Alcune delle domande più frequenti che AQUILA riceviamo quando lavoriamo con gli inquilini sono “quali sono le spese CAM”, “cosa significa CAM” e “cosa è incluso in queste spese? “
In questo articolo risponderemo a queste tre domande, oltre alle differenze nelle spese CAM tra proprietà industriali, commerciali e uffici.
Quali sono le spese di manutenzione dellarea comune (CAM)?
La manutenzione dellarea comune è una delle tre componenti principali che costituiscono le spese operative, le altre due sono lassicurazione e le tasse sulla proprietà. a sua volta, rende CAM parte di quello che viene chiamato un contratto di locazione a rete tripla (NNN).
Per ulteriori informazioni sui contratti di locazione a rete tripla, leggi la nostra Guida agli elementi di un contratto di locazione commerciale (termini, definizioni)
Le spese di manutenzione dellarea comune (CAM) sono commissioni pagate dagli inquilini ai proprietari per contribuire a coprire i costi associati alle spese generali e operative per le aree comuni. Le aree comuni sono spazi utilizzati o di d da tutti gli inquilini e includono, ma non sono limitati a, corridoi, ascensori, parcheggi, atri, bagni pubblici e sicurezza degli edifici.
Le spese CAM sono generalmente definite nel contratto di locazione per chiarire qualsiasi ambiguità su ciò che comportano. È importante avere una chiara comprensione di queste spese prima di firmare un nuovo contratto di locazione.
Come vengono calcolate le commissioni CAM?
Allinizio di ogni anno, le previsioni del gestore della proprietà anticipavano spese di manutenzione area comune dellimmobile nel suo complesso come parte del budget annuale.
Quindi, la stima CAM viene suddivisa proporzionalmente tra gli inquilini nelledificio. La tua percentuale della spesa viene calcolata dividendo la metratura per larea affittabile lorda delledificio.
Questa spesa totale viene calcolato nelle tue spese operative mensili, in modo che possa essere pagato in piccoli incrementi durante tutto lanno.
Alla fine dellanno, il gestore della proprietà riconcilia le spese CAM effettive con il costo stimato. Se le spese CAM effettive sono inferiori alle stime, i gestori della proprietà concederanno a te e agli altri inquilini un credito per la differenza. Se il CAM stimato non copriva i costi effettivi dellanno; tuttavia, dovrai questa differenza come somma forfettaria.
È qui che è fondamentale avere un buon gestore di proprietà. I gestori di proprietà proattivi dovrebbero essere in grado di vedere queste eccedenze a metà anno e rifioriranno le spese CAM stimate per lanno. Ciò comporterà un aumento delle tue spese operative, ma ti risparmierà il dolore di scrivere un assegno imprevisto e di grandi dimensioni per la somma forfettaria alla fine dellanno.
Che cosa è incluso nelle spese CAM per immobili commerciali?
Gli elementi inclusi nelle spese CAM differiscono a seconda che il contratto di locazione sia in un ufficio, vendita al dettaglio o proprietà industriale. Sebbene ogni locazione sia diversa, abbiamo creato un grafico che delinea le linee guida generali per le spese CAM per ogni tipo di locazione.
Alcuni esempi di elementi inclusi nelle spese CAM sono i seguenti:
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Simile alla vendita al dettaglio e agli uffici, il paesaggio è incluso nelle spese dellarea comune per le proprietà industriali.
Che cosa è incluso nelle spese CAM per ufficio?
Lelettricità è inclusa?
Negli edifici per uffici, lelettricità viene generalmente misurata in tutto ledificio nel suo complesso, anziché sub-misurata come nel commercio al dettaglio e nellindustria. I proprietari si aspettano che gli inquilini degli uffici lavorino una settimana lavorativa standard di quaranta ore e utilizzino essenzialmente la stessa quantità di elettricità per piede quadrato da inquilino a inquilino. Per questo motivo, la spesa elettrica è inclusa nella la zona manutenzione e suddiviso tra tutti gli inquilini in base alla loro dimensione nelledificio.
Le pulizie sono incluse?
Le spese per le pulizie sono comunemente prese in considerazione nelle spese CAM nelle proprietà degli uffici a causa delle numerose aree comuni che richiedono attenzione come atri, corridoi, ascensori e servizi igienici.
Cosaltro è incluso?
Sono inclusi anche il paesaggio, i parcheggi e le spese amministrative perché sono tutti spazi e servizi condivisi e sono utilizzati da tutti gli inquilini.
Le spese di manutenzione e illuminazione del parcheggio sono incluse nelle spese di manutenzione dellarea comune per i centri di vendita al dettaglio.
Cosa è incluso nelle tariffe CAM al dettaglio?
Lelettricità è inclusa?
Le spese CAM per gli inquilini al dettaglio sono molto simili a quelle per gli inquilini degli uffici. Tuttavia, a causa della varietà di usi nei centri di vendita al dettaglio, può esserci unampia variazione tra luso elettrico. Ad esempio, un ristorante utilizzerà molta più elettricità di una boutique vicina.Pertanto, i centri di vendita al dettaglio sono sub-misurati e lelettricità è pagata separatamente dal locatario, piuttosto che come parte del CAM. Lunica eccezione è lilluminazione di proprietà e parcheggi.
La pulizia è inclusa?
Inoltre, cè uno spazio meno comune in un centro di vendita al dettaglio: niente atri, bagni pubblici, ecc. – quindi i costi di pulizie sono normalmente esclusi dal CAM.
Che cosa è incluso?
Marciapiedi, passi carrai, banchine di carico e le spese di manutenzione delle aree di consegna costituiscono una parte importante delle spese CAM al dettaglio.
Simile alla vendita al dettaglio e agli uffici, il paesaggio è incluso nelle spese dellarea comune per le proprietà industriali.
Cosa è incluso nelle spese CAM industriali?
Lelettricità è inclusa?
Analogamente alla vendita al dettaglio, le proprietà industriali sono sottodimensionate perché gli inquilini tendono a utilizzare quantità di elettricità molto diverse a seconda di ciò che fanno. Ad esempio, un produttore e un magazzino di stoccaggio hanno scopi completamente diversi. Uno farà funzionare macchine tutto il giorno che richiedono elevati costi elettrici, mentre uno potrebbe richiedere elettricità solo per un paio dore. Per questo motivo, gli inquilini industriali sono tenuti a contrattare e coprire le proprie spese elettriche, rendendola una spesa operativa individuale e non una spesa CAM.
La pulizia è inclusa?
Perché ci sono spazi comuni non condivisi, come atri e servizi igienici, pulizie anche contrattate individualmente dagli inquilini e non comprese nelle spese di manutenzione aree comuni.
Che cosa è incluso?
Le spese di CAM in genere industriali includono lilluminazione di proprietà e parcheggi, architettura paesaggistica, manutenzione dei parcheggi e acqua per lirrigazione. Questo perché tutti gli inquilini delledificio ne condividono i vantaggi.
Perché è importante conoscere le spese CAM?
Come accennato prima, le spese CAM sono una stima e sono spesso riconciliati a fine anno. Il gestore della proprietà ti fornirà una dichiarazione dei costi CAM effettivi e operativi per lanno precedente. Questa dichiarazione indicherà limporto in cui hai pagato in eccesso o in difetto e riceverai il credito o il saldo.
È importante sapere cosa è incluso nelle spese CAM per comprendere appieno ciò che stai pagando nelle tue spese operative mensili.
Spesso, le spese CAM includono molti costi indiretti che non sono facilmente identificabili, quindi è importante chiedere al proprietario le esatte spese incluse nel contratto di locazione.
SUGGERIMENTO PER AQUILA PRO
Limita il rischio di aumenti rapidi delle spese CAM
Un buon broker di rappresentanza degli inquilini è spesso in grado di negoziare un limite alla percentuale che un proprietario può aumentare le spese di manutenzione dellarea comune di anno in anno. Questo dovrebbe essere negoziato nei termini di noleggio iniziali.
Per continuare a conoscere i termini e le strutture dei leasing commerciali , consulta questi articoli:
- La tua guida agli elementi di un contratto di locazione commerciale (termini, definizioni)
- Tipici tipi di locazione commerciale ad Austin, Texas (locazione NNN vs. locazione lorda, altro)
O se desideri saperne di più sul costo per affittare uno spazio ad Austin, Texas, leggi il nostro costo per laffitto di spazi per uffici o il costo per laffitto di articoli per spazi industriali.
Se hai una domanda sui tuoi attuali termini di locazione o desideri parlare con un broker della negoziazione del tuo prossimo contratto di locazione, contattaci per programmare una consulenza.