mezi prodávajícím a kupujícím je také třeba převést vlastnická práva. To je místo, kde přichází titulní společnost.
Co dělá titulní společnost? Spousta. Kromě vyhledávání titulu a nabídky vypořádacích služeb, které pomohou uzavřít transakci s menším zpožděním, poskytuje titulní společnost také pojištění titulu novému majiteli a hypotečnímu věřiteli. Co potřebujete vědět.
Co je to titulní společnost?
Titulní společnost je primárně odpovědná za převod vlastnických práv z jednoho vlastníka na druhého, vysvětluje Justin Nepola, realitní právník v Hollywoodu na Floridě.
Zobrazit více
„Dbají na to, aby na titul domu nebyly žádné břemena a aby prodejce byl zákonným vlastníkem nemovitosti,“ říká Nepola.
Podle Patti DeGennaro, hlavní implementační ředitel společnosti Title Alliance, Ltd., se sídlem v Media v Pensylvánii, mezi běžné závady titulu, které může titulní společnost vykořenit a které vám pomohou opravit, patří:
- Podvodné převody
- Neznámí dědici
- Předchozí nezaplacené daně
- Probudit rozsudky soudu
- Předchozí hypotéky
- Záložní práva
- Omezení, jako jsou práva na způsoby a věcná břemena
Za účelem kontroly těchto a dalších problémů provede titulní společnost vyhledávání veřejných záznamy nebo historii transakcí pro vlastnost a její název. Společnost také ověří, kdo má nárok na nemovitost a také kvalitu tohoto titulu.
„To je důležité k zajištění toho, aby kupující převzal skutečný nárok na nemovitost od skutečného vlastníka nemovitosti nebo někoho, kdo je oprávněn předávat vlastnickým jménem vlastníka nemovitosti, například prostřednictvím plné moci nebo nemovitosti, “poznamenává Rajeh Saadeh, advokát v oblasti nemovitostí v Somerville, New Jersey.
Saadeh dodává, že tyto služby si často objednává zkušený právník v oblasti nemovitostí jménem kupujícího místo přímo kupujícího.
Společnosti s tituly také pomáhají během procesu uzavírání poskytováním služeb vypořádání, například usnadněním úschovy nebo notářství dokumentů nebo záznam listiny s krajem, říká Ben Heller, advokát nemovitostí se zákonem Schorr v Los Angeles.
Zobrazit více
„Služby vypořádání obvykle zahrnují titulní společnost jednající jako eutralní třetí strana, která pomáhá kupujícím a prodávajícím při uzavírání transakce, nebo může být titulní společnost zapsána kupujícím a prodejcem, aby pomohla uzavřít úvěrovou transakci, “říká Heller.
A konečně, titulní společnosti nabízejí pojištění titulu která chrání věřitele, pokud se objeví titul, a také potenciálně kupujícího, v závislosti na zásadách. Představte si například, že jste si koupili dům, ale později jste se dozvěděli, že někdo měl na nemovitost právní nárok kvůli soudnímu vyrovnání, které bylo nezveřejněno, než jste dům zavřeli. Scénáře, jako je tento, se vás mohou vrátit, pokud vám chybí pojištění titulu.
Co je pojištění titulu?
Vydání pojištění titulu je jednou z nejdůležitějších funkcí, které titulní společnost slouží.
„Pojištění titulu je jedinou formou pojištění, která zajišťuje minulost až do současnosti,“ říká Nepola, „a jedná se o jednorázový poplatek, který chrání majitele po celou dobu, kdy tento majetek vlastní. ”
Existují dva druhy pojistných smluv na vlastnictví titulu:
- Pojistná smlouva věřitele – Pojistná smlouva na pojistitele věřitele„ chrání věřitele před jakýmikoli vadami titulu, které by mohly ovlivnit bezpečnost hypoteční úvěr, “říká DeGennaro.„ Tato politika je založena na výši hypotéky a s její splácením se snižuje. “ Tento typ pojištění vyžadují prakticky všichni hypoteční věřitelé.
- Zásady vlastníka – Pojištění vlastnického práva vlastníka není vždy vyžadováno, ale majitelům domů se důrazně doporučuje jako ochrana proti budoucím nárokům na nemovitost. „I v případě, že věřitel má vlastnické právo, kupující stále potřebuje vlastnické právo vlastníka k ochraně svých zájmů,“ říká DeGennaro. „Pojistné krytí trvá, dokud má kupující nebo jeho dědici zájem o nemovitost.“
Kolik stojí titulní služba?
Titulní služba obvykle začíná kolem 1 000 $, ale může překročit 1 500 $. Cena často závisí na rozsahu požadovaných služeb, například v případě, že je podle Saadeha zapotřebí prozkoumání závěti nebo exekuce.
Náklady na titulní pojištění obvykle reguluje ministerstvo pojištění vašeho státu, které zajišťuje, že náklady jsou stejné bez ohledu na to, kterou titulní pojišťovnu si vyberete – i když to, co zaplatíte, závisí na výši krytí, kterou si vyberete .
Obecně platí, že většina platí za pojistku vlastníka 1 000 $ a za pojistku věřitele 1 000 $.
„Ve většině států platí kupující za služby titulu a pojištění titulu,“ říká Saadeh Kupující a prodávající se však mohou rozhodnout sjednat, kdo bude za tyto služby platit před podpisem kupní smlouvy.
Jak vybrat titulní společnost
Titulní společnosti často doporučuje realitní agent, věřitel nebo právník, kterého se to týká, ale není nutné, abyste vybrali titul, který vám společnost doporučila.
„Zeptejte se na několik doporučení a věnujte čas průzkumu a mluvení s každou společností,“ radí Nepola. „Zjistěte jejich sazby a všechny účtované poplatky a pečlivě zkontrolujte online recenze.“
Dále se připravte na titulní společnost:
- Jak dlouho už jste v podnikání?
- Kdo je vaším upisovatelem?
- Kolik máte pojištění odpovědnosti?
- Jaký je váš poměr nároků z titulu vůči zákazníkům?
- Měli jste nějaké nároky?
- Jak chráníte před podvody?
- S jakými výzvami jste se při vyhledávání titulů setkali a jak jste je vyřešili?
- Jak dlouho bude proces hledání titulu trvat a kdo bude hledat titul?
- Kolik krytí pojištění titulu potřebuji a proč?
„Pokuste se vybrat titulní společnost na základě odpovědí na tyto otázky, stejně jako její zákaznický servis, pověst a znalost dalších odborníků zapojených do transakce – zejména včetně vašeho právního zástupce v oblasti nemovitostí,“ doporučuje Saadeh.
Další informace:
- Jak se vyhnout smrtelnosti chybné kroky při zavírání měřidel
- Kolik stojí refinancování?
- Jaké jsou náklady na zavírání nemovitostí a kolik zaplatíte?
Zobrazit více