7 podmínek, které musíte mít ve smlouvě o nemovitosti

Nemovitosti mohou být komplikovaným obchodem; existuje tolik detailů a vrásek, které musíte vyhladit, než se skutečně přestěhujete do nového domova. Od náboru agenta až po nalezení toho dokonalého domu snů, nemluvě o procesu financování a podání nabídky ke koupi, může být konečně dostat se do fáze smlouvy časově náročné a složité.

Ale když učiníte formální nabídku na koupi domu, který chcete koupit, nakonec si přečtete a vyplníte spoustu papírování s upřesněním podmínek vaší nabídky. Kromě zřejmých položek, jako je adresa a kupní cena nemovitosti, je zde ještě několik drobných položek, které byste měli do své smlouvy o koupi nemovitosti zahrnout. V legalese se tomu říká mimořádné události, které jsou zapsány ve vaší realitní smlouvě.

1. Podmínky financování

Většina lidí jednoduše není dostatečně finančně zabezpečena, aby mohla doma nabídnout hotovostní nabídku – a je pravděpodobné, že jste jedním z nich. To znamená, že si budete muset vzít hypotéku. Než však vypracujete nabídku na nákup, ujistěte se, že prozkoumáte prostředí úrokových sazeb a kde zapadáte do tohoto scénáře, pokud jde o váš stávající dluh a kreditní skóre. Vaše nabídka nákupu by měla být podmíněna získáním financování za stanovenou úrokovou sazbu.

Tento bod je velmi důležitý a je zde důvod, proč: Pokud víte, že si nemůžete dovolit měsíční splátku pokud je úroková sazba vyšší než 6%, nedávejte do své nabídky 6,5% nebo více. Pokud to uděláte a budete moci získat financování pouze ve výši 6,5%, prodejce si ponechá váš zasloužený vklad peněz, pokud a kdy budete muset z nabídky vycouvat.

Pokud potřebujete k dokončení obchodu získat určitý typ půjčky, například půjčku FHA nebo VA, měli byste to uvést také ve své smlouvě. Pokud za nemovitost platíte veškerou hotovost, měli byste to uvést také proto, že vaše nabídka je pro prodejce atraktivnější. Proč? Pokud nemusíte získat hypotéku, je pravděpodobnější, že transakce projde, a uzavření je pravděpodobnější včas.

2. Prodejní asistence

Pokud chcete, aby prodejce zaplatil část nebo všechny vaše závěrečné náklady, musíte o to požádat ve své nabídce. Závěrečné náklady jsou obvykle výdaje nad cenu nemovitosti, kterou kupující i prodávající platí za uzavření obchodu s nemovitostmi. Když dáte koncesi na asistenci prodejce, žádáte prodejce, aby uhradil některé z těchto dodatečných výdajů.

Asistence prodejce je téměř jako úvěr, kde prodejce souhlasí s absorpcí některých dodatečných nákladů, které kupující obvykle musí nést. Ačkoli se zdá divné, že by prodávající zaplatil poplatek za prodej svého domu, je to docela běžné. Někdy může být kupující ochoten zaplatit za dům něco navíc, pokud prodávající souhlasí se zaplacením nákladů na uzavření. Všechno se točí podle toho, jak motivovaná je každá strana a jak dobře vyjednávají.

Nabídka by měla uvádět konečné náklady, které požadujete, jako částku v dolarech, například 6 000 $ na závěr , nebo jako procento z kupní ceny domu, například 3%. Výše asistence prodejce závisí na celé kupní ceně nemovitosti.

3. Kdo Platí konkrétní závěrečné náklady

Dohoda by měla specifikovat, zda kupující nebo prodávající platí za každý z běžných poplatků spojených s nákupem domů, jako jsou poplatky za úschovu, poplatky za hledání titulu, pojištění titulu, notářské poplatky, poplatky za záznam , převod daně atd. Váš realitní agent vám může poradit, kdo obecně platí každý z těchto poplatků ve vaší oblasti – kupující nebo prodávající.

4. Domácí inspekce

Pokud si nezakoupíte odtržení, měli byste do své nabídky zahrnout pohotovostní domovní inspekci. Toto ustanovení vám umožní odejít od dohody, pokud domácí inspekce odhalí významné d / nebo nákladně opravitelné chyby ve stavu konstrukce. S nimi se zachází odlišně podle toho, kde žijete – různé státy a města mají různé zákony, které se zabývají inspekcemi domů.

Domácí inspektor projde nemovitostí a prozkoumá ji, zda neobsahuje strukturální problémy nebo poškození. Pokud nemůže posoudit poškození, může doporučit inspektorovi, který se specializuje na určitou oblast, přijďte do domu. Může to zahrnovat inspektory nátěrových hmot pro elektrické, škůdce a olovo.

Pamatujte, že toto je velmi důležitá součást procesu nákupu domu, takže by nemělo být přehlíženo nebo bráno na lehkou váhu. Řekněme, že inspektor projde vaším potenciálním domem a zjistí, že nemovitost potřebuje novou střechu za cenu 15 000 $. Pokud nemáte peníze na pokrytí výměny, pohotovostní prohlídka v domácnosti vám dává možnost odejít od dohody, protože je to nákladný náklad. V některých případech může být prodejce ochoten si náklady na opravu vyzvednout nebo jej připsat z kupní ceny.

Většina pohotovostních smluv přichází s doložkami o domovní kontrole, ale pokud vaše ne, zeptejte se svého realitního makléře.

5. Přístroje a zařízení

Pokud chcete ledničku, myčku, sporák, troubu, pračku nebo jakékoli jiné příslušenství a zařízení, nespoléhejte na ústní dohodu s prodejcem a nic nepředpokládejte. Smlouva musí specifikovat veškeré sjednané doplňky, jako jsou příslušenství a zařízení, které mají být zahrnuty do nákupu. Jinak se nedivte, pokud je kuchyň holá, lustr je pryč a okna jsou ponechána bez krytin.

6. Datum uzávěrky

Kolik času potřebujete k dokončení nákupní transakce? Běžné časové rámce jsou 30, 45 a 60 dní. Problémy, které mohou ovlivnit tento časový rámec, obvykle zahrnují potřebu prodejce najít nový dům, zbývající dobu pronájmu, pokud si aktuálně pronajímáte, dobu potřebnou k přemístění, pokud se přestěhujete z práce atd. .

Kupující nebo prodejce někdy mohou chtít uzavření smlouvy na dobu kratší než dva týdny, ale je obtížné odstranit všechny nepředvídané události a získat veškeré potřebné doklady a financování v tak krátkém časovém období. Pozdržení často nejsou kupující nebo prodávající, ale místo toho se objeví úzké místo u věřitele nebo upisovatele, titulní společnosti nebo právníků.

7. Prodej stávajícího domu

Pokud jste stávajícím majitelem domu a potřebujete prostředky z prodeje tohoto domu na koupi nové nemovitosti, měli byste podmínit prodej vaší nabídky prodejem svého současného domu. Měli byste také poskytnout přiměřený časový rámec pro prodej starého domu, například 30 nebo 60 dní. Prodejce nemovitosti, kterou máte Zájem o to nebude chtít donekonečna strhávat jeho nemovitost z trhu, zatímco budete hledat kupce.

Do důkladné smlouvy o nemovitosti vstupuje spousta dalších věcí. , ale z velké části byste se s nimi neměli bát. Realitní agenti běžně používají standardizované vyplněné formuláře, které pokrývají všechny podklady, včetně těch, které jsou popsány v tomto článku.

Běžnou formou v Kalifornii je Kalifornská smlouva o koupi rezidenčních nemovitostí a dokument Pokyny ke společnému úschově vytvořený státním sdružením realitních kanceláří. Chcete-li se seznámit s podrobnostmi formuláře kupní smlouvy, který pravděpodobně použijete, než sepsáte svou nabídku, požádejte svého realitního agenta o vzorová smlouva nebo online vyhledejte standardní formulář, který je běžný ve vašem státě nebo lokalitě. Pokud hledáte dobrý obchod a máte čas si počkat, může být pro vás dům s krátkým prodejem.

Sečteno a podtrženo

Přestože jsou tyto formy běžné a standardizované a dobrý realitní agent vám nedovolí, abyste ze své smlouvy vynechali cokoli důležitého, stále je to dobrý nápad vzdělávat se o klíčových prvcích smlouvy o koupi nemovitosti.

I když nikdy není snadné odejít z domova – zvláště pokud je na to vaše srdce – mohou nastat případy, kdy budete muset udělat právě to. Pamatujte, že pokud nebude splněna některá z podmínek uvedených ve vaší smlouvě, můžete dohodu zrušit a ponechat si svůj vklad – to vše bez utrácení jiného času. Podmíněná smlouva, kterou najdete, je jedním z vašich nejdůležitějších aktiv, která budete mít při jakékoli realitní dohodě.