Czy naprawdę potrzebujesz pomocy agenta nieruchomości, aby sprzedać swój dom? Może nie, zgodnie z artykułem z 2007 roku opublikowanym przez National Bureau of Economic Research (NBER). NBER porównał sprzedaż domów jednorodzinnych w Madison w stanie Wisconsin na lokalnej stronie internetowej sprzedaży przez właściciela z ofertami MLS obsługiwanymi przez agentów i nie znalazł statystycznej różnicy w cenie sprzedaży. Ponieważ agenci wystawiający zwykle przyjmują 3% końcowej ceny sprzedaży, sprzedający, którzy rezygnują z reprezentacji agenta, mogą wyjść na prowadzenie.
Gdy dom trafia na rynek bez agenta, jest to znane jako „na sprzedaż przez właściciela”, ”Lub FSBO (wymawiane„ FIZZ-boh ”). Aukcje FSBO są dziś częstsze niż w 2007 r., Dzięki platformom aukcyjnym skierowanym do klientów, takim jak Zillow, i łatwiejszemu dostępowi do usługi Multiple Listing Service (MLS) dla osób niebędących agentami.
Ale FSBO nie jest łatwym zadaniem. park. Raport Zillow z 2017 roku wykazał, że 36% właścicieli domów próbuje sprzedać swoje domy bez pośrednika, ale tylko 11% w rzeczywistości samodzielnie kończy sprzedaż. Innymi słowy, ponad dwie trzecie sprzedawców, którzy próbują FSBO, ponosi porażkę.
Myślisz, że masz to, czego potrzeba, aby dołączyć do grona sprzedawców, którzy zamykają transakcje FSBO? Oto, co musisz wiedzieć o sprzedaży domu bez agenta – i jak ustalić, czy ma to dla Ciebie sens.
Co robią profesjonalni agenci aukcyjni?
Zanim zdecydujesz się na zrezygnuj z reprezentacji, zrozum, z czego rezygnujesz. Do głównych obowiązków profesjonalnych agentów aukcji należą:
- Pomoc sprzedawcy w ustaleniu realistycznej ceny. Zakładając, że korzystasz z usług lokalnego agenta z doświadczeniem w sprzedaży domów takich jak Twój, powinien on dobrze znać rynek. Powinni również wiedzieć, jak interpretować comps lub ostatnią porównywalną sprzedaż i najnowsze wzorce sprzedaży. Następnie mogą wziąć pod uwagę Twoje cele i motywacje, takie jak szybkość, z jaką chcesz sprzedawać, i pomóc Ci ustalić realistyczną cenę katalogową.
- Przygotowanie domu do sprzedaży. Agent rzuca obiektywne, a nawet krytyczne spojrzenie na Twój dom, identyfikując problemy, które należy rozwiązać przed wystawieniem na aukcję lub jakie zniżki zastosować do ceny katalogowej w świetle problemów.
- Staging the Home. Twój agent powinien pomóc Ci w przygotowaniu domu do umieszczenia w wykazie. Zwykle wiąże się to z dokładnym, systematycznym procesem czyszczenia i porządkowania oraz ścisłymi zasadami utrzymania porządku w domu na rynku.
- Wystawienie na aukcję i marketing domu. Przed wystawieniem na aukcję agent powinien zlecić lub zrobić profesjonalnej jakości zdjęcia wnętrza i zewnątrz domu, sporządzić wyczerpujący opis nieruchomości i dodać go do MLS. Na rynkach sprzedawców agent może rozejrzeć się po domu do agentów kupujących i potencjalnie przyciągnąć oferty, zanim oficjalnie trafi na rynek.
- Ułatwianie pokazów domowych. Twój agent jest głównym organizatorem i osobą kontaktową w przypadku pokazów domowych i dni otwartych. Działają jako pośrednicy dla agentów kupujących; jeśli Twój agent dobrze wykonuje swoją pracę, możesz nigdy nie spotkać potencjalnego kupującego lub jego agenta.
- Ułatwianie negocjacji. Twój agent otrzymuje również oferty od potencjalnych kupujących i pośredniczy w negocjacjach. Przydaje się doświadczenie w sprzedaży i znajomość lokalnego rynku; kompetentny agent może pomóc w sortowaniu długoterminowych ofert od wartościowych.
- Pomoc w procesie zamknięcia. Twój agent powinien towarzyszyć Ci w zamknięciu, które jest zwykle organizowane przez agenta rozliczeniowego lub firmę tytułową i może również obejmować prawnika ds. Nieruchomości, w zależności od prawa i zwyczajów w Twojej jurysdykcji. Dla niedoświadczonych sprzedawców obecność agenta podczas zamykania transakcji jest głównym czynnikiem zwiększającym zaufanie, które może złagodzić spory lub problemy prawne w ostatniej chwili.
To powiedziawszy, dobrze zorganizowani sprzedawcy, którzy chcą włożyć dużo czasu i wysiłku, są więcej niż w stanie samodzielnie podjąć się tych obowiązków.
Jak sprzedać swój dom bez pośrednika w obrocie nieruchomościami
W przybliżeniu w kolejności, oto, co musisz zrobić Będę musiał zrobić, aby poprowadzić swój dom FSBO od przygotowań do aukcji do dnia zamknięcia.
Przygotuj swój dom
Zacznij przygotowywać swój dom do sprzedaży na długo przed wystawieniem go na aukcję. Rozpocznij od gruntownej kampanii porządkowania. Celem jest ułatwienie potencjalnym kupującym wyobrazić sobie siebie w Twoim domu, zamiast widzieć wszędzie oznaki Twojej osobowości. Usuń wszystko, co wpływa na klimat mieszkania, na przykład rodzinne zdjęcia, i schowaj w zamkniętych szafach, magazynach, garażu lub innym miejscu. Skorzystaj z okazji, aby sprzedać lub oddać rzeczy, których już nie potrzebujesz; użyj serwisu eBay, Amazon, Craigslist lub staromodnej wyprzedaży garażowej, aby szybko je rozładować.
Następnie wyszoruj miejsce, aż będzie błyszczące. Jeśli do tej pory nie chciałeś wydawać pieniędzy na profesjonalne sprzątanie domu, możesz zrobić tutaj wyjątek. Możesz znaleźć wysokiej jakości środki do czyszczenia domu w rozsądnej cenie na Handy.com.Potencjalni nabywcy potrafią odróżnić amatorskie sprzątanie w dobrych intencjach od profesjonalnego sprzątania głębokiego.
Teraz wybierz co najmniej jedno obiektywne źródło – przynajmniej przyjaciela, który nie ma nic przeciwko obrażeniu Ciebie, ale najlepiej , kogoś z doświadczeniem na rynku nieruchomości – aby przejść z Tobą po domu i zidentyfikować problemy, które możesz przeoczyć. Typowe projekty, którymi należy się zająć przed wystawieniem na aukcję to:
- Przemalowanie ścian wewnętrznych w neutralnych kolorach
- Zmiana aranżacji mebli, aby wypełnić duże przestrzenie i zaakcentować mniejsze
- Wymiana przestarzałych urządzenia lub wyposażenie
- Dodanie domowych, ale bezosobowych akcentów, takich jak dywaniki i ozdobne świece
Jeśli nie mieszkasz w mieszkaniu, nie możesz zaniedbać zewnętrznej części domu, zarówno. Jeśli nadwozie wyraźnie wymaga dodatkowej pracy, takiej jak nowe malowanie lub podjazd, najpierw rozwiąż te problemy. W przeciwnym razie Twoim głównym celem powinno być zaakcentowanie istniejącego krajobrazu i wyposażenia, aby zwiększyć atrakcyjność krawężnika. Jeśli masz tradycyjny trawnik, posypanie nasionami trawy lub darnią nie zaszkodzi; w przypadku klombów lub kseriskapów, świeża ściółka i żwir powinny załatwić sprawę.
Zbadaj rynek & Ustaw swoją cenę
Nadszedł czas, aby przeprowadzić obiektywną analizę lokalnego rynku mieszkaniowego i ustalić cenę katalogową swojego domu. Kluczowym słowem jest tutaj „obiektywność”. Sprzedawcy FSBO zbyt często pozwalają emocjom przeszkodzić temu, co powinno być całkowicie racjonalnym ćwiczeniem. Twoja miłość do domu nie ma wpływu na jego wartość.
Przejrzyj ostatnie sprzedaże porównywalnych domów w Twojej okolicy, aby mieć poczucie gdzie należy wycenić swój dom. Poszukaj cen sprzedaży domów o podobnej powierzchni wykończonej, liczbie sypialni i łazienek oraz wielkości parceli. Możesz użyć kalkulatora HPI Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa, aby zawęzić ceny, ale nie wierz jej na słowo jako ewangelię. I nie przejmuj się wyceną; wydasz 300 do 500 USD, aby potwierdzić to, co już ustaliłeś, bez żadnych kosztów, a bank kupującego i tak przeprowadzi własną wycenę podczas gwarantowania.
Mając pod ręką wyniki badań rynkowych, ustal cenę katalogową, która odzwierciedla Twoje cele i horyzont czasowy.Jeśli chcesz jak najszybciej wyjść z domu, na przykład z powodu zmiany miejsca pracy, wyceń ją, aby szybko sprzedać. Jeśli możesz sobie pozwolić na czekanie na odpowiedniego kupującego, ustaw wyższą cenę za listę mi. Na rynkach gorących sprzedawców, na których domy rutynowo sprzedają się powyżej ceny wywoławczej, niższa cena katalogowa może wywołać wojnę licytacyjną, która zakończy się sprzedażą domu za znacznie więcej niż powinna.
Zbierz informacje & Przygotuj swoją aukcję
Następnie zbierz informacje potrzebne do utworzenia wpisu, w tym:
- Dane domowe. Obejmuje to informacje ilościowe, takie jak rok budowy, powierzchnia gotowego wnętrza, wielkość parceli, liczba sypialni i łazienek, a także szczegóły, takie jak konfiguracja ogrzewania i chłodzenia oraz ustalenia dotyczące parkingu. Obecnie wiele domów, które nie są obecnie aktywne w MLS, ma jednak istniejące „oferty” na stronach takich jak Zillow i Trulia. Jeśli tak jest w Twoim przypadku, możesz po prostu pobrać te dane po sprawdzeniu ich dokładności. Ale pamiętaj, aby spójrz na aktywne aukcje MLS, aby upewnić się, że nie brakuje Ci niczego ważnego.
- Zdjęcia. Zdjęcia Twojego domu mogą wpłynąć na lub zepsuć Twoją ofertę. Jeśli nie chcesz wydawać kilkuset dolarów na profesjonalistę pakiet fotograficzny, zrób wszystko, co w Twojej mocy, aby go odtworzyć. HGTV zaleca włączenie dużej ilości naturalnego światła, podkreślenie rozległych widoków na zbliżeniach, robienie większej liczby zdjęć niż zamierzasz opublikować i używanie oprogramowania do edycji do poprawiania zdjęć, które zamierzasz opublikować . Przydaje się co najmniej jedno ujęcie każdego pokoju i korytarza w domu, a także wiele zdjęć zewnętrznych i budynków gospodarczych.
- Opis. W opisie należy wymieszać informacje faktyczne, które nie są zawarte w standardowych danych aukcji, z kopią sprzedaży ten chwyt uwagę kupujących. Usiądź i przeprowadź burzę mózgów ze swoim obiektywnym przyjacielem o zaletach swojego domu; podobnie jak na etapie przygotowań, Twoim celem jest zobaczenie domu oczami potencjalnych nabywców. Twój opis domu nie jest poezją ani nie powinien trwać dłużej niż kilkaset słów, więc nie trudź się zatrudnianiem profesjonalisty, który go napisze. Ale upewnij się, że twoje słowa pomogą kupującym zobaczyć siebie w domu. Jeśli utkniesz, przeczytaj opisy porównywalnych ofert.
Umieść swój dom w MLS
Nie musisz podawać swojego domu w MLS, i wielu ewangelistów FSBO przysięga, że to nie jest warte czasu sprzedawców. Jednak aukcja MLS jest najłatwiejszym i prawdopodobnie najbardziej opłacalnym sposobem na uzyskanie poważnej ekspozycji dla swojej aukcji bez korzystania z usług profesjonalnego brokera – i, co ważniejsze, zaprezentowanie swojej aukcji agentom kupujących.
Wystawianie na MLS nie jest zbyt drogie.Pakiety MLS od renomowanych dostawców usług FSBO, takich jak MLS My Home, zwykle zaczynają się od około 100 USD za sześć miesięcy, nie licząc prowizji agenta kupującego, jeśli taka istnieje.
Reklamuj się gdzie indziej
Twój MLS lista – oraz tabliczka na podwórku lub chodniku, którą można znaleźć za kilka dolarów w Internecie – nie powinna być końcem Twojej kampanii marketingowej FSBO. Rozważ także reklamowanie swojego domu w niektórych lub wszystkich z poniższych opcji:
- Witryny FSBO. Istnieje wiele witryn FSBO, ale aby kontrolować koszty i zapewnić zarządzanie logistyką, prawdopodobnie będziesz chciał trzymać się kilku najbardziej znanych. Na FSBO.com pakiet zawierający tylko listę FSBO.com kosztuje około 100 USD przez sześć miesięcy; pakiet MLS i Realtor.com, który obejmuje dystrybucję na Zillow i Trulia, kosztuje około 400 USD przez sześć miesięcy.
- Witryny nieruchomości. Jeśli zdecydujesz się nie skakać po droższy pakiet FSBO, możesz zamieścić swoją listę FSBO bezpośrednio na stronach z ofertami nieruchomości dla konsumentów, takich jak Zillow i Trulia. Publikowanie ofert FSBO na obu tych stronach jest darmowe, które łącznie docierają do milionów potencjalnych nabywców. Aby uzyskać więcej informacji, zapoznaj się z obszernym przewodnikiem Real Estate Witch dotyczącym wystawiania FSBO w Zillow.
- Lokalne ogłoszenia drobne. Craigslist i Nextdoor to bezpłatne, mocno odwiedzane drobne witryny internetowe, popularne wśród sprzedawców i kupujących w domu – chociaż listy nieruchomości Nextdoor nie są dostępne wszędzie.
- Kanał YouTube. Opublikuj w YouTube profesjonalną wycieczkę wideo po swoim domu. Ale nie przejmuj się chwiejnym, podręcznym telefonem z aparatem; jeśli nie chcesz być profesjonalnym kamerzystą, poproś znajomego lub współpracownika z doświadczeniem w produkcji i edycji wideo.
- Dedykowana witryna internetowa. Chociaż dedykowana strona internetowa wymaga więcej wysiłku niż lista FSBO pod klucz lub podstawowa reklama Craigslist, stworzenie takiej witryny może być opłacalne na rynkach kupujących i ogólnie w przypadku wartościowych lub wyróżniających się domów. Robią to agenci niektórych sprzedawców i domena .com jest prawie na pewno dostępna. Jeśli nie jesteś doświadczonym programistą WWW, użyj hostingu typu plug-and-play i pakietu do tworzenia witryn; Na przykład podstawowy plan Wix kosztuje 11 USD miesięcznie. Pamiętaj, że musisz hostować swoją witrynę tylko do momentu sprzedaży domu.
Organizuj dni otwarte
Organizuj dni otwarte wkrótce po tym, jak Twój dom oficjalnie trafi na rynek . Aby przygotować się na swój wielki debiut, odwiedź kilka otwartych domów w okolicy, FSBO lub gdzie indziej i zrób notatki.
Następnie stwórz błyszczący arkusz sprzedaży i zrób kilkadziesiąt kopii. Wielu sprzedawców po prostu drukuje swoje listy MLS lub Zillow, ale rozważ pójście o krok dalej i dodanie bardziej peryferyjnych szczegółów dotyczących domu, takich jak jego historia, a także udogodnienia w okolicy, szczególnie te, które przemawiają do potencjalnych nabywców Twojego domu – na przykład parki i szkoły dla rodzin oraz życie nocne dla młodszych singli.
Zaplanuj swój otwarty dom na weekend późnym rankiem lub wczesnym popołudniem. Typowy czas działania wynosi od dwóch do trzech godzin, ale jeśli chcesz, możesz go wydłużyć. Zakładając, że twój dom jest już posprzątany, uporządkowany i zaaranżowany, twoja podstawowa odpowiedzialność, zanim dom otwarty roześle wieści. Rozważ:
- Zamieść ogłoszenie na Craigslist i Nextdoor, nawet jeśli nie masz wpisów w tych witrynach
- Opublikuj szczegóły na swoich kanałach społecznościowych i zapytaj obserwujących, aby rozpowszechniać informacje
- Wysyłanie masowego e-maila do Twoich kontaktów
- Publikowanie ulotek w miejscach społeczności w mieście
Musisz być obecny i „na” przez cały czas trwania Twoich dni otwartych. Ubierz się profesjonalnie i poświęć całą swoją uwagę każdemu, kto przechodzi przez drzwi, bez względu na to, jak poważnie myślą o zakupie tego miejsca. Odpowiadaj na pytania cierpliwie i dokładnie.
Pamiętaj, że celem Twoich dni otwartych jest zapewnienie rynkowi pozytywnego pierwszego wrażenia o Twoim domu i konkurujesz z profesjonalnymi agentami, którzy zajmują się tym na życie. Działaj odpowiednio.
Pokaż swoje Strona główna
Gdy Twój dzień otwarty znajdzie się w księgach, nadchodzi sezon na prywatne pokazy. Kup skrzynkę, którą można znaleźć za mniej niż 15 USD na Amazon.com, aby zatrzymać eys zabezpieczyć lub zainstalować zamek z klawiaturą numeryczną na drzwiach wejściowych; Podstawowy zamek z wieloma kodami można kupić na Amazon.com za 75 USD lub mniej.
Gdy agenci kupujących kontaktują się z Tobą, zweryfikuj ich tożsamość, porównując ich numery licencji z rejestrami państwowymi. Na przykład w Kalifornii należy skontaktować się z Kalifornijskim Departamentem Nieruchomości. Następnie opracujesz pokazywanie czasów z każdym agentem; wieczory i weekendy są zwykle wygodniejsze dla kupujących.
Idealnie byłoby, gdybyś był poza domem – lub przynajmniej poza zasięgiem wzroku – podczas wyświetlania, ponieważ Twoja obecność może zniechęcić niektórych potencjalnych klientów. Pamiętaj też, aby utrzymać swój dom w czystości i porządku, dopóki nie zostanie sprzedany.
Przygotuj się na pole & Negocjuj oferty
Kiedy idź na FSBO, zobowiązujesz się działać jako własny agent.Oznacza to wystawianie i negocjowanie ofert z agentami kupujących, którzy zarabiają na życie negocjując umowy dotyczące nieruchomości.
Jeśli to brzmi zniechęcająco, odświeżyć te skuteczne strategie negocjacyjne. Przede wszystkim pamiętaj o dwóch głównych rzeczach:
- Nie masz obowiązku odpowiadać na niskie lub niepoważne oferty. Fakt, że agent kupującego poświęca czas na przesłanie Ci oferty, nie ma wpływu na jakość oferty. Nie krępuj się odrzucać nierealistycznie niskich ofert z ręki; częściej niż nie, ten sam kupujący wróci z czymś bardziej wymagającym. To samo dotyczy ofert wysoce lewarowanych (gdy zaliczka kupującego jest znacznie niższa niż standardowa 20%) lub ofert nieprzyjaznych dla sprzedającego (na przykład kupujący prosi o tonę kosztów zamknięcia opłacanych przez sprzedającego).
- Cierpliwość się opłaca. Zmotywowani kupujący są tam, nawet na słabych rynkach. Nie zrażaj się czymś, co wygląda na anemiczne zainteresowanie Twoim wpisem; zawsze możesz obniżyć cenę oferty, jeśli do tego dojdzie.
Zachowaj firmę własnościową lub agenta ds. rozliczeń
Wystawienie na aukcję i marketing Twojego domu jest na tyle proste, że własne, ale będziesz potrzebować profesjonalnej pomocy, aby sfinalizować sprzedaż.
W szczególności potrzebujesz agenta depozytowego, który ułatwi proces. W zależności od przepisów i zwyczajów w Twoim stanie, agentem depozytowym może być przedstawiciel firmy tytułowej lub prawnik ds. Nieruchomości. Skorzystaj z katalogu American Land Title Association, aby znaleźć zarejestrowane firmy, lub skontaktuj się z organem nadzoru nieruchomości w swoim stanie, aby uzyskać pomoc.
Twój agent depozytowy będzie głównym punktem kontaktowym w przypadku wszystkich dokumentów związanych z zamknięciem i związanych z nimi kosztów zamknięcia, kupujący zazwyczaj pokrywa, ale możesz zgodzić się na podział lub założyć, że zachęci do sprzedaży. W większości przypadków kupujący będzie odpowiedzialny za wyszukanie tytułu własności domu i ubezpieczenie jego polisy ubezpieczeniowej.
Wypełnij wymagane dokumenty prawne & Zamknij Sprzedaż
Zbiór przepisów stanowych i federalnych reguluje transakcje dotyczące nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Bez względu na to, gdzie znajduje się Twój dom, będziesz związany ustawami federalnymi, takimi jak ustawa Fair Housing Act, która zabrania sprzedawcom dyskryminowania członków określonych klas chronionych.
Twój stanowy organ regulacyjny ds. Nieruchomości – na przykład , California Department of Real Estate – jest organem kontrolnym w zakresie kwestii prawnych dotyczących poszczególnych stanów. W większości jurysdykcji kupujący i sprzedający stosują standardową umowę sprzedaży nieruchomości; FindLaw zawiera szczegółowy opis tego, co powinna zawierać ta umowa. Nawet jeśli korzystasz z bezpłatnego lub taniego formularza w Internecie, prowadzenie go przez prawnika ds. Nieruchomości lub przynajmniej agenta depozytowego nie zaszkodzi.
Twój agent depozytowy i dział nieruchomości adwokat, jeśli go masz, musi upewnić się, że wszystkie dokumenty zamykające są w porządku, ponieważ wszystko, co nie jest w porządku, może opóźnić lub zagrozić sprzedaży. Jeśli nie czujesz się komfortowo, zarządzając wszystkim, rozważ zatrudnienie pośrednika płatnego, aby zakończyć sprzedaż.
Poszukaj reprezentacji wyłącznie za opłatą za pośrednictwem dostawców usług FSBO, takich jak ForSaleByOwner.com, których najdrożsi sprzedawcy domów Pakiet kosztuje około 900 $ – to wciąż mniej niż 2% do 3% prowizji agenta oferującego pełną obsługę, zakładając cenę sprzedaży co najmniej 50 000 $. Brokerzy pobierający tylko opłaty mogą być przydatni również przed zamknięciem.
Korzyści ze sprzedaży domu bez agenta
Właściciele domów często przytaczają te powody, dla których warto przejść na FSBO.
Ty Nie musisz płacić prowizji agenta aukcyjnego
W przeliczeniu na dolary jest to największa zaleta sprzedaży domu bez agenta. Agenci notujący rzadko pobierają mniej niż 2% prowizji; to 2000 USD za każde 100 000 USD wartości sprzedaży. Przy średniej cenie sprzedaży domów w USA w czwartym kwartale 2018 r. Wynoszącej 317 400 USD daje to 6 348 USD. Na wielu rynkach 3% prowizji jest standardem; to 3000 USD za 100 000 USD wartości sprzedaży i 9522 USD w przypadku sprzedaży po średniej cenie.
Sprzedawcy FSBO nadal muszą płacić prowizję agenta kupującego, jeśli kupujący ma profesjonalne przedstawicielstwo, co zwykle ma miejsce. Ale 2% do 3% końcowej ceny sprzedaży to mniej niż 4% do 6% końcowej ceny sprzedaży, którą zapłacilibyście, gdybyście oboje mieli agentów.
Masz pełną kontrolę procesu
Na dobre lub na złe FSBO mają całkowitą kontrolę nad sprzedażą. Pozornie dotyczy to również sprzedawców posiadających profesjonalne przedstawicielstwo, ale każdy, kto pracował z agentem nieruchomości, wie, że nieuchronnie wywierają oni wpływ – choćby subtelny lub łagodny – na proces.
Nawet agent o dobrych intencjach nie może pośpiech do zamknięcia może zmusić cię do przyjęcia oferty, z którą możesz nie czuć się komfortowo – lub którą chciałbyś negocjować dalej – ponieważ naprawdę wierzą, że to najlepsza umowa, jaką możesz dostać. Mniej skrupulatni agenci mogą naciskać na klientów, aby zamykali się szybciej i akceptowali gorsze oferty, aby rejestrować prowizje lub osiągnąć limity sprzedaży przed końcem określonego miesiąca lub kwartału.Mogą nawet informować kupujących, że masz motywację do sprzedaży, co jest wyraźną sprzecznością z Twoimi interesami finansowymi.
Nie musisz mieć do czynienia z agentem, którego nie lubisz
Kiedy działasz jako własny agent, nie musisz się martwić o zderzenie osobowości, preferencji estetycznych czy stylów negocjacji. Być może nadal będziesz musiał zmagać się ze swoimi sprzecznymi życzeniami lub pójść na kompromis ze swoim współmałżonkiem lub partnerem, ale to coś innego; znasz swojego małżonka lub partnera znacznie lepiej niż przypadkowego agenta nieruchomości.
Konflikty między agentami a sprzedawcami przejawiają się na wiele sposobów. Często wracam myślami do doświadczeń, które moja żona i ja mieliśmy jako kupujący. Nasz agent, który pracował w rozległym podmiejskim biurze, był krytyczny wobec robotniczej dzielnicy miejskiej, którą chcieliśmy kupić. Bezlitośnie kierował nas do „ładniejszych” – i droższych – części miasta, a po drodze podczas pokazów komentował źle utrzymane domy, nędzne samochody i pozornie bezczynnych mieszkańców.
Zignorowaliśmy jego „radę” i kupiliśmy świetny dom w okolicy, na której nam zależało. Po latach nadal jesteśmy zadowoleni z naszego wyboru. Ale tak jak mieliśmy problemy z naszym agentem nieruchomości jako kupującymi, możesz mieć problemy z agentem podczas sprzedaży domu.
Potrafisz kompetentnie mówić o swoim domu
Profesjonalni agenci są, no cóż, profesjonalistami. Wiedzą, jak postarać się o dom, podkreślając jego najważniejsze punkty sprzedaży i minimalizując jego wady.
Ale nawet najbardziej bystry profesjonalny agent nie zna Twojego domu tak dobrze, jak Ty. Chociaż nigdy nie jest rozsądne, aby emocje przeszkadzały w korzystności lub interesie finansowym (patrz poniżej), przywiązanie do domu jest wielką zaletą podczas dni otwartych i pokazów. Zawsze uważałem, że pokazy FSBO są bardziej interesujące i pouczające niż pokazy reprezentowane przez agentów. Podczas jednego ze szczególnie pamiętnych dni otwartych odbyłem długą rozmowę ze sprzedawcą FSBO na temat centralnego odkurzacza w domu, narzędzia, którego nigdy wcześniej nie widziałem.
Nie musisz iść sam
Rezygnacja z pełnej obsługi przez profesjonalnego agenta nie oznacza, że idziesz całkowicie sam. Jeśli naprawdę zależy Ci na sprzedaży DIY, skorzystaj z mediów społecznościowych, aby znaleźć sprzedawców FSBO odnoszących sukcesy w Twojej okolicy; bez wątpienia otrzymają cenne rady. Dzięki zasobom takim jak Craigslist i FSBO.com możesz wystawiać i reklamować swój dom w wielu witrynach przy rozsądnym wysiłku. A jeśli zdecydujesz, że potrzebujesz więcej pomocy, niż myślałeś, usługi maklerskie ze stałą opłatą nadal kosztują znacznie mniej niż reprezentacja agenta w pełnym zakresie.
Wady sprzedaży domu bez agenta
Oto dlaczego warto pomyśleć dwa razy o sprzedaży FSBO.
Nie masz takiego doświadczenia jak doświadczony profesjonalista
Sprzedawcy FSBO nie mają tak dużego doświadczenia, jak doświadczeni sprzedawcy nieruchomości agentów lub brokerów, których kwalifikacje wymagają lat nauki i praktyki. Jasne, możesz pracować w sprzedaży lub znać się na legalnej umowie, ale jest mało prawdopodobne, abyś miał pełen zakres wiedzy, umiejętności i metod, aby dopasować się do prawdziwego profesjonalisty.
Pomimo zawarcia badanie NBER, które FSBO zrobili tak samo dobrze, jak sprzedawcy wspomagani przez agentów, twój brak doświadczenia może zranić cię przy stole negocjacyjnym lub doprowadzić do błędu początkującego, który zwiększa twoją prawną lub finansową odpowiedzialność w przyszłości.
Prawdopodobnie nie masz znajomości lokalnego rynku
Bez względu na to, jak długo mieszkasz w okolicy, prawdopodobnie nie znasz swojego lokalnego rynku nieruchomości ani profesjonalnego agenta, który prowadzi tam interesy lat. Agenci pełnoetatowi uczestniczą w dziesiątkach sprzedaży rocznie; te związane z większymi domami maklerskimi widzą dziesiątki lub setki więcej. Mogą wyłapywać wskazówki i trendy, które nie są łatwo widoczne w ilościowych analizach rynku i przekształcić te bryłki w praktyczne strategie, które opłacają się sprzedającym – powiedzmy, doradzając klientowi, aby wycenił swój startowy dom niżej, niż jest w stanie udźwignąć rynek, i wywołując wojnę przetargową między kupujący, którzy chcą skorzystać z możliwości dodania wartości.
Będziesz musiał poświęcić dużo czasu na proces
Sprzedaż domu jest czasochłonna bez względu na wszystko, ale jest to o wiele bardziej bez pomocy agenta. Zanim zdecydujesz się pójść sam, zastanów się, ile wart jest Twój czas i ile możesz zaoszczędzić bez pośrednika, pamiętając, że Twój dom może skończyć się sprzedażą za mniej jako FSBO niż w przypadku sprzedaży wspomaganej przez agenta. Jeśli ta premia nie jest warta wielu, wielu godzin, które spędzisz przygotowując i pokazując swój dom, FSBO może nie być dla Ciebie.
Musisz być głównym negocjatorem
Nie wszyscy sprzedawcy FSBO są urodzonymi negocjatorami, ale ci, którzy czują się komfortowo w zawieraniu umów, naturalnie mają przewagę nad tymi, którzy nie chcą konfrontacji.
Jeśli jesteś gotów zapłacić komuś, kto negocjuje w Twoim imieniu , szczególnie jeśli podejrzewasz, że wykonają lepszą robotę niż ty, współpraca z profesjonalnym agentem może być warta twojego czasu.Rozważając opcje, pamiętaj, że cena sprzedaży nie jest jedynym wyznacznikiem sukcesu negocjacji. Jeśli masz motywację do sprzedaży, ale czujesz, że twoje emocjonalne przywiązanie do domu lub niezdolność do rozpoznania wysokiej jakości oferty utrudnia ci sfinalizowanie transakcji, specjalista może pomóc tobie i kupującemu szybciej uzyskać odpowiedź „tak”.
Możesz napotkać opór ze strony agentów kupujących
Zrozumiałe jest, że agenci nieruchomości chronią swoją gildię. Niektórzy aktywnie odwodzą swoich klientów od FSBO. Inni lubią negocjować z amatorami, ale martwią się o ryzyko prawne radzenia sobie z niedoświadczonymi sprzedawcami. Ponadto większość agentów nie sprawdza regularnie witryn z listami FSBO, chyba że ich klienci wyraźnie o to poproszą – kolejny powód, dla którego warto zwiększyć widoczność swojego domu na rynku poprzez umieszczenie na MLS.
Potrzebujesz jeszcze więcej informacje na temat sprzedaży domu bez pośrednictwa? Jest świetna książka na Amazon pt. „Check, Check, Sold: A Checklist Guide to Selling Your Home for More Money without Agent.
Ostatnie słowo
Potencjalne korzyści finansowe ze sprzedaży za pomocą pośrednik bezpośrednio koreluje z ceną sprzedaży. Prowizje agentów są wyższe na droższych rynkach mieszkaniowych – takich jak duże nadmorskie miasta, takie jak San Francisco i Nowy Jork lub wysoce pożądane społeczności wakacyjne z ograniczoną podażą mieszkań – niż na obszarach wiejskich i mniejszych miastach. Jednak drogie rynki mieszkaniowe wydają się być bardziej konkurencyjne zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Zwiększa to użyteczność agentów po obu stronach transakcji – a w przypadku sprzedających zwiększa prawdopodobieństwo, że usługi agentów wystawiania na sprzedaż same się opłacą.
Ostatecznie to Ty decydujesz, czy FSBO ma sens dla twojego domu, rynku i celów. To ustalenie może wynikać z prostego obliczenia dolara i centa lub czegoś bardziej złożonego i subiektywnego, na przykład chęci poświęcenia czasu na sprzedaż swojej nieruchomości lub znoszenia nudy bezpośrednich interakcji z potencjalnymi nabywcami.
Rozważasz sprzedaż domu bez pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami? Dlaczego tak lub dlaczego nie?