First Citizens Bank:
FL, GA, MD, NC, SC, TN, VA, WI, WV
Contatto: Valerie Leonard (NMLS 415176) al numero 864-630-0921 o
First Federal Lakewood:
OH, MI, KY, WV, IN, FL
Contatto: Eric Veronica ( NMLS # 83197) al 419- 318-8985 o
First National Bank of Omaha:
NE, TX, IL, CO, KS, IA, SD
Contatto: Michael Bruegel (NMLS # 496393) al numero 469-633-8429 o
First National Bank of Pennsylvania:
Contatta Ken Roos (NMLS # 436834) al 412-951-6793 oppure
Alternative ai prestiti ipotecari per i medici
Se non credi che un prestito ipotecario per i medici tradizionali sia giusto per te, ti starai chiedendo quali altre opzioni ha un medico? Ne risulta molte e di solito puoi ottenere la maggior parte di queste opzioni dagli stessi istituti di credito che concedono prestiti ipotecari per i medici.
Convenzionale 20% in ribasso Mutuo
Spesso la scelta migliore per un mutuo come i t offre generalmente la maggior parte delle opzioni (30 anni fissi, 15 anni fissi, ARM ecc.), le tariffe più basse e le tariffe più basse. Rispetto al mutuo sulla casa del medico, i tassi di un mutuo convenzionale del 20% sono piuttosto economici. Tuttavia, richiede una prova di guadagno e una notevole somma di denaro da mettere giù. Quel denaro, ovviamente, non è più disponibile per investire o ripagare i prestiti agli studenti.
Prestiti 80/20 e 80/10/10
Questi sono scomparsi dalla scena dopo il Global Financial del 2008 Crisi, ma da allora hanno fatto più di una rinascita. La teoria è che si otterrebbe un prestito dell80% a un tasso leggermente superiore rispetto a un prestito del 20% in ribasso, quindi si otterrebbe un prestito del 20% a un tasso molto più alto. Eviteresti il PMI (che a volte non è deducibile dalle tasse (ma è stato dal 2007 al 2018 per chi ha un reddito inferiore a $ 110K) sostituendolo invece con più interessi. L80/10/10 e l80/15/5 erano variazioni sul tema, con un acconto richiesto.
Ipoteca convenzionale con riduzione inferiore al 20%
Questi prestiti hanno tassi e commissioni più elevati rispetto a un mutuo con riduzione del 20%. Richiedono inoltre di acquistare PMI. È raro trovarne uno con uno sconto dello 0% (in effetti il migliore che puoi trovare dal 2014 è del 3% in meno per un primo programma di acquisto di case tramite Fannie Mae o Freddie Mac), ma il 5% e il 10% in meno sono comuni. Questa è forse lopzione di mutuo meno costosa sul mercato (se riesci a trovare meno del 5% in meno).
Prestito FHA
Questo prestito ha un tariffe e commissioni rispetto a un prestito inferiore del 20% (in particolare un premio assicurativo ipotecario anticipato dell1,75% finanziato in aggiunta allimporto del prestito principale.) commissione di “finanziamento”), un acconto del 3,5% richiesto e, dal 2012, richiede un mutuo premio assicurativo (0,8-0,85% del saldo del prestito annuo) per la durata del prestito. FHA richiede al prestatore di utilizzare limporto del rapporto di credito del pagamento del prestito studentesco o, se non è elencato, l1% del saldo dovuto a meno che il mutuatario non possa fornire la documentazione che il prestito è in differita. Ciò rende difficile qualificarsi per questo prestito per i residenti indebitati. Le tariffe sono generalmente, tuttavia, leggermente inferiori a quelle di un prestito medico, ma potrebbero non esserlo quando si aggiungono i costi PMI.
Prestito VA
Questo prestito richiede lidoneità per VA benefici, il che squalifica molti. È un miglioramento del prestito FHA in quanto non è previsto alcun acconto né requisiti di assicurazione ipotecaria. I tassi sono simili ai tassi FHA, ma la commissione di finanziamento è più alta: 2,15% per i debitori per la prima volta e 3,3% per luso successivo. Tale commissione può essere revocata se si dispone di una classificazione di invalidità militare.
Come si confrontano i tassi di prestito ipotecario medico e le commissioni?
I prestiti ipotecari per medici e i prestiti ipotecari per dentisti hanno generalmente il tasso più alto di tutte queste opzioni. Ma lacconto è minimo. Le tariffe sono dove le cose diventano davvero sfocate e difficili da confrontare. Da un lato, la FHA e un prestito convenzionale con una riduzione inferiore al 20% richiedono unassicurazione ipotecaria, che a differenza degli interessi sul prestito non è deducibile dalle tasse per coloro con redditi superiori allintervallo di eliminazione graduale di $ 100-109K. Spesso è difficile dire se è meglio pagare unassicurazione ipotecaria o un tasso / commissioni più alti. È molto più facile sbarazzarsi delle commissioni di raccolta / finanziamento abbassando il 20%. La maggior parte degli altri prestiti, compreso il prestito del medico , ti colpirà con queste commissioni. (Anche se almeno un prestito medico rinuncerà a questo se sei disposto a pagare un tasso di interesse più alto.)
Il tasso di prestito ipotecario di un medico o di un dentista è in genere circa l1 / 4% superiore a un prestito FHA / VA comparabile, ma potrebbe essere dall1 / 8% all1% superiore a un prestito convenzionale. Questa differenza può davvero aumentare nel tempo. Inoltre, non devi pagare le commissioni extra in anticipo, e questo anche il denaro composto in 30 giorni ammonta a decine di migliaia di dollari. Il vantaggio di utilizzare un normale prestito fisso di 30 anni con una riduzione del 20% potrebbe arrivare fino a $ 235.000 su una casa da $ 500.000. Questo, ovviamente, ignora il costo opportunità di quellacconto di $ 100.000, di cui parleremo di seguito.
Devo ottenere un prestito ipotecario medico?
Cè molto che entra in questa domanda. È mia opinione che la maggior parte dei residenti e dei borsisti dovrebbe affittare invece di acquistare per diversi motivi.
In primo luogo, probabilmente rimarrai in quella località solo per 1-5 anni. Di solito ci vogliono almeno 5 anni per pareggio in una casa, ovviamente di più se una bolla immobiliare scoppia su di te. La migliore risorsa per vedere quanto tempo ci vorrà per andare in pareggio nelle tue circostanze particolari è il New York Times Buy vs Rent Calculator. Anche se decidi di restare nella stessa area di un assistente, ho scoperto che ai frequentatori di solito non piace vivere nella loro “casa di residenza” per molto tempo quando il loro reddito quadruplica. Per questo motivo, laffitto può essere lopzione migliore per i borsisti e i nuovi residenti.
In secondo luogo, un residente / collega non guadagna molti soldi e quindi di solito prende la detrazione standard sulle loro tasse (ora $ 12.000 singolo e $ 24.000 sposati per il 2018). Ciò significa che i tuoi interessi ipotecari probabilmente NON sono deducibili. Anche se descrivi in dettaglio, la maggior parte dei tuoi interessi probabilmente non sarà deducibile. Ciò aumenta il costo effettivo del tuo rifugio.
Terzo, le case richiedono manutenzione (aspettati 1-2% del valore della casa allanno), che richiede tempo e denaro, nessuno dei quali è abbondante per un residente.
In quarto luogo, lacquisto e la vendita di una casa comportano molte seccature e spese. Affittare una casa è semplice e veloce al confronto. Se hai mai provato a vendere una casa in un mercato al ribasso, sai quanto può essere difficile venderla a qualsiasi prezzo, ancor meno ragionevole. Inoltre, cè una grande flessibilità con laffitto. Se non lo fai “. Ti piace il quartiere, ti trasferisci. Nel peggiore dei casi, hai un contratto di un anno. Non è un grosso problema. Le nuove presenze, daltra parte, hanno molte più probabilità di rimanere e linteresse è molto più probabile che sia completamente o quasi completamente deducibile. / rapporto affitto oscilla pesantemente verso lacquisto per la maggior parte.
Se hai deciso di acquistare una casa e ti impegni a vivere in unarea per più di cinque anni, dovresti prendere seriamente in considerazione la possibilità di ridurre il 20% e ottenere un mutuo convenzionale. Il flusso di cassa mensile migliorato ti consentirà una grande libertà finanziaria e la possibilità di investire (e persino di spendere). Risparmierai centinaia di migliaia di interessi per tutta la durata del prestito, il tutto garantito, a differenza dellinvestimento di un potenziale acconto altrove. Ma se, per qualsiasi motivo, stai per acquistare una casa E non puoi o non vuoi mettere giù il 20%, allora il prestito di un medico è unopzione ragionevole e almeno altrettanto buona altre opzioni diverse da una riduzione del 20%.
Non è meglio ottenere il maggior prestito possibile e investire la differenza?
Quando esegui i numeri, puoi facilmente vedrai che sarà meglio prendere in prestito quanto più denaro possibile e investirlo a un tasso di interesse più alto. Questo è il vantaggio della leva finanziaria. Considera unipotetica casa da $ 500K. Potresti risparmiare $ 235.000 utilizzando un prestito convenzionale del 20% in meno rispetto al medico prestito. Ma se hai investito quellacconto di $ 100.000 all8% in 30 anni, “ti ritroveresti con oltre $ 1 milione. I termini di questo” investimento a margine “sono favorevoli, in quanto hai molto tempo per il mercato per rimbalzare e non ci sono richieste di margine sui mutui. Sfortunatamente, ci sono alcuni motivi per cui probabilmente non vuoi farlo:
1) Ottenere un tasso di interesse più basso sul mutuo è privo di rischi. $ 235.000 sono garantiti. $ 1 milione non lo è garantito. Se cè qualcosa che il mercato azionario ci ha insegnato nellultimo decennio, è che non ci sono garanzie. Il rischio di perdita è molto reale. Se ottieni un rendimento del 2% negli ultimi 30 anni invece dell8%, “d sono stati molto meglio con il mutuo a tasso più basso.
2) Essere sottacqua su un mutuo non è divertente. Mettere lo 0% in meno significa che sei immediatamente sottacqua poiché generalmente costa il 6-10% del valore della casa per venderla. Se pensi che sia difficile vendere una casa in un mercato al ribasso, prova a farlo quando le tue uniche opzioni sono una vendita allo scoperto, inventando decine di migliaia in contanti e lasciando che la banca pignori e rovini il tuo credito.
3) Comportamento. È molto più facile spendere soldi che investirli. Per uscire in vantaggio devi effettivamente investire e continuare a investire quei $ 100K per 30 anni. Le tasse e le spese di investimento, ovviamente, possono anche ridurre il tasso di rendimento di quel denaro se hai un comportamento di investitore mediocre.
4) Flusso di cassa e investimento la differenza. Ridurre il 20% riduce drasticamente il pagamento del mutuo. Di nuovo prendendo quellesempio di casa da $ 500.000. Con il 20% in meno, il tuo principio mensile e il pagamento degli interessi è di $ 2027. Con il prestito del dottore, è di $ 2800. Quegli $ 800 al mese possono davvero fare la differenza nella pianificazione del budget, offrendoti più opzioni di spesa e di risparmio non appena diventano disponibili. Puoi persino utilizzare $ 800 al mese per ripagare il mutuo. ottenere invece un mutuo fisso di 15 anni.Ciò abbasserebbe il tuo tasso di interesse di un altro 3/4%, facendoti risparmiare ancora di più negli anni e consentendo un pensionamento anticipato. In alternativa, potresti semplicemente investire $ 800 ogni mese. Allo stesso tasso di rendimento dell8%, dopo 30 anni avresti $ 1,2 milioni, anche più del $ 1 milione a cui aumenterebbe il pagamento di $ 100.000. Quindi, nel complesso, se hai investito la differenza dopo 30 anni con un rendimento annuo dell8%, avresti “superato i $ 400.000 diminuendo del 20%. Ma, ovviamente, devi ancora ottenere il 20% da mettere giù, che non è facile.
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