Kredyty hipoteczne dla lekarzy

First Citizens Bank:

FL, GA, MD, NC, SC, TN, VA, WI, WV
Kontakt: Valerie Leonard (NMLS 415176) pod numerem 864-630-0921 lub

First Federal Lakewood:

OH, MI, KY, WV, IN, FL
Kontakt: Eric Veronica ( NMLS # 83197) pod numerem 419-318-8985 lub

First National Bank of Omaha:

NE, TX, IL, CO, KS, IA, SD
Kontakt: Michael Bruegel (NMLS # 496393) pod numerem 469-633-8429 lub

First National Bank of Pennsylvania:

Alternatywy dla kredytów hipotecznych dla lekarzy

Jeśli nie uważasz, że tradycyjny kredyt hipoteczny dla lekarza jest właściwy dla Ciebie, być może zastanawiasz się, jakie inne opcje ma lekarz? Okazuje się, że jest mnóstwo, a większość z nich można zwykle uzyskać od tych samych pożyczkodawców, którzy udzielają lekarskich kredytów hipotecznych.

Konwencjonalny 20% spadek Kredyt hipoteczny

Często najlepszy wybór na kredyt hipoteczny, jak i t ogólnie oferuje najwięcej opcji (stałe 30 lat, 15 lat stałe, ARM itp.), najniższe opłaty i najniższe stawki. W porównaniu do kredytu hipotecznego dla lekarza, oprocentowanie konwencjonalnego kredytu hipotecznego w dół o 20% jest dość niedrogie. Jednak wymaga to potwierdzenia zarobków i znacznej sumy pieniędzy do odłożenia. Te pieniądze oczywiście stają się niedostępne do inwestowania lub spłaty pożyczek studenckich.

Pożyczki 80/20 i 80/10/10

Zniknęły one ze sceny po Global Financial 2008 Kryzys, ale od tego czasu coraz bardziej się odradzają. Teoria jest taka, że dostaniesz pożyczkę w wysokości 80% przy nieco wyższym oprocentowaniu niż w przypadku pożyczki w dół o 20%, a następnie uzyskasz pożyczkę 20% przy znacznie wyższym oprocentowaniu. Uniknąłbyś PMI (który czasami nie podlega odliczeniu od podatku (ale był w latach 2007-2018 dla osób o dochodzie poniżej 110 000 USD), zastępując go większymi odsetkami. 80/10/10 i 80/15/5 były wariacjami na ten temat i wymagały przedpłaty.

Konwencjonalny kredyt hipoteczny obniżony o mniej niż 20%

Te pożyczki mają wyższe oprocentowanie i opłaty niż kredyt hipoteczny obniżony o 20%. Wymagają również do zakupu PMI. Rzadko zdarza się znaleźć taki, który jest o 0% niższy (w rzeczywistości najlepsze, co można znaleźć od 2014 r., to 3% w przypadku pierwszego programu homebuyer za pośrednictwem Fannie Mae lub Freddie Mac), ale 5% i 10% spadek są powszechne. Jest to prawdopodobnie najtańsza opcja kredytu hipotecznego na rynku (jeśli możesz znaleźć mniej niż 5% spadek).

Pożyczka FHA

Ta pożyczka ma wyższą oprocentowanie i opłaty niż w przypadku pożyczki w wysokości 20% (w szczególności składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego z góry w wysokości 1,75% finansowana do kwoty głównej pożyczki), opłata za „finansowanie”), wymagana przedpłata w wysokości 3,5%, a od 2012 r. hipoteka składka ubezpieczeniowa (0,8-0,85% salda kredytu w skali roku) przez okres trwania kredytu. FHA wymaga, aby pożyczkodawca wykorzystał kwotę spłaty kredytu studenckiego z raportu kredytowego lub, jeśli nie została wymieniona, 1% pozostałego salda, chyba że pożyczkobiorca może przedstawić dokumentację, że pożyczka jest odroczona. To sprawia, że pożyczka ta jest trudna do uzyskania przez zadłużonych mieszkańców. Stawki są jednak na ogół nieco niższe niż w przypadku pożyczki lekarskiej, ale mogą nie być, gdy dodasz do kosztów PMI.

Pożyczka VA

Ta pożyczka wymaga, abyś kwalifikował się do otrzymania VA korzyści, które dyskwalifikują wiele osób. Jest to ulepszenie w stosunku do pożyczki FHA, ponieważ nie ma wymogu przedpłaty ani ubezpieczenia hipoteki. Stawki są podobne do stawek FHA, ale opłata za finansowanie jest wyższa – 2,15% dla pożyczkobiorców po raz pierwszy i 3,3% dla późniejszego wykorzystania. Opłata ta może zostać zniesiona, jeśli masz orzeczenie o niepełnosprawności wojskowej.

Jak porównać oprocentowanie i opłaty za pożyczki hipoteczne dla lekarzy?

Kredyty hipoteczne dla lekarzy i pożyczki dentystyczne mają zazwyczaj najwyższy odsetek wszystkie te opcje. Ale zadatek jest najmniejszy. Opłaty są tam, gdzie rzeczy stają się naprawdę niewyraźne i trudne do porównania. Z jednej strony FHA i konwencjonalna pożyczka z mniej niż 20% pożyczką wymagają ubezpieczenia hipotecznego, które w przeciwieństwie do odsetek od pożyczki nie podlega odliczeniu od podatku dla osób o dochodach powyżej 100-109 tysięcy dolarów. Często trudno jest stwierdzić, czy lepiej jest spłacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego czy wyższą stawkę / opłaty. O wiele łatwiej jest pozbyć się opłat za udzielenie kredytu / finansowanie, obniżając o 20%. Większość innych pożyczek, w tym pożyczka lekarska , uderzy w te opłaty. (Chociaż przynajmniej jeden lekarz zrzeknie się tej pożyczki, jeśli chcesz zapłacić wyższą stopę procentową).

Oprocentowanie kredytu hipotecznego lekarza lub dentysty jest zwykle o około 1/4% wyższe niż porównywalna pożyczka FHA / VA, ale może być od 1/8% do 1% wyższa niż w przypadku zwykłej pożyczki. Ta różnica może naprawdę sumować się w czasie. Ponadto nie musisz płacić dodatkowych opłat z góry, a to pieniądze zgromadzone w ciągu 30 dni również stanowią dziesiątki tysięcy dolarów. Korzyść z korzystania ze zwykłej starej 30-letniej pożyczki o stałym oprocentowaniu z 20% spadkiem może wynieść nawet 235 000 USD w przypadku domu o wartości 500 000 USD. To oczywiście pomija koszt alternatywny tej zaliczki w wysokości 100 000 USD, którą omówimy poniżej.

Czy powinienem uzyskać kredyt hipoteczny dla lekarza?

Jest wiele rzeczy, które wchodzi w to pytanie. Uważam, że większość mieszkańców i stypendystów powinna wynajmować, a nie kupować, z kilku powodów.

Po pierwsze, prawdopodobnie będziesz przebywać w tym miejscu tylko przez 1-5 lat. Zwykle zajmuje to co najmniej 5 lat na domowym dochodzie, oczywiście bardziej, jeśli pęknie bańka na rynku nieruchomości. Najlepszym źródłem informacji o tym, ile czasu zajmie wyjście na rentę w Twoich szczególnych okolicznościach, jest Kalkulator kupna i czynszu New York Timesa. Nawet jeśli zdecydujesz się zostać W tym samym rejonie, co opiekun, zauważyłem, że osoby uczęszczające zwykle nie lubią mieszkać w swoim „domu stałego” przez długi czas, gdy ich dochody wzrosną czterokrotnie. Z tego powodu wynajem może być najlepszą opcją dla stypendystów i nowych mieszkańców.

Po drugie, mieszkaniec / znajomy nie zarabia bardzo dużo, więc zwykle pobiera standardowe potrącenie z podatków (obecnie 12 000 dolarów i 24 000 dolarów za małżeństwo w 2018 r.). Oznacza to, że prawdopodobnie NIE można odliczyć odsetek od kredytu hipotecznego. Nawet jeśli wyszczególnisz, większość odsetek prawdopodobnie nie będzie podlegała odliczeniu. Zwiększa to efektywny koszt twojego schronienia.

Po trzecie, domy wymagają konserwacji (spodziewaj się 1-2% wartości domu rocznie), co wymaga czasu i pieniędzy, z których żadna nie jest wystarczająca dla mieszkaniec.

Po czwarte, z kupnem i sprzedażą domu wiąże się wiele kłopotów i wydatków. W porównaniu z tym wynajęcie domu jest szybkie i łatwe. Jeśli kiedykolwiek próbowałeś sprzedać dom na słabym rynku, wiesz, jak ciężko jest go sprzedać za jakąkolwiek cenę, a tym bardziej za rozsądną. Poza tym istnieje duża elastyczność w wynajmie. Jeśli tego nie zrobisz ” lubisz okolicę, po prostu się ruszaj. W najgorszym przypadku masz kontrakt na jeden rok. Nic wielkiego. Z drugiej strony, jest dużo większe prawdopodobieństwo, że nowe uczestnictwo pozostanie na swoim miejscu, a odsetki będą w pełni lub prawie całkowicie odliczane. / czynsz dla większości osób silnie zmienia się w kierunku kupowania.

Jeśli zdecydowałeś się kupić dom i chcesz mieszkać od ponad pięciu lat, powinieneś poważnie rozważyć odłożenie 20% i uzyskanie konwencjonalnego kredytu hipotecznego. Ulepszony miesięczny przepływ gotówki zapewni dużą swobodę finansową i możliwość inwestowania (a nawet wydawania). Zaoszczędzisz setki tysięcy na odsetkach przez cały okres trwania pożyczki, wszystkie gwarantowane, w przeciwieństwie do inwestowania potencjalnej zaliczki gdzie indziej. Ale jeśli z jakiegoś powodu zamierzasz kupić dom ORAZ nie możesz lub nie chcesz odkładać 20%, wówczas pożyczka lekarska jest rozsądną opcją i przynajmniej tak dobrą jak inne opcje obniżenia wartości inne niż 20%.

Czy nie lepiej jest uzyskać jak największą pożyczkę i zainwestować różnicę?

Gdy sprawdzisz liczby, możesz łatwo Do zobaczenia lepiej będzie, jeśli pożyczysz jak najwięcej pieniędzy i zainwestujesz je po wyższym oprocentowaniu. To jest korzyść z dźwigni finansowej. Rozważ hipotetyczny dom o wartości 500 000 USD. Możesz zaoszczędzić 235 000 USD, korzystając z konwencjonalnej pożyczki o 20% niższej od lekarza pożyczka. Ale jeśli zainwestowałbyś tę przedpłatę w wysokości 100 000 $ z 8% w ciągu 30 lat, skończyłbyś z ponad 1 milionem $. Warunki tego „inwestowania z depozytem zabezpieczającym” są korzystne, ponieważ masz dużo czasu na odbicie na rynku i nie ma wezwań do uzupełnienia depozytu zabezpieczającego w przypadku kredytów hipotecznych. Niestety istnieje kilka powodów, dla których prawdopodobnie nie chcesz tego robić:

1) Uzyskanie niższego oprocentowania kredytu hipotecznego jest pozbawione ryzyka. To 235 000 $ jest gwarantowane. 1 milion $ nie jest gwarantowane. Jeśli jest coś, czego giełda nauczyła nas w ciągu ostatniej dekady, to tego, że nie ma żadnych gwarancji. Ryzyko straty jest bardzo realne. Jeśli uzyskasz 2% zwrotu w ciągu 30 lat zamiast 8%, znacznie lepiej wypadło z niższym oprocentowaniem kredytu hipotecznego.

2) Bycie pod wodą na hipotece nie jest zabawne. Ustawienie 0% oznacza, że jesteś natychmiast pod wodą, ponieważ zazwyczaj jego sprzedaż kosztuje 6-10% wartości domu. Jeśli uważasz, że trudno jest sprzedać dom na słabym rynku, spróbuj to zrobić, gdy jedyną opcją jest krótka sprzedaż, wymyślenie dziesiątek tysięcy gotówki i pozwolenie bankowi na przejęcie i zniszczenie kredytu.

3) Zachowanie. Dużo łatwiej jest wydawać pieniądze niż je inwestować. Aby wyjść na prowadzenie, musisz faktycznie zainwestować i inwestować te 100 000 USD przez 30 lat. Oczywiście podatki i wydatki inwestycyjne mogą również obniżyć stopę zwrotu z tych pieniędzy, jeśli masz złe zachowanie inwestorów.

4) Przepływy pieniężne i inwestowanie różnicy. Obniżka 20% dramatycznie obniża spłatę kredytu hipotecznego. Ponownie weźmy ten przykład do domu za 500 000 dolarów. Przy 20% obniżce Twoja miesięczna rata i odsetki wynoszą 2027 USD. W przypadku pożyczki udzielonej przez lekarza jest to 2800 USD. Te 800 USD miesięcznie może naprawdę zmienić Twój budżet – dając Ci więcej opcji wydatków i oszczędności, gdy staną się dostępne. Możesz nawet przeznaczyć te 800 USD miesięcznie na spłatę kredytu hipotecznego przez zamiast tego otrzymanie 15-letniego kredytu hipotecznego.To obniżyłoby Twoje oprocentowanie o kolejne 3/4%, oszczędzając jeszcze więcej na przestrzeni lat i umożliwiając wcześniejszą emeryturę. Alternatywnie możesz po prostu zainwestować 800 USD każdego miesiąca. Przy tej samej 8-procentowej stopie zwrotu po 30 latach miałbyś 1,2 miliona dolarów, nawet więcej niż 1 milion, do którego wzrosłaby zaliczka w wysokości 100 tysięcy dolarów. Więc ogólnie, jeśli zainwestowałeś różnicę po 30 latach z 8% rocznymi zwrotami, wyszedłbyś ponad 400 000 $ do przodu, odkładając 20%. Ale oczywiście nadal musisz wymyślić 20%, aby odłożyć, co nie jest łatwe.

Potrzebujesz pośrednika w handlu nieruchomościami lub przeprowadzisz się?

Jeśli potrzebujesz pośrednika w handlu nieruchomościami, Inwestor Białego Fartucha współpracuje z CurbsideRealEstate.com, bezpłatną usługą konsjerża nieruchomości dla lekarzy, świadczoną przez lekarzy. Po zmaganiach z pierwszym zakupem domu dr Peter Kim założył Curbside Real Estate, aby zająć się specyficznymi dla lekarzy problemami napotkanymi podczas procesu zakupu domu. Oprócz dostarczania wiadomości i informacji, CurbsideRealEstate.com to prowadzona przez lekarza „konsultacja przy krawężniku” w zakresie kredytów hipotecznych dla lekarzy, ekspertów w zakresie nieruchomości, przeprowadzki i wszystkiego innego. Niezależnie od tego, czy zabezpieczasz swój pierwszy kredyt na dom dla lekarza, dopiero zaczynasz Twoje wyszukiwanie domu lub „nie jesteś pewien, od czego zacząć, CurbsideRealEstate.com może pomóc Ci poruszać się po procesie zakupu domu pewnie i skutecznie, oszczędzając cenny czas i pieniądze.

Ekskluzywny bonus dla czytelników White Coat Investor : 100 $ premii przy zamknięciu.

Skontaktuj się z CurbsideRealEstate.com pod numerem (323) 515-9507, aby uzyskać niezobowiązującą konsultację i śledź je na Facebooku, Twitterze i Instagramie, aby uzyskać więcej informacji.

Pożyczkodawcy – jeśli chcesz kupić miejsce reklamowe na tej stronie, napisz do Cindy (at) whitecoatinvestor.com.