Podam Ci 5 sekretów, jak znaleźć najlepsze firmy zarządzające nieruchomościami.
Może myślisz, że możesz samodzielnie zarządzać nieruchomością?
Może.
Ale jeśli skorzystasz z moich wskazówek, aby znaleźć najlepsze firmy zarządzające nieruchomościami, zaoszczędzą Ci one więcej pieniędzy niż opłata, którą im płacisz.
Pięć sekretów znalezienia najlepszej firmy zarządzającej nieruchomościami to:
1. Przeczytaj drobny druk w umowach
2. Sprawdź strukturę ich opłat
3. Potwierdź, że możesz im zaufać
4. Spotkaj się z nimi twarzą w twarz
5. Udzielaj im stałej opinii
Idealne firmy zarządzające nieruchomościami zarabiają więcej na swoim prowizji. Robią rzeczy lepiej, niż ty byś zrobił, gdybyś zrobił to sam.
Mają większe doświadczenie:
- Znajdowanie najemców
- Radzenie sobie z najemcami bez rytmu
- Pobieranie późnego czynszu
- Przeprowadzanie eksmisji
- Znajdowanie uczciwych cen i uzyskiwanie rabatów od wykonawców
- Wiedza o koniecznych (i niepotrzebnych) napraw na wynajem
- Wiedząc, które lokalizacje są najlepsze do wynajmu
- Ceny wypożyczeń
- I wiele, wiele więcej…
Aby Powtórzę ponownie, te firmy zarządzające nieruchomościami są warte znacznie więcej niż ich opłaty tylko dzięki swoim kontaktom, doświadczeniu i znajomości rynku wynajmu.
Znowu jest to prawdą tylko wtedy, gdy znajdziesz odpowiednie zarządzanie nieruchomością. Jest też wiele złych, które będą kosztować więcej pieniędzy i będą wymagały tyle samo pracy, co robienie tego samemu.
W tym miejscu przychodzi przestrzeganie tych wskazówek!
Jest mnóstwo książek i posty na blogu dotyczące samodzielnego zarządzania nieruchomościami do wynajęcia.
Co za ból głowy!
Płacisz firmie zarządzającej nieruchomościami za specjalizację i doświadczenie, których nie możesz powielić, czytając książki i blogi.
To brzmi jak sprzedawca, ale to prawda. To działa świetnie dla mnie i może pracować dla Ciebie lub kogokolwiek, kogo znasz.
Posiadam dwadzieścia domów jednorodzinnych i wszystkie są zarządzane przez tę samą firmę zarządzającą wynajmem.
W ciągu ostatnich kilku lat opracowałem system i zbudowałem zespół, który naprawdę dla mnie pracuje (dosłownie iw przenośni).
Najważniejszą częścią tego systemu jest zespół zarządzający wynajmem nieruchomości.
Oto moje sekrety znalezienia idealnego.
1. Przeczytaj drobny druk w umowach
Kiedy wynajmujesz zarządcę nieruchomości, zmuszają Cię do podpisania umowy. Chcesz uważnie przeczytać tę umowę. Jest coś konkretnego, na co chcę, abyś uważał.
Upewnij się, że nie utrudniają ich zwolnienia.
Co mam przez to na myśli?
Umowa będzie zawierała coś, co określi, na jakich warunkach możesz wypowiedzieć z nimi umowę o zarządzanie najmem.
W przypadku rozwiązania umowy być może będziesz musiał zapłacić jeszcze kilka miesięcy za zarządzanie nimi opłaty. Może nawet oznaczać, że musisz płacić do końca roku.
Zrozum ten język. Jeśli uważasz, że działają źle i chcesz przestać ich używać, upewnij się, że rozumiesz, ile będzie kosztować odejście. Musisz również zrozumieć, jakie działania musisz podjąć, aby zgodnie z prawem anulować umowę. Być może będziesz musiał zrobić coś na piśmie lub listem poleconym.
Negocjowałem, aby ta część umowy została wyjęta z mojej umowy. Jeśli byłem niezadowolony z usług firmy zarządzającej, mogłem zakończyć pracę bez płacenia dodatkowych miesięcy opłat za zarządzanie.
Zobaczmy, co będzie dalej…
Kilka miesięcy później Monica od firmy zarządzającej nieruchomością poinformował mnie, że metalowa balustrada na betonowych schodach prowadzących do drzwi wejściowych jest luźna i wymaga wymiany. Powiedziała, że dostanie trzy oferty za tę pracę.
- Oferta nr 1: 3000 USD
- Oferta nr 2: 2500 USD
- Oferta nr 3: 2000 USD
Wydawało się trochę strome jak na schody (gra słów nie przeznaczona).
(Nie, nie chodzi o schody)
Poprosiłem majsterkowicza z sąsiedztwa, aby spojrzał na schody i dał mi znać, ile zażąda, aby to naprawić.
Następnego dnia wysłał mi e-mail i powiedział, że to naprawił. Jestem mu winien 50 dolarów.
Wysłałem do Moniki e-mail z informacją, że kończę umowę o zarządzanie.
Wydawało się, że posiadanie firmy zarządzającej to tyle samo pracy, co jej brak. To nie był pierwszy raz, kiedy kwestionowałem decyzje, które podjęła
Musiałem śledzić i dokładnie analizować wszystko, co zrobiła!
Upewnij się, że masz możliwość pozbycia się w razie potrzeby firmę zarządzającą nieruchomościami i upewnij się, że nie kosztuje to zbyt wiele.
2. Sprawdź ich strukturę opłat
Zacznij od zapoznania się z umową o zarządzanie nieruchomością i zrozumienia struktury opłat.
Najbardziej podstawową opłatą do zrozumienia jest sposób, w jaki pobierają opłaty za zarządzanie.Najczęściej jest to procent czynszu. 10% czynszu jest dość powszechne, ale widziałem, że wiele miejsc pobiera mniej. 8% nie jest rzadkością.
Jednak jest to jak każda inna struktura opłat w życiu. Kiedy firma pobiera 8% zamiast 10%, możesz zauważyć, że w innej części struktury opłat mogą być droższe niż konkurencja. Znajdują inne miejsce, aby to nadrobić.
Dobrym przykładem jest moja obecna firma zarządzająca wynajmem nieruchomości. Pobierają 10%, co niektórzy mogą powiedzieć, że jest wysokie, ale nie pobierają opłaty za znalezienie lokatorów i podpisanie umowy najmu. Nie pobierają również opłaty za rezygnację z umowy najmu po jej wygaśnięciu. Wiele innych firm zarządzających nieruchomościami tak robi.
Wiele firm pobiera miesięczny czynsz, a może nawet pół miesiąca za podpisanie umowy najmu. Może to być bardzo ważne przy obliczaniu wydatków.
Moje wskaźniki obrotów w Montgomery w stanie Alabama są dość wysokie. Średni obrót wynosi od 1 ½ do 2 lat. Za każdym razem płacenie miesięcznego czynszu za czynsz kosztowałoby mnie fortunę, więc uwzględnienie tego w mojej 10-procentowej prowizji jest złotem.
Jeśli byłeś na obszarze, w którym obroty były niższe, być może opłata miesięczny czynsz nie byłby dla ciebie zbyt zły. Niektórzy ludzie wynajmują ten sam dom na pięć lub dziesięć lat.
Dowiedz się, w jaki sposób Twoja firma zarządzająca będzie pobierać opłaty za korzystanie z usług zewnętrznych wykonawców. Mogą obciążyć Cię kosztami wykonawcy plus procent narzutu. Mogą też mieć własnych kontrahentów, z którymi mają własny system opłat. Upewnij się, że ją rozumiesz i porównaj z innymi firmami zarządzającymi nieruchomościami w okolicy.
Proces eksmisji różni się w poszczególnych stanach, więc czas, jaki trwa i ile to kosztuje, może się znacznie różnić. Koszty sądowe i opłaty, które należy uiścić, również różnią się w ten sam sposób.
Poproś ich o jasne wyjaśnienie procesu eksmisji. Musisz zrozumieć, jak długo trwa normalny i najgorszy scenariusz. Musisz także zrozumieć, ile będzie Cię kosztować w obu przypadkach wyprowadzenie kogoś z domu. Zapytaj, jak często to się dzieje i jaki jest ich proces przesiewowy, aby tego uniknąć.
3. Potwierdź, że możesz im zaufać
Pierwszym miejscem, na które należy zwrócić uwagę, jest sprawdzenie źródeł online.
Sprawdź lepsze biuro biznesowe. Będziesz mógł sprawdzić, czy są zarejestrowani i czy są jakieś skargi na ich temat i jak te skargi zostały rozwiązane.
Następnie dużo googluj (nie jestem pewien, czy googlowanie to słowo jeszcze). Sprawdź opinie na ich temat i / lub skargi na ich temat. Uważaj na firmę, która wydaje się nie mieć żadnego rodzaju obecności w Internecie. To jest znak ostrzegawczy. Są zbyt nowe lub coś ukrywają.
Musisz sprawdzić lepsze biuro biznesowe, wygooglować nazwę firmy i skorzystać z wszystkich innych zasobów internetowych, które przyjdą Ci do głowy, aby zobaczyć, co ludzie o nich mówią.
Następnie poproś o referencje. Powiedz im, że chciałbyś uzyskać pozwolenie na rozmowę z innymi inwestorami, którzy korzystają z ich usług zarządzania. Najlepiej byłoby porozmawiać z co najmniej trzema. Porozmawiaj także z niektórymi z ich najemców. Zobacz, jak są traktowane przez firmę zarządzającą.
Są to odniesienia, które zapewnia Ci firma zarządzająca nieruchomościami, a te mają ograniczoną przydatność. Jest stronniczość. Wiedzą, że dzwonisz i dlaczego, i czują się zobowiązani do mówienia miłych rzeczy. Mogą nawet być „przyjaciółmi” firmy zarządzającej, inwestorami lub najemcami, którzy są traktowani znacznie lepiej niż inni klienci.
Dlaczego to ma znaczenie?
Ponieważ chcesz spróbować tego, co przeciętny inwestor lub najemca jest traktowany jak.
Idealnie byłoby, gdybyś znalazł sposób na rozwinięcie własnych referencji. Robisz to, prosząc o referencje, które otrzymałeś, jeśli znają kogoś, z kim możesz porozmawiać . Może to być ktoś, kto udzieli bardziej uczciwej lub bezstronnej opinii.
Referencje, które sam tworzysz, są skuteczniejsze niż te, które otrzymujesz od firmy.
Jeśli firma niechętnie udziela referencji, nazywa się to wskazówką. Warto to przemyśleć. Jeśli firma zarządzająca nie współpracuje z żadnymi inwestorami, może to również budzić niepokój. Będziesz pierwszy. To nie oznacza to, że nie można iść, ale oznacza to, że nie mają dużego doświadczenia i nie będziesz miał korzyści z rozmowy z innymi inwestorami, którzy mogą ręczyć za to, że są już z nich zadowoleni usługi spadkobierców.
Teraz nadszedł czas, aby spojrzeć na firmę zarządzającą z perspektywy najemcy. W tym momencie przechodzę do ich strony internetowej i strony na Facebooku oraz do każdej innej obecności online, którą mają i rozglądam się. Widzę, jak łatwa jest nawigacja. Widzę, jak dobrą robotę wykonują opisując nieruchomości i robiąc zdjęcia domów. Widzę, że pojawiają się profesjonalnie. Spójrz na dół strony. Czy rok na dole strony jest aktualny?
Zadzwonię pod numer telefonu podający się za najemcę i spróbuję umówić się na spotkanie w celu obejrzenia nieruchomości.Następnie zadaję kilka pytań dotyczących nieruchomości i sprawdzam, jakie zadają mi pytania dotyczące moich dochodów i sytuacji. Następnie mogę działać ciężko i zobaczyć, jak sobie z tym poradzą. Może wyjaśnię, że mam zły kredyt lub że zostałem eksmitowany w przeszłości. Może mam dwa buldogi i jestem w zespole rockowym. Po prostu lubię słyszeć, jak profesjonalnie radzą sobie w takich interesujących sytuacjach.
Podczas niektórych rozmów telefonicznych grzecznie mówię im, że nie jestem zainteresowany, i rozłączam się. Nie posuwam się tak daleko, aby umówić się, umówić i spotkać z nimi w domu. To może posunąć się za daleko.
Obawiam się, jak łatwo i szybko rozmawiać przez telefon z prawdziwą osobą. Jeśli dostanę wiadomość głosową, jak szybko oddzwonią (jeśli w ogóle)? Jeśli wyślę wiadomość e-mail, jak szybko odpowiedzą (jeśli w ogóle)?
Jak uprzejmie są? Na ile profesjonalne są moje zapytania? Oto, co ustalam na podstawie tych rozmów telefonicznych.
Dużym problemem byłoby nigdy nie uzyskiwanie odpowiedzi e-mailem i nie skontaktowanie się z osobą przez telefon. Inną byłaby niegrzeczna lub nieprofesjonalna odpowiedź na pytania. Byłbym również zaniepokojony, gdyby wydawało się, że dobrze im będzie wynajmować osoby, które mają naprawdę słaby kredyt lub nie mają żadnych dochodów.
Po spełnieniu tego testu przechodzę do rozmowy z właścicielami firmy zarządzającej nieruchomościami.
4. Spotkaj się z nimi twarzą w twarz
Chcesz to zrobić osobiście. Osobiście ocenianie ich wiarygodności to coś, na co nie można wycenić. Jeśli robisz to z daleka, ostatnią deską ratunku jest Skype lub wideo, ale uważam, że poleciałbyś lub wyjechał i sprawił, że stało się to osobiście. Nie rób tego przez telefon, chcesz móc spojrzeć sobie w oczy i poznać ich osobiście.
Czas rozegrać dwadzieścia pytań. Nie ograniczam cię do dwudziestu, to tylko nazwa gry, w którą czasami grasz w samochodzie na długich trasach. Przygotuj długą listę pytań, które chcesz zadać, o tym, jak poradzą sobie w każdej możliwej sytuacji, o której możesz pomyśleć. Wszystko, o co martwisz się jako właściciel, zapytasz, jak sobie z tym poradzą. Zwierzęta, zły kredyt, spóźnione opłaty, ktoś, kto niszczy dom, ktoś, kto nie chce się wyprowadzić, procesy sądowe, wojna nuklearna, co się stanie, jeśli ta firma zbankrutuje, wszystko, co przyjdzie Ci do głowy. lista pytań, które wymyśliłem, aby zacząć.
- Ile lat ma Twoja firma?
- Jak zacząłeś zarządzać nieruchomościami?
- Jakie doświadczenie ma każdy z was w branży nieruchomości? Zarządzanie nieruchomościami? Podaj mi szczegóły.
- Ile posiadasz nieruchomości na wynajem?
- Ile nieruchomości do wynajęcia zarządzasz dla inwestorów?
- Ilu różnych inwestorów w nieruchomości zarządzasz?
- Czy pozwolisz mi porozmawiać z niektórymi z tych inwestorów o ich doświadczeniu w pracy z tobą?
- Jak działają eksmisje w tym stanie i mieście? Jak długo to trwa normalnie iw najgorszym przypadku? Jak radzisz sobie z eksmisjami i jaka jest za to opłata w normalnym i najgorszym przypadku?
- Jakie są Twoje wskaźniki wolnych miejsc pracy?
- Czy masz własnych wykonawców, którzy pracują wyłącznie dla Ciebie? Ile i jak jesteście naliczani za ich używanie?
- Jakie są Twoje kryteria i wymagania dochodowe dotyczące kontroli najemców?
- Jakie są Twoje zasady dotyczące zwierząt domowych?
- Czy mogę zobaczyć przykładowy raport wynajmu, który co miesiąc wysyłasz inwestorom?
- Czy pozwolisz mi porozmawiać z niektórymi z najemców o ich doświadczeniach z pracą z tobą?
- Czy masz plan dla moich nieruchomości, jeśli zdecydujesz się przestać zarządzać najmem?
Chcesz i oczekujesz uczciwych odpowiedzi na wszystkie te pytania. Jeśli występuje uniki lub niechęć do odpowiedzi, nie jest to dobry znak. Moim zdaniem nie chcesz firmy zarządzającej nieruchomościami, która jest zupełnie nowa i nie ma żadnego doświadczenia. Nie chcesz też firmy zarządzającej, która jest tak duża, że nie chcą się z tobą spotkać i odpowiedzieć na te pytania. Jeśli jesteś dla nich tylko kolejnym numerem, prawdopodobnie uzyskasz słabą obsługę.
Powinni być chętni na spotkanie z Tobą i udzielenie odpowiedzi na takie pytania, aby pozyskać Twoją firmę jako inwestora.
Mam nadzieję, że w tym momencie masz wystarczająco dużo informacji na temat zarządzania nieruchomościami, aby zdać sobie sprawę, że możesz ich zatrudnić. Więc zrób to. Jest jeszcze jeden ważny krok, który jest możliwy tylko wtedy, gdy zostaną zatrudnieni i aktywnie zarządzają nim za Ciebie. Chodzi o zapewnienie wysokiej jakości usług.
5. Udzielaj im stałej opinii
Wykonałeś wszystkie zadania domowe i zatrudniłeś firmę, która Twoim zdaniem jest dobrą firmą. Na tym praca się nie kończy. Przekonasz się, że robią rzeczy, których nie lubisz. Mogą to być ich praktyki biznesowe, złe decyzje, problemy z księgowością, powolna obsługa wolnych miejsc pracy lub dowolna liczba problemów
Ważne jest, aby jasno komunikować, z czego jesteś niezadowolony, i nakłonić ich do naprawienia tego zachowanie.Pamiętaj, że płacisz im opłatę za usługę i oczekujesz pewnych rzeczy za tę opłatę, a tego rodzaju korekt kursu należy się spodziewać. Zasadniczo szkolisz ich, aby byli idealnymi zarządcami nieruchomości.
Pracując z naszą firmą zarządzającą nieruchomościami, czasami okazuje się, że z każdego miesiąca sprawozdania finansowego nie wynika jasno, jak wydano pieniądze. Natychmiast rozmawiamy z właścicielami i wyjaśniamy, dlaczego istnieje zamieszanie co do tego, gdzie trafiły pieniądze w zeszłym miesiącu. Skutkuje to zawsze lepszym sprawozdaniem finansowym w następnym miesiącu. To sprawia, że składanie podatków i zrozumienie naszych zysków i strat jest znacznie łatwiejsze.
Innym dobrym przykładem jest obsługa wolnych miejsc pracy. Jeśli zauważysz, że obsadzenie wakatu zajmuje firmie zarządzającej więcej czasu, niż powinno, zadzwoń do niej i zapytaj o to. Sprawdź i zobacz, jak mają to reklamowane. Zapytaj ich o cenę i czy może powinieneś zaoferować specjalną przeprowadzkę lub jakiś rodzaj zachęty, aby ją wynająć.
Przeczytaj o Ile pieniędzy zarobię na mojej wynajmowanej nieruchomości?
W dłuższej perspektywie powinno to skutkować lepszą obsługą wolnych miejsc pracy. Jeśli tak się nie stanie, musisz przeprowadzić z nimi poważniejsze rozmowy. Wolne miejsca pracy mogą być dla ciebie bardzo poważnym problemem, zwłaszcza jeśli masz do spłacenia kredyt hipoteczny.
Czy pamiętasz mój przykład z wczesnego okresu, kiedy zwolniłem firmę zarządzającą nieruchomościami, ponieważ wycenili mi kilka tysięcy dolarów na naprawę schody, a kiedy posyłam majsterkowicza, naprawił to za 50 $? Zalecałbym od czasu do czasu zrobienie czegoś podobnego, aby wszyscy byli uczciwi.
Jeśli ma miejsce jakaś duża oferta, powinieneś otrzymać kilka ofert od firmy zarządzającej. Następnie otwarcie poinformowałbyś firmę zarządzającą, że wysyłasz również wykonawcę, którego znajomy polecił również otrzymać ofertę. Wystarczy to zrobić od czasu do czasu, aby upewnić się, że ich oferty są uczciwe. Nazywa się to „zaufaj, ale zweryfikuj”.
Zaufaj, ale zweryfikuj zasadniczo oznacza, że jeszcze ci nie ufam, więc chcę to zweryfikować. Nie ma w tym nic złego. Osoby, które wyglądają i wydają się uczciwe, robią podejrzane rzeczy i czasami nas rozczarowują. Nie zapomnij zaufać, ale zweryfikuj. Myślę, że jeśli zostaniesz w ten sposób spalony przez firmę zarządzającą, to zły znak. Oszustwo to oszustwo. Musisz ich zwolnić.
Podsumowanie
Niektórzy ludzie zdecydują się samodzielnie zarządzać nieruchomościami. Jak wspomniałem wcześniej, wybitna firma zarządzająca nieruchomościami ma tak duże doświadczenie i kontakty, że z nawiązką rekompensuje opłaty, które płacisz Zarabiasz pieniądze na dłuższą metę, wykorzystując tę wiedzę i doświadczenie.
Postępując zgodnie z moimi wskazówkami, pozbędziesz się złych jabłek i znajdziesz świetne firmy zarządzające, które staną się partnerami w Twojej branży nieruchomości . Zarobisz dla nich pieniądze, a oni wygenerują dla Ciebie znaczny dochód pasywny.
To jest prawdziwie korzystne dla wszystkich partnerstwo.