Wielu podatników nie zdaje sobie sprawy z konsekwencji podatkowych, które mogą potencjalnie dotyczyć sprzedaży majątku firmy. Nie jest to tak proste, jak zwykła sprzedaż aktywów. Możesz myśleć o sprzedaży nieruchomości biznesowej jako o wielu różnych warstwach. Każda z tych różnych warstw może potencjalnie podlegać opodatkowaniu według różnych stawek podatkowych i być traktowana inaczej w zeznaniu podatkowym podatnika.

Sprzedając aktywa biznesowe, możesz potencjalnie uzyskać różne rodzaje zysków i strat, nawet w ramach tej samej transakcji. Zyskami i stratami mogą być: krótkoterminowe zyski kapitałowe, krótkoterminowe straty kapitałowe, długoterminowe zyski kapitałowe, długoterminowe straty kapitałowe, odzyskanie amortyzacji z sekcji 1245, odzyskanie amortyzacji z sekcji 1250, niezachwycony zysk z 1250 i 28% zysku (w odniesieniu do sprzedaży niektórych znajdziek). Każda z tych kategorii zysków i strat jest traktowana inaczej i opodatkowana według różnych stawek.

Podczas określania charakteru zysku, jaki uzyskasz, sprzedając aktywa biznesowe, najpierw należy określić, jakiego rodzaju aktywa sprzedaje, a także rodzaj podmiotu, w którym aktywa są przechowywane. Trzy kategorie aktywów, które są najczęściej sprzedawane, to (1) majątek z sekcji 1231, (2) majątek z sekcji 1245 i (3) majątek z sekcji 1250. Jeśli sprzedawany składnik aktywów jest przechowywany w spółce C-Corporation, zysk podlega opodatkowaniu według zwykłych stawek podatkowych, niezależnie od rodzaju majątku, jakim jest składnik aktywów. Jeśli sprzedawany składnik aktywów jest przechowywany w podmiocie innym niż C-Corporation, możesz potencjalnie mieć różne poziomy zysku, w zależności od rodzaju sprzedawanego składnika aktywów.

Sekcja 1231 Nieruchomości to aktywa które są wykorzystywane w Twoim handlu lub działalności i są przechowywane przez podatnika przez ponad rok. Zysk ze sprzedaży majątku biznesowego z artykułu 1231 jest traktowany jako długoterminowy zysk kapitałowy i jest opodatkowany według maksymalnej stawki 15%, przynajmniej do 31 grudnia 2012 roku. Strata na sprzedaży majątku biznesowego z artykułu 1231 jest traktowana jako zwykła strata i może zmniejszyć zwykły dochód na zeznaniu podatnika i nie podlega ograniczeniom dotyczącym strat kapitałowych (ograniczenie do 3000 USD dla osób fizycznych lub ograniczenie zysków kapitałowych w przypadku korporacji). Istnieje jednak zasada dotycząca ponownego przechwytywania z sekcji 1231, zgodnie z którą w przypadku sprzedaży nieruchomości zysk i odliczyłeś zwykłe straty wynikające ze sprzedaży nieruchomości z artykułu 1231 w ciągu ostatnich pięciu lat, wówczas zysk z artykułu 1231, który rozpoznajesz, będzie opodatkowany jako zwykły dochód, przy zastosowaniu zwykłej stawki dochodu podatnika, a nie preferencyjnej 15 % maksymalnego wskaźnika zysku kapitałowego.

Sekcja 1245 dotycząca nieruchomości to (1) wszystkie podlegające amortyzacji dobra osobiste, materialne lub niematerialne, oraz (2) niektóre nieruchomości podlegające amortyzacji (zwykle nieruchomości, które spełniają określone pełni funkcję, na przykład zbiornik magazynowy, ale nie budynki ani elementy konstrukcyjne budynku). Jeśli sprzedajesz nieruchomość z sekcji 1245, musisz odzyskać swój zysk jako zwykły dochód w zakresie, w jakim dokonałeś wcześniejszych odliczeń amortyzacyjnych od sprzedanego składnika aktywów. Każdy zysk do wysokości uprzednio pobranej amortyzacji będzie opodatkowany według zwykłych stawek dochodowych. Kwota zysku, która przekracza uprzednio uwzględnioną amortyzację, jest następnie traktowana jako zysk z art. 1231 (z zastrzeżeniem zasad określonych w sekcji 1231). Zasady ponownego przechwytywania określone w sekcji 1245 nie mają zastosowania, jeśli składnik aktywów zostanie sprzedany ze stratą. Jeśli składnik aktywów z artykułu 1245 zostanie sprzedany ze stratą, strata jest traktowana jako strata z artykułu 1231 i jest odliczana jako zwykła strata, która może zmniejszyć zwykły dochód.

Dział 1250 obejmuje nieruchomości, które nie są Dział 1245 (jak zdefiniowano powyżej), ogólnie budynki i ich elementy konstrukcyjne. Sprzedając nieruchomość z sekcji 1250, będziesz musiał być świadomy możliwego ponownego przejęcia amortyzacji zgodnie z sekcją 1250, a także „nie odzyskanego zysku z sekcji 1250”. Jeśli sprzedasz nieruchomość z sekcji 1250, która zostanie oddana do użytku po 1986 roku, żaden z długoterminowych zysków kapitałowych związanych z odpisami amortyzacyjnymi nie będzie podlegał odzyskaniu amortyzacji z sekcji 1250. Jeśli amortyzujesz nieruchomość nie będącą mieszkaniem, która została oddana do użytku przed 1987 rokiem, a nieruchomość oddaną do użytkowania amortyzujesz za pomocą zwykłej amortyzacji liniowej, nie byłoby ponownego przechwycenia amortyzacji zgodnie z sekcją 1250. Jeśli jednak w jakimkolwiek momencie zastosowana została metoda amortyzacji przyspieszonej, zysk ze sprzedaży zostanie opodatkowany jako zwykły dochód w zakresie, w jakim kwota zastosowanej amortyzacji przyspieszonej przekroczyłaby amortyzację, która byłaby dozwolona przy zastosowaniu metody amortyzacji liniowej. Zgodnie z art. 1250 odzyskanie amortyzacji na podstawie art. 1250 jest opodatkowane według zwykłych stawek dochodu.

Każdy zysk przekraczający kwotę traktowaną jako zwykły dochód z powodu odzyskania zgodnie z sekcją 1250, ale nieprzekraczający całkowitej żądanej amortyzacji, stanowi „nie odzyskany zysk z sekcji 1250 ”. Nieodzyskany zysk z sekcji 1250 będzie opodatkowany według maksymalnej stawki 25%.

Wszelkie pozostałe zyski przewyższające zarówno odzyskanie amortyzacji z sekcji 1250, jak i nie odzyskane zyski określone w sekcji 1250 będą traktowane jako zysk z sekcji 1231 (długoterminowy zysk kapitałowy), który będzie opodatkowany według maksymalnej stawki 15%, do 31 grudnia 2012 r. Sprzedaż nieruchomości z artykułu 1250 ze stratą powoduje stratę z artykułu 1231 i jest odliczana jako zwykła strata, która może zmniejszyć zwykły dochód. Przepisy sekcji 1250 dotyczące ponownego przechwytywania mają zastosowanie tylko do zysków, a nie strat.

Jestem pewien, że widzisz, że nie jest to tak proste, jak zwykła sprzedaż aktywów przedsiębiorstwa. Każda sprzedaż aktywów przedsiębiorstwa może wiązać się z wieloma możliwymi podatkami traktowanie podatkowe sprzedaży aktywów przedsiębiorstwa może być dość złożone i jeśli nie masz pewności co do możliwych konsekwencji podatkowych, skontaktuj się ze swoim doradcą podatkowym Dermody, Burke i Brown, aby wyjaśnić, jak należy potraktować sprzedaż .