Ti darò i miei 5 segreti per trovare le migliori società di gestione della proprietà.
Forse pensi di poter gestire la proprietà da solo?
Forse.
Ma se usi i miei consigli per trovare le migliori società di gestione immobiliare, ti faranno risparmiare di più denaro rispetto alla quota che stai pagando loro.
I cinque segreti per trovare la migliore società di gestione immobiliare sono:
1. Leggere le condizioni di stampa fine nei contratti
2. Controlla la loro struttura tariffaria
3. Conferma di poterti fidare di loro
4. Incontrali faccia a faccia
5. Dai loro un feedback costante
Le perfette società di gestione immobiliare guadagnano le loro commissioni di gestione e altro ancora. Fanno le cose meglio di quanto potresti fare tu stesso.
Hanno più esperienza:
- Trovare inquilini
- Trattare con inquilini impassibili
- Riscossione dellaffitto in ritardo
- Sfruttamento
- Trovare prezzi equi e ottenere sconti dagli appaltatori
- Sapere quali riparazioni sono necessarie (e non necessarie) per gli affitti
- Sapere quali sono le località migliori per gli affitti
- Prezzi per gli affitti
- E molto, molto altro …
A ribadisco, queste società di gestione immobiliare finiscono per valere molto di più delle loro commissioni solo grazie ai loro contatti, alla loro esperienza e alla loro comprensione del mercato degli affitti.
Ancora una volta, questo è vero solo se trovi la giusta gestione della proprietà. Ce ne sono anche molti cattivi che costano di più e richiedono tanto lavoro quanto farlo da soli.
È qui che entrano in gioco questi suggerimenti!
Ci sono molti libri e post sul blog sulla gestione di proprietà in affitto da soli.
Che mal di testa!
Stai pagando una società di gestione immobiliare per specializzazione e competenza che non puoi duplicare leggendo libri e blog.
Questo suonerà da venditore, ma è vero. Funziona benissimo per me e può funzionare per te o per chiunque tu sappia che ne ha bisogno.
Possiedo venti case unifamiliari e sono tutte gestite dalla stessa società di gestione di proprietà in affitto.
Negli ultimi anni ho sviluppato un sistema e costruito un team che funziona davvero per me (letteralmente e figurativamente).
La parte più importante di questo sistema è il team di gestione della proprietà in affitto.
Ecco i miei segreti per trovare quello perfetto.
1. Leggi le scritte in piccolo nei contratti
Quando assumi la gestione della proprietà, ti fanno firmare un contratto. Vuoi leggere attentamente questo contratto. Cè qualcosa di specifico che voglio che guardi.
Assicurati che non rendano difficile licenziarli.
Cosa intendo con questo?
Il contratto avrà qualcosa che determina a quali condizioni puoi rescindere il contratto di gestione della proprietà in affitto con loro.
Se risolvi il contratto, potresti dover pagare qualche mese in più della loro gestione tasse. Potrebbe persino dire che devi pagare il resto dellanno.
Comprendi questa lingua. Se ritieni che si comportino male e vuoi smettere di usarli, assicurati di capire quanto ti costerà andartene. Devi anche capire quale azione devi intraprendere per annullare legalmente il contratto. Potrebbe essere necessario fare qualcosa per iscritto o tramite posta raccomandata.
Ho negoziato che questa parte del contratto venga annullata dal mio contratto. Se non ero soddisfatto del servizio offerto dalla società di gestione, potevo terminare senza pagare altri mesi di commissioni di gestione.
Vediamo cosa è successo dopo …
Pochi mesi dopo, Monica dalla società di gestione della proprietà mi ha detto che la ringhiera di metallo sulle scale di cemento della porta dingresso era allentata e doveva essere sostituita. Ha detto che avrebbe ottenuto tre preventivi per il lavoro.
- Citazione n. 1: $ 3000
- Citazione n. 2: $ 2500
- Citazione n. 3: $ 2000
Sembrava un po ripida per le scale (nessun gioco di parole).
(No, non le scale in questione)
Ho chiesto a un tuttofare del quartiere di andare a dare unocchiata alle scale e farmi sapere quanto avrebbe addebitato per ripararle.
Il giorno successivo mi ha mandato une-mail e mi ha detto che lha risolto. Gli devo $ 50.
Ho mandato unemail a Monica per dirgli che stavo risolvendo il contratto di gestione.
Sembrava che avere una società di gestione fosse tanto lavoro quanto non averne una. Non era la prima volta che mettevo in dubbio le decisioni che aveva preso
Ho dovuto seguire e esaminare tutto ciò che ha fatto!
Assicurati di avere la possibilità di sbarazzarti di la società di gestione della proprietà, se necessario, e assicurati che non ti costi troppo.
2. Controlla la struttura delle commissioni
Inizia osservando il contratto di gestione della proprietà e comprendendo la struttura delle commissioni.
Laddebito più semplice da capire è come addebitano la gestione.Più comunemente è una percentuale dellaffitto. Il 10% dellaffitto è abbastanza comune, ma ho visto che molti posti fanno pagare meno. L8% non è raro.
Tuttavia, è proprio come qualsiasi altra struttura tariffaria nella vita. Quando unazienda addebita l8% invece del 10%, potresti notare che in qualche altra parte della struttura tariffaria potrebbero essere più costose di un concorrente. Trovano un altro posto per rimediare.
Un buon esempio di questo è illustrato con la mia attuale società di gestione di proprietà in affitto. Fanno pagare il 10%, che alcuni potrebbero dire è alto, ma non fanno pagare una commissione per la ricerca di inquilini e la firma di un contratto di locazione. Inoltre, non addebitano una commissione per le dimissioni di un contratto di locazione una volta scaduto. Molte altre società di gestione della proprietà lo fanno.
Molte aziende chiedono un affitto mensile, o forse mezzo mese, per firmare un contratto di locazione. Questo può essere molto importante per calcolare le tue spese.
I miei tassi di turnover a Montgomery, Alabama sono piuttosto alti. Il fatturato medio è compreso tra 1 ½ e 2 anni. Mi costerebbe una fortuna pagare laffitto di un mese ogni volta che accade, quindi averlo incluso nella mia commissione del 10% è doro.
Se fossi in una zona in cui il fatturato era inferiore, forse una commissione di un mese di affitto non sarebbe troppo brutto per te. Alcune persone affittano la stessa casa per cinque o dieci anni.
Comprendi come la tua società di gestione ti addebiterà per lutilizzo di collaboratori esterni. Potrebbero addebitarti il costo dellappaltatore più un aumento percentuale. Possono anche avere i propri appaltatori con cui hanno il proprio sistema di tariffazione. Assicurati di comprenderlo e confrontalo con altre società di gestione immobiliare della zona.
Il processo di sfratto è diverso da stato a stato, quindi quanto tempo ci vuole e quanto costa può variare notevolmente. Anche il costo del tribunale e le spese da pagare variano allo stesso modo.
Chiedi loro di spiegarti chiaramente il processo di sfratto. Devi capire quanto tempo ci vuole normalmente e nel peggiore dei casi. Devi anche capire quanto ti costerà in entrambi i casi portare qualcuno fuori di casa. Chiedete quanto spesso accade e qual è il loro processo di screening per cercare di evitarlo.
3. Conferma che puoi fidarti di loro
Il primo posto in cui cercare è controllare le fonti online.
Controlla il migliore ufficio commerciale. Sarai in grado di vedere se sono registrati e se ci sono reclami contro di loro e come sono stati risolti.
Successivamente, fai molte ricerche su Google (non sono sicuro che googling sia una parola ancora). Verificare la presenza di recensioni su di essi e / o reclami su di essi. Attenzione a unazienda che sembra non avere alcuna presenza online di alcun tipo. Questo è un segnale di avvertimento. Sono troppo nuovi o nascondono qualcosa.
Devi controllare lufficio commerciale migliore, cercare su Google il nome della loro azienda e utilizzare ogni altra risorsa online a cui riesci a pensare per vedere cosa dicono di loro le persone.
Successivamente, chiedi riferimenti. Dite loro che vorreste il permesso di parlare con altri investitori che utilizzano i loro servizi di gestione. Idealmente puoi parlare con almeno tre persone. Parla anche con alcuni dei loro affittuari. Guarda come vengono trattati dalla società di gestione.
Questi sono riferimenti che la società di gestione della proprietà ti fornisce e hanno solo unutilità limitata. Cè un pregiudizio. Sanno che stai chiamando e perché, e si sentono obbligati a dire cose carine. Possono anche essere “amici” della società di gestione o investitori o affittuari che vengono trattati molto meglio degli altri clienti.
Perché è importante?
Perché vuoi un campione di cosa linvestitore o laffittuario medio viene trattato come se fosse trattato.
Idealmente, troverai un modo per sviluppare le tue referenze. Lo fai chiedendo la referenza che ti è stata data se conosce qualcun altro con cui puoi parlare . Potrebbe essere qualcuno che darà unopinione più onesta o imparziale.
I riferimenti che sviluppi tu stesso sono più efficaci di quelli che ti vengono forniti dallazienda.
Se lazienda è riluttante a fornire referenze, questo è chiamato un indizio. Potresti voler riconsiderare. Inoltre, se la società di gestione non lavora con nessun investitore, anche questo potrebbe essere motivo di preoccupazione. Sarai il primo. significa che è un no-go, ma significa che non hanno molta esperienza e non avrai il vantaggio di parlare con altri investitori che possono garantire di essere già soddisfatti di t erede.
Ora è il momento di rivolgersi alla società di gestione dal punto di vista del locatario. A questo punto, vado alla loro pagina web e pagina Facebook e qualsiasi altra presenza online che hanno e mi guardo intorno. Vedo quanto sia facile navigare. Vedo quanto bene fanno descrivendo le proprietà e fotografando le case. Vedo che appaiono professionali. Guarda in fondo alla pagina. Lanno in fondo alla pagina è aggiornato?
Chiamo il numero di telefono fingendomi un affittuario e cerco di fissare un appuntamento per vedere una proprietà.Quindi, faccio un sacco di domande sulla proprietà e vedo quali domande mi fanno sul mio reddito e sulla mia situazione. Successivamente, potrei comportarmi in modo difficile e vedere come lo gestiscono. Forse spiego che ho un cattivo credito o che sono stato sfrattato in passato. Forse possiedo due bulldog e faccio parte di un gruppo rock. Mi piace solo sentire con quanta professionalità affrontano situazioni interessanti come questa.
Ad alcune telefonate dico loro educatamente che non sono interessato e riattacco. Non mi spingo fino a fissare un appuntamento e incontrarli a casa. Questo potrebbe spingere troppo oltre questa cosa sotto copertura.
Mi preoccupa quanto sia facile e veloce far parlare una persona umana reale al telefono. Se ricevo la posta vocale, quanto velocemente mi richiamano (se mai)? Se invio une-mail, quanto velocemente rispondono (se mai)?
Quanto sono educati? Quanto sono professionali con le mie richieste? Questo è ciò che sto determinando da queste telefonate.
Un grosso problema sarebbe non ricevere mai risposte via email e non riuscire a contattare una persona per telefono. Un altro sarebbe risposte scortesi o poco professionali alle domande. Sarei anche preoccupato se sembravano a posto con laffitto a persone con un credito davvero scadente o nessun reddito.
Una volta soddisfatto il test, passo a parlare con i proprietari della società di gestione immobiliare.
4. Incontrali faccia a faccia
Vuoi farlo di persona. Valutare personalmente la loro affidabilità è qualcosa a cui non puoi dare un prezzo. Se lo fai da lontano, Skype o il video sono la tua ultima risorsa, ma direi che voleresti o scapperesti e lo faresti accadere di persona. Non farlo per telefono, vuoi guardarti negli occhi e conoscerli a livello personale.
È ora di giocare venti domande. Non ti sto limitando a venti, questo è solo il nome di quel gioco che a volte fai in macchina nei lunghi viaggi. Prepara un lungo elenco di domande da porre su come gestiranno ogni situazione immaginabile a cui puoi pensare. Tutto ciò di cui sei preoccupato come proprietario, chiederai come lo gestiranno per te. Animali domestici, crediti inesigibili, penali in ritardo, qualcuno che rovina la casa, qualcuno che non si trasferisce, cause legali, guerra nucleare, cosa succede se questa azienda fallisce, qualsiasi cosa tu possa pensare.
Ecco un elenco di domande che mi sono venute per iniziare.
- Quanti anni ha la tua azienda?
- Come hai iniziato a gestire il settore immobiliare?
- Quanta esperienza ha ciascuno di voi nel settore immobiliare? Attività di gestione della proprietà? Dammi i dettagli.
- Quante proprietà in affitto possedete voi stessi?
- Quante proprietà in affitto gestite per gli investitori?
- Quanti diversi investitori immobiliari stai gestendo per?
- Mi lasci parlare con alcuni di questi investitori della loro esperienza di lavoro con te?
- Come funzionano gli sfratti in questo stato e in questa città? Quanto tempo ci vuole normalmente e nel peggiore dei casi? Come gestisci gli sfratti e come mi verranno addebitati normalmente e nel peggiore dei casi?
- Quali sono i tuoi tassi di posti vacanti?
- Hai i tuoi appaltatori che lavorano esclusivamente per te? Quanti e come mi addebitate per utilizzarli?
- Quali sono i vostri criteri e requisiti di reddito per lo screening degli inquilini?
- Qual è la vostra politica sugli animali domestici?
- Posso vedere un esempio di rapporto sugli affitti che invii agli investitori ogni mese?
- Mi lascerai parlare con alcuni dei tuoi inquilini della loro esperienza di lavoro con te?
- Hai un piano per le mie proprietà se decidi di smettere di gestire gli affitti?
Desideri e ti aspetti risposte oneste a tutte queste domande. Se cè evasività o riluttanza a rispondere, non è un buon segno. Secondo me, non vuoi una società di gestione della proprietà che sia nuova di zecca e non abbia alcuna esperienza. Inoltre, non vuoi una società di gestione così grande, non è disposta a incontrarti e rispondere a queste domande. Se sei solo un altro numero per loro, probabilmente otterrai un servizio scadente.
Dovrebbero essere disposti a incontrarti e rispondere a domande come questa per ottenere la tua attività come investitore.
A questo punto, si spera che tu abbia abbastanza informazioni sulla gestione della proprietà per renderti conto che potresti assumerli. Allora fallo. Cè un altro passaggio importante che è possibile solo una volta che sono stati assunti e lo gestiscono attivamente per te. Garantisce la fornitura di un servizio di alta qualità.
5. Dai loro un feedback costante
Hai fatto tutti i compiti e assunto quella che ritieni essere unazienda di qualità. Il lavoro non finisce qui. Scoprirai che fanno cose che non ti piacciono. Potrebbe trattarsi delle loro pratiche commerciali, decisioni sbagliate, problemi contabili, lentezza nella gestione dei posti vacanti o qualsiasi numero di problemi
Limportante è che comunichi chiaramente ciò di cui non sei soddisfatto e che lo risolva comportamento.Ricorda che stai pagando loro una tariffa per ricevere un servizio e ti aspetti alcune cose per quella tariffa. Questo tipo di correzioni del corso dovrebbero essere previste. In sostanza, li stai addestrando a essere i perfetti gestori di proprietà.
Lavorando con la nostra società di gestione della proprietà, a volte scopriamo che dal rendiconto finanziario ogni mese le cose non sono chiare come sono stati spesi i soldi. Parliamo immediatamente con i proprietari e chiariamo perché cè confusione su dove sono andati i soldi il mese scorso. Ciò si traduce sempre in una relazione finanziaria più migliorata il mese successivo. Ciò rende molto più facile la dichiarazione delle tasse e la comprensione dei nostri profitti e perdite.
Un altro buon esempio è la gestione dei posti vacanti. Se noti che la società di gestione impiega più tempo del dovuto per coprire un posto vacante, chiamalo e chiediglielo. Controlla e vedi come lhanno pubblicizzato. Chiedi loro il prezzo e se dovresti forse offrire un trasloco in speciale o qualche tipo di incentivo per affittarlo.
Leggi quanto guadagno dalla mia proprietà in affitto?
Ciò dovrebbe portare a una migliore gestione dei posti vacanti nel lungo periodo. In caso contrario, devi avere conversazioni più serie con loro. I posti vacanti possono essere un problema molto serio per te, soprattutto se hai un mutuo da pagare.
Ti ricordi il mio esempio dallinizio in cui ho licenziato una società di gestione immobiliare perché mi hanno citato diverse migliaia di dollari per aggiustare il scale, e quando mando un tuttofare, lha aggiustato per $ 50? Di tanto in tanto consiglierei di fare qualcosa di simile solo per mantenere tutti onesti.
Se cè un qualche tipo di grande offerta in corso, dovresti ottenere alcune quotazioni dalla società di gestione. Dovresti quindi dire apertamente alla società di gestione che stai anche inviando un appaltatore che un amico ha raccomandato per ottenere anche unofferta. Devi farlo solo di tanto in tanto per assicurarti che le loro offerte siano giuste. Si chiama “fidati, ma verifica”.
Fidati ma verifica essenzialmente significa che non mi fido ancora di te, quindi voglio verificare. Non cè niente di sbagliato in questo. Le persone che sembrano oneste e che sembrano oneste fanno ombre cose ea volte ci deludono. Non dimenticare di fidarti, ma verifica. Penso che se vieni bruciato dalla tua società di gestione in questo modo, è un brutto segno. Un imbroglio è un imbroglio. Devi licenziarli.
In conclusione
Alcune persone decideranno di gestire le proprietà da sole. Come accennato in precedenza, una società di gestione immobiliare eccezionale ha così tanta esperienza e contatti che compensano ampiamente le commissioni che paghi Guadagnerai denaro a lungo termine sfruttando quella conoscenza ed esperienza.
Seguendo i miei consigli, eliminerai le mele marce e troverai ottime società di gestione che diventeranno partner nella tua attività immobiliare . Guadagnerai denaro per loro e genereranno entrate passive significative per te.
È una vera partnership vincente.