Niektóre z najczęściej zadawanych pytań, które otrzymujemy w AQUILA podczas pracy z najemcami, to „jakie są wydatki CAM”, „co oznacza CAM” i „co obejmuje te opłaty? ”
W tym artykule odpowiemy na te trzy pytania oraz na różnice w wydatkach CAM w nieruchomościach przemysłowych, handlowych i biurowych.
Jakie są wydatki na utrzymanie obszaru wspólnego (CAM)?
Utrzymanie obszaru wspólnego jest jednym z trzech głównych elementów składających się na koszty operacyjne, pozostałe dwa to ubezpieczenia i podatki od nieruchomości. z kolei sprawia, że CAM jest częścią tego, co nazywa się leasingiem Triple Net (NNN).
Aby uzyskać więcej informacji na temat dzierżawy potrójnej sieci, przeczytaj nasz Przewodnik po elementach leasingu komercyjnego (warunki, definicje)
Wydatki na utrzymanie powierzchni wspólnych (CAM) to opłaty wnoszone przez najemców na rzecz wynajmujących w celu pokrycia kosztów związanych z kosztami ogólnymi i kosztami operacyjnymi obszarów wspólnych. Obszary wspólne to przestrzenie wykorzystywane na rzecz lub korzyści d przez wszystkich najemców i obejmują między innymi korytarze, windy, parkingi, hole, publiczne łazienki i ochronę budynku.
Koszty CAM są zwykle definiowane w umowie najmu, aby wyjaśnić wszelkie niejasności co do tego, z czym się wiążą. Ważne jest, aby dokładnie zrozumieć te wydatki przed podpisaniem nowej umowy najmu.
W jaki sposób obliczane są opłaty CAM?
Na początku każdego roku zarządca nieruchomości prognozuje wydatki na utrzymanie obszaru wspólnego dla całej nieruchomości jako część rocznego budżetu.
Następnie oszacowanie CAM jest proporcjonalnie dzielone między najemców w budynku. Twój udział procentowy w wydatku oblicza się, dzieląc Twój kwadrat powierzchni przez powierzchnię najmu brutto budynku.
Ten całkowity koszt jest wliczany do miesięcznych kosztów operacyjnych, dzięki czemu może być opłacany w małych ratach przez cały rok.
Pod koniec roku zarządca nieruchomości uzgodni rzeczywiste wydatki CAM z szacowanymi kosztami. Jeśli rzeczywiste wydatki CAM są mniejsze niż szacowane, zarządcy nieruchomości wystawią Tobie i innym najemcom kredyt na różnicę. Jeżeli szacowany CAM nie pokrył rzeczywistych kosztów za dany rok; jednak różnica ta będzie Ci winna zryczałtowana.
W tym przypadku posiadanie dobrego zarządcy nieruchomości jest kluczowe. Proaktywni zarządcy nieruchomości powinni być w stanie zobaczyć te nadwyżki w połowie roku i ponownie prognozować szacowane wydatki CAM na ten rok. Spowoduje to wzrost kosztów operacyjnych, ale zaoszczędzi Ci bólu związanego z wypisywaniem nieprzewidzianego, dużego czeku na kwotę ryczałtową na koniec roku.
Co obejmuje wydatki CAM na nieruchomości komercyjne?
Pozycje zawarte w kosztach CAM różnią się w zależności od tego, czy dzierżawa dotyczy nieruchomości biurowej, handlowej czy przemysłowej. Chociaż każdy leasing jest inny, stworzyliśmy tabelę przedstawiającą ogólne wytyczne dotyczące wydatków CAM dla każdego typu leasingu.
Oto kilka przykładów pozycji, które są uwzględnione w kosztach CAM:
Aby pobrać ten wykres jako plik PDF w celu łatwego dostępu, wprowadź poniżej swój adres e-mail i kliknij „prześlij”.
Podobnie jak w przypadku handlu detalicznego i biura, architektura krajobrazu jest uwzględniona w wydatkach na powierzchnię wspólną dla nieruchomości przemysłowych.
Co obejmuje koszty pakietu Office CAM?
Czy w cenę wliczono energię elektryczną?
W budynkach biurowych energia elektryczna jest zwykle mierzona w całym budynku, a nie podliczana tak jak w handlu detalicznym i przemysłowym. Właściciele oczekują, że najemcy będą pracować w standardowym czterdziestogodzinnym tygodniu pracy i zużywać zasadniczo taką samą ilość energii elektrycznej na stopę kwadratową od najemcy do najemcy. powierzchnia konserwacji i podzielone na wszystkich najemców na podstawie ich wielkości w budynku.
Czy obejmuje sprzątanie?
Koszty sprzątania są często uwzględniane w kosztach CAM w nieruchomościach biurowych ze względu na liczne wspólne obszary wymagające uwagi, takie jak hole, korytarze, windy i toalety.
Co jeszcze jest wliczone w cenę?
Uwzględniono również opłaty za zagospodarowanie terenu, parkingi i opłaty administracyjne, ponieważ są to wszystkie wspólne przestrzenie i usługi, z których korzystają wszyscy najemcy.
Koszty utrzymania parkingu i oświetlenia są wliczone w koszty utrzymania powierzchni wspólnych dla centrów handlowych.
Co obejmuje detaliczne opłaty CAM?
Czy obejmuje energię elektryczną?
Koszty CAM dla najemców detalicznych są bardzo podobne do kosztów najemców biur. Jednak ze względu na różnorodność zastosowań w centrach detalicznych mogą występować duże różnice między zużyciem energii elektrycznej. Na przykład restauracja będzie zużywać znacznie więcej energii elektrycznej niż sąsiedni butik.Dlatego centra handlowe są rozliczane podlicznikami, a za energię elektryczną najemca płaci osobno, a nie jako część CAM. Jedynym wyjątkiem jest oświetlenie posesji i parkingów.
Czy usługa sprzątania jest wliczona w cenę?
Dodatkowo w centrum handlowym jest mniej przestrzeni wspólnych – brak holów, publicznych toalet itp. – więc koszty sprzątania są zwykle wyłączone z CAM.
Co jest wliczone w cenę?
Chodniki, podjazdy, doki załadunkowe i obszary dostaw, opłaty za utrzymanie stanowią dużą część kosztów detalicznych CAM.
Podobnie jak w przypadku handlu detalicznego i biur, zagospodarowanie terenu jest uwzględnione w kosztach powierzchni wspólnych dla nieruchomości przemysłowych.
Co obejmuje koszty przemysłowe CAM?
Czy obejmuje to elektryczność?
Podobnie jak w handlu detalicznym, nieruchomości przemysłowe są rozliczane podlicznikowo, ponieważ najemcy bardzo różne ilości energii elektrycznej w zależności od tego, co robią. Na przykład producent i magazyn służą zupełnie innym celom. Będziemy uruchamiać maszyny przez cały dzień, wymagając wysokich kosztów energii elektrycznej, podczas gdy można potrzebować prądu tylko przez kilka godzin. Z tego powodu najemcy przemysłowi są zobowiązani do zawarcia umowy i pokrycia własnych wydatków na energię elektryczną, co sprawia, że jest to indywidualny koszt operacyjny, a nie koszt CAM.
Czy obejmuje sprzątanie?
Ponieważ są niepodzielone przestrzenie wspólne, takie jak hole i toalety, sprzątanie również indywidualnie kontraktowane przez najemców i nie są uwzględnione w kosztach utrzymania powierzchni wspólnych.
Co jest wliczone w cenę?
Zazwyczaj przemysłowe wydatki CAM obejmują oświetlenie nieruchomości i parkingów, zagospodarowanie terenu, utrzymanie parkingów i wodę do nawadniania. Dzieje się tak, ponieważ wszyscy najemcy w budynku dzielą z tym korzyści.
Dlaczego ważne jest, aby wiedzieć o kosztach CAM?
Jak wspomnieliśmy wcześniej, wydatki CAM są szacunkowe i są często uzgadniany pod koniec roku. Zarządca nieruchomości dostarczy zestawienie rzeczywistych kosztów CAM i kosztów operacyjnych za poprzedni rok. Na wyciągu tym zostanie podana kwota, w której zapłaciłeś za mało lub nadpłatę, i otrzymasz zwrot środków lub zadłużenie z tytułu salda.
Ważne jest, aby wiedzieć, co obejmuje wydatki CAM, aby w pełni zrozumieć, za co płacisz w swoich miesięcznych kosztach operacyjnych.
Często wydatki CAM obejmują wiele kosztów pośrednich, które nie są łatwe do zidentyfikowania, dlatego ważne jest, aby zapytać wynajmującego o dokładne wydatki zawarte w dzierżawie.
WSKAZÓWKA AQUILA PRO
Ogranicz ryzyko szybkiego wzrostu wydatków CAM
Dobry pośrednik reprezentujący najemców jest często w stanie wynegocjować maksymalny procent, o jaki właściciel może zwiększyć opłaty za utrzymanie powierzchni wspólnych rok do roku. Należy to negocjować w początkowych warunkach najmu.
Aby kontynuować naukę o warunkach i strukturach leasingu komercyjnego , zapoznaj się z tymi artykułami:
- Twój przewodnik po elementach najmu komercyjnego (warunki, definicje)
- Typowe rodzaje najmu komercyjnego w Austin w Teksasie (najem NNN vs. najem brutto, więcej)
Lub jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o kosztach najmu powierzchni w Austin w Teksasie, zapoznaj się z naszymi kosztami najmu powierzchni biurowej lub kosztami najmu artykułów przemysłowych.
Jeśli masz pytanie dotyczące aktualnych warunków najmu lub chciałbyś porozmawiać z brokerem o negocjowaniu przyszłej umowy, skontaktuj się z nami, aby umówić się na konsultację.