Dlaczego po bankructwie istnieje okres oczekiwania na hipoteki?
Jest nieuniknioną prawdą, że bankructwo, niezależnie od przyczyny, mówi pożyczkodawcy o osobie składający mieli problemy z opłaceniem rachunków. To takie proste. Pożyczkodawcy chcą mieć pewność, że ktoś, kto musiał podjąć ten niszczycielski krok finansowy, jest teraz dużym ryzykiem. Kredyt hipoteczny to dużo pieniędzy, których spłata zajmuje dużo czasu. Pożyczkodawcy nie karzą ludzi za ogłaszanie upadłości, chcą tylko upewnić się, że to dobry zakład finansowy.
Oznacza to, że pierwszą przeszkodą w posiadaniu domu po bankructwie jest czas oczekiwania ( możesz również zobaczyć to zwane okresem sezonowania). Jest to dla Ciebie okazja, aby pokazać pożyczkodawcom, że dobrze wykorzystałeś ten czas na restrukturyzację swoich finansów i odbudowę kredytu. Pokazałeś, że możesz dokonywać płatności na czas i dotrzymywać warunków umowy.
Potraktuj okres oczekiwania jako szansę na wykazanie, że bankructwo Cię nie definiuje, ale że jesteś kogoś, kto znalazł się w złej sytuacji finansowej i odwrócił ją. Jesteś osobą zaangażowaną w zarządzanie budżetem i dokonywanie płatności.
Istnieją trzy rodzaje upadłości konsumenckich: Rozdział 7 i Rozdział 13 stanowią 99,9% upadłości. Rozdział 11 jest czasami, choć rzadko, używany przez osoby fizyczne do bankructwa. Okresy oczekiwania są różne dla każdego z nich.
Rozdział 7 Upadłość
Osoby składające wniosek na podstawie rozdziału 7 muszą sprzedać swoje aktywa, aby spłacić niezabezpieczone zadłużenie, takie jak zadłużenie z tytułu kart kredytowych, rachunki medyczne i pożyczki osobiste.
Zgodnie z Rozdziałem 7 dotyczącym upadłości, przepisy FHA i VA dotyczące kredytów hipotecznych wymagają dwuletniego okresu oczekiwania od chwili ogłoszenia upadłości – momentu, w którym sąd zwolnił cię z zadłużenia – a nie od momentu złożenia wniosku. Zwolnienie z Rozdziału 7 zwykle zajmuje 6-8 miesięcy od dnia złożenia wniosku.
Osoby ubiegające się o pożyczkę w USDA kwalifikują się trzy lata po zwolnieniu, a zwykłe pożyczki wymagają czteroletniego okresu oczekiwania.
Bankructwo określone w rozdziale 7 pozostaje w Twoim raporcie kredytowym przez 10 lat.
Wszystkie okresy mogą być krótsze, jeśli istnieją okoliczności łagodzące, które doprowadziły do bankructwa. Innymi słowy, okoliczności, na które nie masz wpływu. Więcej o tym później.
Rozdział 13 Upadłość
Uzyskanie pożyczki FHA, VA lub USDA po ogłoszeniu upadłości na podstawie rozdziału 13 jest bardziej skomplikowane niż po ogłoszeniu upadłości na podstawie rozdziału 7. Bankructwo na podstawie rozdziału 13 wymaga również dłużej się rozładować. Rozdział 13 zezwala na dokonywanie spłat na rzecz niektórych lub wszystkich wierzycieli w okresie od trzech do pięciu lat. Twój pozostały dług zostanie spłacony po dokonaniu tych płatności. Pozostaje on w Twoim raporcie kredytowym przez okres siedmiu lat.
Okres oczekiwania na uzyskanie kredytu hipotecznego FHA po ogłoszeniu upadłości na podstawie rozdziału 13 wynosi dwa lata. Wymaga zgody syndyka masy upadłości – osoby nadzorującej plan spłaty wierzyciela – oraz dowodu terminowych płatności z planu upadłości.
Przy pożyczce w USDA okres oczekiwania wynosi 12 miesięcy pomyślne spłaty planu.
Na zwykłą pożyczkę obowiązuje dwuletni okres oczekiwania. Jeśli sprawa z rozdziału 13 zostanie oddalona – co oznacza, że plan upadłości nie został wykonany – okres oczekiwania wynosi cztery lata.
Wszystko to, podobnie jak bankructwo na podstawie rozdziału 7, może być krótsze, jeśli zaistnieją okoliczności łagodzące, które doprowadziły do bankructwa.
Rozdział 11 Upadłość
Chociaż rzadko zdarza się, aby osoba fizyczna ogłosiła upadłość na podstawie rozdziału 11, który jest planem reorganizacji zwykle stosowanym przez przedsiębiorstwa, czasami jest to opcja dla osób którzy zarabiają więcej pieniędzy niż jest to dozwolone w Rozdziale 7, ale mają zbyt duże zadłużenie, aby kwalifikować się do Rozdziału 13.
Ktoś, kto złoży wniosek o ogłoszenie upadłości na podstawie Rozdziału 11, może złożyć wniosek o hipotekę w dowolnym momencie po ogłoszeniu upadłości. Jednak proces upadłości jest kosztowny i skomplikowany, co może przeważyć krótszy okres oczekiwania.
Porównanie kosztów pożyczki
Oprocentowanie pożyczki hipotecznej po upadłości różni się w zależności od pożyczki jak również ocena kredytowa pożyczkobiorcy. Upadłość może obniżyć twoją zdolność kredytową nawet o 200 punktów, jeśli wynik był dobry przed bankructwem.
Ten wykres porównuje stopy procentowe, pokazując, jak zmieniają się one w zależności od oceny kredytowej:
| FHA | 680 – 3,73% | 620 – 4,92% |
| VA | 760 – 3,33% | 640 – 4,37% |
| USDA | 700 – 3,55% | 620 – 4,92% |
| Konwencjonalne | 740 – 3,55% | 640 – 4,37% |
Czym są pożyczki FHA ?
Pożyczki FHA to kredyty hipoteczne zabezpieczone przez Federalny Urząd ds. Mieszkalnictwa, przeznaczone dla osób, które mogą mieć problemy z uzyskaniem konwencjonalnej pożyczki z powodu złej historii kredytowej lub złych dochodów. Pożyczki FHA mają łatwiejsze wymagania kredytowe i niższe zaliczki.
Ponieważ Stany Zjednoczonerząd wspiera pożyczki, instytucje pożyczkowe są bardziej skłonne do oferowania ich wnioskodawcom o słabych wynikach kredytowych.
Wynik FICO wynoszący 620 punktów może kwalifikować się do pożyczki FHA, chociaż wnioskodawcy o niższych wynikach mogą również kwalifikować się, jeśli są gotowi zapłacić wyższą stopę procentową i wpłacić wyższą zaliczkę.
Okres oczekiwania na uzyskanie pożyczki FHA po ogłoszeniu upadłości bez okoliczności łagodzących to:
- Rozdział 7 – Dwa lata od chwili zamknięcia (nie do złożenia wniosku).
- Rozdział 13 – Dwa lata, jeśli planowane płatności zostały dokonane w terminie, a syndyk masy upadłości wyrazi zgodę.
Czym są pożyczki konwencjonalne?
Pożyczki konwencjonalne to pożyczki udzielane przez banki, spółdzielcze kasy pożyczkowe i pożyczki online.
Nie są gwarantowane przez rząd, ale zazwyczaj mają najlepsze stopy procentowe i warunki, co oznacza niższe miesięczne płatności. Najpopularniejszym rodzajem konwencjonalnego kredytu hipotecznego jest 30-letni kredyt o stałym oprocentowaniu, który stanowił 90% kredytów hipotecznych w 2019 roku, według federalnego poręczyciela kredytów hipotecznych Freddiego Maca.
Tradycyjne pożyczki wymagają oceny kredytowej 620 lub wyższej. . Im wyższy wynik, tym lepsze warunki. Jedną z największych zalet jest to, że zaliczka w wysokości 20% ceny domu oznacza, że nie musisz płacić prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego, które może dodać tysiące do kredytu hipotecznego.
Nawet jeśli nie jeśli na zamknięciu nie spadnie 20%, gdy kapitał własny domu osiągnie 20%, PMI spadnie. W przypadku pożyczki FHA nigdy nie spada i musisz zapłacić jednorazową premię z góry w wysokości 1,75% kwoty bazowej pożyczki.
Okres oczekiwania na konwencjonalną pożyczkę po upadłości wynosi :
- Rozdział 7 – Cztery lata od daty zakończenia
- Rozdział 13 – Dwa lata. Jeśli sprawa zostanie oddalona, co zdarza się, gdy osoba ogłaszająca upadłość nie postępuje zgodnie z planem, minęły cztery lata.
Co to są pożyczki VA?
VA program pożyczek, zarządzany przez Departament Spraw Weteranów Stanów Zjednoczonych, oferuje tanie pożyczki dla weteranów i czynnego personelu wojskowego. Kwalifikowani pożyczkobiorcy nie są zobowiązani do wpłacania zaliczek, a niektóre koszty zamknięcia są odpuszczane i nie muszą płacić ubezpieczenia kredytu hipotecznego.
Istnieje kilka wymagań dla osób, które zbankrutowały, jeśli chcą otrzymać pożyczkę VA.
Rozdział 7
- Żadnych opóźnień w płatnościach od momentu ogłoszenia upadłości;
- Brak obraźliwego kredytu (windykacji) od bankructwo;
- Minimalna średnia ocena kredytowa 530-640 (w zależności od miejsca zamieszkania);
- Dwuletni okres oczekiwania po zwolnieniu.
Rozdział 13
- minimum 12 miesięcy oczekiwania od daty ogłoszenia upadłości;
- zadowalające wykonanie planu spłaty upadłości;
- brak opóźnień w płatnościach po datę 341 (spotkanie wierzycieli i syndyka upadłości);
- Powiernik lub sąd musi zatwierdzić każdy nowy dług, jeśli kredytobiorca jest nadal w stanie upadłości;
- Kredytobiorca nie może mieć odstępujący kredyt (inkaso) od dnia złożenia wniosku o bankructwo tcy;
- Pożyczkobiorca musi mieć minimalną zdolność kredytową 530-640 (w zależności od miejsca zamieszkania i wytycznych pożyczkodawcy).
Czym są pożyczki USDA?
Pożyczki USDA są wspierane przez Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych dla pożyczkobiorców o niskich i średnich dochodach, którzy mogą nie kwalifikować się do zwykłej pożyczki. Kredyty hipoteczne mają niskie zaliczki i brak kosztów zamknięcia dla tych, którzy kupują dom na kwalifikującym się obszarze wiejskim, który obejmuje około 97% dochodu kredytobiorcy w USA. Dochód kredytobiorcy w USA nie może przekraczać 115% średniego dochodu dla tego obszaru. Kredyty hipoteczne są 30-letnie, o stałym oprocentowaniu.
Pożyczki w USDA wymagają minimalnej oceny kredytowej 640.
Okres oczekiwania dla wnioskodawców, którzy ogłosili upadłość:
- Rozdział 7 – Kwalifikujące się trzy lata po zwolnieniu.
- Rozdział 13 – Kwalifikujące się po 12 miesiącach, jeśli trzymają się płatności planu.
Jak wykluczenie Wydłuża okres oczekiwania na kredyt hipoteczny
Czasami upadłość nie jest jedyną porażką finansową, z którą boryka się potencjalny kredytobiorca hipoteczny. Upadłość mogła być poprzedzona przejęciem hipoteki.
Zamknięcie nieruchomości i bankructwo mogą przedłużyć proces hipoteczny bardziej niż tylko upadłość, a także mogą dodać inne wymagania.
Poniższy wykres przedstawia czas po przejęciu przez potencjalnego pożyczkobiorcę pożyczki:
| FHA | 3 lata |
| VA | 2 lata |
| USDA | 3 lata |
| Konwencjonalne |
|
Okoliczności łagodzące
Bankructwo może wynikać z czegoś, czego nigdy nie widziałeś, jednorazowego zdarzenia, które spowodowało dużą stratę dochodu i / lub wzrostu zobowiązań finansowych i był poza Twoją kontrolą. Najczęstsze to zwolnienia z pracy, nagłe wypadki medyczne i rozwody. Ważną rzeczą do zapamiętania jest to, że „poza twoją kontrolą” – utrata dużej części pieniędzy na rzecz inwestycji lub wymykający się spod kontroli nawyk kupowania przez Amazon, lub inny wybór finansowy, który podjąłeś i spowodował, że twoje finanse straciły na znaczeniu, nie ma znaczenia. Musisz być w stanie wykazać, że nie udało Ci się uniknąć okoliczności, które doprowadziły do ogłoszenia upadłości.
Gdy upadłość wynika z okoliczności łagodzących, może to oznaczać krótszy okres oczekiwania na wszystkie rodzaje kredytów hipotecznych .
Okresy oczekiwania to:
- FHA, VA, USDA – rok po wypisaniu;
- konwencjonalne – dwa lata po wypisaniu.
Kroki prowadzące do poprawy wyników kredytowych po upadłości
Jest jedna rzecz, która jest prawdziwa w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny, niezależnie od tego, czy pojawia się on po upadłości, czy nie – ocena kredytowa jest najważniejsza. lepszy wynik, tym szybciej zostaniesz przyjęty na pożyczkę i tym niższe będzie oprocentowanie. Oprocentowanie stanowi ogromną różnicę w Twoim miesięcznym bilecie l oraz ile zapłacisz w ciągu tych 30 lat.
Najszybszym sposobem naprawienia kredytu hipotecznego po bankructwie jest terminowa spłata wszystkich długów (zwłaszcza kart kredytowych) i utrzymuj używaną kwotę na poziomie mniejszym niż 30% limitu kredytowego, który jest znany jako wskaźnik wykorzystania kredytu.
Te dwa czynniki – historia płatności i współczynnik wykorzystania kredytu – stanowią 65% Twojej oceny kredytowej . Nieodebrane płatności i nadmierne wydatki przy użyciu kart kredytowych zabijają zdolność kredytową.
Reszta Twojej oceny kredytowej składa się z historii kredytowej, kombinacji kredytów i nowego kredytu. Pomaga w uzyskaniu wyniku, jeśli masz różne kredyty (hipoteczne, samochodowe, studenckie) i możesz zrównoważyć przy użyciu nowych kart kredytowych, które masz od lat.
Cała sprawa może wydawać się trochę abstrakcyjne, ale jeśli policzysz na 30-letnim kredycie hipotecznym, różnica między niskim a wysokim wynikiem daje ci wyraz. W przypadku kredytu hipotecznego w wysokości 250 000 USD oprocentowanie w wysokości 3,5% oznacza płatność miesięczną w wysokości 1122,61 USD. Oprocentowanie w wysokości 4,5% oznaczałoby miesięczną płatność 1266,71 USD.
To różnica prawie 52 000 USD do czasu spłaty kredytu hipotecznego.
Wymagania dotyczące oceny zdolności kredytowej dla tradycyjnych kredytów hipotecznych różnią się w zależności od kredytodawców , ale generalnie wynik musi wynosić co najmniej 620. Pożyczki VA również wymagają minimum 620. Kredyty hipoteczne USDA wymagają minimum 640.
Osoby ubiegające się o pożyczki FHA mogą mieć ocenę kredytową od 500 do 579, ale te pożyczki wymagają 10% zaliczki; ocena kredytowa od 580 do 620 wymaga wpłaty zaliczki w wysokości 3,5%. Niższe oceny kredytowe oznaczają również wyższe spłaty odsetek.
Bankructwa obniżą ocenę kredytową nawet o 200 punktów, ale są rzeczy, które konsumenci mogą zrobić, aby zmniejszyć ten wpływ.
pierwszą rzeczą do zrobienia jest solidne zrozumienie swoich finansów. Stwórz budżet zawierający listę wydatków i dochodów. Dowiedz się, jak obniżyć pierwszą kategorię i zwiększyć drugą.
Najlepszym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest terminowe regulowanie rachunków, ponieważ FICO i inne oceny kredytowe opierają się w dużej mierze na historii kredytowej i kwota zadłużenia a limity kredytowe. Najlepszym sposobem ataku jest zaprzestanie korzystania z kart kredytowych lub przynajmniej utrzymanie kwoty, którą jesteś winien poniżej 30% dostępnego salda.
Pamiętaj, że oprocentowanie kart kredytowych zależy również od kredytu osiąga wyniki i może wahać się od 16% do połowy lat dwudziestych, więc praca nad ich mniejszym wykorzystaniem i spłacanie ich jest korzystna dla wszystkich.
Programy zarządzania długiem, oferowane przez organizacje non-profit zajmujące się doradztwem kredytowym, mogą zapewnić porady w sprawie budżetu, jak zmniejszyć płatności kartą kredytową i jak zwiększyć swój kredyt.
Agencja doradztwa kredytowego może również polecić program zarządzania długiem jako sposób na osiągnięcie tych celów. W programach agencja działa jako pośrednik między Tobą a wystawcami kart kredytowych. Mają umowy z głównymi firmami obsługującymi karty, aby obniżyć stawki dla osób zapisanych do ich programu. Terapeuta zaproponuje Ci niższą stawkę i możesz zdecydować, czy to działa dla Ciebie. Dokonałbyś jednej miesięcznej płatności na rzecz agencji doradztwa kredytowego, a agencja wypłaca pieniądze każdej firmie obsługującej karty kredytowe w uzgodnionych kwotach.
Wiąże się to z niewielką miesięczną opłatą, ale obniżona stopa procentowa powinna nadrobić różnicę.
Skorzystanie z planu naprawy kredytu po bankructwie może być duży krok w kierunku spełnienia marzenia o posiadaniu domu.